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mba
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32 réponses |
 Posté - 16 juin 2008 : 16:37:36
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Bonjour, un copropriétaire commerçant du rez-de-chaussée (syndic non prof.)prétend qu'il n'a pas à participer aux charges d'entretien des escaliers (3 étages + 1 SS) puisqu'il n'en n'a pas l'utilité et qu'il demandera la modification du Réglt de copro. lors de la prochaine AG.( 2 autres magasins seraient concernés)
L'immeuble date de 1973 ainsi que le Réglt de copro. Ce RdC indique que les frais d'éclairage, de nettoyage et d'entretien de l'entrée et des escaliers sont classés en charges générales.
L'escalier et les 3 couloirs sont recouverts d'une moquette collée.
Il dit faire réaliser la modif du RdC au titre de la loi SRU!
Pouvez-vous me donner votre opinion sur la prétention de mon syndic.
Grand merci pour votre aide.
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Avenir
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 16:41:31
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l'article 49 ne permet que le toilettage du réglement de copropriété et en aucun cas le changement des tantièmes
la modification des tantièmes généraux doit être faite avec un vote à l'unanimité |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 16:54:14
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Votre syndic non prof est  bien gonflé. Le critère d’utilité ne s’applique pas. Il ne faut pas confondre ascenseur et escalier. Les escaliers font partie du bâtiment. L’ascenseur est un équipement en plus.
Etant au rez-de-chaussée, votre syndic non prof, prétend il aussi de ne plus payer pour l’entretien du toit ? Je ne le pense pas. Donc alors : comment fait on pour entretenir le toit : on passe par l’escalier !  |
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mba
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 16:57:20
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Dans ce cas il me semble qu'il s'agirait de déplacer l'entretient des escaliers de la catégorie charges générales vers la catégorie charges spéciales avec un calcul de tantièmes particuliers.
Pour ce qui est de l'article 49 vous me l'avez déjà dit dans un message précédant et vous me confirmez que c'est valable pour ce cas aussi. Merci |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 17:10:37
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Citation :
Originally posted by mba
Dans ce cas il me semble qu'il s'agirait de déplacer l'entretient des escaliers de la catégorie charges générales vers la catégorie charges spéciales avec un calcul de tantièmes particuliers.
 mais pourquoi ????
est-ce que ceux qui habitent au 1er en vont payer que 1/3 des charges d'entretien car ils ne montent jamais au 3eme ???
que celui qui ne descend jamais au SS, ne va pas vouloir payer non plus ???
si vous commencez comme cela, ca n'aura jamais de fin 
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Cordialement, |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 18:27:33
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Bonsoir,
La prétention de votre syndic bénévole n’est fondée sur aucune base légale.
Les charges de nettoyage et d'éclairage des parties communes sont des charges communes générales, parce qu’elles sont comprises dans les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble auxquels les copropriétaires sont tenus de participer proportionnellement à leurs millièmes de copropriété.
Voyez ces liens :
Quelques problèmes fréquents de répartition de charges :
« La réponse a été apportée de nombreuses fois par la Cour de Cassation : " Les charges de nettoyage et d'éclairage des parties communes sont des charges communes générales, parce qu’elles sont comprises dans les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble auxquels les copropriétaires sont tenus de participer proportionnellement à leurs millièmes de copropriété " (3ème chambre civile de la Cour de Cassation 27 novembre 1991, 11 juillet 1991, 8 juillet 1998). »
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/mars03.htm
Cour de cassation du mercredi 8 juillet 1998 N° de pourvoi: 96-21629
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007040631&fastReqId=1403669428&fastPos=1
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mba
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 09:32:31
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Je me fais l'avocat du diable. Expression!
D'après le Dalloz 2006 de la copropriété art. 10 le début de l'annotation 45 est conforme à vos positions mais il est aussi fait état de tapis et paillassons qui relèvent de l'art 10 al. 1°(charges spéciales).
La présence d'une moquette collée sur les marches et les couloirs (3 étages + 3 couloirs)ne modifie-t-elle pas la donne? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 14:16:18
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Bonjour,
Il me semble bien que la donne est différente entre une moquette collée (inamovible) sur des marches et couloirs.
