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 Sujet  |
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Robert PETIT
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 08 juin 2008 : 12:24:53
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Bonjour
Mon voisin a signé un compromis pour la vente d'une partie de son jardin. L'acquéreur, une SCI, veut y construire 3 habitations individuelles (non contiguës) Dans le compromis il y a une condition suspensive sur l'obtention d'un permis de lotir. Cependant il y a 2 demandes séparées de permis de construire. Entre les 2 demandes il y a un écart de 15 jours. Un permis pour 1 maison et un permis pour 2 habitations. Contre les 2 permis de construire des recours ont été déposés.
Ensuite une partie du terrain mentionné dans le compromis a été vendue selon l'acte notarié. Il s'agit de la partie pour pour laquelle on a reçu le permis pour 1 maison. Malgré les recours le chantier a été ouvert tout de suite après la vente. L'autre partie (avec le permis de construire pour 2 habitations) n'a pas (encore) été vendue.
Quelqu'un pourrait m'expliquer ce qui se passe ici ?
En vous remerciant par avance.
Robert
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 12:44:26
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Il y a plusieurs possibilités, mais la plus plausible est celle-ci:
La SCI a loti en deux lots.
Elle en a cédé un pour faire du cash.
Le cash va lui servir à construire les deux maisons sur le terrain qu'elle a gardé.
Elle vendra ensuite les deux maisons en divisant la propriété bâtie, ce qui ne nécessite aucune autorisation. |
Dominique |
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Robert PETIT
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 14:05:40
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Cher larocaille,
Alors en moins de 10 ans une division sans autorisation obligatoire en 4 lots, ou en 3 au minimum si la SCI vend la partie avec les 2 habitations en copropriété.
Est-ce légal, puisque le voisin (vendeur) garde (pour l'instant) une partie de son jardin avec sa maison qui s'y trouvait déjà, et la SCI garde (probablement) la partie avec la maison en construction actuellement ?
Robert
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 14:09:05
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| je ne comprends pas ce qui serait illégal, les recours engagés n'étant pas suspensifs... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Robert PETIT
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 15:57:11
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Cher Emmanuel WORMSER,
l n'y a pas encore de jugements des recours.
Sur la 2e partie le chantier n'a pas démarré.
En effet à ce moment il n'est question que d'un seul partage en une période de 10 ans.
Si la SCI acquièrt la 2e partie, elle formera unité avec la première partie acquise, et si notre voisin, le vendeur, garde la 2ième partie, celle-ci reste dans l'unité foncière (donc pas de partage non plus)
Qu'est-ce qui changera, si, par quiconque, en démarrant le chantier sur la 2ième partie, le 2ième PdC sera effectué ?
Supposons que l'un ou l'autre propriétaire décide de construire les 2 habitations p.e. pour la location, serait-ce une ruse pour contourner pour une période de 10 ans un permis de lotir ? Qu'est-ce qui se passera si dans un délai de moins de 10 ans la 2e partie (divisée ou pas) est vendue ?
Robert |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 16:13:58
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il ne se passera rien.
qu'est ce qui pourrait empêcher la division ? la nécessité de faire un déclaration préalable de lotissement ? et alors ?
si vous sdouhaitez interrompre les travaux, engagez un référé suspension |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Robert PETIT
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 17:08:33
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Nous avons déposé un référé de suspension qui a été rejeté, parce que nous n'avons pas pu livrer la preuve que lesdites parcelles seront divisées. Le terrain où sont projetées les 2 habitations a une telle forme que le propriétaire ne pourra jamais satisfaire aux critères d'un permis de lotir.
Afin de pouvoir profiter d'une telle possibilité, ne doit-on pas fournir au préalable une déclaration écrite de ne pas diviser dans un délai de 10 ans?
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Cordialement
Robert |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 17:11:01
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| non. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Robert PETIT
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 17:32:30
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A-t-on alors besoin de répondre aux critères d'un permis de lotir si on veut diviser en moins de 10 ans (1 en 3 ou 4) ?
A quoi sert un permis de lotir alors ?
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Cordialement
Robert |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 17:57:12
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le permis de lotir n'existe plus depuis le 1/10/7.
on parle maintenant de permis d'aménager ou de déclaration préalable à lotissement selon la nature des travaux communs prévus à l'occasion de la division.
ces procédures sont inutiles quand on construit avant de diviser, particulièrement parce qu'il est maintenant possible de demander un permis de construire valant division...
on n'utilise une procédure de lotissement que lorsqu'on prévoit de vendre des parcelles "à batir" , donc nues. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Robert PETIT
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 18:43:43
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Depuis que le permis de lotir n'existe plus, que sont devenus les critères auxquels on devait répondre jusqu'alors, tels que voirie, bac de rétention, espaces verts communs, passages piétons, et cætera ?
Les permis de construire datent de juin 2007. Quel est alors le statut de ces permis ?
Faut-il demander un permis de construire valant division avant d'ouvrir le chantier sur la 2e parcelle, une modification du permis de construire, ou peut-on simplement démarrer le chantier sans changer rien du tout, pour attendre que le résultat soit vérifié selon la nouvellle législation/réglémentation après la division, ou .............. ?
