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 Sujet  |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
 Posté - 30 juil. 2008 : 11:00:10
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Bonjour,
Je souhaite continuer à développer mon patrimoine grâce à l'immobilier, et je suis particulièrement intéressée par la location de studios pour étudiants (en bref, faire la même chose que Fannette).
Je me dis que la meilleure chose à faire était d'acquérir un immeuble plutôt que d'avoir une multitude de studios un peu partout, car je contrôlerais mieux les coûts et n'aurais pas de problème de copropriété.
Or, j'ai eu un agent au téléphone hier, qui jure que ce n'est pas une bonne idée, car les différents coûts de maintenance de l'immeuble sont trop lourds à porter, alors que les petites surfaces ne nécessitent qu'une faible participation à chaque projet de travaux.
Qu'en pensez-vous ? Mes différents points de réflexions sont les suivants :
- Par rapport à ce que dit l'agent : comme les participations aux travaux sont proportionnelles à la surface, les coûts engagés sur chaque studio feront au total la même dépense que s'ils étaient tous réunis dans un immeuble. Donc ces dépenses sont neutres dans la décision d'investir dans un immeuble vs dans plusieurs studios.
- Par contre, en terme de trésorerie, c'est sûr qu'il est plus confortable de payer de petites sommes étalées sur plusieurs années, plutôt que de supporter d'un coup une réparation de toiture ou un ravalement. Mais normalement, une bonne gestion de trésorerie (nécessaire pour mener à bien un tel investissement) permettra de faire face à cette question.
- Un autre problème est qu'un immeuble manque de liquidité, alors que les petites surfaces trouvent acheteurs relativement rapidement. En plus, en cas de besoin, vendre un immeuble à la découpe est compliqué et coûteux.
Pourriez-vous me donner votre avis sur ces différents points et partager votre point vue sur cette question en général ?
Merci beaucoup.
Juliette
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"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
Edité par - Juliette M le 30 juil. 2008 11:04:48 |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 13:52:48
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Sujet très intéressant. Vous tombez bien, il est au coeur de mes réflexions depuis plusieurs mois. J'ai signé un compromis pour un immeuble début d'année, j'ai tellement appris ces derniers temps que mon opinion sur le sujet a beaucoup évolué.
Vous êtes dans le vrai concernant vos deux premiers points, d'autant plus qu'avec un immeuble vous êtes le seul décideur et donc maître de sa gestion (nul besoin par exemple de syndic ni de règlement de copropriété).
N'écoutez pas cet agent : le "mien" m'a dit exactement l'inverse. Les agents sont contraints par leurs objectifs de court terme, ils sont payés à la commission. Je parie que le "vôtre" n'a pas d'immeuble à vendre, au mieux rien d'intéressant ...
Mais pour le reste, ma réponse nécessite beaucoup plus de temps, je reviens vers vous dès que possible, ma réflexion et expérience sur ce sujet vont effectivement au delà des points que vous abordez (ils forment déjà une excellente base de discussion).
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Edité par - sgnu le 30 juil. 2008 13:57:04 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 14:40:25
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Citation :
Initialement posté par Juliette M
Or, j'ai eu un agent au téléphone hier, qui jure que ce n'est pas une bonne idée, car les différents coûts de maintenance de l'immeuble sont trop lourds à porter, alors que les petites surfaces ne nécessitent qu'une faible participation à chaque projet de travaux.
Consultez un avocat spécialisé dans l'immobilier pour recouper les affirmations de l'agent qui me semblent justes. On ne gère pas un immeuble comme un simple lot dans une copropriété.
Ensuite vous aviserez. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 30 juil. 2008 14:40:56 |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 05:47:34
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Merci pour vos réponses.
J'irai voir les spécialistes professionnels quand j'aurai fait mon petit tour sur la question.
Citation :
Initialement posté par sgnu
N'écoutez pas cet agent : le "mien" m'a dit exactement l'inverse. Les agents sont contraints par leurs objectifs de court terme, ils sont payés à la commission. Je parie que le "vôtre" n'a pas d'immeuble à vendre, au mieux rien d'intéressant ...
Vous avez parfaitement raison : il n'a en effet pas d'immeuble à vendre (il m'a confirmé qu'il en a rarement d'ailleurs.)
