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Initialement posté par fanette44
Ce n'est pas le fait d'emprunter de nouveau qui serait à l'origine de l'exonération d'isf mais la création d'une sarl familiale pour expoiter les meublés. J'avoue avoir un doute en lisant Ribouldingue. (je n'ai pas d'autres revenus que mes locations.)

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Citation :

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Initialement posté par fanette44
La lecture de ce rappport m'inquiète beaucoup plus que la baisse éventuelle de l'immobilier

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• Les objectifs du projet
  Immeuble ou logement individuel, on peut vouloir investir pour les mêmes raisons : pur rendement locatif et/ou placement, achat pour revente (marchand de biens).
  Mais un immeuble permet d'aller plus loin, un peu comme un hôtel, une résidence de services ou autre affaire commerciale : projet professionnel, dimension humaine, choix de la clientèle et des prestations/standing, possibilité de développement. C'est ce qui m'intéresse personnellement.
  Avec un logement individuel, on ne peut choisir ni les voisins de ses locataires pour l'ambiance, on dépend des autres co-propriétaires pour les prestations/standing, pas d'extension possible (sauf exception).
  


• Le produit
  La structure (planchers en bois ou en béton, fondations, toiture), l'infrastructure/potentiel sont fondamentaux.
  La plupart des vieux immeubles sont équipés de planchers bois, sensibles aux agressions de l'extérieur, dont le plus grand fléau est la mérule (sans oublier les parasites, termites, capricornes, ...) : ne pas se contenter des diagnostics techniques obligatoires, ne pas hésiter à faire expertiser le bâtiment.
  Si l'immeuble n'est pas aux normes (aération, électricité, ...), se demander dans quelle mesure sa configuration/conception peut permettre une mise aux normes à un coût raisonnable.
  Bien étudier aussi l'indépendance technique des logements : compteurs d'eau, tableaux électriques (jour/nuit), chauffage, eau chaude, assainissement, ... avec la question sous-jacente qui, sans être un but en soi, peut aider à apprécier : ces logements pourraient-ils être vendus à la découpe ?
  Mesurer les surfaces, ne pas se fier aux surfaces annoncées.
  Attention aussi aux contraintes d'urbanisme dans les secteurs sauvegardés, genre le ravalement à la chaux obligatoire en 7 couches : l'emplacement, ça se paie avant et aussi pendant ...
  


• Le couple rendement-risque
  Les risques d'un immeuble sont moins diversifiés que ceux d'un logement individuel, du fait de sa moindre modularité : un problème lié à un logement individuel peut affecter l'ensemble.
  Nous avons listé quelques exemples de risques, j'en vois un autre, celui "psychologique" : la responsabilité morale et l'investissement personnel dans un immeuble ne sont pas comparables, à moins de tout sous-traiter.
  
  Concernant le rendement, il dépend comme toujours avant tout des conditions de l'acquisition (prix/état/loyers et locataires en place).
  Pour juger du prix d'un immeuble, outre le rendement annoncé, j'essaie aussi d'évaluer la valeur (terrain + reconstruction bâtiment).
  Ce que j'ai constaté dans ma région :
  
  
  
  • L'offre est très faible, c'est donc un marché très restreint avec un rendement brut annoncé peu intéressant, voir moins intéressant que celui d'un logement individuel. Actuellement, 5-6% au mieux, 7% le rêve (je ne parle pas des collectifs en périphérie de Rennes, je connais un entrepreneur avec un immeuble qui est vide depuis 2 ans), alors quand on voit les taux de crédit à 5%, il y a de quoi réfléchir et il faut être très motivé ...
  
  
  • Vous l'avez compris, les ventes se font souvent par relation, par des réseaux parallèles à ceux classiques, nombre de vendeurs ne passent pas par des agents immobiliers.
  
  
  • Le profil moyen des propriétaires d'immeuble n'est pas celui des propriétaires de logement individuel, je vous laisse imaginer.
  