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Cordialement
Robert |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 18:46:18
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mais si la division n'est pas prévue à ce jour, pourquoi et comment voulez vous l'imposer ?????
voici les termes du L442-1 du CU : Citation :
Article L442-1
Modifié par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 15 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007
Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.
si les batiments sont déjà implantés, ce n'est pas un lotissement.
quelles sont odnc ces règles de bacs de rétentio, espaces verts communs, voirie dont vous parlez ?
où les trouvez vous ?
dans le règlement de POS/PLU local ?
il est tout à fait possible de diviser une propriété sans prévoir de tels équipements communs, non ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 08 juin 2008 18:51:09 |
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Robert PETIT
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 19:57:44
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Cher Emmanuel Wormser,
J'apprécie énormément vos réponses.
Mes excuses si je n'ai pas toujours été clair.
Citation :
si les batiments sont déjà implantés, ce n'est pas un lotissement.
Les travaux concernant la parcelle avec les 2 habitations (1 seule PC) n'ont pas encore démarré. Les travaux sur l'autre parcelle (autre PC) ont déjà démarré, mais n'ont pas encore été achevés.
Citation :
quelles sont odnc ces règles de bacs de rétentio, espaces verts communs, voirie dont vous parlez ?
où les trouvez vous ?
dans le règlement de POS/PLU local ?
En effet dans le POS / PLU.
En cas de lotissement entre autres: rond point d'au moins 16 m de diamètre pour la voie en impasse, 10% d'espaces verts communs, et cætera
Citation :
il est tout à fait possible de diviser une propriété sans prévoir de tels équipements communs, non ?
Cette info vous aide à trouver une réponse ?
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Cordialement
Robert
**modération**
correction de balises |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 08 juin 2008 21:28:47 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 21:31:30
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recopiez la règle du POS/PLU exactement telle qu'elle est rédigée : confondant permis groupé et lotissement, elle m'a l'air parfaitement irrégulière et inapplicable, particulièrement depuis la réforme du 1/10/7.
je répète et confirme qu'une division réalisée après construction des batiments n'est pas lotissement. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Robert PETIT
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 21:52:19
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Première chose demain.
Je vous enverrai la copie intégrale en pdf à votre adresse courriel.
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Cordialement
Robert |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 22:27:34
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non.
vous recopierez cette règle, et seulement celle là, sur le forum. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Robert PETIT
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 09:55:42
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Types d'occupation ou d'utilisation des sols soumis à conditions speciales
Peuvent être autorisés les lotissements, à condition qu'aucun lot constructible ne présente une superficie inférieur à 500 m2
Accès et voirie
Une voie en impasse desservant les lotissements et groupes d'habitations doit être aménagée dans sa partie terminale afin de permettre à tout véhicule de faire aisement un demi-tour (rond point d'au moins 16 m de diamètre, ou placette dont la plus petite dimension ne peut être inférieure à 16 m)
De plus, dans les lotissements et groupes d'habitations doit être réservé un ou plusiers passages d'au moins 3 m d'emprise réservés aux piétons et deux roues, en directions des lotissements et groupes d'habitations voisins, et des équipements public existants ou prévus. Le tracé des cheminements doit être déterminé conjointement avec les services techniques compétents.
Implantations des constructions par rapport aux limites séparatives
Les constructions peuvent être implantées sur l'une des limites séparatives. Lorsque la construction n'est pas implantée sur la limite séparative, elle doit être à au moins 3 m de cette limite. Dans le cas d'un plan de masse (lotissement ou groupe d'habitations) les constructions peuvent être contiguës entre elles.
Espaces libres et plantations
Les lotissements ou groupes d'habitation doivent comporter la réalisation 'd espaces plantés communs représentant 10% au moins de la surface du terrain ou à construire. Les voies de circulation doivent être conçues avec des plantations d'allignement; leur largeur sera prévue en consequence. Les opérations de bâtiment à usage d'activité doivent posséder des espaces verts représentant au moins 15 % de la surface du terrain.
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Cordialement
Robert |
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Robert PETIT
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 19:17:44
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Cher Emmanuel Wormser,
Est-ce que je vous ai fourni ce matin correctement l'info demandée ?
Votre remarque que le POS / PLU ne coincident peut-être pas avec le CU ne m'a plus quitté de toute la journée.
Je vous saurais gré d'apprendre votre analyse.
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Robert |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 19:26:27
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cette règle est inapplicable à votre cas de figure : le lotissement est une simple procédure de division d'un bien en vue de créer des terrains à batir... alors que les auteurs de votre POS pensaient décrire un truc genre "les constructions multiples ou groupées avec architecture homogène", ce qu'on appelait lotissement dans les années 70.
dans le cas que vous présentez, il n'y a pas de lotissement, dans l'acception moderne du terme pour le droit de l'urbanisme.
les auteurs du POS de votre commune sont certainement morts depuis longtemps, et l'inappropriation des termes utilisés rend la règle inapplicable. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 20:39:03
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Je confirme qu'aucune procédure de lotissement n'etait nécessaire même si dans le compromis il y a une obligation de lotir qui n'a rien à y faire.
Par contre, étant donné que le détachement du terrain acheté par la SCI a eu lieu avant la nouvelle loi, cela implique que la partie détachée ne pouvait elle-même être divisée que si la propriété mère comportait un bâti datant de plus de 10 ans.
A vous de voir si vous êtes en mesure de prouver qu'en juin 1997 la propriété mère ne contenait pas de bâti... |
Dominique |
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Robert PETIT
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 22:06:53
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Cher Emmanuel Wormser,
Merci beaucoup pour votre analyse incisive qui traduit aussi mes sentiments.
Pourrais- j'en conclure aussi que ce POS / PLU est illégal ?
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Cordialement
Robert |
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Montage pour éviter un lotissement ?
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