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 Sujet  |
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silus31
Contributeur actif
30 réponses |
 Posté - 25 juin 2008 : 08:53:33
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Bonjour,
je souhaite connaitre les avantages et inconvénients d'ouvrir un compte bancaire séparé pour le syndicat des copropriétaires ?
merci par avance pour réponse
Cordialement,
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 09:09:33
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Bonjour,
En tant que syndic bénévole, je ne saurais être objectif dans ma réponse.
Ce lien de l'ARC vous donnera un début de réponse  .
Avantages et inconvénients du compte bancaire séparé pour notre syndicat de copropriété :
Voici le texte très sympathique et tout à la fois très pédagogique qu’un de nos adhérents a rédigé pour ses voisins. Ce texte peut paraître un peu long, mais c’est uniquement parce que notre adhérent prend le temps d’expliquer le problème, sans s’énerver.
Nous espérons aussi que vous prendrez le temps de lire cette longue lettre que nous reproduisons dans son intégralité.
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer/1004/comptes.htm
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Edité par - ETASPAK le 25 juin 2008 09:11:44 |
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silus31
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 14:08:54
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Bonjour,
merci pour votre réactivité, cette question étant dans l'air du temps car on va changer de syndic, je souhaite apporter des informations.
Silus
Citation :
Initialement posté par ETASPAK
Bonjour,
En tant que syndic bénévole, je ne saurais être objectif dans ma réponse.
Ce lien de l'ARC vous donnera un début de réponse .
Avantages et inconvénients du compte bancaire séparé pour notre syndicat de copropriété :
Voici le texte très sympathique et tout à la fois très pédagogique qu’un de nos adhérents a rédigé pour ses voisins. Ce texte peut paraître un peu long, mais c’est uniquement parce que notre adhérent prend le temps d’expliquer le problème, sans s’énerver.
Nous espérons aussi que vous prendrez le temps de lire cette longue lettre que nous reproduisons dans son intégralité.
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer/1004/comptes.htm
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 14:41:22
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juste une petite remarque;
actuellement, l'ouverture d'un compte séparé est,pour un syndic professionnel,une obligation sauf.....dispense d'ouvrir ce compte donnée par l'AG.
le vote qui "accorde" cette dispense doit également en fixer la durée;cette dispense est renouvelable mais prend fin de plein droit en cas de désignation d'un autre syndic (art.29-1 D1967) |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 22:45:55
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Vous avez 3 possibilités de comptes : compte syndic, compte séparé, sous compte individualisé.
compte syndic : évidemment à écarter : pas de relévés bancaires--> impossible de faire un rapprochement bancaire.
compte séparé : inutile d'en décrire son fonctionnement : il faut retenir que seul le syndic a la signature.
sous compte : le compte est au nom du syndic, mais chaque syndicat bénéficie d'un sous compte --> pour le suivi des comptes, exactement la même chose qu'un compte séparé : existence de relevé bancaire de sous compte, au nom du syndicat. Ces sous comptes sont généralement assorti d'une garantie de non fusion des sous comptes.
Avantages sous comptes:
-moins de frais bancaires (exemple 60 € par an pour mon syndicat)
-pas d'agio si découvert
Avantages compte séparé :
-Protection contre une éventuelle faillite du syndic
-? je n'en vois pas d'autres.
Conclusion : le sous compte est pour moi la meilleure solution.
Un argument des tenants du compte séparé : "avec des sous comptes, le syndic fait travailler notre argent et se remplit les poches !". C'est peut être vrai, et alors ? Mon syndicat (budget 85000 €) doit avoir au grand maximum en moyenne 15000 € de trésorerie. Placée à 3 %, cela fait 750 € , c'est à dire grosso modo le surcoût inhérent à un compte séparé (frais d'encaissement de chèques ...)
La littérature sur les comptes séparés ignore en fait l'existence des sous comptes, et se borne à opposer compte syndic à compte séparé.