Citation :
Initialement posté par sgnu
Sujet très intéressant. Vous tombez bien, il est au coeur de mes réflexions depuis plusieurs mois. J'ai signé un compromis pour un immeuble début d'année, j'ai tellement appris ces derniers temps que mon opinion sur le sujet a beaucoup évolué.
....
Mais pour le reste, ma réponse nécessite beaucoup plus de temps, je reviens vers vous dès que possible, ma réflexion et expérience sur ce sujet vont effectivement au delà des points que vous abordez (ils forment déjà une excellente base de discussion).
Merci par avance pour partager votre expérience. Je suis sure que ce n'est pas si simple, et qu'il y a tellement de questions spéciques que je n'imagine même pas ...
Les points que je vais explorer :
- Il y a probablement une taille critique en-dessous de laquelle le projet d'immeuble n'est pas intéressant.
- Le type d'immeuble (pierre de taille, brique ...) a de l'importance compte tenu de la différence de coût d'entretien
- Le respect des lois et des régles d'urbanisme doit être sans faille (mais quelles en sont concrètement les contraintes ?)
- Quelle est la conséquence fiscale supplémentaire ?
- Au delà du risque financier, est-ce que j'engage une plus grande responsabilité lorsque je possède un immeuble ?
Voilà mes points de réflexion actuels. Quels sont les autres points qu'il faut creuser ?
Merci beaucoup !
Juliette |
"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
Edité par - Juliette M le 31 juil. 2008 05:57:04 |
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moulinsart
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838 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 13:19:11
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Petite question naïve :
- l'abréviation V.S que vous utilisez dans votre question est très à la mode, on la voit partout.
Mais qu'est-ce que celà signifie réellement ? |
moulinsart |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 14:30:15
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Dans un immeuble, je n'ai comme frais que l'électricité commune et l'eau commune, plus quelques travaux d'entretien.
Je n'ai aucun frais de syndic, lequel syndic charge quand même la barque d'au moins 10 euros par mois par logement, aucun frais d'entretien des parties CommunEs si je m'arrange bien, et que les locataires soient dans une ville ou ils sortent les poubelles eux-meme, ce qui est rarement le cas de studio en copro.
Le fait qu'il y ait ou pas de travaux dépend non pas du fait d'être en immeuble ou pas, mais de l'état du batiment.
Si vous achetez un batiment en bon état, et que vous vous fassiez aider d'un architecte, beaucoup moins cher pour une visite d'expertise que un syndic pendant dix ans, ou meme un an, vous n'avez pas de gros travaux a prévoir.
Donc avec un mimmum d'investissemnt, je veux vous dire que si vous louez en meublé, et que vous prenez 20 euros par mois de charges forfaitaires, par logeemnt (ajout) vous êtes gagnant, d'au moins un tiers, sauf a ce que la TEOM soit lourde.
En copro, ce n'est pas suffisant, et de plus vous payez de votre poche une somme non négligeable que vous ne récupérerez pas.
CORRECTION des fautes de frappe en ROUGE |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 01 août 2008 18:25:26 |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 01 août 2008 : 10:01:34
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Merci Ribouldingue ! Un (gros) point pour l'investissement dans l'immeuble !
Comme je n'ai pas de contact privilégié avec les vendeurs (je ne connais pas personnellement de notaire, banquier, avocat ...), les immeubles auxquels j'ai accès sont ceux vendus par les agences ou de pap, et ceux qui présentent les prix plus bas ne sont pas en bon état ...
Selon vous, "bon état" pour un immeuble signifie que la toiture actuelle peut tenir combien de temps et le ravalement est à faire dans combien de temps ? Un agent m'a dit par exemple "la toiture est à refaire dans 5 ans, et le ravalement avant 5 ans". Ce n'est pas bon signe n'est-ce pas ? (le propriétaire semble réticent à faire un effort sur le prix en fonction de ces éléments.)
Par ailleurs, avez-vous pu acquérir l'immeuble vide ? Est-ce que je peux vous demander aussi si vous avez constitué un société pour votre activité de location liée à l'immeuble ?
Merci encore.
Juliette
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"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 août 2008 : 18:24:08
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Non, ce n'est pas bon signe.....
