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BILLY
Contributeur senior
87 réponses |
 Posté - 02 août 2008 : 08:31:06
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bonjour,
j'aimerais savoir si depuis l'apparation du nouveau plan comptable on peut faire voter une enveloppe budgétaire pour réaliser des travaux.
je m'explique
lors d'une AG les copropriétaires doivent choisir un devis sur trois présentés. or aucun ne leur convient. le syndic propose alors de voter une enveloppe budgétaire travaux en donnant mandat au C.S de choisir l'entreprise qui sera retenue.
Je sais que le mandat donné au C.S est possible mais je pensais qu'il fallait obligatoirement voté sur le montant des travaux à réaliser sur la base d'un des trois devis.
Merci
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 02 août 2008 : 16:16:24
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Mandat peut être donné au CS pour faire faire d'autres devis et choisir une entreprise dans la limite du budget voté, SOUS RESERVE que ces travaux se votent à la majorité de l'article 24 et non du 25 ou 26.
Ce mandat doit être voté à la majorité de l'article 25 et les travaux à ceux de l'article 24.
Le nouveau plan comptable n'a rien à voir dans l'affaire, l'article 25 de la loi de 65 n'a pas changé !
· Article 25
· Modifié par Loi n°2007-309 du 5 mars 2007 - art. 9 () JORF 7 mars 2007
· Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
· a) Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article précédent ;
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 août 2008 : 22:17:39
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en complément;
l'article 21 D < Une délégation de pouvoir donnée,en application de l'article 25a de la loi du 10.07.1965,par l'AG au syndic,au conseil syndical ou a toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminées.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décicer de dépenses dont elle détermeine l'objet et fixe le montant maximum
Elle ne peut,en aucun cas,priver l'AG de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic
...............>
donc s'il s'agit de travaux d'entretien -ravalement de façades par ex.- il peut y avoir délégation au CS et au syndic de choisir une entreprise dans un plafond de dépense, obligatoirement fixé (celui du moins disant par exemple)
Aucun ne leur convient????????? POURQUOI |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 02 août 2008 : 23:27:21
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Ces interprétations des articles L 25 a et D 21 sont inexactes.
Dans le cas présenté, la décision de faire les travaux n'est pas déléguée. Elle a été adoptée par l'assemblée générale : décision de faire tels travaux et ouverture d'un crédit maximum.
C'est seulement le choix du devis qui est délégué.
La solution est exprimée par un arrêt de CA Paris 23e B 22/05/1998 (Loyers et copropriété 1998 n° 318) : Dès lors que l'assemblée a pris la décision de faire des travaux et a déterminé l'enveloppe financière globale, elle peut, par une décision distincte, donner délégation au conseil syndical pour le choix du devis, donc de l'entreprise.
La solution est logique. Elle présente le double avantage de sauvegarder la compétence exclusive de l'assemblée pour l'engagement du syndicat et de permettre l'utilisation d'un mécanisme souple pour le choix du devis et de l'entreprise.
A note que de l'arrêt en question on pourrait déduire aussi bien que l'assemblée peut décider les travaux et le montant de l'enveloppe par une première décision prise à la majorité de l'article 25,
puis, dans la foulée, voter sur les devis présentés à la majorité de l'article 24 
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 août 2008 : 09:04:20
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Citation :
il peut y avoir délégation au CS et au syndic de choisir une entreprise dans un plafond de dépense, obligatoirement fixé (celui du moins disant par exemple)
JPM, je ne vois rien d'inexacte dans cette citation |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 août 2008 : 11:55:29
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Cher Felix, moi je vise la phrase complète : Citation :
donc s'il s'agit de travaux d'entretien -ravalement de façades par ex.- il peut y avoir délégation au CS et au syndic de choisir une entreprise dans un plafond de dépense, obligatoirement fixé (celui du moins disant par exemple)
Entretien ou pas entretien ? Aucune importance si la décision de faire les travaux a été adoptée avant celle relative à la délégation.
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 03 août 2008 : 17:06:00
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Citation :
Aucune importance si la décision de faire les travaux a été adoptée avant celle relative à la délégation.
