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 Sujet  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 22 juin 2008 : 18:35:40
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Citation :
Initialement posté par azpil
Bonsoir,
Nous avons déposé une DT pour la construction sur une toiture terrasse accessible nous appartenant d'une extension de notre maison, et ce pour une surface de 39m2. Je précise que sur cette toiture terrasse était en place une structure type pergola béton, en clair nous fermons ce volume et nous l'agrandissons du coté de notre parcelle, cette pergola est en limite de propriété coté rue et aussi par un autre coté coté voisin. Nous avons recu un recours pour exes de pouvoir de la part de notre voisin qui :
1°) souléve l'éventuelle incompétence de la personne signataire de cette DP
l'adjoint délégué avait il reçu délégation de signature et la délégation, objet d'un a^rrêté du maire, avait-elle été publiée ?Citation :
2°) demande l'annulation de la DP en arguant que nous aurions du déposé un PC
il y a modification du volume de la construction. y a t il modification des ouvertures donnantr sur la terrassse ? (voir ce fil de Laurent soulevant cette interprétation litigieuse du R421-14...
la question de la SHOB créée est à mon avis infondée si la toiture terrasse prééxistait.Citation :
3°) attaque la mairie et nous même en demandant des dommages et intérêts ( aussi pour nous..1500 euros...
ça, c'est pas malin en l'absence de dommage à ce jourCitation :
L'argumentaire est basé sur le fait que nous aurions crée une SHOB de plus de 20 m2 et aussi que nous modifions le volume existant ainsi que nous créons une vue sur le mur extérieur. R 421-14
(...)
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 21:05:26
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Comme évoqué dans mon dernier post, c'est le toit-terrasse qui peut être la faiblesse.
Un toit plat (sur un garage par exemple) ne constitue pas de SHOB.
Ce qui va faire que ce toit plat soit porteur de SHOB, c'est qu'il devienne accessible (cela en fait une terrasse). Mais l'accessibilité ne suffit pas à créer la SHOB, il faut en plus que la SHOB soit déclarée. Logique si l'on considère que la simple ouverture d'une porte ne nécessite qu'une DP, alors que si l'on prend l'ouverture de la porte plus la surface du toit plat, il faut un PC. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 21:56:44
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dans cette fiche indiquée par Laurent dans son fil spécialisé sur SHOB / SHON, les toitures terrasse, accessible ou non, forment SHOB...
je ne comprends pas ta distinction. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 22:31:41
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Cette notice me fait rire car les dessins révèlent une interprétation que la loi ne permet pas. Si tu regardes bien tu verra que du BA13 posé sur des poutres c'est de la SHOB, alors que du BA13 posé sous les poutres ce n'est pas de la SHOB, et je ne veux même pas commenter le dessin qui montre un plancher épais qui génère de la SHOB et un plancher fin qui n'en génère pas. Ce serait bien que les zozos qui font ce genre de notice citent les articles de loi qui régissent chacun des cas qu'ils présentent...
Pour en revenir au toit-terrasse, qui lui est une réalité, il faut effectivement considérer que la nouvelle loi en a fait de la SHOB. Mais avant cette loi, ce n'était pas de la SHOB. Et si on peut convertir de la SHOB en SHON par une simple DP, le problème est tout autre si la SHOB que l'on entend convertir n'existait pas.
Le problème évoqué se résume à une simple question:
La SHOB du toit-terrasse a-t-elle été préalablement déclarée?
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 22:40:16
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explique moi ce que la réforme a changé dans la qualification SHOB/pas SHOB des terrasses ....!
quant à savoir ce qui a été préalablement déclaré... : la construction est elle conforme à un PC accordé avant le 1/10/7 ?
si oui, l'erreur de plume dans le PC est validée puisque l'instructeur a du valider la SHOB !
on prendra donc comme point de départ ... la réalité ! (comme dans le cas des combles anciennes non d"comptées à tort dans la SHON...) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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azpil
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 01:26:15
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je ne le sais pas, nous allons voir la mairie demain. Nous venons d'avoir l'autorisation pour le pare vue , élément constitutif de notre terrasse, suivant vos conseils !!!, et cette seconde dp est signé exactement de la même manière que la première, j'espère que c'est un signe que c'est légal, je précise que c'est une ville de taille moyenne mais j'en saurais plus demain.
Sinon, sans tout recopier que pensez vous du recours intenté qui tourne autour de la création de SHOB, alors que la toiture terrasse existe depuis 60 ans.?
