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 Sujet  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 15 juil. 2008 : 07:38:44
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| le droit de réserve était peut-être un emplacement réservé prévu au POS/PLU, supprimé à l'occasion d'une révision ou d'une modification du document d'urbanisme, ce uqi sedrait assez amusant ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 07:44:10
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Un autre texte qui mentionne que c'est le TGI qui est compétent.
Il y a aussi une référence à une JP de 2004 de la Cour de Cass que je vais rechercher de ce pas. |
Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 07:53:55
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Voici l'arrêt de la Cour de Cass.
Modif: suppression d'un commentaire erroné. |
Dominique |
Edité par - larocaille le 15 juil. 2008 08:00:10 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 15:00:33
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didi25 : merci pour le PLAN
Auriez-vous le temps de voir les dates des actes de vente de VOTRE parcelle C?
Je trouve bizarre que la servitude de passage public soit portée à la fiche hypothécaire de la parcelle initiale, et qu'elle n'ait pas été portée à la fiche de la parcelle C?
Il faut identifier la raison pour laquelle le même notaire a porté cette servitude sur le premier acte de mutation et pas sur les autres |
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didi25
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 17:05:27
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Bonjour à tous,
Je vous livre ci-dessous le résultat de mes démarches de cette journée:
1. Chez le notaire, j'ai récupéré le plan de la division - il existe une servitude de passage sur la totalité de ma parcelle. (Le notaire m'a confirmé qu'il ne pouvait rien faire pour moi et ne souhaitait pas intervenir dans mon litige avec la mairie)
2. au service du cadastre de mon département - j'ai appris que le plan cadastral n'avait qu'une valeur fiscale et non juridique. J'ai été reçu par un responsable et un géomètre, tous les deux m'ont précisé que la mairie voulait certainement reprendre ma parcelle pour incorporer dans la voie publique afin que le terrain de mon voisin à l'origine de mon problème devienne constructible. Pour eux, il n'y a pas de prescription pour la mairie. (cela va dans le sens de votre message Dominique). Ils n'ont pas pu en revanche me répondre sur le droit de réserve evoqué par la mairie pour justifier l'erreur dans la délivrance des permis.
3. J'ai récupéré aussi à la conservation des hypothèques, la formalité de publicité de l'acte de division de l'arrêté préféctoral qui autorise le projet de la division et le certificat d'alignement, tous ces documents rappellent la servitude de passage public et la cession à titre gratuit.
4. J'ai eu aussi la confirmation qu'il n'y a pas d'inscription de servitude sur ma parcelle, ni d'ailleurs sur la parcelle initiale (c'est une surprise - je ne comprends pas). J'ai commandé tous ces actes.
Pour répondre à Mout:
La première cession de ma parcelle a eu lieu en 1968
La deuxième en 1992
La troisième en 1995
puis moi en 2005
Merci à Emmanuel et à Dominique pour votre documentation.
Si j'ai bien compris l'affaire devra être portée devant un TGI, mais celui-ci ne pourra pas statuer car il faut d'abord résoudre le problème de mes permis devant le tribunal administratif. Le problème d'indemnisation par le notaire viendra alors seulement après tout ça, donc je pars pour quelques années de procédure. 
J'ai une question à poser concernant cette histoire de 10% pour la cession gratuite, la parcelle initiale faisait un peu plus de 3 000 m², ma parcelle litigieuse un peu moins de 300m², donc les 10% sont respectés, est-ce que mon raisonnement est bon? Si oui, c'est un moyen qui ne pourra pas être soulevé.
Merci encore pour vos conseils.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 19:15:59
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Votre parcelle C fait 3000m²...
Une servitude de passage public a été tracée en 1966 sur une de ses marges et couvre 300m².
Mais cette servitude n'a jamais été utilisée:
 sans doute le PLAN d'URBANISME (quelle date?) de la commune n'a pas confirmé l'anticipation exprimée par l'arrêté préfectoral de 1966 (voir l'AP pour confirmation)
Lors de la 1ère mutation de la parcelle C de 3000m² en 1968, la servitude n'a pas été reportée sur l'acte de vente, comme elle n'a pas été mentionnée dans les mutations successives.
Cet engagement de cession gratuite est un contrat de droit privé, si j'ai bien compris les apports de Larocaille.
