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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
 Posté - 28 juin 2008 : 22:21:19
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Nous avons reçu la convocation à l'AG. L'ordre du jour comporte l'approbation des compte des deux exercices précédents 
Mais le syndic n'a pas joint le rapport du contrôle des comptes par le conseil syndical.
Est-ce légal? Si "non" que devons-nous faire?
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 28 juin 2008 : 23:35:47
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Il n'est ni obligatoire ni l'usage de joindre à la convoc, le résultat du contrôle des comptes par le CS. Quand les choses se passent dans l'ordre, le CS a contrôlé les comptes et a transmis ses remarques au syndic. Le syndic a intégré les remarques qu'il accepte aux relevés de comptes qu'il joint à la convoc. S'il reste des points de désaccord entre syndic et CS, le CS en fait part à l'AG lors du point d'ordre du jour "approbation des comptes". Suivant le résultat de la discussion en AG, le CS pourra proposer que l'AG n'approuve les comptes qu'à l'exception des points de désaccord (réserves) ou les approuvent sans réserve. Les copropriétaires votent ensuite comme bon leur semble.
Cdlt. Louis92 |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 29 juin 2008 : 02:01:28
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Notre copro est en grande difficulté, gérée par un syndic dictateur et sans scrupules.
Le CS est "fantoche" et nous sommes à peu près sûrs qu'il n'est même plus régulièrement constitué. Nous savons, officieusement,que la plupart de ses membres ont envoyé leur démission (LR-AR). Les comptes ne seront pas contrôlés.
Une grande majorité de résidents est décidée à voter contre, ce qui n'est pas l'idéal. Mais que vont faire les bailleurs (40% des copro)?
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Avenir
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 29 juin 2008 : 08:56:19
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les bailleurs feront ce qu'ils jugeront bon de faire
se sont ils préoccupés de prendre rendez vous chez le syndic pour effectuer le controle des comptes, comme tout copropriétaire peut le faire et exercer ce droit?
si personne n'a effectuer ce contrôle ou n'est en capacité de le faire, il est preferrable de reporter le vote de cette résolution
il faudrait reellement que quelqu'un s'y mette et communique avec les copropriétaires, sinon vous donnez un blanc seing au syndic qui fait ce qu'il veut
c'est incroyable le nombre de copropriétaires qui ne s'interesse pas à leur patrimoine..... |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 juin 2008 : 11:48:00
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Citation :
Initialement posté par lecaille
Notre copro est en grande difficulté, gérée par un syndic dictateur et sans scrupules.
Il a été élu, donc il 'est' l'émanation du syndicat jusqu'au prochain vote.
Citation :
Le CS est "fantoche" et nous sommes à peu près sûrs qu'il n'est même plus régulièrement constitué. Nous savons, officieusement,que la plupart de ses membres ont envoyé leur démission (LR-AR).
Le CS ne peut pas être fantoche, puisque c'est vous qui l'avez élu.
Dites plutot que les propriétiares se sont trompés dans leur choix en prenant des conseillers inefficaces.
Citation :
Les comptes ne seront pas contrôlés.
En tant que copropriétiare vous pouviez les contrôler.
Pourquoi ne l'avez-vous pas fait?
Il ne faut pas toujours rejeter la faute sur les autres.
Serez-vous candidat au poste de CS?
Citation :
Une grande majorité de résidents est décidée à voter contre, ce qui n'est pas l'idéal. Mais que vont faire les bailleurs (40% des copro)?
Je suppose qu'ils ont donc été vérifier les comptes. Dans ce cas, en quoi vous importe l'opinion du CS?
De manière générale il est très facile de critiquer et de se retrancher derrière le fait qu'on a fait une fleur a qqn en le nommant conseiller syndical, mais ce n'est pas le cas, et c'est un role ingrat qui demande du temps.
Si vous trouvez que c'est mal fait cette année, proposez vous et faites le travail a leur place. Ce n'est pas si facile. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 29 juin 2008 11:50:47 |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 03:51:57
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Réponse encourageante adressée à quelqu'un qui se bat depuis longtemps pour faire bouger les choses.
Le tact n'est pas l'apanage de tous les intervenants.
Fort heureusement cette remarque ne concerne qu'une tout, toute petite minorité.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 08:00:54
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Citation :
Les comptes ne seront pas contrôlés
comme "simple" copropriétaire vous pouvez le faire au moins un jour ouvré dans un délai s'écoulant entre la convocation de l'AG appelée à connaître les comptes et la tenue de celle-ci.
