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 Sujet  |
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sucylilou94
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 09 juin 2008 : 12:50:24
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Bonjour,
nous avons visité un appart en janvier via une agence, avec bon de visite tout le toutim. Nous avions fait une offre de prix en dessous du prix annoncé. L'agence nous a rappelé en nous disant que les propriétaires n'étaient pas dans l'esprit de baisser.
Nous avons rappelé en février puis en mars, toujours le même discours. On a donc laissé tomber.
Aujourdh'hui nous découvrons que les propriétaires mettent leur appart dans PAP à un prix assez proche de celui que nous avions proposé. L'agence le met aussi au même prix.
Que pouvons nous faire ? Nous sommes obligés de repasser apr l'agence même si celle-ci n'a pas fait son travail ? ou pouvons nous passer en direct avec les proprios ? que risquons nous ?
merci pour vos lumières !!!!
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Gei
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 13:24:46
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Vous devez repasser par l'agence : le bon de visite a une durée de validité de l'ordre de 18 mois (voir clause correspondante reprise sur le bon), qui vous oblige par rapport à l'AI.
Par contre, je vous conseillerais de faire une offre encore à la baisse (histoire de faire les pieds à tout ce petit monde), et d'en envoyer une copie au propriétaire, histoire de dissuader l'AI de faire barrage.
Ne pas oublier de mettre une durée de validité limitée (une semaine, par exemple) pour cette offre, histoire qu'elle ne serve pas à l'AI pour faire monter les enchères avec d'autres acheteurs potentiels... |
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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 10:17:08
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Citation :
Initialement posté par Gei
Vous devez repasser par l'agence : le bon de visite a une durée de validité de l'ordre de 18 mois (voir clause correspondante reprise sur le bon), qui vous oblige par rapport à l'AI.
Par contre, je vous conseillerais de faire une offre encore à la baisse (histoire de faire les pieds à tout ce petit monde), et d'en envoyer une copie au propriétaire, histoire de dissuader l'AI de faire barrage.
Ne pas oublier de mettre une durée de validité limitée (une semaine, par exemple) pour cette offre, histoire qu'elle ne serve pas à l'AI pour faire monter les enchères avec d'autres acheteurs potentiels...
Vous n'êtes en rien obligé en quoi que ce soit...Le bon de visite n'engage que le vendeur à ne pas vendre en direct sous peine d'indémnités.
+1 pour la durée de validité que j'aurais plutôt porté à 2 ou 3 jours et en prime, n'hésitez pas à vérifier auprès du vendeur en direct que l'agence a bien fait son boulot de transmission (on a parfois des surprises) |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
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sucylilou94
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 11:01:22
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Est-ce que quelqu'un peut me traduire cet arrêt ! ;o)
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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 11:25:56
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Ce que j'en comprends (ce qui ne signifie pas que ce soit une bonne traduction) :
Y : vendeurs
X : acheteurs
A : agence 1
B : agence 2
Y signe un mandat de vente simple avec A
X signe un compromis par l'intermediaire de B (donc vente réputé faite)
A attaque Y parce que X a visité le bien par son entremise (présence d'un début de preuve = bon de visite)
une première cour condamne Y à verser une indémnité
A est débouté en appel pour les raisons suivantes :
- Y est passé par un professionnel (en l'occurence B) pour vendre son bien et non directement,
- le travail de A n'était pas déterminant dans la réalisation de la transaction,
- B avait accepté une diminution de ses honos (ce qui montrait sa bonne volonté et un travail rendu)
La phrase importante est celle là : "Y....n'étaient tenus de payer une rémunération ou une commission qu'à l'agence immobilière par l'entremise de laquelle l'opération avait été effectivement conclue"
Mais ce qui est un peu flippant c'est ça "ils avaient néanmoins méconnu l'interdiction contractuelle de vendre par un autre intermédiaire aux acquéreurs ayant visité le bien avec la société Française immobilière, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;"
CONCLUSION : pour vous en tant qu'acheteur, le fait de signer un bon de visite constitue un début de preuve qui engage le vendeur à respecter les termes du mandat de vente. En gros ça n'est donc pas votre problème, personne ne peut vous attaquer.
En l'occurence, le mandat disait aux époux Y, si je(agence1) vous amène quelqu'un vous n'avez pas le droit de lui vendre directement votre bien et vous n'avez le droit de passer par un autre professionnel (ce qui est un peu "borderline" et anti-concurrentiel....pas de débat jcm svp).
Je vous le redis, ce n'est pas votre problème, le mandat de vente ne vous est pas opposable ; au contraire, n'hésitez pas à mettre en concurrence toutes les agence
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 11:34:34
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De toute façon, quand engagement il y a avec une agence, ca concerne le vendeur.
A lui de voir comment il mène sa barque, dans votre cas; il n'y a pas de risque pour vous(acheteur).
Uniquement un risque pour le vendeur si l'agence se retourne contre lui et obtient gain de cause. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 12:08:50
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Citation :
Initialement posté par stfti
De toute façon, quand engagement il y a avec une agence, ca concerne le vendeur.
