| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
irsn
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 02 juil. 2008 : 18:24:22
|
je viens de recevoir mon invitation a l AG 2008
1 coproprietaire propose une resolution preventive?
Pour une bonne collaboration et le maitien d une relation harmonieuse entre les coproprietaires L AG apres avoir delibere decide que d une facon generale tous les frais exposes par le syndicat des coproprietaires par le fait la faute ou la negligenced un coproprietaire ou de l une des personnes residant sous son toit
lui seront imputes
majorite art 26
Je comprends tres bien l objectif d une telle demarche? mais comment peut on apres son adoption la faire appliquer?
doit on la fiire rentrer dans le reglement de copropriete?
merci de vos avis par avance
|
paul perrin |
|
Signaler un abus
|
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 18:36:57
|
cette clause ,qui revient souvent sur le "tapis", même inscrite dans un RDC (ce qui est licite) ne peut recevoir d'application que dans le cadre de la RC du responsable des dégats.
La réalité de la "faute",de son existence, est de l'appréciation des tribunaux et non de l'AG et,encore moins du syndic;elle n'autorise pas à imputer au compte du fautif une somme décidée unilataralement par le syndicat des copros
L'auteur,ou soit disant,paie sans discuter......pas de problème;s'il refuse direction LA justice ou plus exactement la voie judiciaire
|
Signaler un abus  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 21:19:07
|
Comme le précise Félix, une telle clause d'aggravation des charges n'a AUCUN interet, tout particulièrement pour réparer "les frais exposes par le syndicat des coproprietaires par le fait la faute ou la negligence d'un coproprietaire ou de l'une des personnes residant sous son toit"
De plus, elle est IMPOSSIBLE à appliquer !
Pourquoi ? La chose sera simple à expliquer à ce copropriétaire comme aux autres !
Lorsqu'il y a "faute" ou "négligence" ayant porté préjudice au syndicat, il faut préalabement :
- établir la faute.
- identifier son auteur avec certitude et sans contestation.
- chiffrer le préjudice ou la réparation.
- punir en faisant payer l'auteur !
Comme nous ne sommes pas au far west et que nul ne peut se faire justice lui même, vous comprenez que l'établissement d'une faute, la désignation de son auteur et la sanction relève encore en France du pouvoir judiciaire et non de quelque groupement humain, fut-il un syndicat de copropriétaires !
Il peut, pour des points particuliers, exister ce que l'on appelle des "Clauses pénales" dans le RDC, mais qui n'ont rien à voir avec le projet soumis à votre AG, proposition qui relève du fantasme mais qui n'a pas d'application possible !
Comme le souligne Félix, face à un dégat que conteste le prétendu fautif, le syndicat n'aura pas d'autre solution que de recourir au juge judiciaire qui a seul pouvoir de sanctionner ou non l'auteur présumé des faits !
Bien entendu, le syndicat aura la charge de la preuve, et là je vous (au syndicat) souhaite bien du plaisir ! 
Conclusion : ce qui est proposé à votre AG est sans interet puisqu'inapplicable, n'est fait par méconnaissance que pour amuser la galerie ou faire peur !
|
Edité par - gédehem le 02 juil. 2008 21:20:27 |
| Signaler un abus |
|
|
albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 21:25:06
|
bonjour
y a t-il des jurisprudences au sujet des clauses d'aggravation des charges notamment si l'AG a adopté à la majorité cette clause non contestée par les défaillants ?
merci  |
| Signaler un abus |
|
|
albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 21:53:29
|
"ou faire peur !" parfois c'est pas si mal.
Je pense au cas d'agg. des charges pour les copropriétaires débiteurs qui occasionnent des frais à la copropriété : difficile de ne pas pouvoir prouver qu'un copro est bien responsable de ces frais (ex frais de relance avant la MED, remise dossier à l'avocat, injonction de payer si réalisé par le syndic, ... en fait c'est du travail et même difficile et une application du contrat de syndic) . Jusqu'où peut-on aller ? une telle clause ne facilite-telle pas une décision d'un juge qui peut en ce cas exiger que ces frais soient remboursés au syndicat ?
