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buzzkaido
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 14 juin 2008 : 14:47:14
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Bonjour !
Voila, je suis en train d'acheter mon premier appartement, et il est prévu que la toiture de l'immeuble soit refaite l'année prochaine.
Les travaux ont déjà été votés, l'appel de fond aura lieu en Janvier prochain.
L'actuelle propriétaire est tout à fait d'accord (c'est même elle qui a proposé) de payer ces travaux.
Cependant, on vient de signer le compromis avec le notaire, et celui-ci indique :
Citation :
Le vendeur déclare :
- qu'à ce jour le Syndic est ....
- qu'il n'a été décidé aucune travaux sur l'immeuble
Ce que je trouve déjà un peu étonnant.
Plus loin :
Citation :
En outre, il est rappelé ... qu'il résulte de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 qu'à l'occasion d'une mutation à titre onéreux d'un lot :
1/ le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du 3ème alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 incombe au vendeur
2/ le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité
3/ le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes
Et enfin :
Citation :
Les parties conviennent ce qui suit :
- les travaux qui s'avéreraient nécessaires, postérieurement aux présentes, seront à la charge de l'Acquéreur, dans la mesure où ce dernier aura été averti par le Vendeur d'avoir à décider de ces travaux.
Comment comprendre tout cela ?
Est-ce bien au vendeur de payer les travaux déjà votés ?
Car il me semble que la loi a récemment changée sur ce point.
Merci d'avance pour vos conseils !
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Gei
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 14 juin 2008 : 17:12:42
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Je reprends la version initiale de mon message : le problème vient d'abord de ce que le compromis écrit qu'aucuns travaux ne sont prévus... Avez-vous pensé à jeter un œil (ou plutôt les deux !  ) sur les 3 derniers comptes-rendus de l'assemblée annuelle des copropriétaires ? C'est un document fondamental, qui donne une visibilité importante sur l'état de la copropriété et les travaux à venir...
La phrase les parties conviennent... est anodine en apparence, mais, mises bout à bout, les deux phrases équivalent à vous mettre sur le dos le prix de la rénovation de la toiture.
Il faut que vous repreniez les comptes-rendus des réunions de l'assemblée des copropriétaires; s'il s'avère que l'affirmation "aucuns travaux ne sont prévus" est erronée, il faut casser le compromis (entre nous, je n'ai aucune idée de la faisabilité de la chose et de la procédure à suivre...)
En y réfléchissant, ça me parait bizarre, parce que justement, de mémoire, ces compte-rendus sont habituellement annexés au compromis...
Dernière chose, fondamentale (même si c'est trop tard pour cette fois) : PENSER A CONFIER LA REDACTION DU COMPROMIS A SON PROPRE NOTAIRE ! Il n'y a pas de miracle, le notaire travaille pour celui qui le mandate... |
Edité par - Gei le 14 juin 2008 17:26:02 |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 05:28:48
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"Dernière chose, fondamentale (même si c'est trop tard pour cette fois) : PENSER A CONFIER LA REDACTION DU COMPROMIS A SON PROPRE NOTAIRE ! Il n'y a pas de miracle, le notaire travaille pour celui qui le mandate..."
Faux.
Dès lors que vous choisissez le notaire du vendeur, il devient le vôtre et engage à votre égard sa responsabilité tout autant qu'à l'égard du vendeur.
Je puis vous assurer que dans les milieux professionnels de l'immobilier, nous ne prenons le plus souvent qu'un seul notaire et les avantages sont nombreux :
- communication plus facile et plus rapide (cela évite de passer par l'intermédiaire d'un autre notaire - entre eux, ils renaclent à communiquer oralement)
- nous pouvons brandir la menace en cours de dossier de saisir un second notaire ; le plus souvent, tout rentre immédiatement dans l'ordre (crainte de devoir partager les émoluments)
- la présence d'un second notaire incite chacun d'eux à se comporter comme un avocat en devenant suspicieux et beaucoup moins coopératif.
- très souvent, le notaire du vendeur est le notaire du secteur sur lequel se trouve le bien ; de fait, s'il est devenu aussi votre notaire, il devient plus facile de le recontacter ultérieurement lorsqu'il s'agit de résoudre un problème local (comme avec la mairie par exemple).
Pendant fort longtemps, j'ai cru moi aussi qu'il était souhaitable de prendre un second notaire puis avec l'expérience (nous traitons beaucoup d'affaires pour des clients professionnels), je me suis rendu compte qu'il en était rien. Je le répète : si vous choisissez le notaire du vendeur, il devient aussi le vôtre en engageant sa responsabilité à votre égard et il en est parfaitement conscient. Si ce n'était pas le cas, il suffit de le lui rappeler discrètement.
Sur ce forum, la plupart ne cesse de rabacher le contraire ; par manque d'expérience, je pense. |
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Gei
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 08:20:19
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Merci pour la leçon, il aurait mieux valu apporter une réponse à la question soumise, ça aurait été sûrement plus convainquant...
