|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 15 juin 2008 : 15:41:17
|
Bonjour
1) Voici le texte du PV d'une AG tenue le 26/03/2007:
L'AG désigne aux fonctions de syndic le CabinetXXX, et ce pour une durée de 1 an à compter de ce jour jusqu'à l'assemblée générale qui statuera sur les comptes arrêtés au 31/12/2007.
L'AG 2008 a été tenue le 2 juin 2008. Doit-on considérer que lorsque le syndic a lancé les convocations, il n'avait plus qualité pour le faire?
2) Au cours de l'AG 2008, c'est un nouveau syndic qui a été désigné. Voici comment dans son contrat est traité ce problème de la durée du contrat de syndic:
Le Cabine YYY soumet chaque année pour approbation son élection à l'assemblée générale chargée d'approuver les comptes et de donner quitus au syndic pour sa gestion.
Cette formulation est-elle meilleure?
|
|
Signaler un abus
|
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 08:53:13
|
Devant le manque d'enthousiasme, je donne des précisions:
1) J'ai lu avec attention le post initié par JPM en décembre 2004
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=20568
Mais notre ancien syndic n'ayant tenu compte ni de la jurisprudence, ni de la recommandation idoine, ni des commentaires d'Universimmo,je me dis que le problème a depuis 2004 peut-être été traité différemment par les tribunaux.
Comme certains ici aiment savoir les motivations de ceux qui posent des questions avant d'y répondre,je dirais seulement que je n'ai aucunement l'intention de faire annuler par le TGI une assemblée qui nous a permis de changer de syndic à l'unanimité des présents! Mais ma curiosité n'est pas purement intellectuelle: je cherche à préparer l'avenir.
2) La formulation ici ne donne aucune durée sous la forme classique jj/mm/aa, mais trois éléments me semblent déterminer cette durée conformément aux textes: la prise d'effet (par la date de l'AG), le rythme (annuel), le butoir (l'approbation des comptes: 6 mois après la fin de l'exercice). Certes la durée est élastique, mais peut-on considérer que cela répond aux textes, ou bien faudra-t-il l'année prochaine trouver une autre formulation?
Merci d'avance à ceux qui répondront.
|
Signaler un abus  |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 09:18:14
|
Il y a une évolution depuis mon post aimablement cité.
Pour un syndicat dont l'exercice va du 01/01 au 31/12, et dont les assemblées annuelles sont tenues habituellement en mars ou avril, la bonne solution est, lors de l'assemblée du 17 mars 2008, de désigner le syndic pour une durée courant jusqu'à l'assemblée générale qui statuera sur les comptes arrêtés au 31/12/2008 sans pouvoir excéder celle de 18 mois se terminant le 17 septembre 2009.
Si l'assemblée suivante est tenue le 3 avril 2009, le mandat en cours cesse à cette date. Il est renouvelé, éventuellement, dans les mêmes conditions.
Si l'assemblée est retardée pour quelque raison que ce soit, le syndicat ne se trouve pas dépourvu de syndic.
Si tout fonctionne bien la durée effective des mandats est bien d'un an environ.
|
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 09:24:40
|
Merci JPM de répondre avec précision à ma première question.
Pourrais-je savoir si la deuxième formulation que j'ai citée est acceptable ou s'il faudra l'améliorer à l'avenir?
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 11:34:59
|
La formule du nouveau syndic est incohérente s'il s'agit d'un projet de résolution ou d'une décision.
|
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 11:47:36
|
Ce sont les termes mêmes du contrat.
Merci JPM pour vos réponses |
| Signaler un abus |
|
|
DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 00:27:39
|
Bonsoir.
La formule mise au point entre nous et notre syndic actuel, il y a un peu plus d'un an :
Le présent contrat est consenti et accepté pour une durée « typique » de un an, c’est-à-dire pour la période du 27 avril 2007 jusqu’à la date de l’Assemblée Générale Ordinaire approuvant les comptes clos au (date arrêté comptable ) _________________ , et au plus tard le (date arrêté comptable+ 6 mois ) _________________
Notre syndic est en retard, l'AG se passera le ... 17 septembre !
