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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
 Posté - 24 juin 2008 : 17:59:18
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"Suite...
[i]Gama, attention : si vous prétendez être l'unique propriétaire de la terrasse, non seulement vous en aurez la jouissance exclusive, mais encore vous deviendrez responsable des infiltrations vers votre voisine. Au même titre que vous êtes responsable si une fuite de la salle de bains se répand chez elle.
Quand au regroupement de deux lots en un seul, comme la division d'un lot en plusieurs, ce n'est pas complexe mais onéreux.
Quand à la consistance de le copropriété, est-ce le même promoteur (ou la SCI unique) qui a vendu des appartements du 1er et du 2ème ? Les appartements du RezDeChaussée n'ont pas été vendus par ce même promoteur ou cette même SCI ?"
[b]1)A mon sens à partir du moment ou la terrasse apparait dans le RDC comme faisant partie de la copropriété: Le gros oeuvre doit être pris en charge par la copropriété (C'est une toiture terrasse... voir plus haut, elle figure dans les parties communes)
2) En revanche la jouissance privative de cette terrasse n'est plus à démontrer compte tenu de mon contrat de vente et du règlement de copropriété.
3)Il est possible qu'il y ait eu un acheteur pour la maison au départ et qu'il ait vendu le premier étage EN PREMIER avec une condition à l'achat formulée par l'acquéreur: de pouvoir faire une passerellepour réunir les deux lots... Ce qui expliquerait les clauses de leur contrat de vente en relation avec les travaux à effectuer.... Cette hypothèse est la plus vraisemblable.... mais je n'en suis pas sure.
Ce dont je suis sure c'est que le reste de l'immeuble a bien été acheté par un seul promoteur; celui qui m'a vendu l'appartement.
cordialement
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 juin 2008 : 17:59:20
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 Dédolé, Dom,mais vous mélangez tout, ce qui ne ous permet pas d'y voir clair ! ....
Que vient faire la fuite dans la salle de bains avec l'étancheité à l'eau de pluie d'une toiture-terrasse ?
Cela n'a rien à voir du tout !
Le fait que vous soyez propriétaire de votre appartement vous donne t-il un droit de propriété privatif sur la dalle béton constituant le sol de votre séjour, de votre chambre .. de votre balcon ?
En copropriété, comprenez que vous n'avez la propriété privative QUE du volume d'air compris entre :
- des dalles porteuses plancher/plafond,
- des murs porteurs séparatifs des autres lots,
lesquels sont ensembles "parties communes".
Vous ajoutez à ce volume d'air (c'est à dire à ce 'grand vide'  ..)
- les cloisons séparatives internes,
- les 5 mm de carrelage/moquette/ parquet...(revetement de sol),
- le 1 mm de tapisserie au mur,
- les 1 mm d'enduit de propreté au plafond ....
TOUT le reste constituant le gros œuvre de l'immeuble est "partie commune" ......, dont les dalles des balcons, loggia, terrasse, qui plus est lorsque cette terrasse constitue "voiture de l'immeuble"...
Comme pour un jardin, un droit de jouissance exclusif ne concerne QUE le droit de jouir de la surface et du volume inscrit par cette surface, sans aucun droit de propriété privatif sur ce qui constitue ici le terrain de ce jardin (commun) ni là sur la dalle constitutive de de la terrasse-toiture (commun) .
Sauf à démonter (devant un juge) une jouissance anormale de la terrasse ayant entrainé des dégradations cause des infiltrations, l'étancheité de la dalle constitutive de la toiture-terrasse comme l'entretien de la dalle elle-même 'partie commune' est à charge du syndicat, point final !
Je ne sais en quel langue il faut l'écrire ici ! .....  |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 24 juin 2008 : 19:11:38
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On peut mettre les pages en boucle infini maintenant:
Gédehem explique ce que le notaire a possiblement voulu faire. Mais ce notaire fait (au moins) une gaffe avec comme conséquence que le syndic ne pourra pas facturer reprise de la toiture de la passerelle sur le budget du syndicat:
La reprise de l’étanchéité de la toiture de la passerelle va couter dans les dix mille euros. Disons pour dix lots mille euros par lot. Copropriétaire AA montrera au syndic son contrat de vente qui stipule, comme tous les contrats de vente que :
Etant ici indiqué qu'aux termes du règlement de copropriété applicable à l'immeuble dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus aux présentes, ci-dessus visé, il a été notamment mentionné ce qui suit ci-après littéralement rapporté:
-Il est expressément prévu que, pour le cas où lots numéros SEIZE ET DIX SEPT seraient la propriété d'un même copropriétaire celui-ci pourra les réunir par une passerelle surplombant la cour intérieure étant précisé à cet égard:
- qu'il incombera au seul copropriétaire des dits lots d'obtenir toutes autorisations administratives qu'il appartiendra à l'effet de procéder aux travaux d'installation de la passerelle
- que le dit copropriétaire supportera seul l'intégralité des coûts engendrés par ces travaux
Une reprise de l’étanchéité après une période courte est un coût directement lié à ces travaux. Après quelle période bascule-t-on de construction/réparation en entretien ? Si on doit mettre une période ici, elle ne peut pas être de trois semaines : elle peut difficilement être moins de dix ans.