Votre posture est probablement valable lorsque les deux parties sont expérimentées : on voit dans les cas qui sont exposés dans les forums que nombre de problèmes sont liées à une confiance excessive dans un notaire que la partie lésée n'a pas choisi.
Vous avez raison de dire que dans le cas général une transaction se passe bien (et encore heureux ), avec un seul notaire. Sauf que si on veut se donner une garantie que la transaction ne partira pas en vrille, la seule manière efficace est de s'appuyer sur son propre notaire... |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 08:32:19
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Pardonnez-moi pour la leçon. La prochaine fois je m'en abstiendrai. Restez avec vos certitudes.
Comprenez en revanche, que d'autres trouveront peut-être à s'enrichir en consultant un avis différent.
Bonne journée. |
Edité par - Doctor le 15 juin 2008 08:41:04 |
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hamema
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 10:01:50
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Bonjour,
jJe me premets d'interveneir mais si vous lisiez mopn post :bizarre?:, vous pourriez me dire pourquoi le notaire du vendeur(avec qui il déjeune) qui était le notre au moment de la rédaction du compromis a mis cette clause sur les raccordements au réseau alors que nous avons acheté en lotissement , on a les travaux à charge et les taxes et on ne peut rien contre ça , le vendeur nious fait du chantage pour avoir de l'argent liquide ce que nous avons refusé , nous préférons payer les travaux et les taxes pltôt que de payer les déjeûners!!!!!
Hamema |
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buzzkaido
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 13:25:11
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Merci beaucoup pour ces précisions.
Les comptes rendus d'AG spécifient, bien sûr, les travaux de la toiture (comme la vendeuse nous l'a dit, elle est de bonne foi, elle nous a prévenu dès la première visite et nous a même dit qu'elle considère que c'est à elle de payer)
Donc c'est bien ce que je pensais, le compromis est erroné. Je vais le faire refaire au plus vite (les 7 jours ne sont pas passés)
Encore merci ! |
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Gei
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 16:29:20
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Citation :
Initialement posté par buzzkaido
Merci beaucoup pour ces précisions.
Les comptes rendus d'AG spécifient, bien sûr, les travaux de la toiture (comme la vendeuse nous l'a dit, elle est de bonne foi, elle nous a prévenu dès la première visite et nous a même dit qu'elle considère que c'est à elle de payer)
Donc c'est bien ce que je pensais, le compromis est erroné. Je vais le faire refaire au plus vite (les 7 jours ne sont pas passés)
Encore merci !
Tant mieux pour vous... N'hésitez pas à appeler la vendeuse, qu'elle ne se méprenne pas sur votre annulation du compromis.
Sans revenir sur la nécessité de prendre un notaire distinct de celui de la vendeuse, prenez bien soin de prendre le temps de relire et de faire relire le document par qui vous paraitra le mieux apte à vous conseiller.
Rappelez-vous que, contrairement à certaines idées reçues, le compromis conditionne l'acte définitif. S'il y a un loupé dans le premier document, il est très dur d'y revenir au moment de la signature de l'acte.
Bon courage. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 23:09:27
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bonsoir
Citation :
En y réfléchissant, ça me parait bizarre, parce que justement, de mémoire, ces compte-rendus sont habituellement annexés au compromis...
Gei, non les comptes rendus de PV ne sont pas annexés au compromis ni à l'acte. Seulement le RC. Mais c'est vrai qu'il FAUT absolument les demander ne serait-ce que pour voir si des travaux n'ont pas été votés - mais qui reviendront sur la table tôt ou tard, si des procédures sont en cours, si il y a des impayés chroniques de la part de copropriétaires ...
buzzkaido: pourquoi ne pas avoir insisté au moment de la signature du compromis pour insérer la clause de travaux dont vous aviez connaissance ????  car là, selon ce que vous nous dites, ce sera à vous de payer ces travaux.
oui la loi a changé depuis 2004: c'est le proprio en titre au moment de l'appel de fond qui paye !
Citation :
Donc c'est bien ce que je pensais, le compromis est erroné. Je vais le faire refaire au plus vite (les 7 jours ne sont pas passés)
Le compromis n'est pas "erroné" ... IL a été ecrit dans l'intérêt du vendeur  alors, oui c'est une solution de dénoncer ce compromis, en expliquant bien d'abord à votre vendeur qui semble honnête la raison ! et surtout ... en prenant maintenant VOTRE notaire qui VOUS assistera (montrez lui le compromis avant la signature) et qui défendra VOS intérêts.
ou bien encore .... si vous pouvez, faites signer le vendeur qui reconnait devoir payer les travaux de toiture à venir, et qu'il vous les remboursera sur présentation de l'appel de fond (que VOUS recevrez si vous etes proprio à ce moment-là).
Je suis enfin tout à fait de l'avis de Gei:
non seulement on signe un compromis chez un notaire,
mais en présence des 2 notaires !
d'ailleurs la preuve est là !!! ==> le notaire du vendeur a considéré les intérêts du vendeur avant ceux de l'acheteur et légalement c'est notre ami Buzzkaido qui s'est fait berné en signant ces clauses.