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 19:39:22
|
Dans le droit fil du sujet de 2004 réveillé par Manech  , il faut en revenir à certains fondamentaux !
A notre époque du tout informatique et des communications par satellites, il n'est pas acceptable d'attendre le bon vouloir d'un syndic qui met des mois (4, 5, plus ?) pour arreter les comptes du syndicat avec son boulier, ou pour les plus performants avec la calculette à 5€ au tabac du coin !
Il faut au pire :
- 1 mois après la fin d'un exercice pour arreter les comptes d'un syndicat afin de les présenter à vérification du CS.
- 1 mois de plus pur préparer l'AG et son ODJ.
- 1 mois de plus pour convoquer l'AG ..
..ce qui nous fait une AG fin mars début avril pour un exercice areté au 31.12.nn.
Le cabinet de syndic qui n'a pas la capacité de tenir ce calendrier (organisation, matériels, personnels) doit être mis dehors pour "incapacité" ! (Je n'ose pas parler de 'compétence')
Il faut de plus intégrer la sécurité du syndicat, lequel ne doit pas se retrouver sans syndic le lendemain de l'AG.
De ce fait, la 'recommandation' de la CRC prend tout son sens confortée par la jurisprudence : si l'AG doit fixer la durée du mandat du syndic, elle doit également fixer la date échéance de ce mandat !
Si on peut partir d'une durée qui aille d'une AG àl'autre, il faut y ajouter la période de sécurisation du syndicat !
C'est pourquoi je préconise pour un exercice arreté le 31.12.nn :
- AG fin mars, mi avril au plus tard
- mandat d'un an + 30 jours fin de mois.
Exemple :
- AG convoquée pour le 15 avril nn.
- mandat d'UN an à échéance du 31 mai nn
On l'aura compris, ces "30 jours fin de mois" sont nécessaires à la sécurisation du syndicat dans l'hypothèse (extraordinaire ) où le syndicat n'a pu statuer sur la désignation du syndic. Dans ce délai, qui sera ne sera pas inférieur à 1 mois, une AG en seconde lecture peut être convoquée.
Je reviens pour ajouter une précision confortant cette posiion : le mandat de 3 ans, obligatoirement de date à date sans pouvoir dépasser ces 3 ans !
.Ici, on ne se pose pas la question de la date échéance, qui s'impose d'elle même !
Ce qui est possible puisqu'obligatoire pour les 3 ans ne le serait pas pour les durée moindre ? 
Tout ceci relève de la "magouille" des syndics, qui mettent des mois pour arreter des comptes et tenir les AG, certains en étant restés à cette fomule sanctionée par les juges "..jusqu'à la prochaine AG appelée à approuver les comptes ...." , qui n'a aucun fondement ! |
Edité par - gédehem le 17 juin 2008 19:47:34 |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 10:05:02
|
Citation :
Tout ceci relève de la "magouille" des syndics, qui mettent des mois pour arreter des comptes et tenir les AG, certains en étant restés à cette fomule sanctionée par les juges "..jusqu'à la prochaine AG appelée à approuver les comptes ...." , qui n'a aucun fondement !
Citation :
Pour un syndicat dont l'exercice va du 01/01 au 31/12, et dont les assemblées annuelles sont tenues habituellement en mars ou avril, la bonne solution est, lors de l'assemblée du 17 mars 2008, de désigner le syndic pour une durée courant jusqu'à l'assemblée générale qui statuera sur les comptes arrêtés au 31/12/2008 sans pouvoir excéder celle de 18 mois se terminant le 17 septembre 2009.
J'aurais aimé voir Gédéhem d'accord avec JPM sur ce point!
Peut-être JPM parle-t-il pour les syndics surchargés de la RP?
Moi ce qui me gêne avec ma logique bornée, c'est de parler d'un an qui deviendra 14, 15 ou 18 mois. c'est pourquoi la deuxième formulation citée dans mon post initial, ne me déplaisait pas, parce qu'elle se réfère à des événements précis, dont la date peut fluctuer dans des limites sûres pour le syndicat. Sauf qu'il n'y a pas de place pour la seconde AG!.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 11:30:21
|
La tenue tardive d'une assemblée peut bien entendu avoir pour cause la carence d'une syndic.
