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Initialement posté par asi77

Source : Le Figaro

Immobilier : les prix commencent leur décrue dans la capitale

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L'immobilier amorce un nouveau cycle de baisse, encore peu visible sur Paris.

« Le véritable indicateur de la tendance du marché, c'est le volume », affirme Me Jérôme Dray, notaire dans le XVe arrondissement, et les chiffres sont éloquents. Selon la base Bien des notaires de Paris-Ile-de-France, entre le premier trimestre 2007 et le premier trimestre 2008, les transactions ont diminué de 13,6 % à Paris intra-muros, de 9,8 % en petite couronne et de 6,3 % en grande couronne. Le bilan n'est pas plus encourageant pour les maisons individuelles, où les notaires observent des baisses de plus de 10 % en petite comme en grande couronne.

Cette évolution se traduit par une stagnation, voire une baisse des prix dans certains arrondissements ou communes alors que d'autres continuent allègrement d'afficher des hausses sur le trimestre et que les variations annuelles restent largement positives (voir carte).

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Initialement posté par fanette44

Les Italiens vont encore s'en donner à coeur joie

asi77 au lieu de nous donner un article mi figue-mi raisin, donnez nous des adresses où la décrue est significative.

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Initialement posté par Prados

Asi77,

Ravi de vous lire. Auriez-vous le lien de ce tableau?
Je le recherchais l'autre jour et je n'ai pas réussi à mettre la main dessus.

Merci.

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Initialement posté par Scorpion

Le marché Parisien est resté soutenu parce que les acheteurs sont persuadés que les prix baisseront partout sauf à Paris. Quand les provinciaux disent que les Parisiens sont cons, pour une fois je leur donne raison.

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Initialement posté par fanette44

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Initialement posté par Scorpion

Le marché Parisien est resté soutenu parce que les acheteurs sont persuadés que les prix baisseront partout sauf à Paris. Quand les provinciaux disent que les Parisiens sont cons, pour une fois je leur donne raison.

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Non les provinciaux ne disent pas cela !!!
D'ailleurs les acheteurs ne sont pas tous des parisiens n'est ce pas ?

Scorpion vous devriez vous mettre au travail au lieu de divaguer

Une petite reconversion pourrait s'avérer nécessaire car vos amis baissiers disent que beaucoup d'agences vont fermer.

Papanoel est parti depuis quelques semaines ramasser ses coquillages il pourrait vous embaucher

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Blague à part, parisien ou pas, fauit quand même être un peu con pour signer un achat immo en 2008 (sauf coup de fusil sur le couple de divorcés ou le prêt relais en fin d'exercice...evidemment )

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Initialement posté par enjoy_the_music

Meme les banques Soceite Generale va tomber (trop de derivatives) et BNP va d'etre presque efface parce que il n'ont pas capitaux contre dettes...donc il faut venir a la bourse pour plus de monnaie (cher $$$$).

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Initialement posté par djoudje

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Blague à part, parisien ou pas, fauit quand même être un peu con pour signer un achat immo en 2008 (sauf coup de fusil sur le couple de divorcés ou le prêt relais en fin d'exercice...evidemment )

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Et si on achète mais qu'on vend aussi, c'est con?

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Initialement posté par lenouch

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Initialement posté par enjoy_the_music

Meme les banques Soceite Generale va tomber (trop de derivatives) et BNP va d'etre presque efface parce que il n'ont pas capitaux contre dettes...donc il faut venir a la bourse pour plus de monnaie (cher $$$$).

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Qu'entendez-vous par "la Société Générale va tomber" ? Faillite pure et simple de la banque ?

Si oui, quels placements sont secure dans ce contexte ? (j'ai qq SICAV monétaires à la SG justement).

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Initialement posté par djoudje

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Blague à part, parisien ou pas, fauit quand même être un peu con pour signer un achat immo en 2008 (sauf coup de fusil sur le couple de divorcés ou le prêt relais en fin d'exercice...evidemment )

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Et si on achète mais qu'on vend aussi, c'est con?

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Initialement posté par enjoy_the_music

SOCGEN ont perdu 60%+ valeur dans une ans...si ce n'est pas une signale grave je ne sais quoi est exactement. C'est possible que maintenant le prix pour gagner credit sur les bourse/autre banques est tres tres haut. Donc le prix pour soutenir les banques est incroyable et va pesser sur le gouverment (peuple) pour longtemps. Chaque banque a besoin d'avoir une percentage de capitale dans leur reserves (10% en france?). Avec cette capitale ils peuvent faire les dettes 10x ce montant...si tous les gens demandent leur monnaie ce sera impossible pour remobourser. SA et BNP ont en train de grater sur cette percentage minimale.