Si l'on est prévoyant et si l'on veut voter dans les règles il faudrait donc, à l'ordre du jour, 2 résolutions:
-1ère - vote pour les travaux avec choix de l'entreprise
-2ème - délégation au CS et/ou syndic si aucun accord n'intervient sur l'entreprise après accord sur les travaux y compris montant
??????????????
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Edité par - felix1930 le 03 août 2008 17:18:48 |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 03 août 2008 : 17:48:54
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Félix1930,
Il faut obligatoirement 2 résolutions, puisque les 2 ne se votent pas à la même majorité.
La 1ère concernant les travaux et le budget maximal, se vote à l'article 24
La seconde concernant la délégation se vote à l'article 25.
De plus, le vote des travaux doit obligatoirement se faire avant celui de la délégation, puisque la délégation doit être précise. |
Edité par - alice78 le 03 août 2008 17:49:54 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 août 2008 : 23:02:07
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Bien vu ! Il faut deux décisions séparées et celà reste vrai si les travaux doivent aussi être votés à la majorité de l'article 25.
Dans ce cas, on l'a vu, la délégation peut aussi être votée.
Ceci étant, la meilleure solution, sur des chantiers importants, demeure que l'assemblée se prononce sur un dossier bien préparé et bien complet. Les architectes sérieux estiment qu'il faut deux ans maintenant, dans de nombreux cas, pour monter correctement une opération.
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 08:17:18
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JPM,
Je ne suis pas d'accord avec votre extension de la décision de la cour d'appel.
Une délégation ne peut pas être donnée pour le choix d'un devis concernant des travaux qui se votent à une autre majorité que l'article 24.
L'article 25 de la loi est d'ordre public.
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BILLY
Contributeur senior
87 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 08:37:10
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j'aimerais savoir si l'enveloppe budgétaire tx doit correspondre au montant d'un des trois devis.
exp devis bidule 6000,50 € TTC
devis machin 6666,55 € TTC
devis prout 7500,30 €TTC
délégation au CS selon montant du devis bidule 6000,50 € TTC et choix entreprise
ou délégation au CS selon enveloppe budgétaire de 6500 € TTC et choix entreprise
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 08:46:52
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BILLY, le moins cher n'est pas forcément celui qui sera choisi par le Conseil Syndical et le syndic, le montant de l'enveloppe doit donc être le montant du devis le plus cher (si l'AG le juge valide.
Cdlt. Louis92 |
Edité par - Louis92 le 04 août 2008 08:51:38 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 08:51:01
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| le problème c'est que de très nombreux syndics incitent...les copropriétaires lors des AG à donner mandat au CS pour le choix d e l'entreprise, (peu importe la majorité appliquée au vote de ces travaux.....je l'ai même vu pour des votes à l'article 26 avec choix de l'isolation) car il leur plus facile de discuter avec 4 ou 5 personnes et de les convaincre de choisir telle entreprise....que de convaincre une AG!!!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 10:31:00
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Je n'étends rien du tout. Je prends l'arrêt tel qu'il est.
L'assemblée ne donne pas délégation au CS de décider les travaux. Ils sont décidés. La condition de l'article 25 est respectée.
De plus, aux termes de l'article 26 du décret, le CS ne reçoit pas que des délégations. Il peut recevoir aussi des missions.
On peut d'ailleurs approfondir la réflexion au sujet des travaux même en l'absence de délégation :
Si un syndic ventile les questions relatives à un chantier de travaux modifiant la façade de l'immeuble comme suit
Question 12-1 Décision d'executer les travaux et ouverture du crédit global : la majorité nécessaire est celle de l'art. 25
Question 12-2 Epoque de l'exécution des travaux ; début du chantier ; durée
Question 12-3 Modalités de financement et dates d'exigibilité des appels de fonds
Quelle est la majorité requise pour ces 2 questions annexes ?
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Edité par - JPM le 04 août 2008 10:31:53 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 10:53:12
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Citation :
initialement posté par alice78
JPM
Je ne suis pas d'accord avec votre extension de la décision de la cour d'appel.