Elle peut aussi avoir bien d'autres causes totalement étrangères au syndic, ou au conseil syndical.
Un jugement doit être rendu le 18 juin dans une affaire importante et paf ! on décide de tenir l'assemblée en septembre parce qu'à partir du 15 juillet il n'y aura plus personne 
Idem pour des devis obtenus tardivement, une autorisation administrative, un permis de construire,
Les copropriétaires rechignent à tenir deux assemblées.
Le mandat de dix huit mois est donc une solution prudente qui n'interdit nullement aux uns et aux autres de veiller à ce que l'assemblée soit tenue à l'époque habituelle.
Il est semble donc inutile de disserter sur ce point.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 12:27:12
|
Sur cette histoire de délai, j'ose avouer que parfois les bras m'en tombent (je devrais être manchot depuis longtemps !  )
Lorsqu'un quidam est 'victime' d'un retard de 15 jours dans la livraison de sa voiture ou dela dernière télé cela devient une affaire d'Etat, .. alors que somme toute, un mandat de syndic d'un an qui ferait 18 mois, bof, quelle importance ......
Comprenons nous : le mandat d'un syndic ne peut dépasser 3 ans, de date à date !
Ici, il ne saurait être question de dépassement, de prorogation, et donc pas de possibilité de désigner pour 3 ans ... plus 5 ou 6 mois pour une "solution prudente " !!!
Quelle différence entre un mandat arrivant à échéance au bout de 3 ans et celui arrivant à échéance au bout d'un an ?? AUCUNE !
Où est la "solution prudente" du mandat de 3 ans ?
C'est pourquoi il faut en revenir à la rigueur des choses.
Le mandat du syndic est obligatoirement à durée déterminée.
Aux copropriétaires "employeurs" de fixer cette durée en déterminant une date échéance cohérente qui ne peut en aucun cas dépasser 3 ans de date à date !
Dans ce créneau, l'exercice étant annuel, fixer une durée 'annuelle' de 18 mois n'a aucun sens ... sauf pour la "sécurité du syndic" ..... |
Edité par - gédehem le 18 juin 2008 12:28:07 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 14:06:10
|
Il n'y a pas lieu de fixer une durée annuelle de dix huit mois, mais une durée de dix huit mois, qui peut aussi bien être de quinze mois ou de vingt mois.
La durée maximum est de trois années. Il n'est pas dit que la durée doit être fixée en nombre d'années ou d'exercices.
Il est par contre logiquement jugé que lorsque la durée est fixée à un an, elle se calcule de quantième à quantième. D'où les inconvénients que l'on connait.
La solution est donc de ne pas la fixer à un an.
On perd beaucoup trop de temps sur ce faux problème.
|
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 15:43:46
|
Merci à JPM de m'avoir donné une réponse claire: si on parle d'un an alors, c'est de date à date.
J'aurais aimé aussi une réponse claire à ma première question: Citation :
L'AG désigne aux fonctions de syndic le CabinetXXX, et ce pour une durée de 1 an à compter de ce jour jusqu'à l'assemblée générale qui statuera sur les comptes arrêtés au 31/12/2007.
L'AG 2008 a été tenue le 2 juin 2008. Doit-on considérer que lorsque le syndic a lancé les convocations, il n'avait plus qualité pour le faire?
Je crois que nul ne se risquera à me répondre.
dix huit mois: dix huit mois à partir de quelle date? Vraisemblablement JPM prend comme point de départ le 01/01/, début du nouvel exercice. Cette date suppose que la date de la prise d'effet d'un contrat signé le jour de l'AG est fixée rétroactivement, augmentations d'honoraires comprises.
Est-ce possible? n'est-ce pas gênant?
Si le point de départ d'un contrat est le jour du vote et de la signature, alors 18 mois cela peut aller très loin (cf pour moi, AG du 2 juin).