  
  • Les immeubles vendus sont anciens et généralement en mauvais état (travaux), il faut se méfier de la situation actuelle (comme les locataires en place) : extrêmement difficile de trouver une opération intéressante à l'achat.
  
  
  • On pourrait espérer que le mauvais état soit un critère de négociation du prix, mais le rapport entre l'offre et la demande est défavorable à l'acquéreur. Concernant le compromis que j'ai signé, le bien n'a pas eu le temps de passer en annonce, j'attendais que l'agent ait les clés pour visiter, un autre prospect a fait le forcing pour passer devant moi et il a signé une offre en urgence sur le capot d'une voiture sans même avoir visité, il cherche depuis un an; et pourtant, le ravalement est exigé par la commune depuis 2002 et il y a de quoi faire, question remise en état ...
  
  Tout ceci a une certaine logique à y réfléchir : un immeuble en bon état, avec de beaux logements, est généralement vendu à la découpe, comme les immeubles neufs (promoteurs). Sinon, chercher le loup ...
  

Citation :

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Initialement posté par Joulia

Juliette, je ne vous rappelerai pas le bon principe de l'investissement en immobilier (surtout pour les grandes villes et en particulier pour Paris) qui est :
L'emplacement - l'emplacement - l'emplacement !

Un quartier peut changer assez rapidement, peut devenir à la mode ou le contraire, tomber dans une décrépitude, là vous êtes avec un immeuble entier qui se vendra difficilement. IL faut y penser au moment de la décision. Mais bon si vous investissez dans le 17eme (, 8eme, 6eme ou 5eme, pas trop de risques ...

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Initialement posté par nefer

et j'ajoute qu'investir dans un immeuble à Paris ne pose aucun problème et n'en posera pas...s'il est bien entretenu

il suffit de consulter les statistiques des prix moyens par arrondissement , voir par quartier

en revanche, lors d'une vente d'un immeuble en entier...il y aura de fortes probabilités pour que la ville de Paris préempte....

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Initialement posté par Joulia


Si vous louez en vide, NON c'est impossible: tout le monde doit avoir son compteur électrique.

La forfaitisation des charges ne peut se faire qu'en meublé.
En NON meublé, vous devez demander des provisions et faire la répartition sur une base "équitable" (les tantièmes étant pour ma part ce qui me parait le mieux).

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Initialement posté par ribouldingue

Exactement.

Du coup, pour la petite histoire, mes charges en meublé (forfaitaires) sont supérieures à celles des logements nus (pour ces derniers ce sont des provisions, et elles collent a peu près à la régularisation).
En meublé je mets des charges forfaitaires qui sont dans les prix du marché. Je suis donc gagnant.

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Initialement posté par fanette44

Si vous perdez votre travail, la banque mettra sans doute en place un plan social avec aide à la création d'entreprise.
La banque peut vous aider en mettant à votre disposition un service d'étude de viabilité de votre projet.
J'ai pu en bénéficier grace au N° siret accordé lors de la création d'une SCI, bien que ce ne soit pas une entreprise.

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La bonne solution dépend en fait de votre situation personnelle : apport, situation familiale, possibilité ou non de gèrer, d'entretenir et d'effectuer quelques travaux soi même.
Honnêtement je ne pense pas que j'y serais arrivée seule.
Nous sommes complémentaires dans la famille, les uns assurent les travaux et je m'occupe des locataires.

Concernant les cotisations sociales c'est effectivement une bonne solution pour continuer à accumuler des trimestres validables pour la retraite et vous assurer une couverture sociale si vous n'êtes pas ayant droit d'une autre personne.
Sinon ce n'est pas indispensable, la retraite est assurée par les loyers et les cotisations sociales "maladie" font double emploi.

En ce qui concerne les immeubles plutot que les biens dispersés, c'est un confort pour la gestion et les décisions de travaux. Je n'y trouve que des avantages.

