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 Sujet  |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
 Posté - 04 août 2008 : 18:12:01
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Bonjour à tous,
Voici un sujet que j'avais déjà lancé il y a quelques temps (et sans doute d'autres que moi l'ont déjà fait), mais je crois que les réponses ne m'avait pas paru satisfaisantes.
Dans une copropriété où les charges d'eau (et d'ECS) sont réparties à la consommation.
Voila le pb : à la régularisation des comptes après approbation de ceux-ci, on fait payer aux copropriétaires leurs consommations d'eau.
Ce paiement a lieu une fois par an.
Par contre, généralement trimestriellement, les factures d'eau tombent et ... il faut bien les payer !
A partir de quel argent payer ces factures trimestrielles ?
Faut-il provisionner une somme sur la base du consommation prévisible ? Et comment répartir cette provision sur les copropriétaires (aux tantièmes généraux me paraitrait illogique)?
Faut-il ne rien provisionner, comme le faisait le comptable de mon ancienne copropriété, il m'avait expliqué, je l'ai fait répéter plusieurs fois, et pourtant je n'ai pas compris ...
Donc comment payer les factures trimestrielles ? (à partir de quel argent ?).
Merci d'avance de vos infos.
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Cordialement / Frédéric |
Edité par - fguigui le 04 août 2008 18:14:56 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 18:41:56
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une dépense pour l'eau doit être inscrite dans le budget prévisionnel
la régularisation intervient après le relevés des différents compteurs
et le différentiel est imputé en charges communes générales |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 18:46:18
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Citation :
Initialement posté par nefer
une dépense pour l'eau doit être inscrite dans le budget prévisionnel
la régularisation intervient après le relevés des différents compteurs
et le différentiel est imputé en charges communes générales
Donc prévoir une provision pour l'eau ?
Concrètement, comment fait-on ? |
Cordialement / Frédéric |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 18:50:28
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Citation :
Initialement posté par fguigui
Citation :
Initialement posté par nefer
une dépense pour l'eau doit être inscrite dans le budget prévisionnel
la régularisation intervient après le relevés des différents compteurs
et le différentiel est imputé en charges communes générales
Donc prévoir une provision pour l'eau ?
Concrètement, comment fait-on ?
comme pour tout poste du budget prévisionnel: on prend la dépense de l'exercice passé avec un coéfficient pour la hausse...
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 18:58:07
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Citation :
Initialement posté par nefer
Citation :
Initialement posté par fguigui
Citation :
Initialement posté par nefer
une dépense pour l'eau doit être inscrite dans le budget prévisionnel
la régularisation intervient après le relevés des différents compteurs
et le différentiel est imputé en charges communes générales
Donc prévoir une provision pour l'eau ?
Concrètement, comment fait-on ?
comme pour tout poste du budget prévisionnel: on prend la dépense de l'exercice passé avec un coefficient pour la hausse...
Mais euh !
Ce poste au budget prévisionnel il serait réparti comment initialement ?
Aux tantièmes généraux ?
Par rapport à la consommation de l'année précédente ?
Au pif ? |
Cordialement / Frédéric |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 19:58:55
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pour les appels de provisions concernant l'eau certains syndics appellent aux tantièmes (le plus fréquent) d'autres aux consommations (cela dépend si le logiciel permet de le faire, de l'eau chaude collective ou pas, etc)
suivant les répartitions de votre RC, les appels de fonds peuvent changer
- certains syndics font tout en tantièmes gnéraux
- d'autres éclatent suivant les tantièmes spécifiques, les postes budgétaires : CCG, ascenseurs, escalier, VO, TV, pkg ...
pour l'eau par expériences de suivis vous pouvez avoir un studio de 35 tantièmes qui consomme 60 m3 alors qu'un F4 de 300 tantièmes va en consommer 15 M3 ce qui n'est pas négligeable en euros .....
en gros sont concernés poste d'eau et de chauffage, ce qui peut donner des écarts conséquents entre provisions et conso réelles surtout lors des ventes
les appels de fonds et "la réserve de trésorerie" doivent permettre de payer les factures d'eau froide et de chauffage ... |
Edité par - océan le 04 août 2008 20:35:40 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 20:27:11
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| océan: la réserve de trésorerie ne sert pas à payer des factures d'eau!!! |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 20:39:27
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je vois que la solution pour provisionner ce(s) poste(s (avec le chauffage)) n'est pas si simple, et surtout qu'il n'y en a pas de vraiment satisfaisante ...