Les modalités de cette vérification sont définie en AG;donc vérifier ce qui a été prévue et lire aussi la totalité de l'article 18-1 loi de 1965 qui traite de cette possibilité + le reste bien entendu
Il faut surtout vous concerter et vous entendre avec d'autres copropriétaires our examiner,ensemble,tous vos problèmes;seul vous courez à la catastrophe
le "rôle" de membre du CS n'est pas toujours facile,même avec un syndic "normal", et il est souvent critiqué........j'en sais qq chose!!!!!! |
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Avenir
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 08:40:33
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lecaille:
vous dites:
"Mais le syndic n'a pas joint le rapport du contrôle des comptes par le conseil syndical. "
la loi ne prévoit pas un rapport écrit du CS....donc encore moins un rapport du contrôle des comptes!
un représentant du CS fera le rapport de l'activité du CS en AG
vous pourrez très clairement demander qui a effectué le contrôle des comptes...et même quels sont les documents qui ont été contrôlé.....
n'oubliez pas que vous pouvez tout au long de l'année communiquer avec le CS...les autres copropriétaires
il n'y a pas qu'au moment de l'AG que l'on se préoccupe du fonctionnement du syndicat.... |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 09:34:59
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Citation :
un représentant du CS fera le rapport de l'activité du CS en AG
petite nuance qui,malheureusement, peut avoir une grosse importance
le CS devra faire ou devrait faire en fonction du 2è alinéa de l'article 22D1967 < Le conseil syndical rend compte à l'assemblée,chaque année,de l'exécution de sa mission >
voire mieux,si le CS fonctionne normalement :
< En outre,il (*) donne son avis au syndic ou a l'AG sur toutes les questions concernant le syndicat,pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui même > 2è alinéa article 21 L1965
(*) il = CS |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 10:42:58
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Merci Félix, merci Avenir, vous qui faites partie de ceux qui savent qu'on ne vient pas sur un forum pour y recevoir des claques.
Je crois être, maintenant, assez au point en ce qui concerne la loi et le décret. Je les ai impimés et il me servent de livres de chevet.
Le problème:
- les devoirs d'un syndic y sont bien prévus, mais aucune sanction en cas de non respect de la loi.
- la justice ne semble pas "oser" s'en prendre à eux et certains, en profitent (attention, je ne généralise pas)
Mais, chez nous, le vent semble en train de tourner: les autres copro ont fini par nous entendre et par réagir.
Certains membres du CS ont fini par "avouer" avoir signé, sous la pression, de faux rapports du CS attestant qu'ils avaient bien contrôlé les comptes.
Rien à tirer de la vérification des documents avant AG. Un tas de papiers informe sur une table. Et de toute façon, quelle valeur probante peut avoir une telle vérification?
Ma fréquentation du forum m'a permis de constater que notre cas n'était pas isolé.
Mais le malheur des uns ne fait pas le bonheur des autres
 Que signifie ce smil svp?
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 14:19:51
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Citation :
les devoirs d'un syndic y sont bien prévus, mais aucune sanction en cas de non respect de la loi.
il y a (peut y avoir) des sanctions mais toutes passent par la voie judiciaire; toutes sauf une.....le changement de syndic (ce qui s'apparente au non renouvellement, même si ce dernier terme ne devrait plus apparaître dans les résolutions)
Mais là, c'est de l'implication des copropriétaires à tous les niveaux,principalement à celui du CS, et surtout ne pas attendre la veille de l'assemblée pour y penser.
L'approbation des comptes (+ le reste) doit se faire dans les 3/4 mois qui suivent chaque fin d'exercice et non tous les 2 ans.
Une vérification de la partie comptable,dont les dépenses,devrait pouvoir se faire chaque trimestre en les bureaux du syndic et un compte rendu de cette réunion devrait être fait par le CS et porté à la connaissance des copropriétaires,bailleurs compris.
En plus des textes que vous citez ,prenez connaissance des recommandations de la Commission relative à la copropriété et plus particulièrement la 13 qui est relative au conseil syndical>>>>>>>voir ce lien
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
voir également "le guide juridique" complet, en page "accueil" d'UI + les autres guides,éventuellement |
Edité par - felix1930 le 01 juil. 2008 14:26:02 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 16:29:42
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Bonjour.
Vous n'avez pas répondu à une question : êtes-vous candidat au CS ? Vous semblez prêt à en faire partie, et même (à voir entre entre membres du CS) à en être le nouveau président.