Le fait ACTUEL à prendre en considération est l'évolution du PLAN d'URBANISME qui tendrait à rendre les terrains situés en profondeur (donc enclavés) CONSTRUCTIBLES à la condition de pouvoir être desservis...
Je ne sais ce qu'en penseront les autres, mais mon avis est que le maire n'est pas en position de force :
1) tout maire qu'il est , il doit respecter les lois en vigueur
2) il vous a délivré des autorisations d'urbanisme qui démontrent que cette "servitude" n'en était pas une quand il a donné son avis favorable à la clôture et à l'abri de jardin
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 19:20:28
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la cession de 10% est inapplicable en l'espèce car il ne s'agit pas de la création ou de l'élargissement d'une voie publique mais de la réalisation d'une servitude de tréfond purement privative.
c'est donc dans une autre procédure qu'il faut chercher.
la SUP de "passage public" n'existe pas à ma connaissance...
je vous conseille de prendre un avocat spécialisé en droit public. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 19:25:09
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La règle des 10% semble effectivement respectée puisque la cession gratuite a été demandée avec le permis de lotir.
Sur l'aspect procédural, c'est effectivement le TGI qui aura à juger l'affaire. Mais la commune pourrait être tentée de saisir le tribunal administratif, ce qui lui serait nettement plus favorable.
Il va vous falloir un bon avocat qui choisisse les bonnes stratégies d'attaque et de défense. Il y a en effet des chances que deux procédures (voir 3 si la responsabilité du notaire doit être recherchée) soient nécessaires, l'une pour régler le litige de la cession gratuite et une autre pour les éventuelles irrégularités administratives. Du côté administratif, je ne vois pas ce qui pourrait vous être repproché mais ce n'est pas toujours mauvais qu'un adversaire se lance sur une fausse piste...
La procédure au TGI me semble incontournable puisque seule l'autorité judiciaire peut prononcer une annexion de propriété. En supposant que ce soit le TA qui soit saisi, celui-ci pourra dire "la cession gratuite est due" mais il n'a pas le pouvoir de dire "la parcelle appartient maintenant à la commune".
Un autre point que devra traiter votre avocat consiste à determiner à quel moment il est le plus oportun d'entrer en guerre. Il peut en effet, soit engager une procédure dès que la commune émettra des injonctions, soit se positionner en défense et attendre que la commune soit obligée d'aller au TGI parce que vous aurez reffusé de signer l'acte de cession.
Tout est affaire de stratégie en fonction des arguments que l'on entend ou pas dévoiler avant la bataille finale.
Les hostilités n'étant pas encore engagées, vous pouvez aussi avoir recours à des subterfuges. Dans votre cas il y en a deux qui me viennent à l'esprit: la possession d'un incapable et l'emphytéose.
Enfin, sans tomber dans une manoeuvre dilatoire, il est de bonne guerre de faire durer un peu les choses jusqu'aux prochaines élections. Une municipalité qui attaque ses administrés ne se fait pas que des amis.
Sur la non inscription de la servitude sur les actes de vente, sachez que cela ne la rend pas moins opposable, cela implique simplement la responsabilité des auteurs successifs et du notaire qui était tenu de procéder à des recherches.
Demander copie de l'acte de 1968 car celui-ci sera utile. Le lotissement datant de 1966, on peut en effet s'interroger sur la sincérité de l'acte de 1968.
La situation va certainement se durcir progressivement, fermant ainsi les bouches et les dossiers. Profitez de ce qu'elle est encore sereine pour récupérer tout ce que les services adminitratifs vous présenteront (le petit appareil photo numérique peut être d'une grande utilité). C'est aussi le moment de recueillir des témoignages, comme par exemple celui d'un ancien maire.
La pierre angulaire de l'affaire se trouve très certainement dans la collusion qui existe entre le municipalité et votre voisin. Prouver cette collusion ferait tomber tout argumentaire reposant sur l'intérêt public. N'hésitez pas à vous renseigner sur les relations qui peuvent lier le voisin avec les élus.
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 19:31:36
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Citation :
Initialement posté par larocaille
La règle des 10% semble effectivement respectée puisque la cession gratuite a été demandée avec le permis de lotir.
sauf qu'il n'y a pas ici de voie publique à élargir... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 20:29:50
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement posté par larocaille
La règle des 10% semble effectivement respectée puisque la cession gratuite a été demandée avec le permis de lotir.
sauf qu'il n'y a pas ici de voie publique à élargir...
