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noeste
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 06 juin 2008 : 14:36:07
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Bonjour à tous,
J’ai lu pas mal de sujet sur votre forum ainsi que sur le net, mais je me suis perdu et finalement je n’ai pas trouvé de réponse à mes questions.
Je suis propriétaire depuis un peu plus d’un an d’un appartement dans une copropriété d’environ 70 logements, nous avons notre prochaine AG à la fin du mois.
Après examen de la convocation ainsi que des annexes envoyées par le syndic, nous (plusieurs co-propriétaires) avons constaté qu’il y avait de nombreux éléments troubles dans les comptes présentés par le syndic, le conseil syndical n’étant pas en mesure de nous aider à comprendre par négligence et surtout manque de motivation, nous nous posons des questions.
Nous avons tenté d’obtenir des réponses directement auprès du syndic, mais celui-ci nous a renvoyé vers notre conseil syndical (élu pour 3 ans) sachant pertinemment que celui-ci ne faisait rien pour nous.
La seule chose dont nous pensons être certains concerne le quitus, car la comptable nous a appris une chose dont j’aimerais avoir votre retour :
En effet lors de l’AG de l’an dernier, le quitus avait été donné au syndic mais l’augmentation de budget n’avait pas été accepté, nous pensions donc ne pas avoir à subir une hausse des charges, cependant nous avons eu la surprise de voir une augmentation le trimestre suivant.
La comptable du syndic devant les nombreux appels avaient dû nous préciser que le fait d’avoir donné quitus au syndic suffisait pour valider une augmentation des charges, en nous expliquant que le quitus permettait aux co-propriétaires d’approuver les comptes passés lors du dernier exercice mais aussi de valider les comptes en cours au moment de l’AG.
Dans les chiffres nous passions ainsi d’un budget de 187 K€ à 191 K€ sans parler de l’augmentation de l’année N+1 proposé à 194 K€, étant donné que ces éléments étaient indiqués sur les documents remis par le syndic, nous avions aucun moyen pour contester.
Cette année pour la prochaine A.G., nous avons vérifiés et les chiffres sont du même genre, on passe d’un budget de 191 K€ à 194 K€ (tiens c’est étrange … ?) et une augmentation à 201 K€ pour l’exercice N+1 !
Concrètement nous avons décidé de ne pas donner le quitus au syndic, on espère même une prise de conscience des autres co-propriétaires face à toutes ces zones de trouble.
J’en viens à ma question : Si jamais le quitus n’était pas donné au syndic, que peut il se passer sachant que le contrat du syndic arrive à son terme (il est même déjà échu) et que sa proposition de renouvellement pour un contrat de 2 ans ne nous convient pas en l’état (augmentation de ses honoraires de 5 K€ sans aucune explication) ?
De plus le syndic bien aidé par notre conseil syndical qui ne nous a rien dit, ne nous a pas permis d’envoyer à temps des devis d’autres syndics.
Est-ce que nous avons bien compris cette règle du quitus, les conséquences …. ?
Nous redoutons que le syndic ne prenne la mouche et fasse peur aux propriétaires si jamais il n’y a plus de syndic pour gérer la résidence ….
Je vous remercie d’éclairer notre lanterne car nous sommes un peu perdus et inquiets.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 18:57:41
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Une petite note explicative, que vous pouvez "copier/coller" ....
"Quitus au syndic et approbation des comptes.
Il s’agit ici de se prononcer sur deux questions de nature totalement différente, l’une comptable l’autre juridique. Le vote bloqué étant interdit en copropriété (un seul vote sur deux questions différentes), il doit obligatoirement y avoir deux votes distincts sur ces questions.
"L'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités " (CA Paris, 23e ch., 9 oct. 1985 – CA Orléans, 11 mars 1987 ).
D’autre part, les effets du quitus sont plus étendus que l'approbation des comptes.