Et des tapis et paillassons non collés (amovibles) qui se trouvent sur des marches et couloirs.
Ceci étant dit, le règlement de copropriété est un acte écrit conventionnel obligatoire qui s'impose aux copropriétaires.
Et l’article 10, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 de préciser :
« Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. »
Voyez ces liens :
Règlement de copropriété :
« Le règlement de copropriété est un acte écrit conventionnel obligatoire qui s'impose aux copropriétaires et aux locataires de l'immeuble. »
« Il définit les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété. »
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2589.xhtml
Les charges - définition et répartition :
Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (art. 10 al. 2)
« Les tantièmes représentant votre participation à ces charges doivent figurer au règlement de copropriété (ils sont souvent identiques aux tantièmes généraux ; ils ne sont pas proportionnels à la valeur vénale ni à l'utilisation de vos lots (Cass. 3e civ. 21 nov. 2000). »
Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs (art. 10 al. 1)
« Ces charges sont réparties en fonction de l'utilité que chaque copropriétaire tire de ces services. Cette liste est indicative et non limitative ; les charges de gardiennage, p. ex., qui ressortissent normalement des charges d'entretien, peuvent parfois être réparties en fonction de leur utilité. »
« En dernier recours c'est le règlement de copropriété qui fait foi. »
http://sos-net.eu.org/copropriete/3/3-1-0.htm
Contribution aux charges d’escalier dans les copropriétés :
« Le règlement de copropriété ne peut dispenser les copropriétaires du rez-de-chaussée du paiement des charges d’entretien des escaliers auxquels ils ont accès lorsque ceux-ci ne sont pas classés parmi les parties communes spéciales. »
http://www.mon-immeuble.com/lois/juris/juris06.05.03.htm
Modification des charges de copropriété : l'unanimité ou rien.
« La modification de la répartition des charges de copropriété ne peut être assimilée à une modification du règlement de copropriété et doit être décidée à l'unanimité. »
http://www.mon-immeuble.com/lois/juris/juris18.02.04.htm
CO003 - Répartition des charges de copropriété :
« La loi distingue les charges communes générales (1- « les charges générales ») et les charges relatives aux éléments d’équipement commun (2- « les charges spéciales »). »
« Les charges générales sont relatives à la conservation à l’entretien et l’administration des parties communes : ravalement, réfection de toiture, nettoyage, assurance... »
« Elles sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot (les tantièmes). »
« 2- Les charges spéciales liées au fonctionnement usuel des services collectifs et aux éléments d’équipement commun : ascenseur, boîtes aux lettres, chauffage collectif, vide-ordures... »
« Elles sont réparties en fonction du critère de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »
« Il s’agit d’une appréciation de l’utilité objective de ces services, par rapport à la situation générale de chaque lot et non en fonction de votre usage réel du service ou de l’équipement commun. "Utilité n’équivaut pas à usage effectif". »
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=3584
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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mba
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 17:20:07
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ETASPAK, bonjour et merci pour votre réponse.
Sur le document que vous me communiquez (http://sos.net.eu.org/copropriété/3/3-1-0.htm)intitulé "La copropriété au quotidien-charge et appel de fond" je ne comprends pas la nuance suivante:
1- Charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration. art.10 al.2 Ce sont:
les frais d'entretien: ex: produits et main d'oeuvre nécessaires pour entretenir: couloirs, halls,"escaliers" etc...
C'est clair pour moi.
2- charges entrainées par les sces collectifs et les éléments d'équipement communs;art.10 al.1
Il s'agit notamment des frais d'ascenseur, de chauffage collectif, d'eau chaude(et éventuellement d'eau froide)," d'escalier", etc...
Dans ce cas le mot escalier me gêne par rapport au cas précédant.
Si vous pouviez m'éclaircir ce point je vous en serais reconnaissant!
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 18:34:09
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Bonsoir mba,
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
« Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. »
« Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. »
« Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
Vous précisez :
« L'immeuble date de 1973 ainsi que le Réglt de copro. Ce RdC indique que les frais d'éclairage, de nettoyage et d'entretien de l'entrée et des escaliers sont classés en charges générales. »
A partir du moment où votre règlement de copropriété indique que les frais d'éclairage, de nettoyage et d'entretien de l'entrée et des escaliers sont classés en charges générales.