Hé, hé, je me suis gardé d'être trop catégorique sur ce point car la loi prévoit que la cession gratuite puisse être exigée dans le but de créer une voie.
C'est dans ce type de cas (création d'une voie inexistante) qu'une délibération du CM prend toute son importance.
Pour les 10%, rien à redire, mais pour la cession gratuite visant une voie inexistante il faut soit que la commune justifie de son projet avant la cession gratuite, soit qu'elle invoque l'élargissement d'un chemin rural (celui annexé par le voisin), d'où l'analyse qui tend à dire que le voisin à du soucis à se faire.
Quelque soit la manière dont on regarde les choses, c'est soit la commune, soit le voisin qui a du soucis à se faire.
Un autre point que je n'ai pas encore développé est la relation de cause à effet qui veut que la cession gratuite ne puisse être justifiée que par l'autorisation administrative à laquelle elle est liée.
En clair, la cession doit être justifiée par le surplus de circulation induit par la construction consentie. |
Dominique |
Edité par - larocaille le 15 juil. 2008 20:31:11 |
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didi25
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 20:31:24
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Vous êtes supers. Merci pour vos précieux conseils. Je vois que cela ne va pas être évident. Il faut absolument que je trouve un bon avocat habitué à traîter ce genre de dossier avec une mairie.
Je reviens juste sur un point, je me suis mal exprimée sur les 10%, je compris qu'il fallait partir de la parcelle initiale.
Donc, je rectifie:
la parcelle initiale 3000m²
divisée en
parcelle A = 1000m²
parcelle B = 1000m²
parcelle C (la mienne)
1er numéro = 1000m²
parcelle litigieuse = moins de 300m².
Je ne sais pas si ces informations ont une incidence sur votre réflexion.
Merci encore pour tout, surtout pour vos réponses d'une très grande qualité et compréhensibles pour une personne qui ne connaît pas le droit d'urbanisme. |
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didi25
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 20:40:15
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J'ai posté trop rapidement mon message.
J'ai une question qui me travaille. Peut-on envisager la chose suivante:
Est-ce que la mairie peut exiger que la servitude s'applique sans demander la reprise du terrain à titre gratuit.
Si j'ai bien compris si cette servitude est de nature conventionnelle, je pourrai essayer de prouver qu'il y a une extinction pour le non usage pendant 30 ans.
Merci de vos réponses.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 20:45:25
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Hé, hé, je me suis gardé d'être trop catégorique sur ce point car la loi prévoit que la cession gratuite puisse être exigée dans le but de créer une voie.
C'est dans ce type de cas (création d'une voie inexistante) qu'une délibération du CM prend toute son importance.
Pour les 10%, rien à redire, mais pour la cession gratuite visant une voie inexistante il faut soit que la commune justifie de son projet avant la cession gratuite, soit qu'elle invoque l'élargissement d'un chemin rural (celui annexé par le voisin), d'où l'analyse qui tend à dire que le voisin à du soucis à se faire.
(...)
élargissement ou création, il faut un "projet suffisamment avancé" pour que ces 10% soit exigibles au moment d'une autorisation d'urbanisme.
ce n'est indéniablement pas le cas ici puisque la commune a même délivré, ultérieurement, des PC sur l'emprise de cet hypothétique projet de voirie (élargissement ou création).
surtout, ici, le projet de la commune n'est pas un élargissement/création de voirie, mais l'implantation de réseaux publics en tréfond : aucun rapport !
enfin, les 10% ne s'applique qu'aux voies publiques, pas aux voies rurales.
je maintiens donc que ce n'est pas la procédure du R332-15 du CU qui peut justifer la cession gratuire.
il faut chercher ailleurs.
si il n'y a pas d'illeurs, le sujet est quasiment clos juridiquement car alors la cession gratuite est en fait une tentative d'expropriation de fait, éminemment irrégulière ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 15 juil. 2008 20:52:25 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 21:29:50
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Je ne peux qu'être en phase avec tes propos, Emmanuel, car ce sont très précisément les miens.