Alors pour être rigoureux je pencherais pour la solution: surtout pas de durée, uniquement des dates précises sous la forme jj/mm/aa:
date de prise d'effet (date de l'AG qui désigne le syndic et approuve les comptes;
date butoir de cessation de fonction, le 30/9 de la même année (pour un exercice prenant fin au 31/12. Ce qui laisse le temps de s'organiser avant les 6 mois après la fin de l'exercice, et permet une éventuelle deuxième convocation.
Mais cette solution rigoureuse et simple a un "inconvénient": logiquement le syndic ne pourrait appliquer les nouveaux honoraires de son contrat qu'à partir de la prise d'effet. Or à y regarder de plus près, il y a là un os.
Grâce à ce post, je viens de relire ODJ et contrat:le même syndic qui écrit dans l'ODJ et le PV Citation :
L'AG désigne aux fonctions de syndic le CabinetXXX, et ce pour une durée de 1 an à compter de ce jour jusqu'à l'assemblée générale qui statuera sur les comptes arrêtés au 31/12/2007.
a écrit dans son contrat:
Le présent contrat est consenti et arrêté pour l'exercice ouvert à compter du 01/01/2007
Il y a là une incontestable contradiction, mais elle permet de justifier que les nouveaux honoraires, en hausse bien sûr, soient recalculés et réajustés à partir du 01/01. En revanche quand en AG on a négocié la suppression des frais de relance, il n'y a eu aucune rétroactivité. Bref à tous les coups l'on gagne.
Finalement cette histoire de durée de contrat de syndic n'est pas aussi futile qu'on pourrait le croire. Outre qu'elle permet de fixer un cadre temporel précis au contrat, ce qui est utile en cas de litige, elle a des répercussions sur les sous du syndicat. Queues de cerises, direz-vous; peut-être, mais c'est intéressant.
Je ne pense pas que mon ex-syndic soit pire que les autres; et je serais curieuse de savoir si la rétroactivité des honoraires est la règle et comment on s'y prend pour la faire passer.
Un grand merci à JPM et à Gédéhem dont les interventions me permettent toujours d'avancer, même si ce n'est pas exactement dans la même direction qu'eux.
Merci. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 16:44:05
|
Un an compter du 26/03/2007 jusqu'à l'assemblée qui approuvera ...
Celà est interprété par une partie de la jurisprudence comme la fin du mandat au 26/03/2008.
Si l'assemblée a eu lieu le 25/03/2008, tout va bien.
Si l'assemblée a eu lieu le 2 juin 2008, il est peu probable que les convocations aient été envoyées avant le 26/03/2008, ce qui aurait eu au moins de rendre valide la convocation.
Ceci étant, si la désignation à nouveau n'est pas attaquée dans le délai de deux mois, par un opposant ou défaillant, tout ira bien.
On est revenu à l'application stricte de l'article 42 al. 2. C'est une bonne chose car ce sont souvent de mauvais copropriétaires qui ont profité des errements jurisprudentiels anciens.
Dix huit mois ? le délai court à compter du jour de l'assemblée. C'est pourquoi il peut être modulé en fonction de cette date. Le but de la manoeuvre n'est pas prolonger abusivement le mandat. Il est de pouvoir tenir une assemblée régulière après les vacances si elle n'a pas été tenue dans le délai de six mois.
Notez bien que ce délai vise l'approbation du budget prévisionnel et pas celle des comptes
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 16:57:54
|
J'ajoute un point qui me semble important :
Si un syndicat prend le parti de désigner le samedi 8 mars 2008 pour une durée d'un an et de s'y tenir les années suivantes, il se heurtera fatalement à une impossibilité technique.
Le 8 mars 2009 sera un dimanche, il faudra donc adopter le 7 mars, et peut être le 6 parce que ce samedi 7 ne conviendra pas. En 2010, il y aura peut être des vacances. De toute manière il faut remonter dans l'échelle des dates jusqu'à ce qu'il soit impossible d'avoir vérifié les comptes et de convoquer en temps utile. Ce problème est bien connu. Il a été aggravé par l'allongement du délai de convocation.
