|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
gwennran
Contributeur senior
77 réponses |
 Posté - 19 juin 2008 : 12:30:26
|
Bonjour à tous
Ce soir se tient mon AG, j'ai eu le temps de jeter un oeil aux comptes de la copro (j'ai posté à ce sujet, comptes = tas de photocopies).
Après lecture des posts, je ne parviens pas à me faire une idée claire. D'où ma question - sachant que deux copropriétaires ne paient pas leurs charges et qu'un recouvrement est en cours - :
1/ peut-on refuser l'approuver les comptes ?
1bis/ si oui quelles conséquences et quelles suites ?
2/ quid d'émettre des réserves ? est ce que ça sert et à quoi ?
3/ faut-il les approuver malgré tout ?
Mon but : Je voudrais que le syndic nous fournisse un vrai livre de comptes avec une tenue rigoureuse.
Merci de vos réponses,
|
|
Signaler un abus
|
|
|
mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 13:50:34
|
voici mon avis :
-Approuvez les comptes, pour recouvrer les impayés.
-Aucune gesticulation du type approbation avec réserves ou refus du quitus ne produira ce que vous recherchez : une gestion professionnelle.
-Devant le tableau que vous décrivez, rien à attendre de ce syndic : il faut en planifier son changement pour l'année prochaine.
Ne pas voter le quitus vous donne le droit d'attaquer le syndic en justice pour ces manquements à son contrat. Est il raisonnable d'envisager un tel scénario ? Je pense que non, c'est bien pour cela que la littérature sur le quitus est à mon avis sans aucun intérêt.
Enfin, prenez garde à la durée du mandat du syndic : pas plus d'un an. |
Signaler un abus  |
|
|
DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 15:20:09
|
Bonjour, Mespres.
Je prendrai position sur le quitus : le voter dans une telle situation revient à abandonner un droit alors que rien n'y oblige. Le refuser n'a pas d'autre conséquence néfaste que de montrer au syndic que l'on est mécontent : dans la situation présente c'est la moindre des choses, non ?
Quant à l'approbation des comptes, elle ne permet en rien de recouvrer des impayés : si les appels de provision ont eu lieu, les sommes sont dûes légalement. La seule chose qui est retardée c'est la régularisation de fin d'exercice. S'il y a de l'argent dans la caisse cela n'est pas -temporairement- gênant.
Le comble, c'est que approuver les comptes et accorder le quitus, c'est purement et simplement dire : TOUT VA BIEN, continuez comme ça !
Un détail nouveau m'inquiète : vu que deux copropriétaires ne paient pas, et que le syndic possède lui-même plusieurs appartements, est-ce que cet ensemble ne va pas représenter la majorité ? C'est vraiment le pouvoir du n'importe quoi ...
Alors là je vais la jouer pragmatique : vu que vous n'avez aucune chance de faire basculer ce soir l'AG vers le bon sens et l'honnêteté, pas d'angoisse, votez contre tout ce qui vous parait anormal, et acceptez ce qui vous paraît bon. Cela ne changera pas le résultat final, mais vous commencez ainsi à préparer le terrain pour l'année prochaîne : il ne vous faudra pas moins d'un an d'efforts pour que la prochaîne AG choisisse un nouveau syndic, et s'il le faut renouvelle son conseil syndical. En outre, si plus tard vous êtes amené à une action judiciaire (attention, je ne dis absolument pas que c'est le passage obligé !), cela vous évitera d'être mis devant une contradiction (les avocats sont habiles dans ce domaine) : "Comment, vous approuvez les comptes, vous accordez le quitus, et ensuite vous attaquez celui que vous avez approuvé ?".
Vous pouvez par contre préparer vos arguments pour entrer au CS (car les gens n'accepteront pas forcément le petit nouveau), en montrant ce que vous pouvez apporter sans casser la baraque : cela vous donnera accès à des infos que vous n'aurez probablement pas autrement.