"Il vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d'ensemble de la copropriété au cours de l'exercice considéré, que ce soit dans le domaine comptable et financier ou dans tous les autres domaines où il a pu intervenir : contrats, recouvrement des créances du syndicat, litiges avec les tiers, etc. .." ( Cass. 3e civ., 6 févr. 1973 – 18 déc. 1996 – CA Paris, 5 oct. 1994 – CA Paris, 21 oct. 1996).
Le quitus est par conséquent indépendant de l'approbation des comptes puisqu'il a pour objet la ratification de l'ensemble de la mission du syndic en tant que mandataire du syndicat.
Un vote sur les comptes du syndicat est de nature "comptable".
Un vote sur le quitus au syndic est de nature "juridique".
Compte tenu de leur objet différent, l'assemblée générale doit statuer d'une part sur la reddition des comptes, ensuite sur le quitus, ce qui implique que l'ordre du jour distingue clairement les deux questions.
Comme pour l'approbation des comptes, la loi ne comporte pas de directives particulières pour la délivrance du quitus. Mais la jurisprudence estime que :
"Il est essentiel (que le vote du quitus) fasse l'objet d'une question séparée, indépendante de celle relative à l'approbation des comptes car elles ne sont pas indivisibles "(Cass. 3e civ., 6 juill. 1994). "
Commentaire :
Les textes ne font aucune obligation de se prononcer sur le vote du quitus.
Selon L.art.14, le syndicat est toujours directement responsable de la réparation d'un dommage causé à un copropriétaire ou à un tiers par la faute ou l'erreur du syndic.
Un syndic professionnel est obligatoirement assuré en Responsabilité Civile Professionnelle (RCP) pour ses fautes ou erreurs éventuelles. Il n’est donc pas de l’intérêt des copropriétaires, lesquels ne peuvent avoir connaissance de l’intégralité des actes engagés au nom du Syndicat par son mandataire, de lui donner quitus "les yeux fermés". En cas de faute, le quitus étant donné au syndic pour l’intégralité de sa gestion, il ne sera plus possible d’engager ensuite sa responsabilité et faire jouer sa RCP, car il est devenu quitte vis à vis du Syndicat (sauf dans des cas très particuliers souvent difficiles à prouver).
Quitus étant donné, le Syndicat, et donc les copropriétaires, devront alors assumer toutes les conséquences des fautes ou manquements du syndic.
(Le refus de donner quitus, c'est une sorte de "DO" pour le syndicat.)
Conclusion : Il ne faut jamais donner quitus au syndic. Ce n’est pas un vote de défiance ou de sanction, mais une sécurité pour les copropriétaires.
Refuser de donner quitus est uniquement une assurance pour le syndicat, assurance de pouvoir demander réparation au syndic.
On peut (doit) approuver les comptes du syndicat qui sont justes, ... désigner 'à nouveau' le syndic sortant,
... et ne pas lui donner quitus afin de préserver les intérêts du syndicat et des copropriétaires, au cas où :
il n’y a aucun lien entre ces 3 questions.
Pour ce qui concerne spécifiquement l'approbation des coptes du syndicat, autre "fiche" :
"Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= approbation à l'unanimité.
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS, dont le compte rendu de son controle et son avis seront annexés au présent procès verbal, des factures pour les facures de (détail) 125,38 + 1.579,42.
A défaut de controle et d'approbation par le CS dans ce délai, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV.
Pour ce qui concerne le CS, s'il n'y a que des potiches il n'y a rien à en attendre de bon !
Encore des conseillers qui ignorent pour quoi ils ont été mandatés..
Et comme en plus il ne doit pas y avoir de règlement de fonctionnement du CS (RFCS .... 
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36671 |
Edité par - gédehem le 06 juin 2008 19:24:42 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 20:19:23
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noeste : le quitus n'existe pas, il est une invention des syndics pour se couvrir.
Voter le quitus c'est donner l'absolution au Syndic, surtout si la comptable du syndic vous réponds par des grosses anneries entre quitus et aprobations de comptes et du budget.