Doctor a une expérience qui semble être positive mais pour moi, 2 précautions valent mieux qu'une.
Citation :
Sur ce forum, la plupart ne cesse de rabacher le contraire ; par manque d'expérience, je pense
J'ai signé mes quelques acquisitions en présence de MON notaire, avec qui j'avais discuté auparavant, et je m'en suis trouvée toujours bien mieux
au fait ... quid des diagnostics ? sont-ils annexés au compromis ? un bon notaire les fournit à ce moment là, afin d'éviter toute surprise 
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Cordialement, |
Edité par - Joulia le 15 juin 2008 23:13:26 |
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Gei
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 23:46:39
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Merci pour ces précisions, joulia...
Par contre, j'ai un exemple précis en tête (et pour cause) et postérieur à 2004, où le vendeur s'engageait à régler le montant estimatif des travaux votés lors de la dernière AG à laquelle il participait de droit...
Peut-être que la loi prévoit des dispositions par défaut, qui peuvent être aménagées d'entente entre les parties (je précise, pour en rajouter une couche, que ces dispositions avaient été retenues sur proposition de MON notaire, qui avait pris en charge la rédaction du compromis, à ma demande ) |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 07:01:32
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Merci Julia pour cet avis. Je pense que vous avez certainement raison pour les profanes (n'y voyez rien de péjoratif évidemment). L'assistance de son propre notaire est la garantie d'une prestation équilibrée et probablement d'une défense de ses intérêts.
En revanche, je puis vous assurer qu'il n'en est rien entre professionnels. Nous signons en permanence des affaires et je crois pouvoir dire que les ennuis commencent lorsque nous prenons un second notaire. Je le répète, leur attitude respective change sensiblement, chacun se défiant discrètement, s'arqueboutant sur sa position et surtout refusant de communiquer autrement que par courrier.
Lorsque nous traitons une affaire, nous nous adressons d'office au notaire que nous propose le vendeur, le plus souvent un notaire local. Nous lui demandons alors s'il accepte de défendre nos propres intérêts. Il y a alors un non-dit assez fort qui ne lui échappe pas (n'oubliez pas que vous engagez votre responsabilité à notre égard). Nous pouvons alors nous le contacter, lui ou son clerc, directement, ce qui n'est pas autorisé lorsque nous faisons appel à notre notaire.
De surcroît, j'insiste, l'éventualité d'introduire un second notaire en cas de mauvaise volonté est une sanction financière très dissuasive.
A tel point d'ailleurs, que le recours à un seul notaire est devenu une règle d'or, du moins dans le milieu professionnel.
Cordialement. |
Edité par - Doctor le 16 juin 2008 08:22:29 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 08:52:34
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En plus lorsque l'affaire est entre deux notaires qui ne peuvent pas se voir et ne répondent même pas à leurs courriers respectifs, c'est la galère ! 6 mois de perdus.
C'est certes exceptionnel, mais très pénalisant. |
jcm |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 09:59:15
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Je me permets d'ajouter une petite précision au sujet de la répartition de la prise en charge des travaux :
contrairement à ce que l'on a pu lire ici (et notamment ci-dessus) ou ailleurs, la paiement des travaux n'incombe pas au copropriétaire existant au moment de l'appel de fonds, mais au moment de l'exigibilité.
Nuance, sans doute, mais d'importance.
En effet, de nombreux syndics précisent dorénavant la date d'exigibilité dans le PV de l'AG ayant décidé les travaux, ce qui peut donner par exemple :
- date de l'AG : 16 juin 2008
- date de l'exigibilité : 1er juillet 2008
- appels de fonds : 1er septembre 2008, 1er décembre 2008, 1er mars 2009.
On voit ici l'importance de la date de fixation de l'exigibilité, car en cas de mutation au cours du 2e semestre 2008 les conséquences sont grandes pour les vendeurs et les acquéreurs suivant le cas.
D'où l'intérêt de décider qui paiera quoi, mais il appartient aux parties de se mettre préalablement d'accord à ce sujet, en dérogeant au règles légales, qui ne sont pas d'ordre public, et qui rappelons le ne sont pas opposables au syndic. |
moulinsart |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 11:33:13
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vous mettez la date d'exigibilité 15 jours après l'AG sans tenir compte du délai de contestation possible après réception du PV et sans tenir compte de l'appel de fonds, même s'il a lieu 6 mois après ? |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 12:56:06
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Je ne suis pas syndic et j'ai un autre exemple où la date d'exigibilité était la date de l'A-G.
Cela ne me choque pas.
Il me paraît nécessaire, compte-tenu de ce qu'on peut lire sur ce topic, de faire la différence entre date d'exigibilité et date d'appels de fonds, puisque confusion dans les esprits il y a.
La question posée par buzzkaido en est la preuve. |
moulinsart |
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