Je ne cherche pas forcément à acquérir des immeubles vides, car c'est plus cher, et de toutes façon il faut mettre des locataires dedans. Si vous achetez occupé avec de bons locataires, vous êtes gagnant dès que vous sortez de chez le notaire.
Non, je n'ai pas mis les biens dans une société, je n'ai pas trouvé d'avantage pour cela. Mais cela ne s'applique que à mon cas, il ne faut pas en faire une généralité. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 01 août 2008 19:54:10 |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 03 août 2008 : 15:03:21
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Ribouldingue : merci pour continuer à me répondre !
Les immeubles en vente sur Paris sont tous occupés au moins en partie et par des locataires qui y sont depuis 10 ou 15 ans. Et comme je ne connais que cette ville et que je préfère investir là où je connais, je n'ai pas beaucoup d'alternative en terme géographique. J'attendrai une bonne opportunité et si vous le voulez bien, j'exposerai les projets potentiels dans ce fil pour avoir vos bons conseils !
Un question SVP sur les charges du locataire type électricité, l'eau, le gaz : est-ce qu'il est possible de ne pas mettre de compteur individuel dans les appartements et de charger un fofait ? Ou demander une provision et diviser la facture réelle en fonction des tantièmes ? Si cela est légal et que les locataires sont d'accord, cela me permettrait d'éviter les frais d'installation de compteur au cas où de grands appartements sont divisés en studios.
J'ai pensé à constituer une société essentiellement pour pouvoir "passer" en frais des dépenses qui ne sont pas déductibles autrement : achat d'un ordinateur pour la gestion, les déplacements liés à la location et la gestion, les coups de fils, les courriers, l'appareil photo pour prendre des photos pour l'état des lieux...etc. Et en plus, comme je compte louer vide (en tout cas dans un premier temps, comme vous me l'avez recommendé dans un autre post  ), je pourrais bénéficier d'une couverture sociale au cas où je perdrais mon job (chose tout à fait possible vu que je travaille en banque, surtout en ce moment ...) Il y a un coût supplémentaire quand je loue vide, mais ce sur-coût disparaîtra quand je serai en LMP.
Sgnu, si vous avez un peu de temps pour m'aider sur ce sujet, je serai plus que ravie de vous lire!
Cordialement,
Juliette |
"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
Edité par - Juliette M le 03 août 2008 16:20:04 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 03 août 2008 : 16:29:24
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Citation :
Un question SVP sur les charges du locataire type électricité, l'eau, le gaz :
est-ce qu'il est possible de ne pas mettre de compteur individuel dans les appartements et de charger un fofait ?
Ou demander une provision et diviser la facture réelle en fonction des tantièmes ?
Si cela est légal et que les locataires sont d'accord, cela me permettrait d'éviter les frais d'installation de compteur au cas où de grands appartements sont divisés en studios.
Juliette,
Si vous louez en vide, NON c'est impossible: tout le monde doit avoir son compteur électrique.
La forfaitisation des charges ne peut se faire qu'en meublé.
En NON meublé, vous devez demander des provisions et faire la répartition sur une base "équitable" (les tantièmes étant pour ma part ce qui me parait le mieux).
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Cordialement, |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 août 2008 : 20:20:29
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Exactement.
Du coup, pour la petite histoire, mes charges en meublé (forfaitaires) sont supérieures à celles des logements nus (pour ces derniers ce sont des provisions, et elles collent a peu près à la régularisation).
En meublé je mets des charges forfaitaires qui sont dans les prix du marché. Je suis donc gagnant.
Citation :
J'ai pensé à constituer une société essentiellement pour pouvoir "passer" en frais des dépenses qui ne sont pas déductibles autrement : achat d'un ordinateur pour la gestion, les déplacements liés à la location et la gestion, les coups de fils, les courriers, l'appareil photo pour prendre des photos pour l'état des lieux...etc. Et en plus, comme je compte louer vide (en tout cas dans un premier temps, comme vous me l'avez recommendé dans un autre post ), je pourrais bénéficier d'une couverture sociale au cas où je perdrais mon job (chose tout à fait possible vu que je travaille en banque, surtout en ce moment ...) Il y a un coût supplémentaire quand je loue vide, mais ce sur-coût disparaîtra quand je serai en LMP.
