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 Sujet  |
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manech
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1418 réponses |
 Posté - 15 juin 2008 : 17:02:20
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Bonjour
Dans une copropriété organisée en 1 syndicat principal et deux syndicats secondaires, est-il possible que le syndicat principal soit géré par un syndic coopératif, tandis que les syndicats secondaires continueraient à être gérés par des syndics professionnels?
Le RDC autorise les trois syndicats à revêtir la forme coopérative, et le syndicat principal a très peu de factures à payer (assurance et contrat des portes de garages)
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Guymmo
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797 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 14:12:11
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Même si cela est possible, il y a là une incohérence de la part des copropriétaires !
Qui peut le plus peut le moins !
Ayant adopté la forme syndicat coopératif pour le syndicat intial sans doute devenu "principal" en raison de la création de 2 syndicats secondaires, il n'est pas cohérent qu'ils aient adopté une autre forme pour leurs syndicats secondaires, qui plus est avec syndics "pro" !
Un syndicat secondaire s'inscrit nécessairement dans le cadre du syndicat principal !
Un syndicat secondaire est réduit à la seule gestion du bâtiment concerné. Il n'a aucune influence sur la gestion de l'ensemble immobilier, laquelle reste de la compétence de l'AG du syndicat principal !
L'action du syndicat principal ne se imite pâs à payer 3 factures communes à tous !
Il est garant de l'unicité de l'ensemble immobilier et du respect par les syndicats secondaires du RDC "général" du principal !
Pardon de le dire ainsi, mais adopter pour un syndicat secondaire une forme juridique distincte de celle du syndicat principal, même si c'est possible, c'est idiot !  |
Edité par - gédehem le 19 juin 2008 14:20:51 |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 15:25:35
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Aaah... mais pas du tout d'accord mon cher Gedehem  !
Du moins dans le cas particulier que j'apporte ici d'expérience : un syndicat principal qui se retrouve sans compétence particulière suite à une rétrocession des dernières parties communes générales à la commune (essentiellement la voirie).
Son objet se limitant à présent à gérer une liste de copros (mutations au niveau du principal), et faire une AG annuelle.
Les véritables compétences opérationnelles étant détenues par les deux syndicats secondaires (chacun son syndic pro).
Actuellement coût total de ~8000 euros pour la gestion de ce principal par un syndic pro (hors frais de mutation). Environ 10000 euros par son précédesseur débarqué pour "inflation galopante".
Demain, si syndic bénévole ou coopératif, encore moins cher pour ce qui constitue une coquille vide, avec le bénéfice d'avoir de facto la liste des copropriétaires à jour si ça chauffe dans un secondaire :-)
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Edité par - mfld le 19 juin 2008 15:40:08 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 17:26:18
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Il faut supposer quand même que le trrain commun d'assiette reste comme partie commune générale.
Si ce n'est pas le cas, il faut constater la disparition du syndicat principal pour défaut de parties communes aux deux immeubles.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 17:36:07
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Hum ! 
mfld, un "syndicat principal" ne peut en aucun cas être une 'coquille vide' sauf à ne pas avoir de syndicat du tout ! 
Un syndicat secondaire n'existe et n'a compétence QUE sur le batiment considéré :
L.art.27 al.2 :
"Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24. "
Bien que doté d'une personnalité juridique qui lui soit propre, un syndicat secondaire ne fait pas ce qu'il veut comme il veut, s'inscrivant obligatoirement dans le cadre général du RDC initial, auquel il ne peut déroger.
En particulier le RDC de ce syndicat secondaire ne peut en aucun cas être contraire aux règles conventionnelles du RDC du syndicat initial dit 'principal'.
C'est toute la différence qu'il y a entre division en syndicat secondaire et scission de syndicat.
Pour faire simple, la création de syndicat secondaire permet principalement et essentiellement la "spécialisation des charges" mais ne permet pas de faire autre chose que ce que prévoit le RDC du syndicat initial !
En résumé, si votre syndicat initial "principal" est effectivement une "coquille vide" sans rien avoir à gérer qui soit commun aux syndicats secondaires, il n'a plus aucun objet et doit être dissous, les syndicats 'secondaires' érigés en syndicats distincts !