Pour le reste oui bien sûr le pb est un pb de preuve |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 21:56:51
|
Contester une clause d'aggravation des charges devant le juge ?
Je ne sais pas si cela a jamais existé et ni même si existe une jurisprudence !
Car cela n'a sur le fond pas d'importance ! 
Vous cassez tout dans le hall d'entrée, le syndic vous impute la facture de réparation sur la base de cette clause d'aggravation des charges, ce que vous contestez !
Question : quel est le seul recours du syndic ?
Réponse : de se tourner vers le juge pour lui demander de constater la faute et de vous condamner à réparation !
Conclusion : à quoi a servi la clause d'aggravation des charges : A RIEN !
Conclusion de la conclusion : Rien à f .... de la clause qui n'a aucun interet et est inapplicable si le prétendu responsable résiste !
"Je pense au cas d'agg. des charges pour les copropriétaires débiteurs qui occasionnent des frais à la copropriété ...."
Une clause d'aggravation des charges n'a ici aussi aucun interet depuis l'introduction de L.art.10-1 en 2000, qui met à charge du débiteur les frais nécessaires au recouvrement de la créance à compter de la mise en demeure. |
Edité par - gédehem le 02 juil. 2008 22:01:13 |
| Signaler un abus |
|
|
albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 22:59:35
|
qui met à charge du débiteur les frais nécessaires au recouvrement de la créance à compter de la mise en demeure.
Tous les frais ? y compris les frais syndic, etc ? jamais vu ça
Je n'ai vu que les frais d'avocat, MED, huissier
merci pour votre réponse
 |
| Signaler un abus |
|
|
albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 23:01:04
|
| ex les frais de rédaction d'une injonction de payer par le syndic ? |
| Signaler un abus |
|
|
irsn
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 23:02:13
|
je vous remercie de vos precisions tres pertinentes sur ce sujet
je penser qu on pouvais avec une telle resolution envisager de refuser la mutualisation de la refection d une terrasse solarium si le coproprietaire a rabatu les seuils de portes fenetres et a de ce fait provoquer une fuite d eau
en conclusion on ne peut rien contre les inconcients
merci a tous |
paul perrin |
| Signaler un abus |
|
|
albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 23:07:06
|
Contester une clause d'aggravation des charges devant le juge ?
Je ne sais pas si cela a jamais existé et ni même si existe une jurisprudence !
en fait ce n'est pas ça que je voulais dire simplement je vois qu'il faut passer par le juge pour obtenir un remboursement .
Or il y a plein de débiteurs qui vont rester débiteur jusqu'au moment de l'assignation, et là ils payent ce qui efface toute possibilité pour la copropriété de se retrouver rembourseer je suppose des frais engagés ex remise dossier avocat et suivi procédure, + frais suivi du dossier par le syndic.
je me trompe ? |
| Signaler un abus |
|
|
albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 23:12:08
|
irsn
en fait il faut un constat d'huissier pour prouver or un constat d'huissier n'est pas tjrs réalisable.
sinon vous avez bien compris - nous avons eu récemment un pb qui nous coute très cher. Les copros étaient en rage qu'on ne puisse rien faire que payer la facture de la dégradation... |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 23:38:16
|
irsn : le probleme de ce copropriétaire qui serait à l'origine d'une fuite d'eau n'a rien à voir avec une clause d'aggravation des charges !
Il s'agit sans doute de travaux privatifs engagés irrégulièrement ou intempestivement par ce copropriétaire, litige que les assureurs vont se faire un "plaisir" de régler.
Ici, votre CS doit être particulièrement attentif à ce que fait ou pas le syndic.
