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Guymmo
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797 réponses |
 Posté - 01 juil. 2008 : 17:31:53
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Etaspak, vous avez oublié que dans les acte de vente le notaire a ajouté que:
-Il est expressément prévu que, pour le cas où lots numéros SEIZE ET DIX SEPT seraient la propriété d'un même copropriétaire celui-ci pourra les réunir par une passerelle surplombant la cour intérieure étant précisé à cet égard:
- qu'il incombera au seul copropriétaire des dits lots d'obtenir toutes autorisations administratives qu'il appartiendra à l'effet de procéder aux travaux d'installation de la passerelle
- que le dit copropriétaire supportera seul l'intégralité des coûts engendrés par ces travaux
Ce toit n’a même pas tenu dix ans. Cela n’est pas d’entretien Etaspak. Construire un truc qui ne marche pas (le toit fuit) engendre des frais de colmatage. Ces frais sont directement liés aux travaux, et le dès que le syndic les met dans les charges générales, les copropriétaires s’y opposent en s’appuyant, grâce au notaire, sur le texte bien explicite dans les actes de vente. Je ne vois donc pas comment vous allez arriver à faire payer ces gens. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 18:41:11
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bouh ... c'est compliqué de vous faire comprendre les choses, Guymmo ! 
Un acte de vente ne regarde QUE les parties à l'acte !
Un acte de vente n'est pas opposable au syndicat, tout le monde le sait bien !
Par exemple pour ce qui concerne le paiement des charges !
Un acte de vente pourra prévoir toutes les clauses possibles et imaginables, elles ne seront pas opposables au syndicat qui n'a pas à les connaitre !
Seule la clause du RDC précisant que cette construction dont la toiture-terrasse est "partie commune" est opposable à tous les copropriétaires !
Votre fixation sur le fait que les travaux de construction, réalisés aux frais de la copropriétraire du 1er, donneraient à cette toiture-terrasse le statut de "partie privative" relève maintenant de la phobie maladive !
A moins que ce ne soit pour arriver 1er en 22ème page ! .....
(Accessoirement : il n'y a jamais de fuites sur les toitures-terrasses, balcons, loggias tout neuf, fuites constatées parfois 15 jours après la fin des travaux ?
Votre élucubration ne tient pas plus la route sur ce point ! ) |
Edité par - gédehem le 01 juil. 2008 18:44:18 |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 23:39:43
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Citation :
Initialement posté par Guymmo
Etaspak, vous avez oublié que dans les acte de vente le notaire a ajouté que:
-Il est expressément prévu que, pour le cas où lots numéros SEIZE ET DIX SEPT seraient la propriété d'un même copropriétaire celui-ci pourra les réunir par une passerelle surplombant la cour intérieure étant précisé à cet égard:
- qu'il incombera au seul copropriétaire des dits lots d'obtenir toutes autorisations administratives qu'il appartiendra à l'effet de procéder aux travaux d'installation de la passerelle
- que le dit copropriétaire supportera seul l'intégralité des coûts engendrés par ces travaux
Ce toit n’a même pas tenu dix ans. Cela n’est pas d’entretien Etaspak. Construire un truc qui ne marche pas (le toit fuit) engendre des frais de colmatage.
Ces frais sont directement liés aux travaux, et le dès que le syndic les met dans les charges générales, les copropriétaires s’y opposent en s’appuyant, grâce au notaire, sur le texte bien explicite dans les actes de vente.
Je ne vois donc pas comment vous allez arriver à faire payer ces gens.
Mais Guymmo,
Le syndic ne se donne même pas la peine de mettre ces frais directement liés aux travaux dans les charges générales lors de la prochaine assemblée générale.
Non, il décide tout simplement que ces travaux incombent uniquement à GAMA qui n’a strictement rien à voir avec ces travaux.
Et pour cause, elle n’était même pas copropriétaire au moment de ces travaux.
Il n’y a que vous qui affirmez qu’un toit qui fuit en copropriété est privatif.