Comment allez-vous convaincre le copropriétaire AA qui a un lot lambda à contribuer mille euros pour la reprise de la passerelle quand le notaire rédige un acte avec une clause qui exclut lot AA de participation à cette partie du bâtiment ?
Le syndic ne peut donc pas récupérer cet argent. Devant un juge le raisonnement « les toitures sont toujours de parties communes » ne fait vraiment pas de poids contre la clause explicite qui attribue les coûts engendrés par les travaux sur la passerelle au seul deux lots concernés.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 juin 2008 : 21:16:33
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Citation :
Initialement posté par ETASPAK
Bonsoir GAMA,
Merci pour votre réponse.
On ne peut être plus clair.
Et croyez-moi, avec votre acte de vente enregistré comme tel aux bureaux des hypothèques conforme à votre règlement de copropriété ainsi qu’à l’état descriptif de division.
Un juge ne pourra que vous donnez raison devant ces documents officiels.
Et ce n’est certainement le doute de votre syndic sur la légalité de la construction de votre terrasse qui pourra faire changer la conviction d’un juge.
Vous avez du concret et votre syndic n’a que des doutes, c'est-à-dire rien du tout.
Prenez conseil auprès de votre notaire ou bien auprès d’un avocat spécialisé dans l’immobilier et vous verrez bien que vous êtes dans votre bon droit.
Vous pouvez également posez votre question directement à la consultation juridique en ligne d’Universimmo, voyez ce lien.
http://www.universimmo.com/repq/unirepq001.asp
Bonsoir GAMA,
Je vous réitère ma réponse du 18 juin en page 2.
Je vous la réitèrerai lorsque vous serez à la 22ème page.
Bon courage pour la suite.
Cordialement  .
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 24 juin 2008 : 22:14:27
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Bonsoir.
Bon, je me suis mal expliqué, j'ai rayé une partie du message en cause, je vais essayer de mieux formuler :
Si Gama revendique d'être seule propriétaire des 3m2 de cette terrasse, tant que cette surface n'est pas reconnue comme partie commune elle assume les conséquences des malfaçons qui ont provoqué les infiltrations.
Sa voisine du 1er est dans la même situation : si elle est seule propriétaire des 3m2 de dalle de couverture, et tant que cette surface n'est pas reconnue comme partie commune elle assume les conséquences des malfaçons qui ont provoqué les infiltrations.
Si c'est partie commune, le syndicat assume ou fait assumer par l'entreprise et son assurance, ou par le syndic (et son assurance) car il n'a pas fait ce qu'il fallait au moment où il le fallait.
Quand Gama dit "la terrasse apparait dans le RDC comme faisant partie de la copropriété", parle-t-elle des 9m2 ou des 12m2 ? car le litige ne porte que sur cette petite surface, d'où ma question sur les dates des documents.
Gedehem, vous estimez que cette surface additive, dès lors qu'elle est construite ou 10ans plus tard comme le propose Guymmo (du calme, je sais que ce n'était pas votre propos, j'extrapole seulement), devient automatiquement partie commune. Ce serait bien, mais en l'absence de formalisme cela est-il automatique ? ne faut-il pas accord du propriétaire ET du syndicat ?
Ma proposition la plus forte est que ce formalisme se fasse maintenant, à la suite d'une discussion où les 4 copropriétaires choisiraient leur avenir, sans plus pinailler sur le passé. C'est donc un raccourci qui ne peut se faire que par bonne volonté commune, où le but n'est pas de gagner.
A défaut, c'est le tribunal qui, au vu des différents documents présentés par les uns et les autres, tranchera. Qui sera gagnant ? qui sera perdant ? y aura-t-il appel ? cassation ? rendez-vous dans quelques années. Et entretemps on fait comment ? le syndicat fait des appels d'avances pour financer les travaux, avance qui seront régularisées quand le juge aura tranché ?