Concernant les frais engagés pour le recouvrement d'une créance, il s'agit de ceux qui suivent la mise en demeure, tous les frais nécessaires ! |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 23:59:17
|
| l'huissier constatera les dégats, mais n'apportera pas la preuve que c'est M.DUPONT qui en est la cause;il pourra juste "rapporter" ce qu'on lui aura dit, ce ne sera certainement pas suffisant comme preuve |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 juil. 2008 : 10:55:32
|
En complément de Félix :
Il semble s'agir d'une fuite provenant d'une "terrasse solarium" sans doute "partie commune" !
Dans ce cas, il n'est pas certain du tout que les travaux privatifs de ce copropriétaire, si travaux privatifs non autorisés il y a eu, soient à l'origine des fuites, en soit la cause !
Ce sont donc les experts des assurances concernées qui en diront plus !
Mais une clause d'aggravation des charges n'a rien à voir avec ce problème, qui peut et doit trouver solution sans recours à cette clause inutile ....
|
Edité par - gédehem le 03 juil. 2008 10:56:49 |
| Signaler un abus |
|
|
albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 04 juil. 2008 : 08:03:57
|
Gedehem
bonjour ce sont les frais nécessaires et non comme vous le pensez tous les frais nécessaires
A charge en suite pour le juge d'apprécier si tel ou tel frais, ex des frais suivis dossiers engagés par le syndic et qui plombent les copropriétés ayant des débiteurs sont nécessaires ou non.
De plus il est tjrs apprécié la situation économique... du débiteur
Il y a des progrès mais pas totalement . |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 juil. 2008 : 09:53:56
|
Nous sommes bien d'accord !!!
Le recours au juge n'est jamais gratuit, même lorsqu'il est fait droit à nos demandes ....
C'est toute la limite de l'action en recouvrment de créance, qui ne peut s'engager pour 1000 ou 2000 € sans y laisser des plumes, y compris si c'est le syndic personnellement qui suit l'affaire sans passer par un avocat !
Il y a là un travers qui pénalise une collectivité dont certains des membres peuvent être eux-mêmes dans une situation difficile !
On trouve ici encore le coté pervers de certaines mesures en copropriété, comme la "faillite personnelle", dont le législateur n'a pas mesuré tous les risques qu'elle fait courrir au syndicat pouvant aggraver la position de ceux qui payent déja avec difficulté leurs propres charges ...!
C'est la raison pour laquelle les CS doivent être particulièrement vigilants sur les impayés, véritables plaies des copropriétés.
Il faut qu'ils demandent au syndic tous les trimestres la situation des comptes des copropriétaires au trimestre T-1.
Ils seront ainsi en mesure au bout de 2 trimestres, et le syndic aussi , de vérifier l'évolution du paiement des charges de chacun afin de ne pas laisser s'accumuler des créances !
Il est totalement anormal de découvrir un impayé de 5000 € dans tel syndicat dont les charges trimestrielles sont par exemple de 500 € : 10 trimestres d'impayés cela fait tout de même 2 ans 1/2 sans que personne ne fasse rien ?
|
Edité par - gédehem le 04 juil. 2008 09:55:56 |
| Signaler un abus |
|
|
albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 04 juil. 2008 : 23:04:09
|
complètement d'accord avec vous Gedehem !
je pense que notre syndic a mis cette réso - il a réussi à la faire voter à l'unanimité des présents et représentés, et notamment par des débiteurs. Je pensais que ceci faciliterait les recouvrements en créant un effet de choc. Maintenant si vous pensez que ça ne sert à rien...  |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 juil. 2008 : 23:12:51
|
| Si : à amuser ceux qui savent et à faire peur à ceux qui ne savent pas ! |
| Signaler un abus |
|
|
albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 05 juil. 2008 : 11:18:50
|
donc au moins de petits effets pratiques
Merci Gedehem... |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
clause d agravationdes charges
Forum fermé