A lui de voir comment il mène sa barque, dans votre cas; il n'y a pas de risque pour vous(acheteur).
Uniquement un risque pour le vendeur si l'agence se retourne contre lui et obtient gain de cause.
Ce n est plus vrai, la cour de cassation a revu sa copie (Arrêt n° 568 du 9 mai 2008 - Cour de cassation - Assemblée plénière). Certes dans ce cas l acquéreur a vraiment abusé, (fausse identité) mais la porte est ouverte vers une possibilité de recours en vertu du bon de visite.
Voir : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=68863
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jcm |
Edité par - jcm le 10 juin 2008 12:45:40 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 12:11:34
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| Alecton, c'est exactement le contraire de borderline et anticoncurrentiel, mais vous avez dit pas de débat, alors j'arrête là. |
jcm |
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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 14:36:24
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Vous l'avez dit, le cas est particulier, cet arrêt n'était fondu que sur le caractère volontairement délictuel des manoeuvres des acquéreurs.
"Dans un arrêt du 9 mai 2008, la plus haute formation de la Cour de cassation affirme que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice."
Un acquéreur qui ignore (ou qui feint de l'ignorer) la nature du contrat liant le vendeur et son intermédiaire ne peut être mis en cause et je parierais un bras là-dessus pendant encore longtemps (sauf à contraindre les agence à montrer leur mandat de vente aux acquéreurs potentiels et à rendre ce contrat opposable aux non-signataires...y compris en l'abscence de manoeuvre frauduleuse...ça devient un peu tordu). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 16:08:26
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Je suis plus optimiste que vous, le prochain acquéreur qui me double je l'assigne, on verra bien.
Il ne s'agit plus là du mandat mais du bon de visite. La cour de cass peut difficilement soutenir dorénavant que les obligations contractées au bon de visite sont illicites. |
jcm |
Edité par - jcm le 10 juin 2008 16:10:16 |
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saucisse
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 16:34:42
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Citation :
Initialement posté par jcm
Je suis plus optimiste que vous, le prochain acquéreur qui me double je l'assigne, on verra bien.
Il ne s'agit plus là du mandat mais du bon de visite. La cour de cass peut difficilement soutenir dorénavant que les obligations contractées au bon de visite sont illicites.
J'ai promis de ne plus écrire, mais là je ne peux pas vous laisser dire cela, je vous surveille.
L'arrêt Cass ass. plénière du 9 mai 2008 est basé sur l'article 1382 C.Civ. Nous sommes donc dans le cadre d'un délit civil. Un point c'est tout.
Assignez si vous voulez le prochain acquéreur qui vous double, vous allez réitérer une autre gamelle en Cour de Cass. Depuis belle lurette que la jurisprudence ne reconnait pas les obligations contratuelles supposées nées d'un bon de visite. Je partage donc l'avis d'Alecton. Un mandat de vente (qui seul donne le droit à commission à l'AI, au contraire du bon de visite) n'est en aucun cas opposable à un acquéreur. Vous seriez plus inspiré en assignant le vendeur. |
Edité par - saucisse le 10 juin 2008 16:37:57 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 16:51:03
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J'assignerai également le vendeur bien sûr. Et je vous rappelle qu'il s'agit d'un vrai revirement de jurisprudence, tout ce que la cour de cass a pondu "depuis belle lurette" me semble dorénavant sujet à caution.
Vous sentez vous mieux dans votre peau avec ce nouveau pseudo ou avec l'ancien ? |
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 17:31:06
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Citation :
Initialement posté par saucisse
Un mandat de vente (qui seul donne le droit à commission à l'AI, au contraire du bon de visite) n'est en aucun cas opposable à un acquéreur.
C'est justement là dessus que la cour de cassation est revenue :
"Mais attendu que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'agent immobilier, à une date où il était titulaire d'un mandat, avait fait visiter l'appartement aux époux X... qui avaient acquis le bien à un prix conforme à leur offre " net vendeur " à l'insu de l'intermédiaire, la cour d'appel qui a ainsi fait ressortir la connaissance par les époux X... du droit à rémunération de l'agent immobilier et qui a pu retenir que les manoeuvres frauduleuses qu'ils avaient utilisées, consistant en l'emprunt d'une fausse identité pour l'évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre à l'agent immobilier la commission qu'il aurait pu exiger du vendeur, en a exactement déduit qu'ils devaient être condamnés à lui payer des dommages-intérêts ;" |
jcm |
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saucisse
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 18:33:07
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Là encore il faudrait discerner correctement ce qu'il y a dans l'arrêt.
Dans le moyen présenté par l'agent immobilier, il y avait ce passage important :
1° / que le tiers ne peut être condamné à réparer le préjudice causé à une partie par l'inexécution d'un contrat par l'autre partie que s'il avait connaissance de la clause dont l'inexécution est alléguée ; qu'ainsi, en condamnant les époux X... à payer à la société une somme d'argent représentant la commission qui lui aurait été due par le vendeur sur la vente de l'appartement, sans constater que ceux-ci avaient connaissance de la clause du mandat prévoyant que cette commission était due même si la vente était conclue après l'expiration du mandat avec un acheteur présenté par la société, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1165 et 1382 du code civil, 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Donc tiré de la responsabilité délictuelle de l'acquéreur qui avait visité sous une fausse identité.