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Initialement posté par fanette44


Juliette M, excusez moi d'avoir un peu dévié du sujet.
Si vous ne trouvez pas d'immeubles à Paris, venez à Nantes, l'immobilier pour étudiants marche très bien malgré "la crise"
Cependant ici aussi c'est l'emplacement qui est primordial.

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Initialement posté par sgnu

J'ajouterais pour un immeuble : rendement - rendement - rendement !

D'autant plus qu'avec un immeuble, vous diversifiez moins le risque qu'avec plusieurs logements : attention à ne pas avoir tous les oeufs dans le même panier.

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J'ai tendance à raisonner pour un immeuble comme pour une affaire :

• un prix de vente fonction d'un chiffre d'affaires (ici les loyers)


• un couple rendement-risque à évaluer/gérer. Autres exemples de risque :
  
  • celui de la "clientèle" : un seul locataire indésirable peut créer des dégâts considérables (vandalisme, troubles qui font fuir les autres locataires, je connais un cas ainsi)
  
  
  • un sinistre peut détruire tout l'immeuble (mérule suite à un dégât des eaux, incendie, je connais un loueur à Quimper dont l'immeuble de meublés a été éradiqué récemment du fait d'un incendie dans un logement)
    

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Initialement posté par sgnu

Juliette,
Pour continuer sur le sujet initial, j'avais commencé à structurer quelques uns de mes constats, selon 3 axes. Je vous livre une ébauche, à enrichir bien sûr.
[list]

Les objectifs du projet
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Le produit
...

Le couple rendement-risque
...

Tout ceci a une certaine logique à y réfléchir : un immeuble en bon état, avec de beaux logements, est généralement vendu à la découpe, comme les immeubles neufs (promoteurs). Sinon, chercher le loup ...

Au plaisir de découvrir vos projets potentiels
Bien à vous

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Je comprends mieux : selon moi, sarl de famille ou pas, conformément au CGI (885 R), dans un cas comme le votre, vous pouvez retirer vos meublés (uniquement) de l'assiette, à la condition que vos revenus meublés soient supérieurs à vos revenus fonciers.

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Attention, les règles de non soumission à l'ISF des meublés en cas de LMP sont strictes, ce sont celles qui ont été rappelées ci-dessus (plus de 23 000 euros de recettes et revenus supérieurs à 50%).

Il s'agit de tous les revenus, pas seulement les revenus fonciers.

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Concernant les aspects plus concrets de la location aux étudiants, est-ce que je peux vous demander quelle est la taille des studios que vous louez et selon vous quelle est la taille optimale rentabilité / attente du locataire ? Je loue à Paris 17e une studette de 12m2 (rénovée, WC, douche bloc cuisine avec frigo, 2 fenêtres, au 3eme étage). Je sais qu'il y a pire sur le marché mais j'ai l'impression que c'est trop petit. Est-ce que vous avez déjà eu du retour de vos locataires à ce sujet ?

Par ailleurs, j'ai lu sur un autre post que vous avez transformé les chambres d'un hotel en studios. Me recommanderiez-vous d'en faire autant ? Est-ce que les coûts ont été très élevés pour le réaménagement et pour installer une kichnette dans chaque pièce ? Est-ce qu'il y a des aides ou des dispositifs pour un tel projet ?

Enfin, je crains que des étudiants se retrouvant ensemble dans un immeuble fassent trop de fêtes et abîment les parties communes. Malgré votre selection stricte, vous avez déjà eu des problèmes de ce type? Avez-vous une recette pour les éviter (mixer les types de formation, ne louer qu'à des étudiantes ...) ?

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Par ailleurs, j'ai lu sur un autre post que vous avez transformé les chambres d'un hotel en studios. Me recommanderiez-vous d'en faire autant ? Est-ce que les coûts ont été très élevés pour le réaménagement et pour installer une kichnette dans chaque pièce ? Est-ce qu'il y a des aides ou des dispositifs pour un tel projet ?