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asi77, quand la décrue aura lieu nous serons un certain nombre à nous jeter sur les belles opportunités mais pour l'instant il n'y a rien à vendre d'intéressant à Paris.
Prados nous a joué un mauvais tour avec son histoire de bonnes affaires à Paris qui n'avaient rien d'intéressant, à vous de jouer

POur l'instant, des promesses, toujours des promesses ....

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Immobilier parisien : le marché se durcit
[ 18/07/08 - 06H59 ]

Le marché immobilier se durcit, les délais de vente s'allongent, les biens avec défaut se vendent moins bien... Le bras de fer entre vendeurs et acquéreurs devient plus musclé. La ville de Paris reste cependant très prisée.

AFP - Pascal Pavani
"D'une manière générale, les secteurs recherchés ou cotés résistent bien. Dans les zones où il y a une baisse, essentiellement secondaires ou de lointaine périphérie, la diminution des prix de transaction reste encore de faible ampleur en moyenne (de 0% à 5%). Cette déflation des prix est d'ailleurs le seul moyen aujourd'hui de fluidifier le marché", constate Jean-Michel Ciuch, directeur des études au Crédit Foncier, qui va publier une analyse du marché immobilier d'ici la fin juillet 2008. Concernant Paris, "c'est la ville où les prix offrent la meilleure résistance même si le nombre de transactions a faibli ", estime-t-il.

Une forte baisse d'activité
Evelyne Colombani, directrice adjointe des études au Crédit Foncier résume comme suit les deux faits marquants du marché parisien depuis le début de l'année : "D'une part, la contraction du volume des ventes et, d'autre part, la décélération des prix". " En dehors de certains arrondissements souffrant d'une pénurie de produits comme les 1er et 2ème arrondissements, de certains quartiers (comme celui de l'"Europe" dans le 8ème) ou de certaines rues (Hauteville ou Paradis dans le 10ème) profitant d'"un effet report" ou encore de micros marchés très en vogue comme la place Saint-Georges ou la rue des Martyrs dans le 9ème, les prix de transaction tendent vers une relative stabilisation. De sorte que l'année 2008 pourrait se terminer sur une hausse moyenne globale pour Paris inférieure à 5%. Ce qui n'empêche pas le marché parisien, assis sur de solides fondamentaux, de rester sain".
Spécialiste des ventes entre particuliers, Jean- Michel Guérin, directeur général "De Particulier à Particulier" évalue pour Paris la baisse du nombre des transactions entre 10% et 13%. "Il y a un ralentissement de l'activité, mais pour l'instant qui ne fait pas baisser les prix pour autant. Les biens qui ont un défaut peuvent mettre plus de temps pour se vendre. J'ai le sentiment que l'on revient à la normale, et que c'était les dix années précédentes qui étaient anormales. Les particuliers mettent du temps à réaliser que le prix de vente du bien qu'ils proposent devra être revu à la baisse", explique de son côté Jean- Michel Guérin, directeur général "De Particulier à Particulier", qui évalue la baisse du nombre des transactions à Paris de 10% à 13%.