La réponse de la Rocaille m'a aiguillé sur une question, c'est une déclaration d'annulation de dp au TA. Est ce normal que dans ce recours, il nous attaque à nous, première page : Pour :..notre voisin et CONTRE : nous..si ce recours est pour faire annuler une décision administrative est il bien formulé?
Il affirme sans étayer leur propos que la lacune de déclaration de SHOB est de nature à avoir induit l'administration ( nous aurions fraudé finalement). Peut on contre attaquer cela et si oui comment?
Le R112-2 décrit bien que la SHON est issue de la SHOB. Or nous avons deja recu des impots tout de que nous devrons payer pour cette SHON créer. Si nous créons de la SHON, c'est que la SHOB dont elle découle est connue. N'est ce pas la preuve absolue que leur affirmation est infondée?
Beaucoup de questions.. Merci encore de votre aide
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azpil
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 01:35:35
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désolé, il est tard et je viens de voir que vous aviez répondu à beaucoup de questions que je repose en remontant le fil autant pour moi....je lis avec attention votre échange..cette toiture terrasse est accessible depuis une porte fenetre de notre chambre sans aucune difficulté, elle est alimenté en eau, electricité, ils avaient construit une pergola béton...bref il n'y a pas de doute que c'est un espace de vie
R 112-2 La surface de plancher hors oeuvre nette d'une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction : b) Des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée. On calcule donc la SHON d'après la SHOB, et il est écrit en toutes lettres toiture terrasse donc c'est de la SHOB. Enfin, il me semble !
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 07:04:29
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| votre toiture formait déjà SHOB à mon avis. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 07:52:07
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
votre toiture formait déjà SHOB à mon avis.
Je le pense aussi car azpil vient de nous dire que le toit-terrasse avait été construit il y a 60ans. Or, le Permis de Construire dans sa forme réglementaire moderne n'a vu le jour qu'en 1967. Il est donc impossible que le voisin prouve que la SHON crée par la DP soit issue d'une surface non déclarée. Et la charge de la preuve incombe au voisin.
Cette antériorité de 60ans permet même à azpil de requérir la vue par prescription trentenaire si il le désire.
Le recours du voisin est donc mal dirigé (administratif et civil en même temps) et dénué de fondement sur l'aspect administratif. Et pour un éventuel recours civil, ça pourrait bien être l'arroseur arrosé.
Pour la question de la SHOB, et surtout de l'évolution de sa comptabilisation, il me semble bien que dans l'ancien régime les surfaces de terrasses ne formaient pas SHOB. Le nouveau régime en fait de la SHOB qui est déductible dans le calcul de la SHON. Cela ne change rien pour les nouveaux pétitionnaires puisque la SHOB n'est plus déclarée, mais il peut y avoir quelques bémols, si la SHOB sert de base à d'autres réglementations ainsi que dans le cas d'une DP pour transformer de la SHOB en SHON et où la SHOB doit exister avant d'être transformée.
Un petit exemple:
Dans le passé, une piscine enterrée ne constituait pas de SHOB. Dans le nouveau régime, elle en constitue. Si le pétitionnaire veut couvrir sa piscine (plus de 1,80m de haut), il doit agir différement selon que la piscine existait ou non avant le 01/10/07. Si la piscine pré-existait il devra déposer un PC (création de SHOB et SHON). Si la piscine a été déclarée après le 01/10/07, il devra déposer une DP (transformation de la SHOB existante en SHON).
Me gourre-je ?
PS: J'ai poussé le bouchon un peu loin avec l'exemple de la piscine car il faut aussi tenir compte du changemnt d'aspect induit par la couverture. Je laisse le post en l'état, l'objectif étant de mettre en évidence le fait que la SHOB pouvait ne pas pré-exister. |
Dominique |
Edité par - larocaille le 23 juin 2008 08:04:11 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 08:01:39
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Pour la question de la SHOB, et surtout de l'évolution de sa comptabilisation, il me semble bien que dans l'ancien régime les surfaces de terrasses ne formaient pas SHOB. Le nouveau régime en fait de la SHOB qui est déductible dans le calcul de la SHON. Cela ne change rien pour les nouveaux pétitionnaires puisque la SHOB n'est plus déclarée, mais il peut y avoir quelques bémols, si la SHOB sert de base à d'autres réglementations ainsi que dans le cas d'une DP pour transformer de la SHOB en SHON et où la SHOB doit exister avant d'être transformée.