Tous les copropriétaires, y compris les commerçants du rez-de-chaussée, ont l’obligation de participer aux frais d'éclairage, aux frais de nettoyage et d'entretien de l'entrée et des escaliers.
Votre règlement de copropriété n’ayant pas prévu de charges spéciales spécifiques au sens de l’article 10, alinéa 1, de la loi :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
De ce fait, votre règlement de copropriété s’applique conformément à l’article 10, alinéa 2, de la loi :
« Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. »
Comme le confirme l’article 5 de la loi du 10 juillet qui précise :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
C’est bien pour cela que je vous ai précisé le 16 juin à 18 heures 27 :
« La prétention de votre syndic bénévole n’est fondée sur aucune base légale. » |
Edité par - ETASPAK le 17 juin 2008 18:39:03 |
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mba
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 20:50:23
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ETASPAK, merci pour la rapidité de votre réponse.
Les charges spéciales sont prévues pour le chauffage collectif et l'eau. Les commerçants n'ont accés à l'intérieur de l'immeuble que par
la porte principale ou celle du parking en SS. C'est ainsi qu'ils accédent à leur boite à lettres qui se trouve dans le hall et au local à ordures en SS. Il est malin le bougre!
Je suis convaincu de l'erreur de mon syndic bénévole(rémunéré!) mais je ne saurais pas trop quoi lui répondre s'il me met sur la table le document dont je vous parle dans la question précédente. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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mba
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 15:13:55
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ETASPAK. Bonjour, par erreur j'ai mélangé quelque peu le texte de ma précédente question. Vous l'aurez compris. Merci pour la clarté de votre réponse. Me voilà bien "armé"!
Merci également à toute l'équipe du forum pour l'aide qu'elle apporte aux démunis du droit, parfois contre les abus. |
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beati
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 02:37:12
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Bonjour, ce sujet m'intéresse beaucoup ayant un problème similaire, mais différent.
En effet le RdC indique dans l'article "répartition des charges" que le lot du RDC ne participe pas aux charges pour : "les escaliers, les paliers d'étage, le couloir, l'entrée et la porte sur rue".
Et indique dans l'article "choses et parties communes" que les mêmes : "les escaliers, les paliers d'étage, le couloir, l'entrée et la porte sur rue" sont parties communes à l'ensemble des copropriétaires sauf pour le lot du RDC.
Il s'agit encore d'un commerce qui a une entrée indépendante mais aussi un accès aux : "les escaliers, les paliers d'étage, le couloir, l'entrée et la porte sur rue".
Il me semble que l'on est dans un cas qui classe les parties communes spéciales, au moins au niveau des escaliers et paliers.
D'autre part une action en nullité de la répartition des charges pourrait être possible, mais qu'en est-il de l'aspect "parties communes" qui exonère clairement ce lot?
Merci pour votre aide.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 10:00:00
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Bonjour,
Il serait intéressant dans votre cas de savoir si cet accès direct aux " les escaliers, les paliers d'étage, le couloir, l'entrée et la porte sur rue " fait partie de l’origine de la construction ou a été réalisé par la suite.
En principe, vous devez avoir dans votre règlement de copropriété des charges générales communes et des charges spéciales communes.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 13:44:51
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beati : le cas que vous exposez fait sansdoute référence aux dispositions de L.art.10, bien que l'escalier lui-même soit généralement classé comme "parte commune" indivisible du gros œuvre de l'immeuble :
"Art. 10 - Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
(...)"
Il est constant que les lots en RdeCH ne participent jamais aux charges d'entretien d'escalier ne desservant que les étages (*), du fait qu'ils n'ont aucune utilité potentielle de cet escalier pour accéder à leur lot !
On fait même sauter l'escalier, les copropriétaires du RdeCh s'en moque !
De ce fait, le commerce dont il s'agit ayant sa propre entrée, il n'a aucune utilité potentielle tant pour son lot que pour l'activité exercée de : "les escaliers, les paliers d'étage, le couloir, l'entrée et la porte sur rue". ... même s'ils sont parfois utilisés !