Celui que j'exclus de toute décision sur le fonds c'est le syndic qui, par son choix initial (refuser ces 3m2 ou cette terrasse en partie commune, la considérer comme illégale et envisageant de la faire détruire) a mis le feu aux poudres, manifestement à tort. Et le comble, c'est que si l'affaire passe au tribunal, il va encaisser des honoraires supplémentaires. Finalement c'est assez bien joué, non ? |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 24 juin 2008 22:21:57 |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 24 juin 2008 : 23:01:16
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Mais Domeltro, le syndic n'a pas de choix. Comment pourrait-il récuperer l'argent auprès des copropriétaires qui s'opposent à financer la refection du toit de la passerelle: le RdC attribue les frais engendrés par cette construction au seul deux lots concernés!
Il me dérange de voir que les copropriétaires sont obligés de se battre entre eux: la faute est aux textes contradictoires du notaire.
Exiger une meilleure qualité des RdC en général et de ce RdC de la copropriété n'est-il pas une nécessité ? Devons-nous continuer à subir les conséquences néfastes pour les relations avec nos voisins à cause du manque de soin que le notaire a donné à cette copropriété?
Il faut remonter un signe clair à la chambre de notaires pour démontrer la piètre qualité de ce RdC. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 01:14:21
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| Afin de permettre l'intervention d'Etaspak à la 22° pages dans un délai raisonnable, dépechons nous d'attaquer la 8ème ..... |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 10:33:06
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Citation :
Initialement posté par DomEltro
Bonsoir.
Si le toit de la passerelle est partie commune, le syndicat assume ou fait assumer par l'entreprise et son assurance, ou par le syndic (et son assurance) car il n'a pas fait ce qu'il fallait au moment où il le fallait.
Même si la déclaration de sinistre aurait été faite soit par le bénéficiaire de la passerelle soit par le syndic : il est certain que l’assureur n’intervient pas. Il faut une fuite excessive pour rendre impropre à sa destination un garage, une cave ou une passerelle. Une passerelle n’est pas un logement. Si le bénéficiaire l’aménage comme tel, cela ne la fait pas basculer dans une catégorie logement pour l’assureur. Ni pour la copropriété d’ailleurs.
Je constate que :
1) Ne pas déclarer le sinistre n’a pas du tout causé un préjudice.
2) Un copropriétaire qui détient un garage, cave ou passerelle ne peut pas exiger le même niveau de confort comme pour une pièce classée comme logement. Il doit colmater une éventuelle infiltration par ses propres moyens. Le syndicat n’intervient donc pas. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 10:51:16
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Afin de permettre l'intervention d'Etaspak à la 22° pages dans un délai raisonnable, dépechons nous d'attaquer la 8ème .....
Pas besoin de 3 pages pour traiter l'affaire .....dixit.....Gédehem le 20 juin…… |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 11:24:03
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Citation :
Initialement posté par GAMA
Dix ans après, les copropriétaires refusent leur participation financière pour les travaux de réfection (infiltrations d'eau de pluie) de cette terrasse sous prétexte qu'ils n'ont pas été consultés pour la création de cette terrasse qui ne figure pas dans le descriptif des lots mais qui figure bien dans le contrat de vente de mon appartement.
En fait aujourd'hui je me retrouve avec une terrasse qui doit être refaite face à un syndic et les trois autres propriétaires qui ne veulent pas la reconnaître simplement parce qu'elle ne figurait pas dans les lots initialement distribués (et ce descriptif des lots n'a pas changé avec les années) cependant cette terrasse était construite au moment de la vente des deux derniers appartements.
Dans ce cas quel est le statut de la terrasse? Est-elle illégale comme le prétend le syndic?
Sept pages après le début de ce sujet nous savons qu’un accord est enregistré par le notaire pour créer une passerelle pour l’étage en dessous.
Aucun accord existe pour les lots de Gama d’utiliser le toit de la passerelle en tant que terrasse.
Le mot terrasse sur l’acte de vente désigne l’autre terrasse de 3x3 m qui n’est pas le toit de la passerelle.
Comment peut-on défendre la légalité de la terrasse au dessus de la passerelle ?
Il me semble que le notaire n’a même pas été informé de l’existence de ce bout de terrasse. Il y a eu tromperie de la part du vendeur.
Est-elle illégale la terrasse? Oui. Le syndic a raison. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 11:55:45
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Bien au contraire, cette toiture terrasse est tout à fait légale.
Parce qu’elle permet de protéger contre les intempéries et l'humidité l’intérieur du voisin, ainsi que l’intérieur des autres voisins jusqu’aux fondations.