Nous avons refusé de voir cette résolution inscrite à l'ODJ. Le syndic ne la présentait plus depuis plusieurs années, mais le quitus est de nouveau apparu cette année. Nous sautons cette résolution qui est sans objet.
N'écoutez pas les pleurs du syndic, qui va vous servir que de ne pas voté le quitus est un manque de confiance au syndic, c'est du grand cinéma, laissez le pleurer.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 20:47:05
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Dans le sens de ce qu'indique Philippe :
noeste : "La comptable du syndic devant les nombreux appels avaient dû nous préciser que le fait d’avoir donné quitus au syndic suffisait pour valider une augmentation des charges, en nous expliquant que le quitus permettait aux co-propriétaires d’approuver les comptes passés lors du dernier exercice mais aussi de valider les comptes en cours au moment de l’AG. "
On en a interné pour moins que ça ! |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 23:27:57
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Citation :
Initialement posté par philippe388
Nous avons refusé de voir cette résolution inscrite à l'ODJ. Le syndic ne la présentait plus depuis plusieurs années, mais le quitus est de nouveau apparu cette année. Nous sautons cette résolution qui est sans objet.
vous avez tout faux grand président
il faut voter cette résolution
voter pour ou contre, s'abstenir si vous voulez, mais il faut voter;
vous ne pouvez pas "sauter" une résolution, grand chef
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Edité par - air jordan le 06 juin 2008 23:28:18 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 23:33:28
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| l'AG spécifie que cette résolution est sans objet, car non légale. Pourquoi voter sur quelquechose qui n'existe pas??? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 23:40:55
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Citation :
Initialement posté par philippe388
l'AG spécifie que cette résolution est sans objet, car non légale. Pourquoi voter sur quelquechose qui n'existe pas???
votre Altesse Sérénissime,
Excusez moi mais si le vote du quitus est porte à l'ordre du jour,la résolution existe et doit etre soumise au vote.
C'est comme........ la demande de duchnok qui souhaite porter à l'ordre du jour la création d'un sauna réservé aux femmes voluptueuses et à lui meme sur les espaces verts de la copro (devis à l'appuis, archi et tout et tout..........;)
Ce sont deux résolutions,
Elles doivent etre soumises au vote.
son Altesse a t elle bien compris ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 01:19:31
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Bien d'accord avec Air Jordan !
"Sans objet", le quitus ? 
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 10:44:37
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et je confirme aussi
toute résolution portée à l'ordre du jour doit faire l'objet d'un vote:
pour, contre....voir report
il appartient au président de l'AG de l'expliquer aux présents! |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 21:08:58
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filou peut il nous préciser quel texte de loi permet de "sauter" une résolution inscrite à l'ordre du jour et comment ça se passe concrètement?
car pour que" l'AG spécifie que cette résolution est sans objet" il faut bien qu'elle vote, or comment voter valablement sur une question non inscrite à l'ordre du jour, la question de la validité du quitus étant de nature différente du vote du quitus et ne pouvant s'y substituer |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 22:42:22
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... du moment que la délibération de l'AG porte sur "le quitus", peu importe si c'est pour savoir si c'est valide ou non, si c'est inscrit dans la loi ou ailleurs, ou même que c'est "sans objet", l'AG délbère sur la question inscrite ou une question induite par la questioniscrite, qui est "Le quitus".
Elle peut donc décider valablement !
Jurisprudence :
"" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. "
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite."
C'est comme à la pharmacie : ce qui compte c'est la question générique inscrite à l'ODJ.... |
Edité par - gédehem le 07 juin 2008 22:43:57 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 00:14:19
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quand l'AG décide par un vote il y a 4 ans que le quitus ne doit plus être porté par le syndic à l'ODJ, et que le syndic persisite dans sa volonté d'imposé un vote ??? qui a tort ?? qui ne respecte pas la décison de l'AG ??