Pour répondre aux deux derniers posts de didi:
- Si le terrain originel faisait 3000m², la cession gratuite peut porter sur un maximum de 300m².
- la qualification de la servitude est délicate car l'acte fait état d'un passage public alors que de toute évidence celui-ci ne profite qu'à quelques propriétaires.
On peut aussi s'interroger sur l'utilité dédiée à la servitude du fait que l'acte fasse aussi référence à la cession gratuite. Ainsi on pourrait considérer que la servitude imposée n'a pour but que de permettre le passage tant que la cession n'a pas eu lieu. Ce serait alors la cession ou son abandon qui mettrait fin à cette servitude qui ne constitue qu'un dispositif temporaire. |
Dominique |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 07:46:39
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Bon : on a progrssé!
didi25 : et si vous vous intéressiez maintenant au POS ou au PLU de votre commune?
Il faut surtout bien lire le RAPPORT DE PRESENTATION (mais le PLAN de ZONAGE retiendra votre attention)
Vous y trouverez un rapide historique : date où le premier POS a été publié...
Dans l'annexe sanitaire, vous trouverez les PLANS des réseaux : ils vous apprendront OU passent les réseaux et quelles zones ils desservent.
Prenez votre appareil photo
Et intéressez-vous à ce qui se passe en ce moment :élaboration d'un PLU? révision?
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didi25
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 09:42:24
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Bonjour
Merci Mout pour vos conseils. Malheureusement je ne connais rien au POS, avez-vous peut-être une lecture à me conseiller.
Je suppose qu'il faut le consulter au service du cadastre de ma commune?
Justement je dois aller (sur vos précieux conseils) aujourd'hui dans ce service pour consulter mon dossier depuis l'origine et peut-être récupérer les pièces intéressantes.
Merci pour vos conseils et à bientôt. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 09:58:46
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C'est donc dans ce même service d'urbanisme que vous demanderez à consulter le RAPPORT DE PRESENTATION etc...
Ce sont des documents publics qui doivent être communiqés sur simple demande.
La plupart du temps , les agents donnent le REGLEMENT de la zone qui vous concerne après vous avoir demandé le numéro de cadastre de votre parcelle, pour la situer.... On vous dépliera le PLAN DE ZONAGE pour vous convaincre...
Vous répondrez aimablement, puis vous direz :"puis-je voir le rapport de présentation, svp?" |
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didi25
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 19:20:07
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Bonjour à tous,
Je suis catastrophée!
Ce matin un huissier de Justice et d'un représentant de la mairie sont venus pour dresser un PV de constat. Mon voisin , Monsieur X, celui qui a le terrain en rose sur le plan et qui exige la reprise de notre parcelle était là également, il a dit en tant qu'observateur.
Ils se sont présentés par la parcelle de mes voisins (MrMMe Y) en bleu sur le plan voir le lien SVP. Je vous rappelle qu'au moment de mon achat cette parcelle était un chemin, mais je vais revenir un peu plus loin.
Mes voisins (MrMme Y) étaient absents, je ne sais pas s'ils sont au courant, ont-ils donné un accord, mystère.
L'huissier de Justice m'a demandé à qui étaient les choses entroposées sur ce terrain, notamment un tas de terre, les branchages... J'ai répondu que je n'étais pas propriétaire de cette parcelle. L'huissier a aussi constaté qu'il y avait toujours chez mon voisin un grillage posé dans le fond de sa parcelle.
J'ai découvert aussi que mon voisin (Mr X) qui revendique ma parcelle a posé un grillage dans la continuité de la parcelle de mon voisin, en bleu, il m'a dit qu'il a fait ça pour m'empêcher de profiter de ce chemin (dans ma clôture autorisée par la mairie, j'ai un portillon dans le fond de ma parcelle, je sortais occasionnement pour faire du vélo)
L'huissier de Justice a pris des photos, de ma parcelle, clôture et mon abri de jardin + tout ce qui se trouvait sur la parcelle de mes voisins.
J'ai appris que le maire doit prendre une décision nous concernant pour engager une action à notre encontre au titre de la servitude de passage public (à voir si ce n'est pas pour reprendre à titre gratuit.
Le voisin qui revendique Monsieur X, m'a dit qu'il était encore le temps de trouver un arrangement amiable, en allant chez mon notaire qu'il a contacté, pour modifier mon acte de vente qui tiendrait cette fois-ci compte de la servitude et laisser ma parcelle pour le passage. Je suis restée sans voix. J'ai encore du mal à me remettre de cet évenement.