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silus31
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 25 juin 2008 : 23:16:28
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Bonsoir,
super infos que vous venez de transmettre
Merci bien
Silus
Citation :
Initialement posté par mespres
Vous avez 3 possibilités de comptes : compte syndic, compte séparé, sous compte individualisé.
compte syndic : évidemment à écarter : pas de relévés bancaires--> impossible de faire un rapprochement bancaire.
compte séparé : inutile d'en décrire son fonctionnement : il faut retenir que seul le syndic a la signature.
sous compte : le compte est au nom du syndic, mais chaque syndicat bénéficie d'un sous compte --> pour le suivi des comptes, exactement la même chose qu'un compte séparé : existence de relevé bancaire de sous compte, au nom du syndicat. Ces sous comptes sont généralement assorti d'une garantie de non fusion des sous comptes.
Avantages sous comptes:
-moins de frais bancaires (exemple 60 € par an pour mon syndicat)
-pas d'agio si découvert
Avantages compte séparé :
-Protection contre une éventuelle faillite du syndic
-? je n'en vois pas d'autres.
Conclusion : le sous compte est pour moi la meilleure solution.
Un argument des tenants du compte séparé : "avec des sous comptes, le syndic fait travailler notre argent et se remplit les poches !". C'est peut être vrai, et alors ? Mon syndicat (budget 85000 €) doit avoir au grand maximum en moyenne 15000 € de trésorerie. Placée à 3 %, cela fait 750 € , c'est à dire grosso modo le surcoût inhérent à un compte séparé (frais d'encaissement de chèques ...)
La littérature sur les comptes séparés ignore en fait l'existence des sous comptes, et se borne à opposer compte syndic à compte séparé.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 00:33:49
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L'indication de mespres : Citation :
sous compte : le compte est au nom du syndic, mais chaque syndicat bénéficie d'un sous compte --> pour le suivi des comptes, exactement la même chose qu'un compte séparé : existence de relevé bancaire de sous compte, au nom du syndicat.
n'est pas une super information. C'est une information fausse 
La gestion par sous-comptes n'est rien d'autre qu'une gestion par compte unique. Le syndic ne peut l'utiliser qu'avec une décision de dispense dans les conditions prévues par l'article 18.
La gestion par sous-compte a été abusivement présentée par beaucoup de syndics comme assimilable à la gestion par compte séparé. La jurisprudence et la Commission relative à la copropriété ont justement condamné cet abus de langage. Dans bien des cas, le mandat du syndic a été annulé de plein droit. Voyez les messages de JYL 53 au sujet de l'arrêt de la Cour de cassation du 9 avril 2008 qui a balayé les prétentions du syndic concerné.
Le principal avantage du compte séparé est que les fonds restent sous la maîtrise du syndicat. Le syndic manie les fonds mais ne les détient pas. En de difficultés financières du syndic, le syndicat peut récupérer ses fonds en 48 h si celà est nécessaire. Dans le cas du compte unique, avec ou sans sous-compte, le délai peut être de plusieurs mois ou années, avec un risque de perte importante.
Si la dispense est accordée au syndic, la solution du sous compte présente les avantages cités par Mespres mais il est impossible de vérifier l'exacte représentation des fonds déposés. Il suffit que certains syndicats soient en rouge dans le compte global pour qu'il y ait insuffisance de représentation.
La bonne solution est donc le compte séparé, qui est d'ailleurs la solution légale.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 07:42:26
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A JPM:
Pourriez-vous s'il vous plaît, nous expliquer ce que signifie "la représentation des fonds"?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 09:57:17
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Bonne question 
L'article 1993 C. civ. dit que " tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration ...".
Ici " raison " est pris dans son sens initial, - et souvent inconnu des juristes eux-mêmes -, de " compte " (un des sens du latin " ratio " qui valait également pour " calculette ", à l'époque une réglette).
Si on revient au mandat : Dupont demande à Durand (mandataire) de s'occuper du jardin de sa maison de campagne pendant la semaine. Il lui confie un fonds de roulement de 100 € pour payer les fournitures. Durand les met dans une enveloppe.