Pour le reste tout a déjà été dit……
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 10:51:02
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Gédehem, vous avez effectivement entièrement raison: un acte de vente ne concerne pas le syndicat. Mais j’apprécie que vous ne me laissez pas tomber parce qu’il y a toujours quelque chose qui m’intrigue sur l’organisation que le vendeur avec le notaire ont faite sur cette copropriété :
...Tels que les dits biens et droits immobiliers existent, avec toutes leurs appartenances et dépendances, sans aucune exception ni réserves.
Etant ici indiqué qu'aux termes du règlement de copropriété applicable à l'immeuble dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus aux présentes, ci-dessus visé, il a été notamment mentionné ce qui suit ci-après littéralement rapporté:
-Il est expressément prévu que, pour le cas où lots numéros SIX et SEPT ( aujourd'hui SEIZE ET DIX SEPT) sus désignés, seraient la propriété d'un même copropriétaire celui-ci pourra les réunir par une passerelle surplombant la cour intérieure étant précisé à cet égard:
- qu'il incombera au seul copropriétaire des dits lots d'obtenir toutes autorisations administratives qu'il appartiendra à l'effet de procéder aux travaux d'installation de la passerelle
- que le dit copropriétaire supportera seul l'intégralité des coûts engendrés par ces travaux
_et que l'utilisation de la passerelle ainsi installée ne devra générer aucune nuisance pour le propriétaire du lot numéro TROIS (aujourd'hui numéro treize présentement vendu)"
Le texte dans l’acte de vente s’avère (il faut remonter à la page 6 de nos échanges) une copie du RdC. Apparemment le RdC contient aussi la clause et là cela devient bien opposable au syndicat.
Le résultat est que le RdC stipule explicitement que le dit copropriétaire supportera seul l'intégralité des coûts engendrés par ces travaux.
Les copropriétaires ne raisonnent que la réfection d’une panne apparue après neuf ans est un coût engendré par ces travaux. Je ne vois pas comment le syndic pourra contourner leur argument, et il ne peut donc pas mettre la facture concernée dans les charges générales.
J'apprecie votre/vos avis sur quel conseil constructif on peut donner à ce syndic.
Bien cordialement. |
Edité par - Guymmo le 02 juil. 2008 10:51:57 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 11:35:40
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Il est évident que les travaux dont il s'agissait à l'époque, avant la mise en copropriété, concernaient l'extension d'un lot au 1er étage par ajout d'une dalle-plancher (qui devenait plafond du RdeCh) et d'une dalle-plafond (qui devenait toiture-terrasse du 2ème), les promoteurs ne souhaitant pas assumer cette charge financière l'ont prévu à charge du demandeur !
(Vos voulez aggrandir vos 2 lots afin de les réunir et de n'en faire, en fait, qu'un seul : ok, mais vous prenez l'intégralité des travaux de construction à votre charge !"
C'est ce que précise le RDC, sans aucun doute rédigé avant la réalisation des travaux puisqu'il prévoit expressément :
"... pour le cas où lots numéros SIX et SEPT ( aujourd'hui SEIZE ET DIX SEPT) sus désignés, seraient la propriété d'un même copropriétaire celui-ci pourra les réunir par une passerelle surplombant la cour intérieure étant précisé à cet égard : ...."
"..pour le cas ... celui-ci pourra les réunir ...." : éventualité qui n'était pas réalisée lors de l'établissement du RDC.(?)
Toujours est-il que la clause ne traite QUE du cout des travaux de construction :
"que le dit copropriétaire supportera seul l'intégralité des coûts engendrés par CES travaux.
Une fois tous CES travaux de construction payés par "le dit copropriétaire", ....il n'y a plus rien à payer ! 
Ceci ayant été fait, l'ensemble de cette construction devient par destination "partie commune" car elle n'est pas distincte du gros œuvre de l'immeuble et qu'elle est à la fois "plafond du RdeCh" et surtout "toiture-terrasse de l'immeuble".
Il n'existe aucune clause particulière du RDC mettant à charge d'une personne les frais d'entretien et de réfection .... et pour cause, s'agissant de "parties communes" !
Accessoirement on peut noter que l'ensembre de la partie de toiture formant "toiture-terrasse" en forme de L est carrelée, bordée d'un garde-corps, et qu'il n'est pas possible de dissocier la partie qui couvre la construction nouvelle de celle qui existait à l'origine !