Oui, j'y pense sérieusement aussi:
Créer une société d'exploitation de type SARL ou EURL qui prendrait 10% de frais pour la gérance ET la gestion plus certains frais au réel en cas particulier. Dans ce cas, les frais en question deveinnet en effet déductibles.
Je travaille le sujet. |
Festina lente |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 03 août 2008 : 22:21:27
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Juliette, je ne vous rappelerai pas le bon principe de l'investissement en immobilier (surtout pour les grandes villes et en particulier pour Paris) qui est :
L'emplacement - l'emplacement - l'emplacement !
Un quartier peut changer assez rapidement, peut devenir à la mode ou le contraire, tomber dans une décrépitude, là vous êtes avec un immeuble entier qui se vendra difficilement. IL faut y penser au moment de la décision. Mais bon si vous investissez dans le 17eme (, 8eme, 6eme ou 5eme, pas trop de risques ...  |
Cordialement, |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 08:09:05
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JulietteM Citation :
J'ai pensé à constituer une société essentiellement pour pouvoir "passer" en frais des dépenses qui ne sont pas déductibles autrement : achat d'un ordinateur pour la gestion, les déplacements liés à la location et la gestion, les coups de fils, les courriers, l'appareil photo pour prendre des photos pour l'état des lieux...etc. Et en plus, comme je compte louer vide (en tout cas dans un premier temps, comme vous me l'avez recommendé dans un autre post ), je pourrais bénéficier d'une couverture sociale au cas où je perdrais mon job (chose tout à fait possible vu que je travaille en banque, surtout en ce moment ...) Il y a un coût supplémentaire quand je loue vide, mais ce sur-coût disparaîtra quand je serai en LMP.
Si vous perdez votre travail, la banque mettra sans doute en place un plan social avec aide à la création d'entreprise.
La banque peut vous aider en mettant à votre disposition un service d'étude de viabilité de votre projet.
J'ai pu en bénéficier grace au N° siret accordé lors de la création d'une SCI, bien que ce ne soit pas une entreprise.
Actuellement je réfléchis comme certains autres intervenants à la possibilité de créer une entreprise sous forme de sarl familiale.
La banque dans laquelle je travaillais me propose cette solution et aussi de refinancer les biens pour générer des déductions d'intérets et de placer le fruit de la vente en assurance vie.
Je ne suis pas totalement convaincue car j'ai transformé une partie des logements en meublés micro bic jusqu'au plafond. L'imposition avec abattement de 68% me semble intéressante puisque les biens sont rénovés et que je n'ai plus d'intérets à déduire.
L'autre partie reste louée vide avec des conventions Besson ancien.
L'intéret serait surtout la transmission du patrimoine et l'ISF qui disparaitrait.
Je ne suis pas certaine que le "reste à vivre" serait supérieur.
Je revois la situation à la rentrée avec un expert comptable.
La bonne solution dépend en fait de votre situation personnelle : apport, situation familiale, possibilité ou non de gèrer, d'entretenir et d'effectuer quelques travaux soi même.
Honnêtement je ne pense pas que j'y serais arrivée seule.
Nous sommes complémentaires dans la famille, les uns assurent les travaux et je m'occupe des locataires.
Concernant les cotisations sociales c'est effectivement une bonne solution pour continuer à accumuler des trimestres validables pour la retraite et vous assurer une couverture sociale si vous n'êtes pas ayant droit d'une autre personne.
Sinon ce n'est pas indispensable, la retraite est assurée par les loyers et les cotisations sociales "maladie" font double emploi.
En ce qui concerne les immeubles plutot que les biens dispersés, c'est un confort pour la gestion et les décisions de travaux. Je n'y trouve que des avantages.
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Edité par - fanette44 le 04 août 2008 08:11:30 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 09:08:25
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et j'ajoute qu'investir dans un immeuble à Paris ne pose aucun problème et n'en posera pas...s'il est bien entretenu
il suffit de consulter les statistiques des prix moyens par arrondissement , voir par quartier
en revanche, lors d'une vente d'un immeuble en entier...il y aura de fortes probabilités pour que la ville de Paris préempte.... |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 10:07:30
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Attention, si on parle d'investissement dans l'immobilier, en effet l'emplacement est le critère et le seul.