Durand doit
rendre compte de sa gestion : pendant la semaine écoulée, il a fait planter 10 rosiers. Les rosiers sont jolis et ont bien repris. Quitus.
faire raison de ce qu'il a reçu : il présente la facture de 35 € avec mention d'acquit et l'enveloppe avec 65 € dedans. C'est la représentation des fonds. D'où l'approbation des comptes.
Idem pour le syndic
S'il administre trois syndicats par compte bancaire unique, et a reçu pour chacun un fonds de roulement de 500 € et 4 provisions de 200 € chacune
Il présente
pour le syndicat A : des factures payées pour 850 € et une trésorerie de 450 €
pour le syndicat B : des factures payées pour 1000 € et une trésorerie de 300 €
pour le syndicat C : des factures payées pour 900 € et une trésorerie
de 400 €
Il y a représentation correcte des fonds s'il y a 1150 € au compte
unique.
S'il a payé 1400 € de factures pour le syndicat C, le compte de C est débiteur de 100 €. Il ne peut y avoir que 650 € au compte unique. A l'instant T, le syndic n'est pas en mesure de rembourser à A et B les 450 et 300 euros qu'il leur doit.
Il y a insuffisance de la représentation des fonds.
Pour vérifier la suffisance de la représentation des fonds, les conseils syndicaux de A et de B doivent avoir accès à l'ensemble des comptes. Dans la réalité (100 syndicats et une masse financière importante) cette vérification n'est possible que pour l'expert-comptable vérificateur pour le compte du garant financier.
Quand il y a gestion par comptes séparés, il suffit au conseil syndical de vérifier le compte bancaire du syndicat.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 11:16:11
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Merci à JPM pour la clarté des explications, qui prouvent l'erreur de Mespres..
Puis-je m'exprimer ainsi:
en compte séparé le solde bancaire , c'est du réel, dans le sens où si je veux solder le compte je vais à la banque et je prends les sous qui restent sur mon compte, c'est ce qui reste dans l'enveloppe de MON syndicat à l'instant T.
En compte unique ou individualisé, le solde bancaire a un côté "virtuel", Sa "réalité" dépend en fait des autres comptes que je ne connais pas et que je ne peux pas connaître, et donc MON enveloppe peut très bien se révéler vide à l'instant T où je veux récupérer mes sous.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 12:05:46
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JPM,pour compléter "mon" information;
le syndic établi un chèque de 500€ au nom d'un fournisseur le 5 juin,mais il le garde "poche" restante jusqu'au.......30 juin;dans la comptabilité du syndic l'opération" est inscrite le 5 juin
avec un compte séparé on a,avec les relevés bancaires, la date exacte du débit des 500€,sur le compte banque soit 4/5 juillet
pour le "sous compte", d'après les explications données par mespres, il y a également des relevés bancaires particuliers pour ce "sous compte" ,donc même vérification possible>>>>>> exacte????
si oui, c'est déjà un plus par rapport au compte syndic dans le cas ou la majorité des copropriétaires refuse le compte séparé en donnant la dispense d'ouverture pour ce dit compte (c'est ce qui arrive "chez nous" chaque année avec pourtant des honoraires qui sont,à mon point de vue raisonnables =933€/an soit entre 25/30€ par logement) |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 14:06:07
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JPM, vous avez mal lu ce que j'ai écrit
Citation :
pour le suivi des comptes, exactement la même chose qu'un compte séparé : existence de relevé bancaire de sous compte
compte séparé = sous compte pour le point précis du suivi des compte.
En résumé, le sous compte suppose que le syndicat accorde sa confiance au syndic. c'est la moindre des choses quand un mandat de gestion est accordé. Un syndic dont le compte est en insuffisance de représentation de fonds est un mauvais gestionnaire, incapable d'initier les actions de recouvrement de charges. Pas très honnête de brandir un argument aussi peu consistant : un syndic moyen qui a 100 syndicats en portefeuille peut avoir au maximum quelques syndicat défaillants, certainement pas de quoi planter son affaire, d'autant plus qu'il a les moyens de scier les branches mortes en ne renouvelant pas son mandat.
