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 Sujet  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
 Posté - 08 juil. 2008 : 16:45:17
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avez vous relu votre réglement de copropriété???
cette dalle est une partie commune!
et un peu de lecture sur les forums d'UI...........tellement grand est le nombre de fois où ce sujet a été abordé..... |
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jmar67
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 16:58:12
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| OK, faut-il pour autant revoir la répartition des charges alors que cet aménagement n'a aucune incidence sur les charges de la copropriété ? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 18:03:15
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Bonsoir,
Il va de soi que vous seul pouvez avoir accès à vos combles.
D’autant plus que vos combles aménageables (lot privatif) sont délimités par un mur au dessus de votre appartement (lot privatif).
De ce fait, l’autorisation de l’assemblée générale pour aménager vos combles avec la création de 4 velux vaut également autorisation pour la réalisation de cette trémie.
Ceci étant dit :
A partir du moment que la valeur relative de ces combles aménageables a été fixée lors de l’établissement de la copropriété, ce qui semble bien être votre cas, vous êtes dans votre bon droit.
D’autant plus que ces combles aménageables sont un lot (privatif) désigné comme tel dans votre règlement de copropriété ainsi que dans votre état descriptif de division.
Conformément à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
En tant qu’opposant, vous devez intenter une action devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de votre immeuble pour contester cette décision de l’assemblée générale (avocat obligatoire).
Voyez ces liens :
Changement d'usage d'un lot.
« En vertu de l'article 25f de la loi du 10 juillet 1965 en cas de changement d'usage des parties privatives d'un lot, la modification de la répartition des charges entraines par les services collectifs et les éléments d'équipements communs conformément a l'article 10- 1 de la dite loi peut être décidée a la majorité des copropriétaires en vertu de l'article 11 de la dite loi. »
« Le changement d'usage n'est ni création ni suppression d'un lot; il n'a aucune conséquence sur la quotte part de propriété indivise dans les parties communes dont ce lot est doté. »
« Décision de la Cour de Cassation, troisième Chambre Civile, en date du 22 juillet 1998. »
http://pagesperso-orange.fr/copropriete.info/coproprieteinfo/contentieux/jurisprudence.htm
Cour de cassation du mercredi 22 juillet 1998 N° de pourvoi: 97-10936
COPROPRIETE - Lot - Modification de son usage - Local à usage de garage transformé en local d’habitation - Décision de l’assemblée générale augmentant la quote-part des millièmes afférente à ce lot - Portée.
Loi 65-557 1965-07-10 art. 5
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007387471&fastReqId=1042752596&fastPos=1
L'assemblée générale : procès verbal et contestations :
Le délai pour agir
« Il faut agir dans un délai de 2 mois. »
« Une fois l'assemblée close, le syndic a 2 mois pour rédiger le procès-verbal et vous le faire parvenir par recommandé AR. A compter de la réception de ce procès-verbal d'assemblée, vous disposez de 2 mois pour en contester le contenu en justice (plus précisément à compter de la première présentation du recommandé à votre domicile). »
Comment contester une décision ?
« Une assemblée générale, ou l'une de ses décisions, ne peut être contestée que par la voie d'une action judiciaire, entreprise dans un délai strict et sous forme d'une assignation déposée au greffe du tribunal compétent. »
« Vous devrez prendre un avocat et faire l'avance des frais de procédure, mais vous pourrez récupérer ces frais si vous gagnez votre procès. »
http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossierAGapres.htm
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jmar67
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 18:53:00
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Merci beaucoup pour votre réponse et le service que vous rendez. Ce site est formidable !
Bonne soirée |
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jmar67
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 08 août 2008 : 11:02:48
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Bonjour,
Je reviens vers vous et vos conseils avisés. Je me suis renseigné auprès de l'assistance juridique de mon assurance et apparement, la question qui pose débat est de savoir si des combles que l'on aménage changent de destination. Les avis sont très partagés. Qu'en pensez-vous ?
La résolution est la suivante :
"Décision à prendre concernant la préétude pour la modification du calcul des millièmes de la copropriété suite à l'aménagement des combles.