Un petit exemple:
Dans le passé, une piscine enterrée ne constituait pas de SHOB. Dans le nouveau régime, elle en constitue. Si le pétitionnaire veut couvrir sa piscine (plus de 1,80m de haut), il doit agir différement selon que la piscine existait ou non avant le 01/10/07. Si la piscine pré-existait il devra déposer un PC (création de SHOB et SHON). Si la piscine a été déclarée après le 01/10/07, il devra déposer une DP (transformation de la SHOB existante en SHON).
Me gourre-je ?
oui, tu te gourres  
le nouveau régime a modifié l'obligation de PC/DP pour réaliser une terrasse, pas sa comptabilisation en SHOB/SHON.
idem pour la piscine, qui forme emprise non SHOB...et qui est ou était soumise à PC/DP en raison de son existence propre, pas de la SHOB créée.
(une modification d'ouverture est soumise à DP/DT en raison de la modif de façade, pas pour la SHOB/SHON créée.... )
seule la terrasse de la piscine est susceptible de former SHOB, voire SHON si elle est couverte. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 23 juin 2008 08:21:48 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 09:26:36
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Une chose est claire:
La disparition du R421-1-7 qui faisait une différence en matière de SHOB des terrasses a induit un déséquilibre entre une contruction réalisée il y a quelques années et la même construction réalisée aujourd'hui.
Je n'arrive pas à être certain du sens dans lequel cette différence existe, mais c'est certain, elle existe.
Comment faut-il interpréter le R112-2? Toutes les terrasses de plain pied sont elles de la SHOB? Ou au contraire n'en sont-elles pas?
Peu importe les réponses que l'on apporte, il y aura forcément des SHOB qui existent dans un régime et pas dans l'autre. Et la SHOB existante peut être transformée, alors que la SHOB inexistante ne peut être que créée. Et un des critères (ce n'est pas le seul) pour déterminer si il faut un PC ou une DP, c'est la surface SHOB créée. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 09:39:06
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Une chose est claire:
La disparition du R421-1-7 qui faisait une différence en matière de SHOB des terrasses a induit un déséquilibre entre une contruction réalisée il y a quelques années et la même construction réalisée aujourd'hui.
Je n'arrive pas à être certain du sens dans lequel cette différence existe, mais c'est certain, elle existe.
Comment faut-il interpréter le R112-2? Toutes les terrasses de plain pied sont elles de la SHOB? Ou au contraire n'en sont-elles pas?
Peu importe les réponses que l'on apporte, il y aura forcément des SHOB qui existent dans un régime et pas dans l'autre. Et la SHOB existante peut être transformée, alors que la SHOB inexistante ne peut être que créée.
absolument pas d'accord.
la suppression pr la réforme de la mention des 60cm. préexistante au R421-1 7) ancien a un impact sur l'exigibilité d'une autorisation préalable avant réalisation d'une terrasse, aucun impact sur le calcul de la SHOB qui reste régi par le R112-2 non modifié par la réforme et éclairé par la circulaire 90-80 non modifiée par la réforme, laquelle prévoit explicitement que les terrasses de plain pied, et seulement elles, ne forment pas SHOB.
la réforme a donc modifié la procédure d'autorisation pour réaliser une terrasse, pas les modalités de calcul de la SHOB créée.
pas de déséquilibre donc.
Citation :
Et un des critères (ce n'est pas le seul) pour déterminer si il faut un PC ou une DP, c'est la surface SHOB créée.
vraiment pas le seul ! vu le R421-17c) déjà cité, voici un cas contraire à ta thèse : - maison avec combles existantes formant SHOB et SHON
- pour des raisons d'aménagement d'espace, le propriétaire décide de réhausser la toiture et de réaliser un escalier d'accès extérieur direct vers ce volume
- il y a donc modification du volume de la construction et création d'une ouverture nouvelle dans le mur pour l'arrivée de l'escalier
- donc PC alors qu'il n'y a ni SHOB ni SHON créées.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 23 juin 2008 09:46:18 |
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azpil
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 09:56:09
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Merci, son attaque me semble tiré par les cheveux sur ce point qui est la pierre angulaire de son recours malgrè tout. Je précise aussi que nous avons rempli les surfaces déclaratives, évidemment, en indiquant une transformation de SHOB en SHON. Je veux simplement dire que nous avons établi un acte déclaratif clair. Faux c'est une autre discussion, mais il me semble qu'il est incorrect dans tous les cas de parler de "lacune" de notre part sous entendu faute peut être intentionnelle.
Auriez vous des réponses à ces trois questions ?
La réponse de la Rocaille m'a aiguillé sur une question, c'est une déclaration d'annulation de dp au TA. Est ce normal que dans ce recours, il nous attaque à nous, première page : Pour :..notre voisin et CONTRE : nous..si ce recours est pour faire annuler une décision administrative est il bien formulé?
