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loadrun37
Contributeur vétéran
182 réponses |
 Posté - 14 juil. 2008 : 15:42:51
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Bonjour,
les décisions votées en AG s'appliquent-elles aussi pour les copropriétaires qui ne l'étaient pas lors du vote ?
Par exemple, en 2006 a été voté la résolution suivante :
l'écart de relevé entre le compteur général et les compteurs divisionnaires sera réparti aux tantièmes généraux entre les copropriétaires pour lesquels les relevés n'ont pu être effectués pour des raisons de panne, d'inaccessibilité ou d'absence de compteurs divisionnaires. Il en sera de même pour les futurs exercices
Un copropriétaire achète un lot en 2007 et se retrouve avec une facture de 300 euros sur l'exercice de 2006.
Vive la copropriété...
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 14 juil. 2008 : 18:19:39
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| Le notaire a-t-il interrogé le syndic sur les "dettes" en cours? |
Jean-Marie |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 14 juil. 2008 : 19:24:17
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Citation :
Initialement posté par loadrun37
Bonjour,
les décisions votées en AG s'appliquent-elles aussi pour les copropriétaires qui ne l'étaient pas lors du vote ?
Par exemple, en 2006 a été voté la résolution suivante :
l'écart de relevé entre le compteur général et les compteurs divisionnaires sera réparti aux tantièmes généraux entre les copropriétaires pour lesquels les relevés n'ont pu être effectués pour des raisons de panne, d'inaccessibilité ou d'absence de compteurs divisionnaires. Il en sera de même pour les futurs exercices
Un copropriétaire achète un lot en 2007 et se retrouve avec une facture de 300 euros sur l'exercice de 2006.
Vive la copropriété...
eh une (de +) résolution illégale mise au vote ! |
Cordialement / Frédéric |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 juil. 2008 : 19:44:16
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il aurait du être voté un forfait imputable au copropriétaire absent au relevé
vous pouvez demandez de mettre une telle résolution à l'ODJ de la prochaine AG |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 14 juil. 2008 : 20:02:53
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Citation :
Initialement posté par nefer
il aurait du être voté un forfait imputable au copropriétaire absent au relevé
vous pouvez demandez de mettre une telle résolution à l'ODJ de la prochaine AG
C'est tout aussi illégal |
Cordialement / Frédéric |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 juil. 2008 : 20:39:34
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| oui, mais dans de nombreux RC et dans les contrats des sociétés locatrices ... |
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loadrun37
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 14 juil. 2008 : 22:54:06
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Citation :
Initialement posté par beau-soleil
Le notaire a-t-il interrogé le syndic sur les "dettes" en cours?
Oui. J'avais même demandé une copie de ce questionnaire. Tout avait l'air normal, et le notaire ne m'avait rien signalé.
Mais le syndic m'a répondu que la loi SRU avait modifié les règles de répartition des charges en cas de mutation depuis le 01/01/2005.
Je n'ai retrouvé que l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 que je cite :
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Que des charges incombent à l'acquéreur je peux l'admettre bien que cela soit injuste car il n'y a parfois aucun moyen de vérifier de tels dépenses lorsque l'on achète un lot, c'est le cas pour l'eau...
Citation :
[i]eh une (de +) résolution illégale mise au vote !
Pourquoi ? C'est cela que je voulais vérifier.
fguigui, comment prouver que cela est illégal comme vous dite ? Sur quoi vous appuyez-vous ?
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Edité par - loadrun37 le 14 juil. 2008 22:57:51 |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 01:49:47
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Loadrun
Les dépenses comme celles de l'eau doivent bien figurer sur l'état daté.
Voici le décret, art 5 :
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Ce renseignement permet précisément l'établissement d'une convention avec l'acquéreur. En effet, la connaissance d'un index, une mn avant la vente, ne permet pas de savoir si le vendeur avait ou non effectué les relevés d'eau préalablement. Seul le syndic (et le vendeur) le savent . J'ai manqué l'occasion d'attaquer mon ex syndic à ce sujet Disons que si j'avais eu l'argent , je l'aurai fait bien volontiers.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 09:20:15
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Citation :
Initialement posté par loadrun37
Citation :
Initialement posté par beau-soleil
Le notaire a-t-il interrogé le syndic sur les "dettes" en cours?