Je reviens à la parcelle de mes voisins Mr et Mme Y, propriétaires depuis 2006, des parcelles en bleu.
Volontairement, je n'ai pas voulu parler de leur petite parcelle, car c'est une autre histoire, mais je pense que la mairie va certainement lier les deux affaires.
Comme j'ai précisé dans mes précedents messages, la plus petite de leurs parcelles (en bleu) était un chemin, au moment de mon achat.
La personne qui m'a vendu la maison a fait une entrée sur le côté de ma grande parcelle, l'accès, qu'il a d'ailleurs goudronné(sans accord de véritables propriétaires mais avec l'accord de la mairie écrit ou verbal - je ne sais pas) se faisait par la petite parcelle de mes voisins en bleu sur le plan.
Pour être bref, l'ancien propriétaire de cette parcelle en bleu m'a accordé une servitude de passage devant notaire.
Comme ce n'était pas clair pour ce fameux chemin, j'ai préféré me protèger surtout que ce voisin voulait vendre car il était usé par des problèmes de voisinage à cause de ce chemin.
Il a effectivement vendu, mais avant de partir il a apposé (sans aucune autorisation) dans le fond de ce chemin un grillage amovible pour permettre à la compagnie des eaux d'accéder à la canalisation qui alimente ma ville. Le nouveau propriétaire n'a aucune servitude sur son acte notarié sauf la mienne.
Je ne sais pas ce que la mairie veut faire, va-t-elle engager une action à mon encontre ou va-t-elle faire un courrier à mes voisins ou nous assigner ensemble ?
Je précise encore que le voisin qui revendique a fait une pétition, quatre personnes auraient signé, pour que le passage soit ouvert mais chez qui? Chez moi ou chez mes voisins?
J'ai aussi appris hier soir, la raison pour laquelle ma parcelle devait être cédée à la commune.
Dans les années 1960, il a y eu un projet d'aménagement des voies publiques, en face de ma parcelle et celle de mon voisin (en bleu), (la même superficie pour les deux parcelles) il devait avoir dans la rue en face de chez nous (en gris sur le plan) un rond point.
Nos parcelles devaient donc servir pour faire une voie publique qui devait relier une autre rue. Ce projet n'a jamais abouti, car un autre riverain se trouvant de l'autre côté de la rue a refusé la cession de son terrain. Du coup, le rond point a bien été fait mais déplacé un peu plus loin.
Je voulais justement aujourd'hui récupérer si possible tous les éléments concernant ce projet. Mais la visite de l'huissier m'a complétement anéanti.
Pensez-vous que le fait qu'il y a eu certainement une enquête publique pour ce projet ma servitude peut-être qualifée d'utilité publique, même si le projet a été modifié.
Je vous sollicite encore pour avoir vos conseils. J'espère avoir été clair dans mes explications, ça devient compliqué.
Je recherche un avocat, car je sens que je vais être rapidement dépassée par cette affaire, d'ailleurs merci pour votre soutien.
Une amie connait très bien un avocat, mais il est spécialisé en droit immobilier, pensez-vous qu'il peut prendre en charge mon dossier.
Merci à vous tous.
Je vous poste immédiatement le rappel du lien où il y a le plan simplifié.
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didi25
Contributeur actif
34 réponses |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 19:35:23
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"La clause de cession gratuite de terrain qui peut-être imposée par l’administration au pétitionnaire lors d’un dépôt de permis de construire en application des articles L.332-6, L.332-6-1-1° e) et R.332-15 du code de l'urbanisme n’est opposable qu'au titulaire du permis de construire. "
"Dans un arrêt déjà ancien du 17 mai 1995, la Cour de cassation rappellait utilement qu'aux termes des dispositions de l'article L. 332-6 du Code de l'urbanisme, c'est le bénéficiaire de l'autorisation de construire qui peut se voir imposer la clause de cession gratuite"
Voilà un extrait de ce que je viens de trouver sur JurisConsulte.net
Si j'ai tout compris, la clause de cession gratuite n'engage que le pétitionnaire...
Ne seriez-vous pas victime d'une forme d'intimidation? |
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