Il affirme sans étayer leur propos que la lacune de déclaration de SHOB est de nature à avoir induit l'administration ( nous aurions fraudé finalement). Peut on contre attaquer cela et si oui comment?
Le R112-2 décrit bien que la SHON est issue de la SHOB. Or nous avons deja recu des impots tout de que nous devrons payer pour cette SHON créer. Si nous créons de la SHON, c'est que la SHOB dont elle découle est connue. N'est ce pas la preuve absolue que leur affirmation est infondée?
Une fois de plus merci pour votre aide vraiment précieuse |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 10:05:38
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question déjà posée dans le même fil et dans les mêmes termes dans un message Posté - 23 juin 2008 : 01:26:15...
*le recours doit être déposé contre la commune, pas contre vous.
*la contre-attaque sur le soupcon de fraude est sans intérêt : dites seulement que la SHOB existait et que l'argument n'est étayé par aucun point, point barre
*les impots n'entrent absolument pas en jeu dans la régularité de la construction par rapport au droit de l'urbanisme. les législations sont distinctes et fondées sur des objectifs différents. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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azpil
Contributeur senior
60 réponses |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 20:31:38
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
la suppression pr la réforme de la mention des 60cm. préexistante au R421-1 7) ancien a un impact sur l'exigibilité d'une autorisation préalable avant réalisation d'une terrasse, aucun impact sur le calcul de la SHOB qui reste régi par le R112-2 non modifié par la réforme et éclairé par la circulaire 90-80 non modifiée par la réforme, laquelle prévoit explicitement que les terrasses de plain pied, et seulement elles, ne forment pas SHOB.
la réforme a donc modifié la procédure d'autorisation pour réaliser une terrasse, pas les modalités de calcul de la SHOB créée.
pas de déséquilibre donc.
D'accord avec toi sur le fait que le R421-1 7 n'est qu'une condition d'exigibilité de l'autorisation.
On peut donc dire que le SHOB / pas SHOB repose sur le R112-2 qui définit la SHOB comme:
Citation :
La surface de plancher hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.
Selon cette définition tous les planchers de la construction constituent de la SHOB. D'après cet article une terrasse ne constitue de la SHOB que si, et seulement si elle est construite.
Une terrasse naturelle ne constitue donc pas de SHOB (heureusement car sinon tout le jardin pourrait être de la SHOB).
Maintenant ce qu'il faut que l'on m'explique (et je l'avais accepté jusqu'à aujourd'hui) c'est pourquoi la terrasse de plus de 60cm de haut formait de la SHOB alors que la terrasse au ras du sol n'en constituait pas? |
Dominique |
Edité par - larocaille le 23 juin 2008 20:33:47 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 20:57:04
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parce qu'un juge non contredit (dans Cour administrative d'appel de Lyon, 1e chambre, du 11 décembre 2001, 97LY02336, inédit au recueil Lebon) avait décidé que dans la mesure où la terrasse de plus de 60cm de haut était soumise à PC, alors elle formait SHOB.
c'est un jugement unique mais largement cité..., dont le caractère jurisprudentiel a disparu avec la réforme qui a eu la bonne idée de supprimer cette mention des 60 cm. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 21:10:40
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
parce qu'un juge non contredit (dans Cour administrative d'appel de Lyon, 1e chambre, du 11 décembre 2001, 97LY02336, inédit au recueil Lebon) avait décidé que dans la mesure où la terrasse de plus de 60cm de haut était soumise à PC, alors elle formait SHOB.
c'est un jugement unique mais largement cité..., dont le caractère jurisprudentiel a disparu avec la réforme qui a eu la bonne idée de supprimer cette mention des 60 cm.
Comme nous l'avons très justement souligné, la création de SHOB n'est qu'un des critères (et surement pas le seul) justifiant la nécessité d'une autorisation administrative.
Si tout l'argumentaire développé sur ce forum sur les terrasses ne tient qu'à ce jugement, il est temps de revoir les choses au regard des textes, parce que la seule chose que j'en déduit pour l'instant, c'est qu'il faut interdire les stups dans les palais de justice.
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 21:15:46
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justement, sur UI, nous n'avons jamais pris cette décision inédite au recueil au pied de la lettre !!!
et cela a valu de sacrées batailles entre Laurent et Elisabeth, notamment. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 23 juin 2008 21:17:24 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 24 juin 2008 : 07:15:40
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| Si il y a une nouvelle bataille... tu connais d'avance ma position. |
Dominique |
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