Conclusion ; jamais un an de date à date
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 19:02:00
|
Manech :
"J'aurais aimé aussi une réponse claire à ma première question :
1) Voici le texte du PV d'une AG tenue le 26/03/2007:
L'AG désigne aux fonctions de syndic le Cabinet XXX, et ce pour une durée de 1 an à compter de ce jour jusqu'à l'assemblée générale qui statuera sur les comptes arrêtés au 31/12/2007.
L'AG 2008 a été tenue le 2 juin 2008. Doit-on considérer que lorsque le syndic a lancé les convocations, il n'avait plus qualité pour le faire ? "
Ce n'est pas la date de tenue de l'AG qui compte, mais la date de notification des convocations, notification qui ne peuvent intervnir qu'avant l'échéance du mandat, peu importe que l'AG se tienne ensuite alors que le mandat est échu ! .
Le mandat du syndic ayant été donné le 26/03/2007 pour UN an, les convocations devaient être notifiées AVANT le 26/03/2008 minuit ..peu importe la date de l'AG.
Une convocation notifiée APRES ce 26/03/2008 est irrégulière, l'AG entachée de nullité annulable dans les 2 mois suivant la notication du PV aux opposants et défaillants.
Pour la durée du mandat du syndic je reprendrais la conclusion de JPM :
"Conclusion ; jamais un an de date à date "
Effectivement, jamais  :
- pour la sécurité du syndicat, un an + 30 jours fin de mois ! |
Edité par - gédehem le 18 juin 2008 19:05:58 |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 22:56:54
|
Gedehem : Citation :
Le mandat du syndic ayant été donné le 26/03/2007 pour UN an, les convocations devaient être notifiées AVANT le 26/03/2008 minuit
NON : Le mandat du syndic ayant été donné le 26/03/2007 pour UN an, les convocations devaient être expédiées AVANT le 26/03/2008 minuit
L'auteur de la convocation est celui qui l'expédie. Il doit avoir qualité de syndic à la date de la preuve de dépôt des LRAR. Peu importe ensuite qu'il ne soit plus syndic quand elles ont été notifiées. La convocation est régulière.
C'est des problèmes posés par la remise contre émargement.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 12:46:45
|
Heu ... JPM, il faudra nous epliquer la différence que vous faites entre :
mon : "Le mandat du syndic ayant été donné le 26/03/2007 pour UN an, les convocations devaient être notifiées AVANT le 26/03/2008 minuit "
votre : "NON : Le mandat du syndic ayant été donné le 26/03/2007 pour UN an, les convocations devaient être expédiées AVANT le 26/03/2008 minuit"
Que je sache, une convocation d'AG est "notifiée" par le syndic qui convoque et non "expédiée" .....
Surtout qu'au final, notification ou expédition devant être faites AVANT le 26/03/2008 à minuit, je ne vois pas trop ce qui peut justifier votre "NON" |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 14:41:25
|
La notification résulte de la première présentation du pli, avec ou sans remise.
Avec l'amélioration constante des service postaux, il peut y avoir trois à six jours d'écart entre le dépôt du pli pour envoi et la première présentation.
Certains délais se décomptent à partir de l'expédition du pli.
Certaines situations s'apprécient à cette même date. C'est le cas pour la qualité de syndic.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 16:28:14
|
Oui, ok, je comprends ...qu'il s'agit de jouer avec les mots !
Car si la "notification" résulte de la remise ou de l'avis au destinataire, "notifier" ici une convocation résulte de son envoi, lequel (l'envoi de la notification) doit avoir lieu au plus tard le dernier jour de la durée prévue du mandat du syndic......
Pour manech, comme vous le précisiez plus haut, il y a donc fort à parier que la convocation d'une AG qui s'est tenue le 2 juin 2008 a été irrégulièrement notifiée par une personne sans qualité depuis le 27 mars 2008, soit depuis plus de 2 mois à la date de l'AG. |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
durée du mandat de syndic: où en est-on?
Forum fermé