Oui. J'avais même demandé une copie de ce questionnaire. Tout avait l'air normal, et le notaire ne m'avait rien signalé.
Mais le syndic m'a répondu que la loi SRU avait modifié les règles de répartition des charges en cas de mutation depuis le 01/01/2005.
Je n'ai retrouvé que l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 que je cite :
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Que des charges incombent à l'acquéreur je peux l'admettre bien que cela soit injuste car il n'y a parfois aucun moyen de vérifier de tels dépenses lorsque l'on achète un lot, c'est le cas pour l'eau...
Citation :
[i]eh une (de +) résolution illégale mise au vote !
Pourquoi ? C'est cela que je voulais vérifier.
fguigui, comment prouver que cela est illégal comme vous dite ? Sur quoi vous appuyez-vous ?
Eh bien ce genre de résolution, comme l'établissement de forfaits pour ceux qui ne donnent par leurs index de consommation est illégal parce que :
- ce n'est pas juste (dans un sens comme de l'autre)
- et surtout ça établit une répartition "mixte" de la charge eau (ecs) aux tantièmes ou à la consommation, tous les copropriétaires doivent être logés à la même enseigne (donc tous aux tantièmes ou tous à la consommation) |
Cordialement / Frédéric |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 10:36:24
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De fguigui
"Eh bien ce genre de résolution, comme l'établissement de forfaits pour ceux qui ne donnent par leurs index de consommation est illégal parce que :
- ce n'est pas juste (dans un sens comme de l'autre)
- et surtout ça établit une répartition "mixte" de la charge eau (ecs) aux tantièmes ou à la consommation, tous les copropriétaires doivent être logés à la même enseigne (donc tous aux tantièmes ou tous à la consommation)"
Juste ou pas juste une décision d'A.G., non contestée régulièrement dans les délais, s'applique tant qu'il n'en a pas été décidé autrement par une autorité de justice.
L'eau doit être répartie suivant la consommation, ce n'est qu'en l'absence de compteur que la répartition peut se faire aux tantièmes.
Si l'on n'admet pas la possibilité d'un forfait en l'absence de relevé de compteur, il devient possible à tout copropriétaire ayant intérêt à payer aux tantièmes, d' imposer à tous les autres copropriétaires ce mode de répartition en s'opposant au relevé de son compteur, allant ainsi à l'encontre de ce qui est prévu par la loi et contre l'intérêt des autres copropriétaires.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 10:42:28
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rien n'empêche le syndic de faire respecter la loi, le RdC et les résolutions votées en AG.
Qu'il se fasse mandater en AG pour poursuivre en justice les contrevenants, après une ou deux procédures, on peut supposer que ça ira mieux. |
Cordialement / Frédéric |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 10:47:20
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Fguigui,
Je ne comprends pas bien votre raisonnement. Le législateur fait tout (?) pour favoriser, vu la montée du prix de l'eau le paiement des consommations d'eau par ceux qui consomment, et d'en finir avec le fait qu'au tantième les gens qui consomment peu payent pour les grandes familles, les fuites des autres, etc.
Ce sont les gens qui ne permettent pas un relevé qui sont dans l'illégalité, et non une décision d'AG qui tente de parer au fait que des gens sont dans l'illégalité, et qui tente d'en limiter les conséquences financières sur les gens qui ont joué le jeu.
Il s'agit d'une aggravation de charge pour les autres copropriétaires, et l'application d'un forfait dissuasif (bien plus efficace et rapide qu'une décision de justice qui risque fort dans ce cas de ruiner la copropriété - sachez de plus que l'absence de relevé peut concerner n'importe qui même une personne malade, absente mais de bonne foi, en vacances, etc - peut favoriser les réactions de ceux qui ne permettent pas le relevé des autres.
D'autre part, vous savez qu'en cas d'application d'un forfait en l'absence de relevé, l'année suivante ou aux facturations suivantes il est tenu compte du forfait appliqué l'année précédente dans le décompte et si le copropriétaire avait en fait peu consommé (ex application d'un forfait de 200 m3 alors qu'il n'y a eu que 15 m3 de consommation réelle), il se retrouve simplement remboursé de la surfacturation. Vous voyez donc que ce n'est pas si injuste. Le syndic répartit les facturations d'eau : il fait son travail. Je ne vois rien d'illégal en cela.Dire que tout le monde doit permettre le relevé, nous en sommes tous d'accord et la copropriété qui a opté pour des compteurs divisionnaires a fait un bon choix. Ne payer qu'au tantième, pour tous, c'est tout simplement la régression, et c'est de plus illégal s'il y a des compteurs et que ceux-ci ont été votés.