Bon courage, à demain... |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
| Signaler un abus |
|
|
gwennran
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 16:41:46
|
| Meci DomEltro, je vous tiens au courant de mon AG (la première pour moi !) |
| Signaler un abus |
|
|
DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 16:54:33
|
Fin provisoire :
Suite au message de JB22 dans votre message initial, je vos propose une astuce pour couper court à un éventuel chantage à la démission du "syndic" actuel, SI LE MANDAT DU SYNDIC EST A L'ORDRE DU JOUR (et je dirai même en cas de démission surprise, n'étant pas en conformité totale avec la loi, mais éliminant un danger) :
Si donc cela s'avère nécessaire, proposez-vous comme syndic non professionnel (bénévole ou rémunéré, les deux sont possibles) soit pour une année en gestion totale (peut-être pas la meilleure idée car vous êtes newbie dans le domaine) soit pour 3 mois avec les missions de gérer au mieux les urgences (une dizaine de lettres à faire, je pourrai vous aider j'y suis passé) et d'organiser dans ce délai une nouvelle AG.
Je le répète, il ne s'agit pas de vous substituer d'office, c'est pour couper court à une éventuelle tentative de chantage du style "sans moi vous êtes fichus !".
A ce soir tard ou à demain. |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 22:55:20
|
De DomEltro
"je vos propose une astuce pour couper court à un éventuel chantage à la démission du "syndic" actuel, SI LE MANDAT DU SYNDIC EST A L'ORDRE DU JOUR (et je dirai même en cas de démission surprise, n'étant pas en conformité totale avec la loi, mais éliminant un danger)"
Peut-être pas "en conformité totale" mais qui pourrait contester, l'ancien syndic qui a mis sa candidature à l'ordre du jour et qui fait un chantage à la démission. Il commet une faute en ne pas respectant pas un prévis qui aurait permis de mettre à l'ordre du jour une autre candidature.
Supposons même que le syndic démissionnaire engage une procédure devant le T.G.I. que croyez-vous que fera celui-ci, il y a de grande chance qu'il juge le nouveau syndic comme irrégulièrement élu et désigne ce même syndic élu par les copropriétaires et sanctionne l'ancien syndic pour démission abusive et préjudiciable au syndicat.
|
| Signaler un abus |
|
|
mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 13:19:02
|
Domeltro, pour le quitus vous avez en fait raison : ne pas le voter revient à montrer son désaccord.
mais je ne vous suis pas pour l'approbation des comptes :
Citation :
Quant à l'approbation des comptes, elle ne permet en rien de recouvrer des impayés : si les appels de provision ont eu lieu, les sommes sont dûes légalement
Je n'ai jamais voulu dire qu'avec l'approbation des comptes les impayés étaient automatiquement recouvrés. Cela se saurait si cela était aussi simple !
En langage logique : l'approbation des comptes est une condition nécessaire au recouvrement des impayés, mais non suffisante.
Ne pas approuver les comptes revient à s'interdire d'entamer une procédure de recouvrement, c'est bien pour cela qu'il faut toujours les approuver, et donc toujours les controler soigneusement avant l'AG. |
| Signaler un abus |
|
|
DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 15:22:06
|
Bonjour.
Mespres, je ne suis pas d'accord, et je m'appuie sur les articles 19 et 19-2 de la loi.
C'est d'ailleurs une aberration : une provision erronnée appelée par le syndic est dûe, nous avons eu le cas avec un fonds de réserve rejeté par l'AG, le syndic l'a (disons par erreur, c'est son excuse en disant qu'en fin d'exercice c'est de toute façon régularisé) appelé quand même, et il a fallu le verser quand même. La solution aurait été d'attaquer le syndic pour non-respect de la décision de l'AG.
De toute façon il ne faut pas mélanger les comptes et la trésorerie. Les impayés ne sont qu'une ligne de trésorerie.