D'autres idées ? |
Cordialement / Frédéric |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 21:09:23
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"chez nous" nous n'avons que l'eau froide et des compteurs divisionnaires.
Le budget est fait comme indiqué par nefer -fonction du montant de la consommation de l'exercice précédent - et la répartion des provisions pour ce poste, suivant la consommation individuelle de chaque appartement; la régularisation se fait en fonction du "réel" < coût total et consommation individuelle >
Ce "système" fonctionne depuis de nombreuses années sans écart important au niveau des consommationS |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 04 août 2008 : 21:13:47
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"océan: la réserve de trésorerie ne sert pas à payer des factures d'eau!!!"
bien sûr que si ! comme d'autres choses sinon à quoi servirait-elle ?(à moins d'être mise uniquement en interêts pour le syndic) les dépenses ne sont pas linéaires sur l'année et par mois ... on consomme plus de chauffage en hiver, plus d'eau en été... |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 05 août 2008 : 13:14:37
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la réserve de trésorerie peut-elle servir à régler les factures d'eau (et de chauffage de l'ECS) ?
Ce qui me gène c'est que généralement cette réserve est constituée à partir des tantièmes généraux de l'ensemble des copropriétaires. |
Cordialement / Frédéric |
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 05 août 2008 : 13:23:22
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fguigui, comme nefer l'a écrit, cette réserve n’est pas destinée aux dépenses courantes dont la consommation d'eau fait partie, mais constitue au contraire un fonds de prévoyance pour régler un pépin urgent.
Cdlt. Louis92 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 05 août 2008 : 14:40:25
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dans votre budget, vous avez de prévu normalement une charge d'EF en charges communes et une de chauffage intégrant la part de chauffe de l'ECS si elle est collective... donc normalement globalement sauf cas extrême ou consommation augmentant fortement cela est compris dans le budget...il n'y a que les répartitions entre copropriétaires qui changent au moment de l'arrêté des comptes...
quand vous regardez la trésorerie d'une copro en général, l'AT est comprise dedans...c'est bien pour celà qu'elle est limitée à 2/12 du budget, les AF étant au 1er jour du trimestre... sauf à ce que les impayés dépassent ces 2/12 ou l'AT je ne vois pas où est le pb
en "mois glissants" : 1 à 3 mois de charges + 2 mois d'AT
à moins que le budget sous-estime ou occulte l'eau ? si le comptable de votre ancienne copro ne provisionnait pas, il ne pouvait faire autrement que de prendre sur la trésorerie pour le paiement, mais cette absence de provisions peut être considérée comme faute de gestion et carence du CS dans ses contrôles, car à moins d'ête en individualisation de l'eau les factures sont bien collectives avec la Sagep ou la CEP... id avec Vivendi, Véolia qui ne font pas de cadeau sur les dates de paiement ... et menacent très vite de coupure de l'eau ... |
Edité par - océan le 05 août 2008 15:52:09 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 06 août 2008 : 09:29:07
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Merci de vos explications.
En ce qui concerne notre copropriété, il y a une provision de 60000€ (sans doute pas votée en AG ...) pour payer les factures d'eau.
Cette provision a du se constituer par strates successives le long des années (re ...).
Mon raisonnement est-il correcte ? :
- Si on répartit cette provision de 60000€ par les tantièmes généraux, on obtient pour chacun des copropriétaires, en début d'exercice, un "crédit" d'eau.
- A la régularisation des comptes, pour chacun des copropriétaires, on fait la différence entre le "crédit" précédemment calculé et la consommation d'eau relevée, et le copropriétaire est débité ou crédité de cette différence.
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Cordialement / Frédéric |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 août 2008 : 14:47:27
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La procédure normale est d'appeler à chaque trimestre une provision pour l'eau, répartie en fonction des tantièmes.
Le syndic régularise en fonction des relevés. Il peut y avoir des écarts sensibles en bout de course.
Une solution plus simple serait de prévoir des relevés semestriels et de procéder à une répartition en cours d'exercice après le premier semestre. Dans une copropriété un peu importante, la fréquence annuelle des relevés ne permet pas une gestion correcte.
