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 Sujet  |
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iro
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 17 juil. 2008 : 10:37:16
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Bonjour,
A la dernière AG de notre copropriété le quitus a été refusé au syndic tout en renouvellant sont mandat à l'unanimité (il n'y avait aucune proposition alternative de syndic).
Qualles sont les conséquences d'une telle situation ?
Merci par avance.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 12:10:59
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le quitus est une invention des syndics proposée aux AG pour se couvrir des fautes commises. Il n'existe aucun texte de loi sur le quitus au syndic.
Vous avez approuvé les comptes qui ont été vérifié par le CS, vous renouvellez votre syndic, pas de soucis pour la gestion suivante.
Nous refusons que le quitus soit à l'ODJ depuis quelques années, et si le syndic insiste et le propose, nous ne votons pas cette résolution. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 12:22:51
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aucune..........pour la copropriété ;il s'agit de deux décisions totalement différentes
Même si c'est jouer sur "les mots" le terme renouvellement (qui suppose obligation de conserver le même) ne devrait pas figurer dans la résolution concernant le syndic mais,conformément au c)de l'article 25 < la désignation.... du syndic >
quitus = le vote, à la majorité 24, n'est pas prévu dans la loi de 1965 et son refus n'affecte pas la validité du mandat donné au syndic.
Ne pas donner le quitus permet au syndicat de conserver la possibilité de poursuivre le syndic en justice pour des fautes commises au cours du mandat, dont les copropriétaires ont pu avoir connaissance |
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Stilla
Contributeur vétéran
142 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 12:28:46
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Bonjour
pouvez-vous me confirmer qu'il est possible et "légal" de ne pas voter une résolution inscrite à l'ordre du jour ?où bien cette possibilité est-elle réservée uniquement au quitus qui n'existe pas dans les textes ?
Nous nous sommes trouvés dans cette situation, l'assemblée ne souhaitant pas voter et le syndic prétendant qu'il était obligatoire de voter une résolution mise à l'ordre du jour: le résultat est qu'il il n'a pas obtenu le quitus. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 12:29:49
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Citation :
posté initialement par philippe388
Nous refusons que le quitus soit à l'ODJ depuis quelques années,
le syndic,qui rédige et envoie l'ODJ,a le droit d'inscrire une résolution concernant le quitus;vous ne pouvez le censurer en refusant cette inscription pas plus que lui n'a le droit de "censurer" une demande faite par un copropriétaire |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 15:59:33
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le syndic rédige l'ordre du jour. L'AG a tout loisir de voter ou non cette résolution, le syndic n'a rien à dire sur ce quitus sans légitimité légale.
Le syndic n'a rien à dire sur le fait que l'AG décide de ne pas voter sur une telle résolution. L'AG est seule décisionnaire en la matière.L'AH fait inscrire "sans objet" sur le PV d'AG.
Le syndic est INVITE à l'AG des copropriétaires. Sa présence n'est pas obligatoire. Elle est souhaitable, l'AG le nomme secrétaire, mais en aucun cas il ne dirige l'AG, il peut répondre aux questions des copropriétaires présents.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 16:26:48
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Le refus du quitus est neutre.
Si les comptes approuvés comportent une dépense qui a été engagée irrégulièrement par le syndic, l'approbation des comptes interdit à ceux qui n'étaient ni absents ni opposants de la contester à l'avenir.
A l'inverse, si le quitus a été adopté, le syndicat conserve la faculté de mettre en cause la responsabilité du syndic si les copropriétaires n'ont pu avoir connaissance de la faute commise par le syndic. Il y a la dessus une jurisprudence constante et abondante.
L'exemple classique est l'opposition sur le prix de vente d'un lot pour récupérer des charges impayées par le vendeur. Si l'opposition est frappée de nullité pour une raison quelconque imputable au syndic, le syndicat, nonobstant un quitus, peut l'assigner en responsablité car ils ne pouvaient connaître l'existence de cette nullité.
On peut même étendre cette solution à l'omission pure et simple de l'opposition par oubli du syndic. Les copropriétaires ne sont pas présumés connaître toutes les procédures du statut de la copropriété.
La controverse sur le quitus n'est que poudre aux yeux, aussi bien pour les syndics qui se croient à l'abri de toute réclamation, que pour les copropriétaires qui croient pouvoir réclamer n'importe quoi 
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iro
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 16:56:36
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Merci pour vos réponses.
Soulagé enfin car nous avions peur d'avoir commis une erreur : voter contre le quitus sans syndic de rechange.
Reste que le syndic-sécretaire de séance n'a pas porté le nombre exact des copropriétaires qui ont voté contre ou sont abstenus. En tant que scrutateur de cette séance je vais néanmoins signer ce PV et proposer un nouveau syndic à la prochaine AG si la situation ne s'améliore pas.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 17:33:56
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En tant que scrutateur il vous appartient de vérifier la conformité de l'inscription des votes;le président doit diriger l'AG,pas le syndic.
Il appartient à ce même président de ne pas signer n'importe quoi inscrit au PV,sa signature authentifie ce document,pas celle d'un scrutateur.
Avant de changer de syndic, prévoyer un autre président,de même pour le secrétaire
philippe388,
je suis d'accord avec vous sur < l'AG vote ou non cette résolution >
mais pas sur < nous refusons que le quitus soit à l'ODJ >...quelque soit la résolution vous ne pouvez décider si elle doit être inscrite ou non; il en est de même pour le syndic (sauf cas très particuliers)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 18:00:20
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Felix 1930 : le président doit diriger l'AG, pas le syndic
C'est vrai, mais le Juge nous dit que le syndic doit user de son devoir de conseil quand le président se plante, ce qui peut arriver car le président n'est pas forcément au courant de toutes les règles.
Si le syndic s'abstient, il peut être critiqué.
Et si le président ne se conforme pas à ce que dit justement le syndic, il peut aussi trinquer.
Reste le cas dans leuqle le président se plante, ... et le syndic aussi
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Stilla
Contributeur vétéran
142 réponses |
Posté - 19 juil. 2008 : 02:27:28
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| Merci pour toutes vos réponses très claires |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 19 juil. 2008 : 14:16:01
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Comme cela a déjà été répondu, aucune conséquence mis à part la possibilité certaine pour le syndicat de se retourner contre le syndic si besoin...
Par contre le fait que votre syndic vous dise qu'il est obligatoire de voter une résolution mise à l'ordre du jour, devrait vous faire tiquer (à priori c'est le cas d'ailleurs).
L'AG peut décider qu'une résolution soit sans objet, et ne pas la voter.
Concernant le quitus notre nouveau syndic propose lui même de voter contre en disant que c'est à lui de faire en sorte toute l'année qu'il n'y ait pas d'erreur de gestion... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 juil. 2008 : 19:57:33
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JPM : Citation :
que pour les copropriétaires qui croient pouvoir réclamer n'importe quoi
Pourquoi les copropriétaires réclameraient n'importe quoi après le rejet du quitus ??? je n'ai pas bien saisi le fond de votre pensée.
Le quitus est inventé par les syndics pour une absolution de leur fautes, les copropriétaires n'ont jamais exigé celui-ci, sans existence légale.
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Quitus non donné au syndic /conséquences?
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