L'assemblée décide de procéder à la préétude pour la modification du calcul des millièmes de la copropriété suite à l'aménagement des combles pour une somme de 600 euros par appartement. Ces frais seront à imputer aux intéressés"
Peut-on m'imposer la visite d'un géomètre (600 euros à mes frais !) ?
Merci d'avance pour votre aide |
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jmar67
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 08 août 2008 : 12:44:44
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J'ajoute ceci pour alimenter le débat sur la destination d'un lots :
"On sait que la loi du 10 juillet 1965 ne définit pas la notion de destination. On ne trouve cette définition que dans l’exposé des motifs du projet initial de cette loi : « La destination désigne l'ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l'ensemble des clauses des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l'immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants. »"
Un comble aménageable qui devient aménagé change-t-il de destination ?
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 12 août 2008 : 16:48:22
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Citation :
Un comble aménageable qui devient aménagé change-t-il de destination ?
Non, comme dit par plusieurs personne
Quand à votre "trémie", moi je pense que vous n'aviez pas le droit, mais de toute façon ce n'est pas le sujet de la question.
Ce qu'il faut que vous expliquiez, c'est la déscription de vos differents lots et les charge qui vous incombent, à savoir:
-Vous avez un appartement qui est le LOT 1 qui a une cote part de charge
-Et des combles qui sont un LOT 2 qui a une cote part de charge ---> es ce bien le cas pour ce dernier ? Si oui alors je ne vois pas ce que peuvent réclamer les autres copropriétaires.Sinon il faut savoir quel est la description dans le RDC pour votre LOT (en partant du principe qu'il inclut APPARTEMENT + COMBLES), cela est il bien décrit dans le RDC ? |
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jmar67
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 12 août 2008 : 18:59:45
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Bonjour,
J'ai effectivement des tantièmes de charges affectés à chaque lot : un certain nombre pour mon appartement et un autre nombre pour mes combles que j'ai aménagés. Les tantièmes affectés à mes combles sont effectivement assez faibles, ce qui a donné l'idée aux copropriétaires de les augmenter. Ce qui me paraît tout de même assez incroyable dans cette affaire, c'est que sous prétexte que j'ai aménagé mon intérieur, à mes frais bien entendu, les autres copropriétaires aimeraient avoir leur part du gâteau alors que leurs charges n'ont absolument pas augmenté en conséquence de cet aménagement !
Par ailleurs, les autres copropriétaires peuvent-ils m'imposer un géomètre si jamais je souhaitais faire prendre les mesures de ma partie privative ? D'ailleurs, est-il obligatoire de faire appel à un géomètre ?
Merci d'avance |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 15:34:52
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Citation :
Les tantièmes affectés à mes combles sont effectivement assez faibles
Tous dépend de la surface de vos combles !! si la surface de vos combles (loi carrez)et vos tantièmes sont proportionnelles à la surface de votre appartement et à ces tantièmes, alors il n'y a aucune justification de vous attribuer de nouveaux tantièmes.
Enfin en partant du principe que les tantièmes de votre appartement sont cohérent avec le reste de l'immeuble
Quels sont les tantièmes et surfaces de vos deux lots (combles et appartement) ? |
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jmar67
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 17:13:54
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Appartement : 79 m² 401/10 000 èmes
Combles : 30 m² 15/10 000 èmes
La surface seule ne détermine pas les tantièmes. L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dit que "Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
Or, avant les travaux que j'ai engagés, je n'avais pas d'accès direct à ce lot depuis mon appartement et il n'y avait pas de fenêtres.
Cordialement |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 18:16:02
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| pour le percement de la tremie il est obligatoire d'obtenir l'autorisation par le vote d'une résolution en AG, car vous touchez les parties communes du syndicat |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 15 août 2008 : 12:32:01
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Bonjour,
L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. »
De ce fait, sans votre accord, aucune assemblée générale ne peut vous imposer une nouvelle répartition de charges concernant vos combles privatives et encore moins la visite d'un géomètre.
Ne vous laissez pas impressionner aussi bien par votre syndic et que par certains copropriétaires.