Le bras de fer entre vendeurs et acheteurs
Alors que, dans Paris, la période juillet/août est assez dynamique, les transactions sont actuellement bloquées constatent les agents immobiliers parisiens. D'une manière générale, les vendeurs veulent encore maintenir leurs exigences et les acheteurs deviennent de plus en plus regardants. "Le marché est attentiste bien que les prix ne diminuent pas. Aujourd'hui, les acquéreurs se renseignent et réfléchissent beaucoup. Ils ne visitent pas toujours et ils espèrent une baisse de l'immobilier", ajoute Eric Slakmon de l'agence Guy Hoquet Paris 20 Nord située dans le quartier mairie du 20ème arrondissement.
"Le marché est plus calme au niveau des acquéreurs, car les vendeurs ne sont pas toujours prêts à entendre le vrai prix. Nous ne réalisons plus de vente au dessus du marché, fait valoir Philippe Thomas de l'agence Guy Hoquet 11ème Oberkampf. Par exemple, nous traînons depuis octobre 2007 un 1er étage avec travaux Avenue Parmentier mis en vente à 357.000 euros sur lequel le propriétaire avait refusé une offre à 326.000 euros. Aujourd'hui proposé à 326.000 euros, il ne trouve pas preneur".
Dans la zone Ménilmontant à Cirque d'Hiver, les prix varient entre 5.000 euros le m2 pour un appartement à rénover en 1er étage orienté nord et situé sur un carrefour bruyant et 8.400 euros en 5ème étage avec ascenseur, orienté sud, en bon état avec balcon ensoleillé Boulevard Richard Lenoir, selon Philippe Thomas.
"Nous constatons deux fois moins d'appels", indique José Alonso de l'agence Guy Hoquet Paris 18ème Est. Son arrondissement est le plus contrasté de Paris et c'est celui où l'on trouve les prix les plus hauts (Montmarte) et les plus bas. "Ceci crée une diversité d'acheteurs et de prix puisque les prix de vente peuvent aller du simple au triple selon la localisation et l'état".
Dans l'Ouest parisien aussi, le "marché est tendu. Les vendeurs ne diminuent pas leurs prix et les acheteurs attendent une baisse. Nous voyons également de grosses négociations à 10% ou 15% en dessous du prix de départ alors que nous avions encore récemment des négociations autour de 5%. Aujourd'hui, si c'est trop cher, les gens n'appellent plus et ne se déplacent pas", explique Rodolphe Le Masne de l'agence Guy Hoquet Paris 16ème Sud. Il nous cite le cas d'un appartement familial situé Avenue de Versailles au 4ème sans ascenseur sur cour arborée proposé à 7.500 euros le m2 et qui au final a été retiré de la vente par les vendeurs qui ont préféré le louer.

Un délai de vente qui s'allonge
En l'espace trois ans le délai moyen de vente pour les appartements a augmenté de 60% sur l'ensemble du territoire. Pour les appartements, ce délai est passé de 5 semaines en moyenne fin 2005, à 8 semaines en 2008. Et il y a fort à parier que les délais de vente augmenteront fortement semaines d'ici la fin 2008. Mesuré par "De Particulier à Particulier" ce délai moyen de transaction est défini comme le délai courant entre la première publication d'une annonce et le moment où celle-ci est annulée parce que la transaction a abouti.
Sur Paris, les agents immobiliers vendent également beaucoup moins vite. "Nous mettons un mois et demi pour vendre un produit que nous vendions en deux semaines il y a six mois", indique Philippe Thomas de l'agence Guy Hoquet 11ème Oberkampf. "Sur les biens trop chers les délais de vente peuvent passer à plusieurs mois", ajoute Rodolphe Le Masne de l'agence Guy Hoquet Paris 16 ème Sud.

Délais moyens de vente selon les périodes :


Dates Appartements Maisons
1/09/2005 5 semaines 7 semaines
1/05/2006 6 semaines 8 semaines
1/09/2006 7 semaines 9 semaines
1/02/2008 8 semaines 10 semaines
1/07/2008 8 semaines 10 semaines
(Source : De Particulier à Particulier)


Les acheteurs ont l'avenir du marché entre leurs mains
"Très clairement le marché n'est pas le même que fin 2007 ou début d'année 2008", constate Jean- Baptiste Boutry, manager de l'agence Century 21 Montparnasse. Alors, que faire si vous souhaitez vendre ? "Il faut avant tout bien définir le prix dès le départ", conseille Jean- Baptiste Boutry qui insiste sur cette nécessité. "Si les vendeurs sont un peu gourmands et n'entendent pas aujourd'hui mettre en vente un appartement à son prix, ils prennent le risque de voir son délai de vente s'allonger fortement. Les acquéreurs prennent leur temps et comparent, se renseignent, alors qu'il y a huit mois, ils achetaient, même s'ils trouvaient le bien cher."
A la croisée des 6ème, 7ème, 14éme et 15ème arrondissements, cette agence propose actuellement à la vente au pied du métro la Tour Maubourg (7ème arrondissement), au quatrième étage, un bel appartement familial comprenant un double séjour de 32 m2 et deux chambres bien proportionnées. Affiché à 980.000 euros cet appartement avec double exposition (boulevard et cour) est à vendre depuis trois mois ... son défaut l'absence d'ascenseur.