Mon syndic m'a expliqué pourquoi il tenait aux sous comptes : toutes ses transactions se font par internet : travail simplifié pour son cabinet, et pour la banque d'où des frais bancaires dérisoires pour les syndicats (60 € par an).
vous dîtes qu'avec un compte séparé, le syndicat récupère ses fonds en 48 h : faux. Il faut d'abord trouver un motif valable pour rompre le contrat du syndic, détenteur de la signature. Cela peut nécessiter une procédure, dans bien des cas le syndicat devra patienter jusqu'à la fin du mandat du syndic.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 14:25:37
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Je n'ai envisagé le retrait des fonds en 48 heures que dans le cas de difficultés financières du syndic. Pour être plus clair en cas de dépot de bilan ou de retrait de garantie.
Quand le syndicat croit devoir accorder la dispense, mieux vaut le sous-compte qui présente des avantages pratiques, notamment le relevé mensuel.
Effectivement dans le cas du compte unique, la trésorerie est virtuelle. Heureusement, dans la plupart des cas, il n'y a pas de problèmes.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 15:25:28
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étant donné que je "découvre" cette possibilité disons,intermédiaire,du sous compte
questions,
en particulier à mespres puiqu'il "le pratique", je suppose depuis quelques temps
1) sous réserve que le syndic soit d'accord sur l'ouverture d'un sous compte,car je suppose qu'il a le droit de refuser, cela doit il faire l'objet d'un accord de l'AG (*)
2)je suppose que la démarche doit être faite auprès de SA banque par le syndic.A votre connaissance y a t-il des banques qui refusent ce sous compte syndic......raison?
(*)ex. nous avons eu notre AG 13 mars 2008 ,dispense accordée au syndic d'ouvrir un compte séparé avec une faible majorité, peut on de suite demander au syndic l'ouverture d'un sous compte.
La question du compte séparé,ou d'un sous compte, étant "revu" lors de l'AG de mars 2009 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 15:46:03
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Le syndic étant dispensé peut adopter le sous compte sans même en parler aux copropriétaires. Autant dire qu'il peut le faire avec leur accord et qu'ils peuvent le lui demander.
Côté banque : il faut une organisation informatique adéquate.
Mais désormais il peut y avoir un problème juridique car les banques ne peuvent plus ignorer
1) que le sous compte a fait l'ojet de présentations frauduleuses
2) que certains les ont accusées d'être complices. A cet égard l'arrêt du 9 avril 2008 (JYL 53) rappelle les attestations diverses données au syndic
3) que l'ouverture d'un sous compte exige une dispense de l'assemblée qu'elles doivent vérifier alors que, dans un compte unique ordinaire, le syndic dépose ce qu'il veut sans que la banque ait rien à contrôler (sauf apparence de transfert réellement douteux dont on n'a pas eu d'exemple à ce jour, semble-t-il).
J'ai omis de rappeler le problème de la disparition du compte 512 dans le grand-livre, dans quelques cas de gestion par compte unique. Celà a été signalé dans quelques sujets UI et par ailleurs. Cette disparition est totalement injustifiée.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 16:52:03
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Citation :
initialement posté par JPM
1) que le sous compte a fait l'ojet de présentations frauduleuses
de la part de certains syndics ,le présentant comme un compte séparé...c'est bien cela........donc il faut,en dehors des autres "problèmes" que vous citez, l'annoncer clairement lors de l'AG, si la dispense est accordée.
Au "niveau" de la dispense elle se vote,sauf erreur, à la majorité 25; en cas d'égalité des votes que se passe t-il? (c'est ce qui se serait passé "chez nous" si un copropriétaire, contre la dispense, n'était pas arrivé après ce vote - Je recherche donc ts les renseignements pour la prochaine AG) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 17:27:36
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L'égalité des voix ? Impossible en premier vote Il faut alors la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Possible en second vote. En cas d'égalité des voix, il n'y a pas de majorité, donc la résolution proposée n'est pas adoptée.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 18:58:34
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Possible en second vote
désolé mais là,je ne "pige" pas........peut être la canicule |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 26 juin 2008 : 20:12:33
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premier vote: majorité de larticle 25
second vote: majorité de l'article 25-1 |
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