Il me semble assez dangereux d'investir dans l'immobilier comme produit de placement actuellement, celui qui le fait risque de prendre une gamelle d'ici cinq ans. Même dans le dix-septième.
L'autre possibilité de l'immobilier est d'acheter de l'immobilier de rendement, et le fil me semble parler plus de cet aspect la.
Pour l'immobilier de rendement, il y a deux critères: l'emplacement (il faut acheter dans des zones ou les rendements sont bons, ce qui exclu de facto Paris, Lyon et Marseille, et beaucoup d'autres grandes villes) et la qualité des locataires, meêm si ce sont des locataires sociaux.
Citation :
j'ajoute qu'investir dans un immeuble à Paris ne pose aucun problème et n'en posera pas...s'il est bien entretenu
Je pense que aujourd'hui celui qui achète dans un immeuble à Paris, avec un rendement de 3% va faire une très très mauvaise opération financière.
Citation :
Si vous perdez votre travail, la banque mettra sans doute en place un plan social avec aide à la création d'entreprise.
La banque peut vous aider en mettant à votre disposition un service d'étude de viabilité de votre projet.
Par expérience d'un plan social avec cellule d'accompagnement la cellule elle-même a moins de compétence que ce qu'on vous offre a l'ANPE dans le cadre de l'ACCRE, mais il sembel que votre banque fait mieux les choses que mon ex-entreprise.
Citation :
la possibilité de créer une entreprise sous forme de sarl familiale.
La banque dans laquelle je travaillais me propose cette solution et aussi de refinancer les biens pour générer des déductions d'intérets et de placer le fruit de la vente en assurance vie.
Je ne suis pas totalement convaincue car j'ai transformé une partie des logements en meublés micro bic jusqu'au plafond. L'imposition avec abattement de 68% me semble intéressante puisque les biens sont rénovés et que je n'ai plus d'intérets à déduire.
L'autre partie reste louée vide avec des conventions Besson ancien.
L'intéret serait surtout la transmission du patrimoine et l'ISF qui disparaitrait.
Je ne suis pas certaine que le "reste à vivre" serait supérieur.
Je revois la situation à la rentrée avec un expert comptable.
Il me semble que refinancer les biens est une excellente idée surtout si les taux d'intérêts fixes sont bons, ce qui est certainement le cas pour vous.
Mais dans ce cas il faut éviter le microbic et faire du réel, ce qui vous permet de générer des revenus sans impôts dans le cadre du LMP et de payer les cotisations sociales au minimum ce qui n'est peut-etre pas le cas en microbic.
De plus vous amortissez vos biens ce qui contribue en effet a la faible imposition, voire à la rendre nulle bien que vous sortiez de la trésorerie de votre exploitation.
Pour l'exonération d'ISF en revanche ce serait impossible, et pour placer les revenus en assurance vie, je me suis toujours posé la question de savoir pouquoi placer à 4,5% ce qui rapporte plus.
Si on croit a son projet, on ne place en assurance vie que pour diversisifer si on en a besoin, pas pour fuir l'immobilier.
Et aujourd'hui, l'assurance vie en unité de compte a un peu de plomb dans l'aile (en fait ce sont les unités de comptes qui ont du pomb, l'assurance vie ne fait que suivre tout en prélevant uen petite dime au passage au profit du gestionnaire), et celle en euro ne fait guère mieux que les livrets A et autres livrets, et moins que les obligations en direct.
On peut meme acheter du PAGE JAUNE rapportant 12%, du FRANCE TELECOM ou du RENAULT à plus de 6%, donc je doute de l'intérêt des assurances vies.
Si c'est le deal avec votre employeur pour qu'il vous prête à 4% assurance comprise, en revanche, je comprends et il n'y a dans doute pas à hésiter, d'autant que vous aller récupérer beaucoup de cash (la vente des logements à votre SARL) que vous pourrez lui replacer comme vous voulez. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 04 août 2008 10:32:25 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 15:20:04
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Ribouldingue
Oui d'accord avec vous pour l'assurance vie, c'est ce qui me fait hésiter car vous avez bien compris qu'il s'agit d'un deal
Pour l'exonération d'ISF pouvez vous préciser pourquoi ?