Une délégation ne peut pas être donnée pour le choix d'un devis concernant des travaux qui se votent à une autre majorité que l'article 24.
L'article 25 de la loi est d'ordre public.
Pas toujours simple d'interpréter,sans erreur,les textes.
L'article 25 indique < ne sont adoptées qu'a la majorité des voix de tous les copropriétaires >
a)toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article précédent;
le "précédent" est l'artilce 24 qui "dit":
Les décisions de l'AG sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés,s'il n'en est autrement ordonné par la loi
faut il en conclure que la délégation du D25a) peut s'appliquer à une décision relevant d'autres majorités que la 24 en fonction du < s'il n'en est autrement ordonné par la loi > |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 13:33:09
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JPM,
Même s'il est possible de voter séparémment chaque point concernant la mise en oeuvre de travaux, la majorité de vote ne peut être que la même pour chacun de ces votes.
La loi ne parle pas de vote de "travaux" au sens strict, c'est à dire sur le seul principe d'effectuer ou non des travaux mais de toutes les décisions concernant ces travaux.
· Article 24
· Modifié par loi 2003-590 2003-07-02 art. 93 1° JORF 3 juillet 2003
· Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi
Les travaux d’accessibilité ....
· Article 25
Modifié par Loi n°2007-309 du 5 mars 2007 - art. 9 () JORF 7 mars 2007
· Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
·
· e) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires
....les travaux d’économie d’énergie portant ....
:
· Article 26
· Modifié par Loi 2007-297 2007-03-05 art. 15 2° JORF 7 mars 2007
· Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
· c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l’exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l’article 25 ;
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Edité par - alice78 le 04 août 2008 13:41:09 |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 13:36:50
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Pour Billy,
L'assemblée peut décider de voter ce qu'elle veut :
une enveloppe correpondant au devis le + élevé, ou le - élevé ou encore un buget maximum différent de ces 2 choix mais correspondant à une somme qu'elle aura fixée. |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 13:44:17
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Pour Félix1930
La mention "s'il n'en est autrement ordonné par la loi"
de l'article 24, veut seulement dire que tout ce qui n'est pas listé en article 25 et 26 relève forcément de l'article 24.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 14:22:04
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Citation :
Pour Félix1930
La mention "s'il n'en est autrement ordonné par la loi"
de l'article 24, veut seulement dire que tout ce qui n'est pas listé en article 25 et 26 relève forcément de l'article 24.
çà! heureusement, c'était évident pour moi.
C'est sur le fait que la délégation au CS peut,événtuellement,porter sur des choix d'entreprises lorsque des travaux sont obligatoirement votés à une autre majorité que la 24.
Dans le cas cité par JPM,si je suis président de l'AG,je fais voter 2 et 3 avec le 1,donc même majorité (sur ce forum, on nous répète assez souvent que toutes les résolutions peuvent être amendées°
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Edité par - felix1930 le 04 août 2008 14:24:21 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 14:27:53
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L'indication d'Alice : Citation :
La mention "s'il n'en est autrement ordonné par la loi"
de l'article 24, veut seulement dire que tout ce qui n'est pas listé en article 25 et 26 relève forcément de l'article 24.
est parfaitement exacte. Il faut simplement y ajouter quelques points épars pour lequels le statut impose la majorité de l'article 25.
Alice écrit aussi : Citation :
Même s'il est possible de voter séparémment chaque point concernant la mise en oeuvre de travaux, la majorité de vote ne peut être que la même pour chacun de ces votes.
En faveur de cette solution, on a invoqué le e), d'autant que, dans ce dernier cas, la nécessité de la majorité absolue était contestable.
Le débat est maintenant dépourvu d'intérêt. Avec l'article 25-1 on aboutit à une décision prise à la majorité simple.
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 17:55:41
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| Quel serait dans ce cas l'intérêt que la loi limite la possibilité de donner un mandat aux seuls travaux votés à l'article 24, si de fait les travaux devant être votés initialement à l'article 25 étaient exclus de cette limitation ? |
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Sujet |
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enveloppe budgétaire pour travaux
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