Elle fait tout simplement partie intégrante du gros œuvre et à ce titre elle ne peut être qu’une partie commune.
Pourquoi faire compliquer lorsque l’on peut faire simple .
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 11:59:34
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Contribution pour passer en 8° page .......
Il est fait une fixation sur une "passerelle", comme si il avait été jeté 2 poutres pour enjamber un petit ruisseau !
On ne peut malheureusement pas copier ici une photo ou un plan, mais il n'y a pas de passerelle, sur laquelle certains focalisent !
Il y a eu par les promoteurs une construction réalisée pour permettre la liaison des 2 lots dont il s'agit, agrandissement formant un couloir de circulation.
Cette construction a été réalisée aux frais du copropriétaire demandeur.
Le dessus de cette construction prolongeant la toiture de l'immeuble, en partie en continuité de la toiture-terrasse existante, a été amémagée en toiture-terrasse en dur, avec gardes-corps métallique et (joli) carrelage de confort sur la dalle-plancher ... "partie commune"...
Il n'y a donc pas de "passerelle", l'extension réalisée étant dans la globalité de son volume "partie privative", sans être plus identifiable que ne l'est le couloir d'un apparte desservant diverses pièces, l'intégralité du gros-œuvre étant "partie commune" !
Même chose pour la toiture-terrasse !
Pour faire simple, l'apparte de Gama au dernier étage est en U, l'interieur du U étant sur 2 cotés bordé par une partie en terrasse, en L, le 3°coté étant un vide au dessus de la cour intérieure de forme carrée.
En résumé la toiture de cet immeuble, toiture de l'immeuble par destination intégralement "partie commune", est divisée en 2 parties :
- d'une part en une toiture "traditionnelle",
- d'autre part en une toiture-terrasse au dessus du bâti du reste de l'immeuble
L'intégralité de cette toiture "partie commune" est à charge du syndicat, qui en est le gardien, sans qu'il y ai besoin d'y passer 7 ou 8 pages pour savoir qui doit supporter la charge de l'entretien de la toiture d'un immeuble bâti placé sous le régime de la copropriété et la réfection de son étanchéité totale ou partielle, peu importe la nature de la toiture ...... |
Edité par - gédehem le 25 juin 2008 12:05:33 |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 12:49:46
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Citation :
Initialement posté par gédehem
L'intégralité de cette toiture "partie commune" est à charge du syndicat, qui en est le gardien, sans qu'il y ai besoin d'y passer 7 ou 8 pages pour savoir qui doit supporter la charge de l'entretien de la toiture d'un immeuble bâti placé sous le régime de la copropriété et la réfection de son étanchéité totale ou partielle, peu importe la nature de la toiture ......
Objections:
1) La rédaction de la clause sur la passerelle met cette construction en régime d'une partie privative.
2) Même si la passerelle serait une partie commune une passerelle ne devient pas impropre à sa destination quand il y a une infiltration. Une passserelle n'est pas un logement, et le bénéficiaire ne peut pas exiger un comfort comme pour un logement; ni chez l'assurance, ni chez un éventuel syndicat. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 14:28:16
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Guymmo !
Je n'irais pas en 8° page, je renonce à vous expliquer encore des éléments détaillés plus avant sur lesquels vous ne voulez même pas faire l'effort de vous pencher ....
Restez donc avec votre passerelle privative et Gama avec sa terrasse partie commune..... |
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 14:35:07
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Guymmo !
Je n'irais pas en 8° page, je renonce à vous expliquer encore des éléments détaillés plus avant sur lesquels vous ne voulez même pas faire l'effort de vous pencher ....
Restez donc avec votre passerelle privative et Gama avec sa terrasse partie commune.....
Bonjour Gédehem
J'en suis aussi à ce stade avec mon syndicat, d'où mes difficultés.
Merci de votre aide
Bien cordialement |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 15:31:43
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Il y a eu par les promoteurs une construction réalisée pour permettre la liaison des 2 lots dont il s'agit, agrandissement formant un couloir de circulation.
Cette construction a été réalisée aux frais du copropriétaire demandeur.
Circulation pour qui ? Pour un seul copropriétaire, et réalisation pour ce seul copropriétaire: tout montre un régime de partie privative. L'acte notarial confirme ce régime avec l'attribution de tous les coûts engendrés par la passerelle aux seuls lots concernés.
L’acte notarial interdit la ventilation de toute charge lié à la passerelle vers d’autres copropriétaires: dès que le syndic montre une facture les copropriétaires seront là avec leur copie de cet acte. Comment allez-vous contourner cet obstacle, gédehem?