Il vous manque un livre de chevet : le RdC de votre résidence.
Le contrat de syndic est-il à l'ordre du jour ? si oui, vous pouvez "remercier" l'actuel et élire un copropriétaire pour être syndic non professionnel soit pendant un an pour gérer complètement (s'il s'en sent capable) soit simplement pour trois mois avec la mission d'organiser une nouvelle AG dont l'objet le plus important sera d'élire un autre syndic professionnel.
Sinon, ce sera pour plus tard, votre implication au sein du CS étant immédiate.
Cordialement .... |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 17:04:45
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En réponse à DomEltro.
Citation :
Vous n'avez pas répondu à une question : êtes-vous candidat au CS ?
C'est vrai qu'on laisse passer des questions !
Candidat au CS, éventuellement, mais pas président, d'autres sont plus aptes que moi et aussi plus libres.
Le RdC fait aussi partie de mes livres de chevets. Je ne l'avais pas mentionné tant cela est évident pour moi.
Le syndic copropriétaire? NON merci, nous avons déjà donné avec celui que nous subissons depuis beaucoup trop longtemps et que nous allons subir un an de plus (mandat de 3 ans).
Notre option pour après: un syndic pro, mais indépendant.
Merci à tous.
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 17:28:09
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Suite...
Pour la présidence du CS, c'est à voir entre membres, et c'est modifiable à volonté entre membres.
Pour nommer un nouveau syndic l'an prochain, pensez à consulter ... disons 6 mois avant la date prévue pour l'AG, et être certains que le syndic en place a bien reçu le mise à l'ordre du jour -avec le devis ou le projet de contrat- 3 mois avant la date : ne pas se contenter de l'AR de la poste, dans le domaine des mauvaises fois on en voit des pas mal.
Bon courage... et bonne attention ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 20:33:30
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Lecaille bonjour
il en est peut-être encore temps :
allez vérifier vous même les comptes dès demain chez le syndic et avant l'AG; puisqu'il y a dans l'air du temps un possible changement de syndic demandez un extrait du grand livre et payez par vous même sa photocopie pour l'examiner attentivement chez vous - si le syndic vous laisse faire  !
vérifiez alors attentivement les factures et que le montant corresponde àau relevé des dépenses - vérifiez qu'il y a bien un siret lisible sur les factures, et que ces travaux correspondent à qq chose de réel.Vérifiez les rémunérations du syndic, les augmentations des contrats. Les remboursements d'assurance de sinistres déclarés, etc |
Edité par - albifrons le 06 juil. 2008 20:35:23 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 juil. 2008 : 22:13:01
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Lecaille :
"Le syndic copropriétaire ? NON merci, nous avons déjà donné avec celui que nous subissons depuis beaucoup trop longtemps et que nous allons subir un an de plus (mandat de 3 ans)."
Je comprends que votre syndic est un "non pro" ????
Si tel est le cas, est-il rémunéré, à quelle hauteur ?
Cette prolongation est incompréhensible si une majorité ne le souhaite pas : une révocation est toujours possible, en n'oubliant pas de proposer une autre syndic au cours de cette même AG!
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 00:14:36
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Rémunération presque équivalente à celle d'un pro (nous en avons contacté)
Nous avons pensé à la révocation, mais il faudrait que nous soyons surs à 100% d'avoir la majorité. Or nous ne sommes pas surs des bailleurs dont beaucoup se désintéressent de l'état de la copropriété et même des comptes puisque ce sont les locataires qui paient. Sans compter ceux qui envoient les pouvoirs en blanc au syndic, et qui ne sont pas distribués comme il se doit au moment de l'AG.
Mais comme nous avons ,maintenant, le moyen de les tenir informés, il y aura peut-être du changement. Espérons le. |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 00:21:21
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albifrons,
Autant que je sache, les copropriétaires non CS n'ont pas accès au grand livre comptable et j'ai tout lieu de croire que nos CS ignorent jusqu' son existence |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 00:39:43
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Bonsoir.
Lecaille, lisez votre convocation à l'AG : les copros non membres du CS ont le droit de TOUT contrôler une fois par an, soit individuellement à une date donnée, soit en même temps que le CS.
L'approbation de deux exercices d'un coup et très probablement un second exercice sans budget et des appels de provisions irréguliers peuvent inciter votre syndic à être compréhensif. Et ce serait bien d'être deux -avec un membre du CS sortant par exemple-.
A suivre |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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Pas de rapport de contrôle des comptes
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