Mais comme vient de le mentionner le post ci-dessus payer au tantième alors qu'on consomme beaucoup et que les autres sont au relevé ne peut que favoriser les magouilles.
En matière d'eau - et de fuite d'eau - j'ai bien remarqué que la tendance des gens est à la magouille - je pèse mes mots - soit faire payer par les autres ce dont on est responsable.
Dans la résolution qu'évoque Loadun37, ce qui est anormal c'est qu'en fait les gens qui permettent un relevé, se retrouvent dispensés de payer les charges d'eau commune qui se retrouve réparties sur les absents.Ce qui est tout à fait anormal.
La seule solution est celle indiquée par nefer : l'application d'un forfait dissuasif, qui de toutes façons se retrouve régularisé la fois suivante.
Sans cela, et c'est une autre histoire, il faut déplorer la rigidité de certaines compagnies qui gèrent les relevés d'eau qui mettent les copropriétés dans le bazar en refusant obstinément d'apposer des cartons sur les portes en cas d'absence les gens ne peuvent adresser leur auto-relevé , ou qui se refusent à venir poser des compteurs si pour une raison çou une autre un compteur n'a pu être posé - ou encore qui font payer des contrats inutiles comme l'entretien des vannes d'arrêts, vannes en réalité jamais vérifiés, etc etc.
Notre copropriété subit ainsi les sévices d'une des plus grandes compagnies - c'en est insupportable, et cela on ne le dénonce pas suffisamment.C'est honteux la façon dont ils travaillent, en vous enfermant, de plus dans des contrats de dix ans.
Un conseil ; vous souhaitez poser des compteurs divisionnaires : optez d'abord pour des compteurs à radio-relevé d'une part (ça limite ou empêche les défauts de relevés), et d'autre part, surtout, évitez les grandes compagnies de relevés d'eau. |
Edité par - albifrons le 15 juil. 2008 11:01:12 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 11:14:20
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fguigui
vous écrivez : "rien n'empêche le syndic de faire respecter la loi, "
et bien non, je suis désolé, le syndic ne fait pas respecter la loi, dans la mesure où il n'a pas une fonction de police dans l'immeuble.
Ainsi, des encombrants sur un balcon occupé par des locataires , ce qu'il peut faire c'est écrire au copropriétaire, voir le mettre en demeure de dégager son balcon. Si le copro n'obtempère pas le syndic doit en passer par les arcanes judiciaires : constat huissier aux frais de la copropriété, puis référé, etc etc.
Vous voyez là qu'il n'a pas une fonction de police mais une fonction de gestion, de veiller aux intétrêts du syndicat, etc etc.
Il ne peut se permettre de débarquer chez le locataire et lui imposer de dégager son balcon.
De la même façon il ne donnera pas de coups de bâton au récalcitrant du relevé d'eau...comme chez guignol
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 11:21:47
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Citation :
Le législateur fait tout (?) pour favoriser, vu la montée du prix de l'eau le paiement des consommations d'eau par ceux qui consomment, et d'en finir avec le fait qu'au tantième les gens qui consomment peu payent pour les grandes familles, les fuites des autres, etc.
Quoi ?
Citation :
Ce sont les gens qui ne permettent pas un relevé qui sont dans l'illégalité
OK
Citation :
et non une décision d'AG qui tente de parer au fait que des gens sont dans l'illégalité, et qui tente d'en limiter les conséquences financières sur les gens qui ont joué le jeu.
vous pouvez dire tout ce que vous voulez cette résolution est illégale, réparer une illégalité par une autre illégalité ...
Citation :
Il s'agit d'une aggravation de charge pour les autres copropriétaires
A prouver devant les tribunaux ...
Citation :
et l'application d'un forfait dissuasif
A voir, il y en a qui paient moins en appliquant le forfait qu'à la consommation ...,
que faire si un copro ne veut pas payer ce forfait illégal ?