Dans l'attendu que vous même citez plus haut, encore aurait-il fallu que vous le lisâtes, la Cour de Cassation accueille donc le moyen, basé uniquement sur cette responsabilité civile (et non d'une obligation découlant d'un contrat).
l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ;
Ce qui veut dire : article 1382 du Code Civil (donc la loi Hoguet n'y est pour rien).
Ce n'est donc pas un revirement par rapport à la portée juridique nulle des bons de visites qui ne servent qu'à établir la réalité d'une visite, point barre et qui ne sont en aucun cas des conventions.
Je serais donc, un peu à l'instar d'Alecton qui parierait un bras sur l'inopposabilité d'un mandat à l'égard d'un acquéreur, prêt à sacrifier l'intégralité de mes joyeuses si vous trouverez un arrêt de la Cour de Cassation qui validerait des clauses pénales contenues dans un bon de visite. Et ceci même dans les cinquantes années futures.
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Edité par - saucisse le 10 juin 2008 18:39:42 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 18:46:50
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Citation :
Initialement posté par saucisse
Là encore il faudrait discerner correctement ce qu'il y a dans l'arrêt.
Dans le moyen présenté par l'agent immobilier, il y avait ce passage important :
1° / que le tiers ne peut être condamné à réparer le préjudice causé à une partie par l'inexécution d'un contrat par l'autre partie que s'il avait connaissance de la clause dont l'inexécution est alléguée ; qu'ainsi, en condamnant les époux X... à payer à la société une somme d'argent représentant la commission qui lui aurait été due par le vendeur sur la vente de l'appartement, sans constater que ceux-ci avaient connaissance de la clause du mandat prévoyant que cette commission était due même si la vente était conclue après l'expiration du mandat avec un acheteur présenté par la société, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1165 et 1382 du code civil, 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Donc tiré de la responsabilité délictuelle de l'acquéreur qui avait visité sous une fausse identité.
Dans l'attendu que vous même citez plus haut, encore aurait-il fallu que vous le lisâtes, la Cour de Cassation accueille donc le moyen, basé uniquement sur cette responsabilité civile (et non d'une obligation découlant d'un contrat).
l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ;
Ce qui veut dire : article 1382 du Code Civil (donc la loi Hoguet n'y est pour rien).
Ce n'est donc pas un revirement par rapport à la portée juridique nulle des bons de visites qui ne servent qu'à établir la réalité d'une visite, point barre et qui ne sont en aucun cas des conventions.
Je serais donc, un peu à l'instar d'Alecton qui parierait un bras sur l'inopposabilité d'un mandat à l'égard d'un acquéreur, prêt à sacrifier l'intégralité de mes joyeuses si vous trouverez un arrêt de la Cour de Cassation qui validerait des clauses pénales contenues dans un bon de visite. Et ceci même dans les cinquantes années futures.
Le Nabot, il me semble que vous étiez exclu du forum pour 8 jours........ |
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saucisse
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 18:53:13
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Citation :
Initialement posté par nefer
Le Nabot, il me semble que vous étiez exclu du forum pour 8 jours........
Je sais bien que vous êtes très à cheval sur le règlement, mais je peux commenter un arrêt, non ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 19:11:43
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exclusion = ne rien poster pendant le délai imparti......
je n'ai pas vu qu'il y avait des dérogations.......... |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 19:12:31
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décidement, beaucoup de forumeurs ne vont pas revenir, nabolito est toujours présent.
En tout cas tant qu'il sera présent, moi, je ne reviendrai pas ! et contrairement à certain, je fais ce que je dis !!! |
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saucisse
Nouveau Membre
9 réponses |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 20:30:57
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"LeNabot" alias "saucisse" (à moins que ce ne soit le contraire... ),
Cela devient grotesque  ! Nous reconnaissons que lorsque vous ne polémiquez pas avec une de vos bêtes noires (comme jcm, au hasard...), vos interventions sont pertinentes et probablement souvent très utiles aux autres membres qui posent des questions (mais malheureusement trop souvent jusqu'à ce qu'une mouche vous pique - comme une intervention de jcm, au hasard...), qui fait que l'utilité de ce que vous avez fait s'envole, le sujet dérivant au point que l'initiateur ne reconnaît même plus la question qu'il avait posée...
Bref : nous sommes prêts à débloquer votre identifiant principal (et fermer "saucisse") ; êtes-vous prêt quant à vous à cesser de vous colleter avec vos bêtes noires (je propose que l'équipe de modérateurs veille à ce qu'elles - vos bêtes noires - ne vous provoquent pas...), et de manière plus générale de cesser de proférer des propos désobligeants (si ce n'est plus !) à l'égard de ceux qui ne pensent pas comme vous ? Et accessoirement de citer ce fichu arrêt de la Cour de cassation dont nous avons tous soupé jusqu'à plus faim ?
Allez, un peu de panache !  |
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Frais agence / visite directe proprio
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