Dans votre intérêt, faites appel à un avocat spécialisé dans le droit immobilier.
Voyez ces liens :
Règlement de copropriété :
Le règlement de copropriété est un acte écrit conventionnel obligatoire qui s'impose aux copropriétaires et aux locataires de l'immeuble.
Il définit les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.
Le règlement de copropriété comprend :
L’état descriptif de division, qui permet d'identifier les lots (par numéro) suivi des informations relatives à chacun d'eux.
Les parties communes et privatives et les conditions de leur jouissance.
Les charges communes et la répartition entre copropriétaires.
L’annexe contenant les modalités de calculs des millièmes de charges.
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2589.xhtml
Comment modifier la répartition des charges en copropriété ?
« C'est une des choses les plus difficiles à réaliser amiablement en copropriété, car il faut l'unanimité de tous les copropriétaires. »
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=8
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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jmar67
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 17 août 2008 : 10:52:12
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Merci pour votre aide
Je pense que je vais devoir malheureusement faire appel à un avocat pour contester cette décision au TGI. Je vous informerai de la suite de cette affaire.
Bien cordialement |
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ERIC9
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 20 août 2008 : 11:00:28
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Bonjour,
jmar67, à la lecture de la répartition des charges entre le lot des combles et le lot appartement, 15 millièmes pour 30m2 et 401 millièmes pour 79m2, il apparaît évident que lors de l'établissement de l'état descriptif de division le coefficient appliqué pour étabir la valeur relative de votre lot de comble n'était pas celui d'un appartement.
La consistance de votre lot ayant totalement changé depuis, pose de 4 vélux, salle de bain etc..., votre lot de comble est devenu un lot d'appartement. Si l'état descriptif de division était établi aujourd'hui, le géométre appliquerai à vos 30 m2 de comble un coefficient d'appartement et vos millièmes seraient logiquement beaucoup plus important.
Il est normal pour respecter les autres copropriétaires que la répartition des charges soit modifiée. Les frais étant à votre charge exclusive.
Cette modification des charges doit être votée à l'unanimité, ou puisque vous avez touché aux parties communes en faisant une trémie, à la même majorité que pour voter l'acceptation par l'assemblée de ces travaux.
Votre intérêt est d'accepter cette modification des millièmes, car autrement le syndicat des copropriétaires peut vous obliger à reboucher cette trémie faite sans autorisation.
De plus, si un jour vous voulez vendre votre appartement, l'état descriptif ne correspondant pas à la réalité, vous pourriez rencontrer des problèmes avec le notaire ou avec votre acheteur. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 août 2008 : 16:08:30
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Bonjour ERIC9,
Voyez ce lien :
Transformation d’un grenier en appartement :
Question :
Je souhaite transformer un grenier qui m’appartient (partie privative) en appartement.
Le règlement de copropriété n’indique que la nature des lots ; il ne précise pas les modes d’utilisation possibles des lots.
Dois-je soumettre ce projet à l’assemblée générale ?
Dans l’affirmative, à quelle majorité doit être prise la décision ?
Réponse :
Le règlement de copropriété se contentant d’indiquer la nature du lot, le changement d’affectation est permis sans autorisation particulière de l’assemblée générale s’il n’est pas contraire à la destination générale de l’immeuble et qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Par contre, s’il est contraire à la destination générale de l’immeuble ou qu’il porte atteinte aux droits des autres copropriétaires, l’unanimité des copropriétaires est requise.
Tout d’abord, précisons que si le règlement avait comporté des règles particulières concernant les modes d’utilisation possibles de votre lot, ces clauses auraient dû être respectées si les restrictions ainsi apportées par ces clauses aux droits des copropriétaires sur leurs lots étaient justifiées par la destination de l’immeuble (Cass., 3ème civ., 24 octobre 1990).
Vous concernant, le règlement de copropriété se contente d’indiquer la nature du lot (" grenier ").
Dans ce cas, peut-on transformer un grenier en appartement et donc l’affecter à un autre usage ?