airjordan, gedehem, je comprends que de ne pas voter le quitus vous indispose en tant que syndic !!!! mais ce n'est qu'une pure invention de votre confrérie. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 00:47:34
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Citation :
Initialement posté par philippe388
quand l'AG décide par un vote il y a 4 ans que le quitus ne doit plus être porté par le syndic à l'ODJ, et que le syndic persisite dans sa volonté d'imposé un vote ??? qui a tort ?? qui ne respecte pas la décison de l'AG ??
ce vote n'est pas legal
et les décisions d'ag peuvent toujours etre remises en cause lors des ag ultérieures |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 12:24:38
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est ce que ça veut dire que n'importe quel clampin arrive en AG, dit que le quitus ça n'existe pas, prétend sauter la résolution conséquente et décide que c'est sans objet et hop, le quitus disparait et l'ag décide que c'est de la m..de???
pas vraiment convaincu
il me semble qu'il faut d'abord que le président soit d'accord pour faire voter sur un point connexe et refuse de faire voter la résolution principale initiale sur l'accord du quitus ( et c'est certainement contestable)ce qui n'est pas acquis, puis que la majorité de l'ag vote dans ce sens ce qui n'est pas acquis non plus
concernant le vote interdisant de porter le quitus à l'OdJ, je suis d'accord pour dire que c'est nul, la fixation de l'OdJ étant de la seule compétence du syndic et non de l'AG qui ne peut pas voter valablement sur de sujets hors de sa compétence |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 12:43:19
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jp26 Citation :
la fixation de l'OdJ étant de la seule compétence du syndic et non de l'AG qui ne peut pas voter valablement sur de sujets hors de sa compétence
jp26 : et le CS dans la préparation de l'AG ?? que dit celui de votre copropriété ???
l'AG est la seule compétente pour voter et sur tout les sujets. jp26 : Quels sujets sont hors de la compétance de l'AG ???
le Quitus est une invention des syndics, il n'existe pas en copropriété. |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 13:22:42
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| si vous pensez que l'AG est compétente sur TOUS les sujets, j'ai plus rien à dire dans ce fil...... |
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 18:06:40
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En ce qui me concerne, je trouve ce vote de quitus malhonnête, de la part des Syndics.
Il peut paraitre compréhensible qu'ils désirent se protéger,mais ils en abusent et en usent.
La majorité des copropriétaires lors de l'AG votent dans la méconnaissance la plus complète.Davantage intéressés par des sujets plus personnels.
Différemment à d'autres copropriétés,j'ai le soutien du syndicat,qui aurait tendance à se reposer sur moi, connaissant mon implication
Une année, j'ai refusé le Quitus au Syndic,j'ai donné les raisons. Tout le monde sans exception m'a suivi.Dans les 6 mois le cabinet nous changeait de Syndic.
A ce jour,je voudrais à titre personnel ne pas donner le quitus.
Mais étant Présidente du C/S ainsi que d' AG je me sent les mains liés et situation inconfortable , car pour la majorité des gens, cela s'explique par une faute, et comment travailler en bonne collaboration avec le syndic ?
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Goutelette |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 19:34:31
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Et si au lieu de parler de "faute", "sanction" ou même "défiance",vous abordiez la question sous l'angle de la sécurité : celui de l'assurance du syndicat !
La comparaison avec une DO est parfaite : la DO est faite pour assurer le sydicat, le garantir de tout icident lors de la réalisation d'un ouvrage, d'une entreprise qui fondrait les plombs où ne réaliserait pas ou mal ce qui est prévu : l'assurance Dommage Ouvrage entre en œuvre pour palier la défaillance de l'entreprise..
Le refus de donner quitus c'est exactement la même chose : c'est une garantie, une assurance pour le syndicat de toujurs pouvoir engager la rsponsabilité dusyndic, lequel, comme l'entreprse, est assuré spécifiquement pour ce qu'il doit faire, sa RCP !
Pour des travaux, l'entrerise a ses assurances dont la garantie décennale", le syndicat son assurance DO en cas de défaillance de l'entreprise.
Pour son mandat le syndic a une assurance, sa RCP, le syndicat à son assurance personnelle vis à vis du syndic, le refus du quitus !
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