"Depuis la loi de finance pour 1999, ne sont exonérés de l'ISF que les loueurs en meublé professionnels qui remplissent simultanément les deux conditions suivantes : retirer de leur activité de location meublée à la fois 23 000 € de recettes annuelles et plus de 50 % de leurs revenus."
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Edité par - fanette44 le 04 août 2008 15:46:05 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 16:02:47
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Vosu pouvez fort bien avoir 23 000 euros de recettes et zero revenus.
Si vous déduisez de vos 23 000 euros 1500 euros de taxe foncière, 10 000 euros d'intérêts d'emrputn et d'assurance, 500 euros d'assurances diverses, 500 euros de charges d'immeuble (électricité commeune, eau..) et un amortissemnt de 10000 euros et que vous ayez encore 300 euros de charge sociale et 1500 euros de frais divers (déplacement, comptabilité, etc..) vous rentrez bien dans votre poche un ptit peu plus de 5000 euros, mais votre revenu fiscal lui est nul et pour quelques années.
Dans ce cas, il est posssible mais vraiment difficile de parvenir a vérifier la condition 50% du revenu. |
Festina lente |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 19:25:18
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Juliette,
Je ne vous oublie pas, je remarque d'ailleurs que ce post a dévié du sujet d'origine. Pas facile de reprendre le train en marche ...
Je vais déjà commencer par réagir ici sur un point particulier, qui concerne des aspects purement financiers soulevés par fanette.
Citation :
Initialement posté par fanette44
La banque dans laquelle je travaillais me propose cette solution et aussi de refinancer les biens pour générer des déductions d'intérets et de placer le fruit de la vente en assurance vie.
Je ne suis pas totalement convaincue car j'ai transformé une partie des logements en meublés micro bic jusqu'au plafond. L'imposition avec abattement de 68% me semble intéressante puisque les biens sont rénovés et que je n'ai plus d'intérets à déduire.
L'autre partie reste louée vide avec des conventions Besson ancien.
L'intéret serait surtout la transmission du patrimoine et l'ISF qui disparaitrait.
Je ne suis pas certaine que le "reste à vivre" serait supérieur.
Je revois la situation à la rentrée avec un expert comptable.
Je partage entièrement votre doute.
Pour quantifier l'intérêt d'emprunter dans ce genre de situation, je me suis déjà livré à plusieurs exercices de simulations financières avec Excel.
Premier exercice simple : à quel taux est-il intéressant d'emprunter une somme que l'on place en assurance vie (hors conditions fiscales) ?
Le résultat va à l'encontre des idées reçues (des banquiers en particulier) : pour un emprunt de 100000€ sur 15 ans, un taux de placement sur un fonds en euros de 4% (donc 3.56% hors CSG), il faut emprunter à moins de 3.46% (emprunter à 5% coûte environ 18500€, 6350€ à 4%).
N'oubliez pas ensuite que, même après 8 ans d'ouverture d'un contrat d'assurance vie, la fiscalité n'est pas nulle sur les retraits, contrairement à d'autres idées reçues.
Le second exercice serait beaucoup plus long à développer : compte tenu de sa situation personnelle et du montage juridique, quantifier ce que rapporte l'économie d'impôt et les fonds placés, au coût d'un crédit. Là aussi, j'ai eu beaucoup de surprises, avec des résultats linéaires au micro et quadratiques au réel (c'est-à-dire en pratique un optimum bien précis qu'on ne peut deviner, même à la "louche", en tous les cas pas moi).
Troisième exercice : intégrer la problématique de cotiser pour la retraite ...
Je doute d'ailleurs qu'un expert comptable réponde parfaitement à vos attentes, ne serait-ce parce que le régime micro n'est pas sa tasse de thé (l'un des intérêts de ce régime étant de pouvoir se passer de comptable).
A défaut de pouvoir faire soi-même ses propres simulations, je m'adresserais plutôt à un pur financier, par exemple un CGPI digne de ce nom (i.e. pas un marchand de produits).