Mais sans doute que le syndic 'pro' du principal n'y voit pas d'interet aussi longtemps que les copropriétaires, peu au fait des choses (CS principal absent ?), le laisseront encaisser ses honoraires, alors que ce syndicat initial n'existerait plus de fait sinon en droit faute de toute communauté de propriété sur des choses communes qui n'existent pas/plus !
Il faudrait vous pencher très attentivement sur cette question, votre "exemple" n'étant certainement pas un exemple !
Ajout :
Pas vu le post de JPM, mais nous nous rejoignons sur la conclusion a tirer. |
Edité par - gédehem le 19 juin 2008 17:38:58 |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 19:09:46
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Alors là, JPM et Gédéhem, vous commencez à m'intéresser sérieusement en parlant de dissolution du principal devenu une coquille vide (hormis le terrain, bien sûr) !
Cela fait 2 ans que je me torture le neurone pour tenter de déterminer la meilleure façon de rendre leur liberté aux deux secondaires, bien séparables sur le terrain (un ensemble d'immeubles d'un coté, un lotissement de pavillons individuels de l'autre).
Alors si vous aviez des suggestions pour ce faire, je suis preneur, car à part la règle de l'unanimité pour la dissolution d'un principal, ou la procédure de sortie de la copropriété pour les pavillons avec constitution d'une ASL pour leurs espaces verts communs, je ne vois pas de chemin facile pour le moment.
Sans compter qu'au delà du seul aspect statutaire, il y a de l'arpentage à faire (pas seulement pour la séparation, mais aussi pour la centaine de jardins), deux nouveaux RC à rédiger et publier, etc, ce qui fait qu'au total, le coût de l'opération de scission serait largement supérieur à celui d'une gestion bénévole. D'où ma remarque.
Sauf recette magique, que j'attend avec impatience... 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 22:15:10
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La réponse est dans les textes :
"L.Art. 28 - I - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division en propriété du sol est possible :
a)- le propriétaire d’un ou plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une copropriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
b)- Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.
II - Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et à l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
Si l’assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création , la gestion et l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l’article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial." |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 09:42:57
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Oui Gédéhem, c'est bien à cette procédure de sortie que je faisais référence dans mon dernier post, en deuxième solution.
Mais encore une fois, autant c'est relativement simple dans le statut (2 AG et hop, c'est décidé), autant c'est plus complexe dans la pratique, pour les raisons elles aussi déjà évoquées.
J'en rajouterai une autre : celle du notaire d'une prudence maladive qui est réticent à traiter un tel dossier, ou celui qui croit qu'il s'agit d'une vente du terrain du principal à redistribuer aux secondaires avec les frais qui vont avec...
Donc sauf alternative plus simple, j'en reste à la solution pratique de la gestion bénévole pour réduire au maximum le coût du principal devenu sans objet, hormis la propriété du terrain. |
Edité par - mfld le 20 juin 2008 09:45:28 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 10:16:03
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Je me permets de revenir à mon mouton en donnant des précisions sur la copro. en question (copro âgée de 18 mois)
- 1 petit bâtiment de 8 appartements forme un syndicat secondaire, il est géré par son unique propriétaire;
- mitoyen, mais avec une séparation visible sur les murs, un gros bâtiment de 42 logements géré par un syndic secondaire pro;
le même syndic pro gère le syndicat principal pour les parties communes au petit et au gros: c'est à dire le sol, les réseaux jusqu'à leur point d'arrivée dans chaque bâtiment. Selon le RDC l'assurance multirisques habitation est souscrite par le syndic principal.
Payer un syndic pro pour faire respecter l'harmonie de l'ensemble et payer une fois par an la prime d'assurance, je trouve que c'est un luxe inoui. D'où cette idée -idiote peut-être- de faire gérer le syndicat principal par un syndic coopératif. (en attendant que le propriétaire majoritaire du petit immeuble obtienne la scission qu'il souhaite, (cf mfld) mais ce sera à ses frais, c'est son problème.)
Question annexe: Dans chaque bâtiment on souhaiterait que chaque immeuble paie sa prime d'assurance. Cette modification du RDC doit-elle se faire à la majorité de l'article 26 du syndicat principal?
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