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etiennej
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 10 juin 2008 : 12:35:14
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Bonjour,
Je suis copropriétaire,dans une copropriété de 4 personnes et dispose de 3000 tantièmes sur 10 000.
Les trois autres copropriétaires souhaitent agrandir leurs logements en surélevant l'immeuble d'un étage, augmentant ainsi leur SHON d'environ 250 m² chacun.
En l'occurence, étant au rdc, je n'ai qu'une possibilité d'extension de 40 m² qu'ils me refusent... ( il s'agit d'une même famille )
Ils souhaitent également supprimer le chauffage collectif existant dont je bénéficie pour l'instant, au profit d'un chauffage individuel ( le but final étant de vendre les appartements ainsi crées )
Les autres copropriétaires peuvent-ils m'imposer de doubler leurs surfaces et donc leurs tantièmes, sans que je n'ai aucune compensation ?
Est-il possible que je m'oppose à ces travaux afin d'obtenir une contrepartie, ou au moins une possibilité d'extension à mes frais de mon propre logement ?
Merci d'avance !
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etiennej
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 11 juin 2008 : 12:07:29
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Euh...rebonjour ...
Je me doute que des questions de béotiens probablement déjà abordées, doivent lasser certains spécialistes à la longue....
Malgré mon impatience, merci malgré tout de bien vouloir m'accorder un peu de votre temps et de vos compétences dans ce domaine.
Cordialement.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 juin 2008 : 18:10:48
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Le problème est que vous n'avez pas affaire à "un majoritaire" mais à une "famille majoritaire".
Les lots des trois familles ont-ils appartenus à un moment donné à un seul membre de la famille qui aurait cédé des lots à d'autres membres de sa famille pour ne plus être majoritaire et égalitaire en droits de vote?
Comment votez-vous actuellement?
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etiennej
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 12 juin 2008 : 09:50:54
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4 copropriétaires :
LOT 1.famille A frère de B : 3000 tantièmes
LOT 2.famille B soeur de A : 3000 tantièmes
LOT 3.famille C : 4 frères et soeur dont A + B en indivision : 1000 tantièmes.
LOT 4.Etiennej (nièce de A B C ): 3000 tantièmes
A l'origine ce batiment appartenait à mon grand-père, à son décès il a été divisé en 4 lots, au profit de ses enfants. Le 4ème lot a ensuite fait l'objet d'une donnation de mon père à mon profit.
Je me retrouve donc seul au milieu de 4 oncles et tantes : 2 propriétaires des lots 1/2/3 + 2 supplémentaires en indivision sur le lot 3 qui font front lors de chaque vote.
Cordialement.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 12 juin 2008 : 11:03:33
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Autre question:
Que dit votre règlement de copropriété. Il est souvent prévu les conditions de surélévation des bâtiments.
Vous n'avez pas répondu à la question:
"Comment votez-vous actuellement?"
C'est-à-dire quels tantièmes prenez vous en compte lors des votes.
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 12 juin 2008 : 14:00:20
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Citation :
Initialement posté par JB22
Autre question:
Que dit votre règlement de copropriété. Il est souvent prévu les conditions de surélévation des bâtiments.
Vous n'avez pas répondu à la question:
"Comment votez-vous actuellement?"
C'est-à-dire quels tantièmes prenez vous en compte lors des votes.
Même si le règlement de copropriété interdisait une surélévation (c’est déjà improbable), les intéressées peuvent (7000 voix sur 10000) modifier ce texte. Il n’est donc à peine utile de consulter votre Règlement.
Je ne vois pas comment etiennej pourrait éviter la construction.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 12 juin 2008 : 16:42:20
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"Même si le règlement de copropriété interdisait une surélévation".
Je n'est jamais dit que le règlement pouvait "interdire" la surélévation, mais souvent il en fixe les conditions.
La modification de ces conditions ainsi que le vote de cette surélévation dans l'intérêt d'un groupe pourrait être considérés comme un "abus de majorité" d'autant que des travaux d'agrandissement sont refusés au minoritaire sans raison apparente.
L'opposition ne sera pas facile sans une action en justice, toujours incertaine, longue et coùteuse. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 12 juin 2008 : 16:52:38
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Ce que je cherchais à savoir en interrogeant etiennej sur l'origne de la situation des copropriétaires actuels c'est de voir si à un moment donné il n'y avait eu une situation de copropriétaire majoritaire qui aurait fait l'objet d'une manoeuvre dans le seul but de supprimer la situation majoritaire.