Quant aux comptes en question ils semblent être en réalité une vague gestion de trésorerie. La moindre des choses était que sa présentation soit conforme au décret comptable et à l'arrêté associé, ce qui suppose que l'approbation (totale ou partielle) soit repoussée jusqu'à cette nouvelle présentation : ce n'est pas un refus total, sauf si le «syndic» campe sur ses positions (du style : mon brave monsieur, on a toujours fait comme ça, on ne vous a pas attendu !)
Salut, @+ |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 20 juin 2008 15:32:20 |
| Signaler un abus |
|
|
gwennran
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 16:34:56
|
Bonjour à tous
Alors l'AG a commencé à 19h pour se terminer à 00h30 ! Les comptes ont été un calvaire, le syndic n'a rien répondu à mes demandes concernant les factures manquantes et tous les problèmes liés à la présentation des comptes. Il m'a même tendu le grand livre de comptes en disant "on ne va tout de même pas vous envoyer ça (ndlr : au président du conseil syndical à qui il avait adressé le tas de photocopies). Tout a été à l'avenant. J'ai voté contre les comptes contre le quitus… mais bon l'AG a approuvé.
Cela dit les autres copropriétaires se rendent bien compte que même si le syndic est tout de même présent (car il a qd des avantages : son prix, le fait de rappeler et de venir quand on lui demande, de faire les travaux quand on lui demande aussi), il serait utile de le mettre en concurrence pour l'année prochaine.
Je n'ai pas pu entrer au conseil syndical car la constistution de ce conseil n'était pas à l'ordre du jour. Dans les faits, la copro est petite et le conseil dynamique, j'ai accès à tous les docs et aux gens facilement.
J'ai qd même obtenu qq trucs dont la révision comptes 2008 avec baisse conséquente de la ligne de "petits travaux". Et la connaissance de es voisins qui ont compris que je voulais m'impliquer et qui semblent contents de cela.
Donc en clair, j'ai retenu que pour l'année prochaine :
- j'écris en RAR pour obtenir des comptes propres (voir le grand livre de comptes)
- je demande la constitution du conseil syndical + renouvellement ou chgt de syndic
- je prépare au cours de l'année des devis pour d'autres syndics
Voilà, la lecture de tous vos posts m'ont aidé à poser les bonnes questions, et à faire germer qq interrogations dans les esprits. Tout cela portera ses fruits l'an prochain, j'en suis persuadée !
Merci encore |
| Signaler un abus |
|
|
DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 23:16:39
|
Bonsoir.
Finalement plusieurs points positifs.
Vous ne nous dites pas s'il s'agit d'un syndic professionnel ou non professionnel.
Je vous soumets une idée, basée sur le second alinéa de l'article 27 du décret : puisque le CS est dynamique, votre compétence en lecture et examen des comptes pourrait vous valoir une invitation à participer à toutes les réunions du CS. C'est une décision que vous pouvez leur proposer mais qu'ils devront prendre seuls (c'est-à-dire librement, en votre absence). Mais attention, votre statut restera "conseiller extérieur", s'il y a une décision à prendre vous ne devrez pas voter. Par exemple, vous pourrez faire part d'une anomalie, conseiller des solutions, mais c'est le CS (en principe le président) qui s'expliquera avec le syndic.
Si cette démarche fonctionne, vous n'aurez pas besoin d'exiger par LRAR des comptes propres, car sous votre impulsion le CS pourra les suivre au long de l'année (au moins une fois par trimestre ce serait bien). Le syndic est-il informatisé correctement pour ces comptes ? car une comptabilité en partie double et l'édition des annexes c'est assez complexe à la main ou avec un simple tableur. Avec un bon outil il pourrait (peut-être) travailler correctement ?
Quant à votre projet d'avoir des devis d'autres syndics, c'est un peu tôt (mais pas gênant), mais pensez à ne proposer que celui qui vous paraîtra le meilleur pour éviter l'éparpillement des voix.
A bientôt de vous lire de nouveau...
|
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
compta en fouillis : approbation ? réserves ?
Forum fermé