La répartition intermédiaire resterait soumise à l'approbation finale des comptes.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 06 août 2008 : 18:12:58
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Citation :
Initialement posté par JPM
La procédure normale est d'appeler à chaque trimestre une provision pour l'eau, répartie en fonction des tantièmes.
Le syndic régularise en fonction des relevés. Il peut y avoir des écarts sensibles en bout de course.
Une solution plus simple serait de prévoir des relevés semestriels et de procéder à une répartition en cours d'exercice après le premier semestre. Dans une copropriété un peu importante, la fréquence annuelle des relevés ne permet pas une gestion correcte.
La répartition intermédiaire resterait soumise à l'approbation finale des comptes.
Cette répartition intermédiaire serait légale et applicable ?
Je suppose que vous avez eu l'occasion de voir son application. |
Cordialement / Frédéric |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 août 2008 : 22:14:11
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"Une solution plus simple serait de prévoir des relevés semestriels et de procéder à une répartition en cours d'exercice après le premier semestre. Dans une copropriété un peu importante, la fréquence annuelle des relevés ne permet pas une gestion correcte."
Cela ne résout rien mais multiplie les problèmes par deux et le coût des relevés avec les difficultés rencontrées quand les compteurs ne sont pas accessibles de l'extérieur.
"La répartition intermédiaire resterait soumise à l'approbation finale des comptes."
L'approbation des comptes ne vaut pas approbation des répartitions individuelles.
De fguigui
"Cette répartition intermédiaire serait légale et applicable ? "
Les charges sont exigibles à la date d'approbation des comptes en Assemblée Générale. La clôture des comptes à sousmettre à l'A.G. est annuelle.
Les temps sont révolus où les comptes étaient dans certaines régions régularisés trimestriellement.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 août 2008 : 22:49:05
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J'ai bien précisé que la répartition intermédiaire restait soumise à
l'approbation des comptes en fin d'exercice.
Les relevés de consommation ne sont théoriquement pas contestables. Il peut y avoir :
- soit des erreurs matérielles : elles peuvent toujours être contestées, même après approbation des comptes.
- soit la constatation d'un compteur H.S ; plus tôt on s'en aperçoit, mieux celà vaut.
Ce qui peut être contesté dans ce cas, c'est le prix du réchauffement de l'eau. C'est une question de fin d'exercice, et elle se pose pose pour tout le monde.
Ceci étant, il est vrai que la question n'a pas été traitée. C'est tout simplement parce qu'elle n'a pas été posée 
Quant au système des comptes trimestriels, il présentait de grands avantages. Il a été supprimé. Prenons en acte. Rien ne dit qu'il ne réapparaîtra pas, mais pour l'instant, il n'existe plus.
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 08:39:45
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Citation :
JB22 a écrit : Cela ne résout rien mais multiplie les problèmes par deux et le coût des relevés avec les difficultés rencontrées quand les compteurs ne sont pas accessibles de l'extérieur.
Je confirme. Quand les compteurs ne sont pas accessibles de l'extérieur, avec 2 relevés théoriques par an, on obtient en pratique un relevé exploitable et aucun pour quelques personnes sur 100 malgré la menace d'un forfait dissuasif en cas d'absence de relevé. Deux relevés par an oui pour fiabiliser mais pas pour comptabiliser.
Cdlt. Louis92 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 09:51:57
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De JPM
"J'ai bien précisé que la répartition intermédiaire restait soumise à l'approbation des comptes en fin d'exercice."
Cette répartition n'est pas "exigible" en cours d'exercice.
Cette pratique n'est donc pas légale, même si elle est pratiquée par certains syndics.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 10:48:57
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Il est vrai que les soldes débiteurs ne seront pas exigibles. Je l'ai indiqué moi-même.
Dans la pratique, celà n'aura pas grande importance. La question importante de savoir si les copropriétaires (voire les locataires) seront satisfaits.
Il existe des copropriétés dans lesquelles 80 % des lots sont loués. L'application du régime actuel est alors absurde. Comment voulez vous établir des comptes de charges récupérables convenables quand les dépenses de 2007 ne deviennent des charges qu'en mai 2008 ?
Le bon sens a aussi ses droits, faut-il le rappeler ?
Le droit de donner à bail son bien est un Droit de l'Homme
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Provision eau avant répartition à la consommation
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