Une rentrée sous le signe de la baisse des prix ?
"S'agit-il actuellement d'un blocage de quelques mois pendant lequel le vendeur ne veut pas baisser son prix et l'acheteur ne pas payer le prix demandé ?", s'interroge José Alonso de l'agence Guy Hoquet Paris 18 ème Est, et d'expliquer que "le coup de pouce du crédit d'impôt a été avalé par la hausse des taux immobiliers et les effets des mesures fiscales, notamment des donations inter-générations, s'amenuisent et surtout ne peuvent pas se renouveler". Que se passera-t-il en septembre 2008 ? "La rentrée est une vague importante pour les transactions immobilières, j'ai l'impression que le marché va se positionner en baisse" conclut Jean- Marie Guérin.
BERNARD LE COURT

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Initialement posté par Scorpion
Nous achetons actuellement une maison. Sommes nous cons pour autant ? Et pourtant, je suis persuadé que les prix vont baisser. Il faut bien se loger.

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Le périphérique : nouvelle barrière contre la crise immobilière !
Paris disposerait aujourd'hui d'une frontière totalement étanche contre la baisse de l'immobilier, et l'hexagone serait à l'abri d'une baisse importante...C'est en tout cas ce que le Crédit Agricole a indiqué récemment dans le journal capital...

Cet article devrait être particulièrement amusant à relire dans quelques années, et les experts du C.A y ont produit quelques jolies perles en matière d' "analyse" bancairement correcte :

"Il existerait donc une certaine spécificité du marché national caractérisé par un mouvement très graduel correspondant à une forme d’autorégulation, confirmant le caractère raisonnable du marché français ».

"Seule exception : Paris, où les prix resteraient en légère hausse en raison du micro marché spécifique de la capitale."

Malheureusement pour nos experts banquiers, la France ne se trouve pas dans un univers parallèle, et dans le monde réel, la situation est la suivante :

Dans le passé, Paris a amplifié fortement les mouvements du marché, à la hausse comme à la baisse. De 1991 à 1997, le ratio prix du logement / revenu disponible a ainsi chuté de 42% à Paris, pendant qu'il baissait de seulement 15% sur l'ensemble de la France et restait stable en Province...Non seulement Paris n'est pas protégé de la conjoncture immobilière par rapport à la province, mais la capitale y est encore plus exposée (ce qui ne veut pas dire que la province sera à l'abri cette fois, la bulle en cours sur les prix des logements affectant la quasi-totalité des régions françaises).

Quand au "caractère raisonnable du marché Français", voici quelques faits à avoir en tête :

- l'indice des prix immobiliers Case Shiller a progressé de 86% aux USA entre 2000 et 2007.

- Sur Paris, la hausse sur la même période a été 140% (moyenne sur les 20 arrondissements, réalisée à l'aide des données de la Chambre des notaires de Paris)...les prix ont donc progressé presque deux fois plus vite qu'aux USA...

Et maintenant un graphique comparant la situation aux USA et en France, réalisé par Jacques Friggit sur le site de l'ADEF (voir la rubrique "graphiques sur une longue période", qui offre une actualisation régulière des graphiques et données, et de nombreux graphiques sur la bulle en cours) :



Nous retrouvons ce qui avait été observé pour Paris, à savoir que la hausse du prix des logements en France a généré une bulle presque deux fois plus importante qu'aux USA.

Toujours sur le scénario de "l'atterrissage en douceur", voyons l'opinion du marché, avec l'évolution en bourse de Nexity (n°1 français de la promotion immobilière) :



Bilan : un cours en bourse divisé par 5 en un peu plus d'un an...les concurrents n'ont pas fait mieux : les "nouveaux constructeurs" ont vu leur cours divisé par 8, Maisons France Confort s'étant "contenté" d'une division par 3.

Le même effondrement des cours avait été observé aux USA en 2007 sur l'indice des constructeurs "home builders index", avant une chute sans précédent historique du prix des logements...Comme aux USA, le marché français n'anticipe pas un "atterrissage en douceur" de l'immobilier. Il anticipe un retournement d'une ampleur exceptionnelle et bien supérieur à celui de 1991.

Terminons ce point par un article sur la conjoncture immobilière internationale, du site "global property guide" : en terme réels (corrigé de l'inflation), l'immobilier est à présent en baisse dans une majorité de pays.

par loïc abadie

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