Citation :
D'autre part, vous savez qu'en cas d'application d'un forfait en l'absence de relevé, l'année suivante ou aux facturations suivantes il est tenu compte du forfait appliqué l'année précédente dans le décompte et si le copropriétaire avait en fait peu consommé (ex application d'un forfait de 200 m3 alors qu'il n'y a eu que 15 m3 de consommation réelle),
Y en a qui se retrouvent au moment de la vente de leur appart. avec des factures d'eau de plus de 3000€, rattrapage de toutes les années de consommation d'eau non payée, je n'ai jamais su comment les syndic établissaient cela, facture avec les prix de l'eau d'il y a 10 ans, au moment de la vente, un prix intermédiaire, un prix moyen, autre ?
Citation :
Un conseil ; vous souhaitez poser des compteurs divisionnaires : optez d'abord pour des compteurs à radio-relevé d'une part (ça limite ou empêche les défauts de relevés), et d'autre part, surtout, évitez les grandes compagnies de relevés d'eau.
les petites compagnies n'ont jamais les personnels disponibles au cas où il faut installer les compteurs "en urgence" (c'est à dire dans le mois..., en cas de décision de justice par exemple)
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Cordialement / Frédéric |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 13:28:01
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Citation :
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Le législateur fait tout (?) pour favoriser, vu la montée du prix de l'eau le paiement des consommations d'eau par ceux qui consomment, et d'en finir avec le fait qu'au tantième les gens qui consomment peu payent pour les grandes familles, les fuites des autres, etc.
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Quoi ?
réponse : l'abaissement de la majorité pour la pose des compteurs divisionnaires et loi sur l'individualisation des contrats d'eau lorsque c'est possible (nouveaux immeubles, ou immeubles anciens à la double majorité).. Il reste que vous aurez des mauvais payeurs dans les immeubles anciens qui vont tout faire pour faire rater l'individualisation (on ne peut contraindre les gens à pénétrer de force dans leur logement opour installer des compteurs individuels voir divisionnaires. Pour la contractualisation de l'eau on sait par ailleurs que c'est parfois difficile avec les compagnies des eaux qui font de la résistance selon les zones, immeubles, catégorie d'immeubles.
Sinon, je ne vois pas en quoi fguigui vous persistez à penser qu'un forfait pour tous ou une compta aux tantièmes c'est plus juste ou plus légal que les compteurs divisionnaires.
Perso je suis au forfait (location de mon habitat) - et bien je paye pour les autres 150 m3 de forfait d'eau froide par an tous les ans : c'est INSUPPORTABLE car je ne dois consommer que 40 à 50 m3. Il est clair que je paye pour les autres - je ne sais vraiment pas en quoi c'est juste, ni légal. Le propriétaire refuse de poser des compteurs (monopropriété).
Si vous relisiez mes posts plus haut vous auriez lu qu'il est possible de se prémunir des consommations du vendeur par l'action du syndic - mais vous n'avez pas lu ou vous ne voulez pas lire et j'ai pourtant souligné en rouge la partie consacrée du décret qui le permet- ou par l'action de l'acquéreur (s'il n'est pas un bleu dans le domaine).
J'en sais qq chose pour avoir payé les 1200 euros d'eau de mon vendeur (eau consommée - fuites -par la locataire de mon vendeur) qui n'avait pas autorisé les relevés pendant près de deux ans. Si le syndic avait au moins appliqué un forfait dissuasif sur deux ans après décision AG pour défaut de relevé j'aurais eu à payer beaucoup moins - voir pas du tout ! et c'est bien cela que vous ne comprenez pas ou ne voulez pas comprendre.
Il y a plusieurs niveaux de parade :
1) le syndic rédige correctement l'état daté et fait donc apparaître les provisions non encore exigibles dans la 3è partie du questionnaire, au petit c) - art 5 : là vous payez la note après la mutation et la régul des charges mais vous aurez pu grâce à ce renseignement établir une convention avec le vendeur à ce sujet lui faisant vous rembourser cette régularisation - Evidemment si votre syndic est un fumiste comme le miens à l'époque, vous êtes "marron" si je puis dire (du reste vous l'êtes dans tous les cas - un syndic fumiste fait perdre de l'argent et beaucoup d'argent sur beaucoup de choses).