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Initialement posté par fanette44

J'ai aussi quelques petites surfaces de 12 M2 louées 330 euros toutes charges comprises dans l'ancien hotel. IL y a aussi des studios de 25 M2 mais la rentabilité n'est pas proportionnelle, je les loue 430 euros. Je compte 30 à 35 euros de charges par logement y compris le chauffage central gaz et l'edf. IL n'y a qu'un compteur pour l'immeuble de 16 logements.

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Initialement posté par fanette44

En ce qui concerne le tapage, je n'ai aucun souci dans cet immeuble car je ne prends que des classes préparatoires ou écoles sélectionnées. Je fais la sélection en mettant les annonces dans les écoles et si je met une annonce sur le journal je mets "proximité ecole X ...) Le fait de savoir qu'ils sont entre eux les rassure et surtout les parents car ce sont de très jeunes étudiants.

J'ai failli froler l'incident à plusieurs reprises en refusant des étudiants en psycho ou socio ou des étudiants en écoles d'art mais je m'en sors en leur expliquant qu'ils auront besoin de plus d'espace et que l'ambiance studieuse de l'immeuble les gènerait
Dans un autre immeuble loué vide où j'ai de grands logements j'accepte des colocations et j'avoue que là c'est plus turbulent. Les étudiants en médecine ou Audencia (ecole de commerce) sont très fètards.

Je les laisse gèrer entre eux et ça se passe plutot bien, ils s'invitent entre étages. A part les mégots dans les parties communes je n'ai pas de soucis particuliers.
Je suis une proprio plutot confiante et les locataires me le rendent bien. Il n'y a pas d'affrontement proprio-locataires. Je suis souvent étonnée devant leur gentillesse. J'ai souvenir que mes brèves années d'étudiantes soixante- huitarde n'étaient pas aussi sages

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Initialement posté par fanette44

Comme je vous l'ai dit plus haut, j'ai la chance d'avoir mon bricoleur "maison" et je fais rarement appel aux entreprises sauf pour la toiture. Il ne connaissait pas la plomberie mais il a appris et a refait tout "en souple". Les premières années les étudiants partageaient une kitchnette à chaque étage mais nous en avons installé dans toutes les studettes ainsi que les sanitaires.

IL n'y a aucun espace de perdu.

Les travaux ayant été fait maison pour l'hotel je n'ai pas demandé d'aide de l'anah ce qui m'a permis de faire du meublé quand les prêts ont été amortis et les travaux déduits depuis plus de trois ans.
Pour les grands appartements vides j'ai eu une subvention de 25% ainsi qu' une aide de 10% de la mairie pour OPAH (opération programmée d'amélioration habitat) dans le quartier, mais la contrainte était de ne pas les diviser (d'où colocations )
La subvention doit être réintégrée dans les revenus fonciers ce qui diminue son intéret. J'y ai renoncé totalement pour l'immeuble suivant ce qui me laisse la liberté de passer en meublés éventuellement mais n'est pas possible actuellement pour plafonnement microbic.

Pour les travaux des immeubles je provisionne chaque année environ 10% des loyers.

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Initialement posté par ribouldingue

J'ai fait un choix un peu identique, j'ai refusé les subventions anah pour mes dernières rénovations, trop complexe, trop contraignant, je suis peut-être passé a côté d'une bonne affaire, mais j'ai autre chose a faire que de préparer des dossiers.

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Initialement posté par Juliette M
Si je veux constituer mon patrimoine, je vais devoir continuer dans ces très petites surfaces ... (et gagnerai sûrement le titre de la reine des "gourbis" ) ...

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Initialement posté par sgnu

7% sur Paris, c'est très bien, surtout aujourd'hui ...
Les gourbis, on en trouve de toutes les surfaces ...
On peut offrir un intérieur très agréable dans une petite surface, ce ne sont pas les astuces qui manquent d'ailleurs.
J'ai vécu des jours merveilleux d'étudiant dans une chambre de maison d'élèves de 7m2 ...

Je ne suis jamais allé à Hong Kong (), comment y est-on logé?

Une petite pensée à nos amis touchés d'Hautmont, solidarité

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