Ce n'est pas le cas puisque que la situation résulte d'un héritage. |
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etiennej
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 12 juin 2008 : 17:14:22
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Pour répondre à JB22, les tantièmes pris en compte sont ceux indiqués.
J'avais également pensé que la seule solution était d'invoquer l'abus de majorité, mais cela est toujours limite, par ailleurs dans ce cas ne pourrait-on pas me reprocher un abus de minorité, en bloquant un projet souhaité par la majorité d'une famille...
Ma question allait plutot vers les majorités nécessaires sur ce type de projet, notamment sur l'interprétation de l'article 35 :
Les travaux à l’unanimité
Les travaux de surélévation (exemple : exhaussement de la ligne de faîtage) sont votés à l’unanimité. ( réf Zimerman )
Article 35 :
La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres.
La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l'article 26, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.
En l'occurence la copropriété dispose de 2 batiments
Comment interpréter le "par le soin du syndicat" ?
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etiennej
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 12 juin 2008 : 17:20:48
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Par ailleurs, le sens de la loi n'est-il pas d'exiger l'unanimité pour des décisions fondamentales, modifiant les grands equilibres des immeubles ?
Ce qui est le cas, puisque la hauteur du batiment va quasiment doubler ainsi que la SHON, les façades et même le sens du faitage être modifiés.
N'y a-t-il rien à creuser de ce coté ?
Dans tous les cas merci à tous ! |
Edité par - etiennej le 12 juin 2008 17:22:19 |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 12 juin 2008 : 17:27:40
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Par le soin du syndicat signifie le cas ou le syndicat ordonne et finance les travaux de surélévation pour ensuite encaisser le prix de vente. L’article protège le propriétaire de l’étage le plus élevé qui a effectivement payé un prix pour ne pas avoir un étage au dessus de son lot : ce privilège ne peut pas être supprimé sans son accord.
Cet article ne s’applique pas dans votre cas : il est le propriétaire du lot au dernier étage qui demande de surélever. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 12 juin 2008 : 17:31:23
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Citation :
Initialement posté par etiennej
Par ailleurs, le sens de la loi n'est-il pas d'exiger l'unanimité pour des décisions fondamentales, modifiant les grands equilibres des immeubles ?
Pas du tout je crains. Le régime de copropriété a été créé pour éviter le blocage en cas d’indivision : là on a besoin de l’unanimité, et justement en copropriété c’est une majorité qui décide. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 12 juin 2008 : 17:39:56
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Citation :
Initialement posté par etiennej
Bonjour,
En l'occurence, étant au rdc, je n'ai qu'une possibilité d'extension de 40 m² qu'ils me refusent... ( il s'agit d'une même famille )
On vous refuse l'accord pour cette extension pour quelle raison? Effectivement, comme JB22 indique, vous pouvez contester un refus quand il n’est pas fondé. |
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etiennej
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 13 juin 2008 : 09:59:56
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On ne me donne pas de motif de refus...mais il faut aussi tout vous dire..
Je pense que ce refus pourrait parfaitement être motivé, dans la mesure ou l'extension que je projette se situe sur une terrasse commune ( bien que mon père ait payé la totalité de l'étanchéité de cette terrasse, avant de s'apercevoir des années plus tard, qu'elle faisait partie d'un lot commun  ).
En fait ses frères et soeur, lui ont laissé étancher cette terrasse bien qu'ils étaient au courant qu'elle ne faisait pas partie du lot, ce n'est que lorsqu'il a parlé de faire une extension qu'ils l'ont informé qu'elle ne lui appartenait pas ....soit la totale, comme probablement dans toutes ces copro familliales, ou on s'accroche à l'affectif et aux "on dit" plutôt que de lire un réglement.
Pour en revenir au projet, il est assez simple, utiliser cette terrasse commune ou personne n'a jamais mis les pieds pour agrandir un appartement, cette terrasse serait restituée en intégralité à la copro à l'étage supérieur.
Puisque l'on rentre dans le détail, une autre question : les réglements et attributions de lots n'ont jamais été remis à jour, pourtant des extensions avaient déjà été réalisées il y a quelques années, notamment au niveau d'un commerce qui m'appartient désormais.
D'après les pièces que j'ai en ma possession, je pense que ces agrandissements n'ont jamais été pris en compte dans mes tantièmes.
Comment obtenir qu'ils soient comptabilisés ? ( ce qui me permettrait peut-être aussi d'obtenir une minorité de blocage )
En résumé et vous l'avez compris, un beau bordel, résultant d'années de laxisme, que je souhaiterais remettre en ordre en dehors de toute considération affective, mais pour cela, il faut que je puisse bénéficier d'une manière ou d'une autre d'un pouvoir de pression, non pour en user, mais simplement pour pouvoir clarifier la situation et me sortir définitivement de ces histoires assez pesantes.