A la limite, on lui ferme cet accès, cela n'a aucune conséquence pour accéder à son lot !
ICi, il faut bien distinger ce qu'il en est d'une part des charges communes, générales ou spéciales à certains, d'autre part des charges des services et équipements communs suivant le critère d'utilité de L.art.10 alinéa 1.
Pour autant, l'escalier étant d'une façon générale une partie commune indivisible du gros œuvre de l'immeuble, son entretien comme sa réfection seront à charge de tous suivant les tantièmes de chacun !
Mais, car il y a toujours un "mais" quelque part, un RDC peut valablement en décider autrement et dispenser de charges pour ces parties communes les lots en RdeCH ....
Conclusion pour beati : tout est normal !
(*) cas différent lorsque l'escalier dessert un sous-sol, les lots en RdeCH en ayant 'utilité' pour accéder aux local poubelles, vélos, autres ..... |
Edité par - gédehem le 06 juil. 2008 13:59:57 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 14:18:38
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Je serais encore plus nuancé que Gédehem .
Soit on lui ferme cet accès et cela n'a aucune conséquence sur les charges générales communes " les escaliers, les paliers d'étage, le couloir, l'entrée et la porte sur rue " conforme à son règlement de copropriété.
Soit on lui laisse ouvert cet accès et il participe aux charges générales communes correspondant aux " les escaliers, les paliers d'étage, le couloir, l'entrée et la porte sur rue " en vertu du critère d’utilité de l’article 10, alinéa 1, de la loi.
Il serait quand même intéressant de savoir si cet accès direct fait partie de l’origine de la construction ou a été réalisé par la suite.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 14:27:34
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On peut aussi tout simplement rejoindre votre analyse : les escaliers et autres sont "parties communes" ... ici "parties communes spéciales" aux seuls lots des étages, à l'exclusion de ce lot en RdeCH !
RDC de beati :
"le RdC indique dans l'article "répartition des charges" que le lot du RDC ne participe pas aux charges pour :
- "les escaliers, les paliers d'étage, le couloir, l'entrée et la porte sur rue".
Est indiqué dans l'article "choses et parties communes" que les mêmes : "les escaliers, les paliers d'étage, le couloir, l'entrée et la porte sur rue" sont parties communes à l'ensemble des copropriétaires sauf pour le lot du RDC.
Une action en nullité de cette clause me semble vouée à l'echec ! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 14:43:23
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Gédehem,
Loin de moi l’idée d’une action en nullité de cette clause de la part du syndicat des copropriétaires.
En l’état actuel des choses (accès direct), faire participer tout simplement le commerce aux charges générales communes en vertu du critère d’utilité de l’article 10, alinéa 1, de la loi.
A charge du commerce d’engager d’une action en nullité d’une telle décision.
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beati
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 16:06:21
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Merci à vous !
Je suis ravi de participer à un forum aussi pertinent et réactif que le votre, il y a longtemps que je le recherchais.
Pour Etaspak :
L'escalier fait partie intégrante de la construction de l'immeuble, mais comme le souligne trés bien Gédehem et moi même : la détermination des parties communes est trés claire sur le sujet, les parties communes appartiennent à l'ensemble des copropriétaires sauf "les escaliers, les paliers d'étage, le couloir, l'entrée et la porte sur rue" pour le lot du RDC.
Dans ce cas l'article 10 est-il adapté?
Pour Gédehem :
Si on fait sauter l'escalier, comment accède-t-on à la toiture, les combles et autres.
De plus en dehors des escaliers, il y a : "le couloir, l'entrée et la porte sur rue" qui manifestement devraient appartenir aussi au lot du RDC puisque celui-ci a un accés à ceux-ci.
Je reconnais que la question est complexe, bien que j'aurais tendance à dire comme vous : l'action en nullité ne peut porter que sur la répartition des charges et pas sur la propriété des parties communes. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 16:32:55
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Bonjour Beati,
Sans remettre en cause l’entrée indépendante de ce commerce ainsi que votre règlement de copropriété.
Il serait intéressant de savoir si cet accès direct aux " les escaliers, les paliers d'étage, le couloir, l'entrée et la porte sur rue " fait partie de l’origine de la construction ou a été réalisé par la suite ?
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