De plus, et c'est là que l'on constate que la construction nouvelle précède la vente des lots et sans doute leur aménagement : l'apparte de Gama donne sur cette toiture-terrasse, en particulier par 2 portes-fenetres qui se font face aux extrémités de terrasse ajoutée !
Cela montre bien que les promoteurs, ayant fait supporté le cout des travaux d'extension par la (future ?) propriétaire du 1er étage (bonne manœuvre), ont tout naturellement utilisé cette extension pour l'aménagement du logement au 2ème, appartement vendu ensuite à Gama.
Si le 1er étage comprend effectivement 2 lots maintenant reliés et n'en formant de fait qu'un seul, le 2ème étage ne comprend qu'un seul lot (celui de Gama) qui recouvre l'intégralité des 2 lots du 1er !
Car il ne faut pas perdre de vue que l'immeuble initial a été divisé en 4 lots : 1 au RdeCh, 2 au 1er et 1 au 2ème, les travaux engagés par et aux frais de la propriétaire du 1er faisant qu'il y a plus maintenant de fait que 3 lots et 3 copropriétaires (du moins si j'ai tout bien suivi au cours de ces 10 pages ! )
Lorsque les lots sont ensuite vendus, le lot de Gama comprend donc l'intégralité de cette toiture-terrasse sans distinction.
Nous sommes 10 ans plus tard, des fuites apparaissent dans la toiture-terrase !
Il incombe donc au syndicat de réparer SA toitute-terrasse ! |
Edité par - gédehem le 02 juil. 2008 11:43:45 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 12:26:31
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Bonjour,
La jurisprudence est constante, le gros œuvre, l'ossature et l'étanchéité d'une toiture-terrasse, fût-elle privative, constituent des parties communes dont l'entretien relève des charges générales communes incombant à la copropriété.
Qu’en conséquence, l'entretien et la réfection de l'étanchéité d'une telle terrasse procède des obligations mises à la charge du syndicat des copropriétaires par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise.
« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. »
« Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. »
« Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. »
« Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. »
« Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. »
« Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
Cour de cassation du jeudi 27 mars 2008 N° de pourvoi: 07-11801
COPROPRIETE - Parties communes - Usage - Droit de jouissance exclusif - Caractéristiques - Partie privative d'un lot de copropriété - Possibilité (non).
Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, fût-il affecté d'une quote-part de partie communes correspondant aux charges que son titulaire doit supporter, ne peut être assimilé à un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot de copropriété.
Précédents jurisprudentiels :
Sur la définition du droit de jouissance exclusif d'une partie commune, à rapprocher :3e Civ., 16 janvier 2008, pourvoi n° 06-15.314, Bull. 2008, III, n° 8 (cassation), et les arrêts cités
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000018550524&fastReqId=1034231899&fastPos=1
Cour de cassation du mercredi 16 janvier 2008 N° de pourvoi: 06-15314
COPROPRIETE - Lot - Vente - Prix - Action en diminution du prix - Conditions - Différence de superficie de plus d'un vingtième - Superficie - Partie privative - Définition - Exclusion – Cas
Un droit de jouissance exclusif sur un jardin, partie commune, n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot de copropriété.
Viole dès lors les articles 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble son article 46, une cour d'appel qui pour accueillir la demande d'un acquéreur en diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure, retient qu'un lot constitué de la jouissance exclusive d'un jardin et d'une quote-part des parties communes, figurait dans l'énumération des parties privatives faite par le règlement de copropriété, et que de par sa nature et sa superficie, il n'était pas au nombre des exclusions visées par l'alinéa 3, de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965
COPROPRIETE - Parties communes - Usage - Droit de jouissance exclusif - Caractéristiques - Partie privative d'un lot de copropriété - Possibilité (non)
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000017963369&fastReqId=114171290&fastPos=1
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Edité par - ETASPAK le 02 juil. 2008 12:48:41 |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 14:39:33
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Je vais, finalement, m’aligner à votre vision pratique: la seule façon de s’en sortir pour cette copropriété est de considérer la passerelle comme commune.