Soit je trouve un moyen de pression quelqu'il soit :
possibilité de refus de modification du cahier de répartition des charges, de suppression des équipements de chauffage collectif, refus ou recours sur permis de construire, possibilité d’indemnisation suivant surfaces créées par les autres copropriétaires, ect….
,soit j'abandonne la conscience tranquille sans ressentiments, en sachant qu'il m'est impossible d'utiliser un levier et que je serai toujours contraint de subir cette situation.( il parait également logique qu'une copro ne dépende pas de la volonté d'une seule )
En désespoir de cause et pour en finir sur ce sujet, je reviens sur l'article précité :
Les travaux à l’unanimité
Les travaux de surélévation (exemple : exhaussement de la ligne de faîtage) sont votés à l’unanimité. ( réf Zimerman )
Bon un peu long, mais il est difficile d'expliquer les choses sans entrer dans le détail.
Cordialement, et une nouvelle fois merci pour l'aide précieuse et le temps que vous acceptez de m'accorder.
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Edité par - etiennej le 13 juin 2008 10:04:12 |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 13 juin 2008 : 11:10:58
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Adapter les tantièmes est compliqué, est le faire à posteriori après un changement encore plus.
Apparemment le COS permet au syndicat de construire 3 x 250 m2 de SHON supplémentaire. Il me semble raisonnable que la SHON disponible soit repartie entre les lots selon leur tantièmes, mais autant que je sache, il n’existe a pas de législation sur ce sujet. Comment propose-t-on de repartir la SHON ? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 13 juin 2008 : 12:00:49
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"possibilité d’indemnisation suivant surfaces créées par les autres copropriétaires"
L'aliénation du droit de surélever ne peut se faire à titre gratuite, ce serais contraire à l'intérêt général du syndicat.
Vous, comme les autres, devriez acquérir ces droits moyennant finance. Les indemnités perçues revenant à chacun des copropriétaires en fonction de ses tantièmes.
De Guymmo
" L’article protège le propriétaire de l’étage le plus élevé qui a effectivement payé un prix pour ne pas avoir un étage au dessus de son lot : ce privilège ne peut pas être supprimé sans son accord.
Cet article ne s’applique pas dans votre cas : il est le propriétaire du lot au dernier étage qui demande de surélever."
S'il y a plusieurs copropriétaires à l'étage le plus élevé, chacun devra donner son accord, évidemment cela ne posera de problème s'ils sont demandeurs.
Le syndicat ne doit pas autoriser les travaux sans que des garanties soit données: intervention d'un architecte ou d'un maître d'ouvre, assurance décennale et d'achévement des travaux. Il n'est pas question que le syndicat se retrouve avec des travaux inachevés...
Intervention d'un géomètre pour la détermination des tantièmes et la révision de l'état descriptif de division. |
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etiennej
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 13 juin 2008 : 14:32:28
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L'aliénation du droit de surélever ne peut se faire à titre gratuite, ce serais contraire à l'intérêt général du syndicat.
Vous, comme les autres, devriez acquérir ces droits moyennant finance. Les indemnités perçues revenant à chacun des copropriétaires en fonction de ses tantièmes.
Ouf ! enfin peut-être un argument !
Qu'entendez-vous par l'intérêt général du syndicat : qu'en cas de construction / élévation et augmentation de la SHON des autres copro, je suis en droit de réclamer des indemnités ? ( pardonnez-moi mais je ne maitrise pas toutes les subtilités des termes juridiques parfois employés )
Dans la pratique, comment cela se passe-t-il ? une indemnité est versée au prorata des tantièmes et de la SHON créée ? comment est fixée cette indemnisation et selon quels critères d'appréciations : en fonction du prix estimatif de la construction au m², du prix estimatif du prix de vente ?
Concernant les tvx,je connais très bien la réglementation de part mes activités professionnelles de constructeur, mais je ne tiens pas non plus à lancer des recours sur pc ou autres procédures d'urbanisme.
Par contre l'idée de l'indemnisation m'intéresse, non pas pour en tirer profit, mais surtout pour pouvoir aller vers une solution amiable qui permettrait à tous de voir aboutir ses projets ( moi comprise )
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Edité par - etiennej le 13 juin 2008 14:33:34 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 13 juin 2008 : 17:57:13
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"( pardonnez-moi mais je ne maitrise pas toutes les subtilités des termes juridiques parfois employés )"
Rassurez-vous vous n'êtes pas le seul, moi y compris.