2) le syndic fait voter des forfaits dissuasifs --> ça permet au moins de limiter les dégâts en cas de vente, et même si votre vendeur ou votre syndic sont de mauvaise foi (syndic fumiste qui ne s'intéresse qu'à empocher les frais de mutation sans remplir correctement le questionnaire, vendeur filou qui va tout faire pour vous coller sa note d'eau - sachez que l'association des deux est plutôt raide pour l'acquéreur surtout si le notaire joue sa partition et/ou l'agent immobilier)
3) vous établissez un relevé contradictoire de l'index avant la vente et juste avant cela sur le compromis de vente vous indiquez que les charges d'eau consommées jusqu'à la vente seront à charge du vendeur qui devra rembourser l'acquéreur. De plus en ayant demandé les relevés de charges au vendeur vous aurez pu calculer à partir du dernier index facturé (année précédente)la facturation d'eau. Mais il faut savoir lire les appels de charge et ne pas se laisser embrouiller par un vendeur filou.
Evidemment si vendeur filou il y a il va vous raconter n'importe quoi pour refuser cette clause - ou pour l'appliquer - il peut simplement disparaître.
Dans les histoires d'eau la loi ne pêche que peu en vérité, seule une mauvaise application, un mauvais syndic peuvent vous mettre dans l'embarras, surtout si le vendeur est de mauvaise foi.
Imposer des contrats individuels d'eau on sait que ce n'est pas tjrs rentable (vieux immeubles par ex surtout s'il faut des travaux parfois coûteux ) ou faisable - voir le site de l'Arc à ce sujet qui explique parfaitement les choses.
Sinon fguigui je ne vois pas pourquoi vous vous opposez à des parades comme celle du forfait dissuasif.
ajout :Citation :
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Il s'agit d'une aggravation de charge pour les autres copropriétaires
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A prouver devant les tribunaux ... Reponse : facile : pas besoin d'huissier il suffit des facturations d'eau et des relevés antérieurs et postérieurs - + factures générales de la compagnie des eaux + décompte des facturations d'eau
Citation :
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et l'application d'un forfait dissuasif
----------------------------------------------------------------------
A voir, il y en a qui paient moins en appliquant le forfait qu'à la consommation ...,
que faire si un copro ne veut pas payer ce forfait illégal ? réponse --> il s'agit alors de charges impayées - de plus le copro en question risque fort de passer pour une personne de mauvaise foi au niveau du tribunal - comme je vous l'ai dit le forfait est ensuite régularisé en fonction de la consommation d'eau réelle
Sinon j'en arrête là pour ce sujet |
Edité par - albifrons le 15 juil. 2008 13:40:46 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 13:36:11
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Citation :
Sinon, je ne vois pas en quoi fguigui vous persistez à penser qu'un forfait pour tous ou une compta aux tantièmes c'est plus juste ou plus légal que les compteurs divisionnaires.
Perso je suis au forfait (location de mon habitat) - et bien je paye pour les autres 150 m3 de forfait d'eau froide par an tous les ans : c'est INSUPPORTABLE car je ne dois consommer que 40 à 50 m3. Il est clair que je paye pour les autres - je ne sais vraiment pas en quoi c'est juste, ni légal. Le propriétaire refuse de poser des compteurs (monopropriété).
Ce que je pense a peu d'intérêt, le forfait est illégal.
Je laisse la parole aux fins juristes qui "sévissent" sur le forum pour aller dans mon sens ou pour me contredire.
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Cordialement / Frédéric |
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loadrun37
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 21:13:42
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Je vais me baser sur l'argumentation d' albifrons, que je remercie, à savoir sur l'article 5-3° c du décret.
J'ai le questionnaire du syndic sous les yeux et je ne vois en effet aucune somme relative à cet article.
Le lot en question était le dernier à ne pas avoir eu de compteur par télé relevé, par négligence de l'ancien copropriétaire selon le syndic.
La pose a eu lieu récemment (le locataire a dû prêter ses clefs au syndic).
Je constate que l'eau est source de débats animés 
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Edité par - loadrun37 le 15 juil. 2008 21:44:48 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 10:24:19
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| on dirait que les juristes du forum, JPM, gédehem, nefer, ..., n'ont pas l'air de vouloir se mouiller sur la légalité de ces forfaits d'eau pour qui ne donne pas ses relevés ... |
Cordialement / Frédéric |
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Décision en AG valable pour qui ?
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