Entretemps on ne peut que constater que ce que ce notaire à écrit est A) à la limite de l’ambigüité. B) Contre les bonnes règles de présenter une modification : si on ne joint pas un plan détaillé à un projet de modification le risque est réel que le syndicat rencontre des problèmes de gestion :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=64613
Ici gédehem explique qu’un syndicat a bien le droit de connaitre les détails d’une construction avant de se prononcer. Sinon cela devient n’importe quoi.
Le notaire de chez Gama impose « une passerelle » sans dimensions, et sans plan. Cette façon de présenter une extension ne passe pas du tout les critères pour être accepté par une AG.
Il me surprend que gédehem considère que le texte pour l’approbation d’une extension sans plan est tout à fait exploitable pour un syndicat. Le résultat chez Gama est une confusion considérable dans la gestion de cette extension.
On voit que gédehem a tout à fait raison de dire que omettre un plan détaillé dans un projet de construction risque fort de générer des problèmes dans une copropriété.
Le syndic de cette copropriété a raison d’être mécontent avec ce notaire. Je trouve. Je reconnais que la seule façon de s’en sortir maintenant pour cette copropriété est de considérer la passerelle comme commune. 
Cordialement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 22:54:27
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"Il me surprend que gédehem considère que le texte pour l’approbation d’une extension sans plan est tout à fait exploitable pour un syndicat. "
Guymmo, encore un effort, car vous avez sauté un élément, qui était exposé par Gama dans la question en page 1 :
"Deux lots sont réunis au second et dernier étage et est aménagé par le promoteur avec une toiture terrasse sans demander l'accord des autres copropriétaires puisque les autres lots n'étaient pas encore vendus et le syndicat inexistant."
Les travaux d'extension du lot du 1er étage (liaison des 2 lots) ont été entrepris par les promoteurs sur demande du futur acquéreur AVANT que l'immeuble ne soit vendu par lots et donc AVANT qu'il ne passe sous le statut de la copropriété !
Il n'y a donc eu AUCUNE AG, et pour cause puisque le syndicat n'existait pas encore les lots n'étant pas encore vendus, pour statuer sur ces travaux d'extension, ces travaux étant déja réalisés lors de la vente des autres lots, dont celui de Gama avec sa terrasse 'toiture-terrasse' partie commune de l'immeuble !
Vous voyez que la situation dans l'immeuble de Gama est totalement différente de celle que vous rapportez dans le sujet cité !
Pour Gama la question de l'information n'existe pas, les travaux ayant été réalisés AVANT la création de la copropriété, alors que dans le sujet cité le syndicat existe et l'AG est appelée à se prononcer, alors en pleine connaissance de cause (plans détaillés, etc ....).
C'est bon de A à Z, cette fois ?
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Edité par - gédehem le 02 juil. 2008 22:59:28 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 juil. 2008 : 00:48:13
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Guymmo,
Il n’est jamais trop tard pour bien faire…….
D’abord c’est la faute à GAMA (17 juin 2008 à 18:04 page 1) :
« Le syndicat a raison d’être fâché avec un copropriétaire culotté qui pense par des ruses à extorquer de l’argent au syndicat. »
Puis c’est la faute au vendeur (18 juin à 15:59 page 2) :
« Non. Quel culot! Le vendeur a fait significativement plus que de relier les deux lots: il a effectivement triché. Le notaire ne l'a pas vu. »
Ensuite c’est la faute au notaire (18 juin à 19:23 page 2) :
« A+B = C + terrasse. La triche mise en évidence. Comment un notaire peut écrire cela et ne pas voir la différence ? »
Et pour finir c’est la faute au syndic (2 juillet à 10:51 page 10) :
« J'apprécie votre/vos avis sur quel conseil constructif on peut donner à ce syndic. »
En conclusion (2 juil. 2008 à 14:39 page 10) :
« Je vais, finalement, m’aligner à votre vision pratique: la seule façon de s’en sortir pour cette copropriété est de considérer la passerelle comme commune. »
Heureusement que la boucle est bouclée avant la 22ème page…….
Cordialement et sans rancune .
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