"Qu'entendez-vous par l'intérêt général du syndicat :"
Ci-dessous dans le "code de la copropriété" (LITEC)
"La jurisprudence estime, semble-ti-il que l'aliénation du droit de surélever l'immeuble ne peut intervenir à la majorité de l'article 26 que si elle a lieu à titre onéreux (Tribunal de grande inst.Paris, 6 juillet 1972: Gaz.Pal.1973,2, 731).
Cependant, le texte de l'article 35 ne distingue pas, non plus que celui de l'article 26 de la loi, lorsqu'il parle d'actes de disposition. La motivation donnée par la jurisprudence citée ci-dessus est que l'aliénation sans contrepartie est un abandon de droit, qui requiert à ce titre l'unanimité des copropriétaires."
L'abandon d'un droit par le syndicat sans contrepartie financière est une aliénation préjudiciable au syndicat, il n'est pas dans l'intérêt, ni dans les prérogatives, du syndicat de faire des cadeaux.
"Par contre l'idée de l'indemnisation m'intéresse, non pas pour en tirer profit, mais surtout pour pouvoir aller vers une solution amiable qui permettrait à tous de voir aboutir ses projets ( moi comprise )"
Je suis persuadé que la solution amiable est la seule issue valable.
"( réf Zimerman )"
Ou trouver cette référence ? |
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etiennej
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 09:50:41
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Je ne sais comment vous remercier une fois de plus pour ces informations.
Voici le lien dont je faisais référence concernant les règles d'unanimité :
http://www.immo-zimmermann.com/metiers.htm
Aller à la rubrique : quelle majorité pour voter les travaux.
Les travaux à l’unanimité :
Les travaux de surélévation (exemple : exhaussement de la ligne de faîtage) sont votés à l’unanimité.
La jurisprudence à laquelle vous faites référence concernant d'abandon de droit, peut-elle s'appliquer dans mon cas...?
Ce qui revient à dire que c'est bien l'unanimité qui est requise, dans le cas ou l'on n'envisage pas d'indemnisation d'un copropriétaire qui ne bénéficie d'aucun avantage à voir surélever un bâtiment au seul profit des autres membres de la copro.
Lorsque l'on parle de préjudice subi par le syndicat, que faut-il comprendre ? que cette jurisprudence est valable dans le cas ou c'est le syndic qui prend en charge les travaux ?
Je vous rappelle que dans mon cas, se sont bien les copropriétaires qui financent individuellement leurs agrandissements, les travaux ne coutent rien à la copropriété, on ne peut donc parler de préjudice.
Peut-on parler d'abandon de droit au préjudice d'un seul copropriétaire qui ne gagne rien à l'affaire ?
On en revient à la notion précédente : "par les soins du syndicat".
Je reviens ( une dernière fois ...) sur l'article 26 :
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Ainsi que sur l'article 9 :
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
En relisant plusieurs post sur d'autres sujets, je m'aperçois que l'on reproche souvent aux copropriétaires de ne pas connaitre leurs droits et de penser que c'est au syndic de gérer leur patrimoine, en définitive on s'aperçoit que la législation est assez complexe qu'il n'est pas si simple de s'y retrouver même si l'on s'intéresse au sujet.
Je m'excuse d'être probablement "lourde", mais vous comprendrez que je tiens absolument à être certaine de mon fait avant une assemblée qui promet d'être houleuse.
Cordialement.
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Edité par - etiennej le 16 juin 2008 10:47:19 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 10:41:16
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"Peut-on parler d'abandon de droit au préjudice d'un seul copropriétaire qui ne gagne rien à l'affaire ?"
Le droit de surélévation appartient au "syndicat" c'est à dire tous les copropriétaires.
L'abandon de ce droit, accessoire aux parties communes, à titre gratuite porte préjudice au syndicat donc à chacun des copropriétaires, ils pourrait être au profit de tiers, si certains copropriétaires en profitent il y a abus de leur part puisqu'ils lèsent les autres copropriétaires qui ne bénéficient pas de cet abandon.
Le produit de l'aliénation d'un droit se réparti suivant les tantièmes généraux.
La valeur du droit de surélever est plus difficile à déterminer, elle dépends des prix du marché immobilier est doit être fixée pour chaque acquéreur suivant son acquisition dans ce droit.
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etiennej
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 11:58:44
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| En "clair", dans mon cas précis, les autres copropriétaires doivent-ils oui ou non m'indemniser pour abandon de droit de surélévation - sur la base du prix du marché de l'immobilier ? |
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Agrandissement en copropriété
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