Concernant votre remarque sur l'ISF, je ne suis pas sûr de vous comprendre : aujourd'hui, vos biens sont déjà exonérés puisque considérés comme biens professionnels, je ne vois pas ce que d'emprunter apporterait en plus. Au contraire, le fruit de la vente placé en assurance vie serait réintégré dans vos biens taxables, non ?
Enfin, comme je l'ai indiqué dans un autre post, attention à la réforme annoncée des niches fiscales qui risque de changer la donne, lire en particulier le rapport parlementaire qui a été déposé à l'assemblée nationale (plus récent et radical que celui du gouvernement) :
http://www.avocats.fr/space/paul.duvaux/content/rapport-parlementaire-sur-les-niches-fiscales-extrait-sur-le-lmp_43408B7D-BB9E-4E15-B058-DB93CCEF35BB
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Edité par - sgnu le 04 août 2008 19:41:45 |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 20:02:01
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Citation :
Initialement posté par Joulia
Juliette, je ne vous rappelerai pas le bon principe de l'investissement en immobilier (surtout pour les grandes villes et en particulier pour Paris) qui est :
L'emplacement - l'emplacement - l'emplacement !
Un quartier peut changer assez rapidement, peut devenir à la mode ou le contraire, tomber dans une décrépitude, là vous êtes avec un immeuble entier qui se vendra difficilement. IL faut y penser au moment de la décision.
Exactement.
J'ajouterais pour un immeuble : rendement - rendement - rendement !
D'autant plus qu'avec un immeuble, vous diversifiez moins le risque qu'avec plusieurs logements : attention à ne pas avoir tous les oeufs dans le même panier.
J'ai tendance à raisonner pour un immeuble comme pour une affaire :
- un prix de vente fonction d'un chiffre d'affaires (ici les loyers)
- un couple rendement-risque à évaluer/gérer. Autres exemples de risque :
- celui de la "clientèle" : un seul locataire indésirable peut créer des dégâts considérables (vandalisme, troubles qui font fuir les autres locataires, je connais un cas ainsi)
- un sinistre peut détruire tout l'immeuble (mérule suite à un dégât des eaux, incendie, je connais un loueur à Quimper dont l'immeuble de meublés a été éradiqué récemment du fait d'un incendie dans un logement)
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Edité par - sgnu le 04 août 2008 20:05:50 |
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fanette44
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3921 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 20:05:42
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sgnu Citation :
Concernant votre remarque sur l'ISF, je ne suis pas sûr de vous comprendre : aujourd'hui, vos biens sont déjà exonérés puisque considérés comme biens professionnels, je ne vois pas ce que d'emprunter apporterait en plus. Au contraire, le fruit de la vente placé en assurance vie serait réintégré dans vos biens taxables, non ?
Non actuellement j'ai une partie des logements loués en meublés régime microbic au plafond et l'autre partie louée en vide en revenus fonciers dont une partie en besson ancien.je paie l'ISF depuis plusieurs années 
Ce n'est pas le fait d'emprunter de nouveau qui serait à l'origine de l'exonération d'isf mais la création d'une sarl familiale pour expoiter les meublés. J'avoue avoir un doute en lisant Ribouldingue. (je n'ai pas d'autres revenus que mes locations.)
Ribouldingue et Sgnu je vous remercie pour vos explications.
Le matraquage des banquiers avec l'assurance vie n'avait pas réusssi à me convaincre , vous faites le reste
Juliette M, excusez moi d'avoir un peu dévié du sujet.
Si vous ne trouvez pas d'immeubles à Paris, venez à Nantes, l'immobilier pour étudiants marche très bien malgré "la crise" 
Cependant ici aussi c'est l'emplacement qui est primordial.
SgnuCitation :
Enfin, comme je l'ai indiqué dans un autre post, attention à la réforme annoncée des niches fiscales qui risque de changer la donne, lire en particulier le rapport parlementaire qui a été déposé à l'assemblée nationale (plus récent et radical que celui du gouvernement) :
http://www.avocats.fr/space/paul.duvaux/content/rapport-parlementaire-sur-les-niches-fiscales-extrait-sur-le-lmp_43408B7D-BB9E-4E15-B058-DB93CCEF35BB
La lecture de ce rappport m'inquiète beaucoup plus que la baisse éventuelle de l'immobilier
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Edité par - fanette44 le 04 août 2008 20:42:11 |
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