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que " chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. "
Le copropriétaire désireux de changer l’affectation de son local accessoire (grenier, cave, débarras...) doit donc remplir ces deux conditions cumulatives.
Pour autoriser un changement d’affectation, les juges du fond vérifient que le changement d’affectation ne portera pas atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires.
Pour cela, ils disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation.
Par exemple, concernant la condition tenant à la destination de l’immeuble, il peut être interdit d’exercer une activité autre que commerciale dans un immeuble à usage exclusivement commercial (Cour d’appel de Douai, 13 février 1995).
A l’inverse, un grenier peut être aménagé en studio si l’immeuble était déjà utilisé à titre d’habitation (Cour d’appel de Paris, 23ème chambre A, 17 octobre 1989).
Pour ce qui est du respect des droits des autres copropriétaires, la règle est que les activités créant pour les autres copropriétaires des inconvénients (bruits, odeurs...) excédant les inconvénients normaux du voisinage sont prohibées.
http://www.unpi.org/index.php?action=fiche_question_reponse&id=122
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Edité par - ETASPAK le 20 août 2008 16:09:12 |
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ERIC9
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 20 août 2008 : 17:02:34
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Bonjour ETASPAK, vous avez mal lu mes propos. Il est bien entendu permis à tous copropriétaires de changer l'affectation de ces lots si ce n'est pas contraire à la destination de l'immeuble. Là n'est pas le problème soulevé par jmar67.
Le fond du problème concerne les conséquences qui découlent d'un changement de consistance d'un lot: c'est-à-dire la modification des millièmes de charges! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 21 août 2008 : 13:52:44
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Bonjour ERIC9,
La consistance d'un lot, c'est sa nature ou sa destination.
Dans le cas de jmar67 il ne s’agit certainement pas d’un changement de consistance d’un lot.
La consistance d’un lot (combles aménageables), c'est sa nature ou sa destination (c'est-à-dire à usage d’habitation).
Le simple fait d’aménager ces combles par 2 chambres et 1 salle de bain ne change rien dans sa nature ou dans sa destination à usage d’habitation, c'est-à-dire dans la consistance de ce lot.
Où voyez-vous un changement de la consistance de ces combles, lot privatif à usage d’habitation, autorisé par le règlement de copropriété.
De ce fait, il ne peut y avoir aucune modification des tantièmes liés à ces combles.
Comme le précise l’article 5 de la loi de la loi :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
Voyez ces liens :
Modifier les millièmes de copropriété :
« Les millièmes, plus exactement les tantièmes, de copropriété, sont intangibles. »
« Il faudrait un accord de tous les copropriétaires pour que la répartition des tantièmes de copropriété (nous ne parlons pas ici des charges) soit modifiée et ce serait de plus une opération très complexe et coûteuse. »
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=2698
Transformation d’un appartement en cabinet médical :
« Désormais, le principe posé clairement par la jurisprudence reste la liberté pour le copropriétaire de pouvoir modifier l’affectation de son lot, pour autant que cette modification s’effectue sous réserve du respect de la destination de l’immeuble et des droits des autres copropriétaires…… »
« Ainsi dans un immeuble déjà utilisé à usage d’habitation, un grenier ou des combles pourraient (au regard des règles de la copropriété) être aménagés en studio ou appartement sans autorisation…… »
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=4680
Lexique du droit de la copropriété :
Consistance d'un lot : c'est sa nature, ou sa destination.
Lot : partie privative individualisée dans une copropriété.
http://sos-net.eu.org/copropriete/1/1-3-0.htm
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Edité par - ETASPAK le 21 août 2008 14:02:52 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 21 août 2008 : 15:14:45
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ETASPAK, moi je comprend très bien ce que vous dites, mais je doute quand même un peu dans un tel cas:
Citation :
Comme le précise l’article 5 de la loi de la loi :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
Or dans ce cas ci, on ne peut pas dire que les combles est une quote part proportionnel au reste de la copropriété. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 21 août 2008 : 15:35:44
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Bonjour Yaume,
Soyez plus précis dans votre affirmation, que voulez-vous dire ?
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Aménagement des combles et modification des tantiè
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