Citation :
Initialement posté par gédehem
Le dessus de cette construction prolongeant la toiture de l'immeuble, en partie en continuité de la toiture-terrasse existante, a été amémagée en toiture-terrasse en dur, avec gardes-corps métallique et (joli) carrelage de confort sur la dalle-plancher ... "partie commune"...
Il n'y a donc pas de "passerelle", l'extension réalisée étant dans la globalité de son volume "partie privative", sans être plus identifiable que ne l'est le couloir d'un apparte desservant diverses pièces, l'intégralité du gros-œuvre étant "partie commune" !
Même chose pour la toiture-terrasse !
Pour faire simple, l'apparte de Gama au dernier étage est en U, l'interieur du U étant sur 2 cotés bordé par une partie en terrasse, en L, le 3°coté étant un vide au dessus de la cour intérieure de forme carrée.
En résumé la toiture de cet immeuble, toiture de l'immeuble par destination intégralement "partie commune", est divisée en 2 parties :
- d'une part en une toiture "traditionnelle",
- d'autre part en une toiture-terrasse au dessus du bâti du reste de l'immeuble
L'intégralité de cette toiture "partie commune" est à charge du syndicat, qui en est le gardien, sans qu'il y ai besoin d'y passer 7 ou 8 pages pour savoir qui doit supporter la charge de l'entretien de la toiture d'un immeuble bâti placé sous le régime de la copropriété et la réfection de son étanchéité totale ou partielle, peu importe la nature de la toiture ......
La passerelle est installée avec une approbation formelle. Ensuite la terrasse sur le toit a été installée sans aucune approbation formelle. Aucun droit de jouissance sur cette terrasse ne figure dans aucun texte. Et vous trouvez cela en règle! |
Edité par - Guymmo le 25 juin 2008 15:37:08 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 16:37:43
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Bonjour.
J'avais décidé d'attendre quelques jours, mais je ne résiste pas à l'envie de mettre mon grain de sel :
* Je me doutais que ce qui était un projet de passerelle finirait par devenir un bâti fermé.
* Il me semble que si la formalisation du transfert au syndicat du gros-oeuvre, et de ce qui devrait être commun (garde-corps par exemple, peut-être évacuation de pluviales, etc...), se faisait à la suite d'un accord direct entre les 4 copropriétaires, cela clorait le débat. Cette démarche de bonne volonté doit se passer en dehors de toute autre personne. Elle doit se dérouler au moins en trois temps : l'un détendu sans objectif de résultat, pour voir si un accord est possible ou non; après quelques jours de réflexion, le second avec objectif de conclure un compromis où personne n'est vraiment perdant ni vraiment gagnant : il s'agit d'un partage de charges; le troisième de formalisation avec l'aide de professionnel(s), et surtout d'un notaire (quel qu'il soit).
Logiquement cela devrait se terminer par la mise en concordance des titres de propriété, et par l'enregistrement du RdC mis à jour (en intégrant dans la foulée la mise en conformité prévue par la loi avant le 13 décembre 2008). De suite après, un contact avec l'assurance mettra à jour (avec ou sans modification de la prime) le contrat.
Le reste (notions pécuniaires pour les travaux effectués et à effectuer) sera en dernier, avec recherche éventuelle des responsabilités (syndic, notaire, vendeurs) : même si la question sera sûrement évoquée en cours de démarche, ce ne doit pas être le point d'achoppement, car il risque de bloquer la bonne volonté et conduire tout droit à la case "tribunal".
Gama, qu'en pensez-vous ? |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 18:10:29
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Gama, vous n'avez pas de chance, en plus des autres copropriétaires il y a le syndic !
Ici, il n'y en a que 2 qui n'ont pas compris !
D'autant qu'avec cette histoire de passerelle, on se croirait sur un bateau !
Ou alors, une passerelle au 1er étage d'un immeuble, c'est dans le genre pont suspendu, alors !
Gama, vous êtes sure d'être dans un immeuble bâti et non sur une péniche où vous logeriez au dessus de la passerelle ??
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 19:13:22
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Histoire d’arriver à la 8ème page.
Imaginons que GAMA décide de fermer entièrement sa toiture terrasse par une véranda.
Autorisation de l’assemblée générale où pas ?......
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 22:04:23
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Citation :
Initialement posté par ETASPAK
Histoire d’arriver à la 8ème page.
Imaginons que GAMA décide de fermer entièrement sa toiture terrasse par une véranda.
Autorisation de l’assemblée générale où pas ?......
Bonsoir
J'avoue y avoir pensé...la totalité ou seulement la "passerelle"...
Cordialement |
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