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 Sujet  |
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JB22
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2388 réponses |
 Posté - 07 août 2008 : 12:15:57
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De JPM:
"Comment voulez vous établir des comptes de charges récupérables convenables quand les dépenses de 2007 ne deviennent des charges qu'en mai 2008 ?"
Les charges d'eau ne sont qu'une faible partie des charges de copropriété et le régime actuel permet d'établir les décomptes de charges récupérables sans problème autre que celui des délais, il faut attendre l'approbation des comptes par l'A.G.
Le décompte annuel des charges n'est pas un obstacle à la location. |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 12:44:01
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pour le bailleur il peut très bien estimer les consommations réelles au compteur et il a aussi prévu dans les provisions ....
pour fguigui où sont les 60000 euros dont vous parlez à 3,50 euros le m3 d'eau froide cela fait une belle piscine ... |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 12:54:18
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Citation :
pour fguigui où sont les 60000 euros dont vous parlez à 3,50 euros le m3 d'eau froide cela fait une belle piscine ...
C'est une grande copropriété, 3 immeubles (dont 1 de bureaux), 220 appartements.
Je pense qu'il doit y avoir beaucoup d'argent qui dort sur le compte de la copro... |
Cordialement / Frédéric |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 13:00:07
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Donc si l'eau froide (+ECS) sont payées à la consommation, l'appel de charge pourrait ressembler à ceci (?) :
- charges générales (tg) ..... xxx€
- charges chauffage (tc) ..... yyy€
- charges ascenseur (ta) ..... zzz€
- provision EF (tg) ..... mmm€
- provision ECS (xx) ..... aaa€
(tg : tantièmes généraux, tc : tantièmes chauffage, ta : tantièmes ascenseur, xx : ?) |
Cordialement / Frédéric |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 14:43:53
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JB 22 Citation :
Les charges d'eau ne sont qu'une faible partie des charges de copropriété et le régime actuel permet d'établir les décomptes de charges récupérables sans problème autre que celui des délais, il faut attendre l'approbation des comptes par l'A.G.
Le décompte annuel des charges n'est pas un obstacle à la location.
Les charges d'eau ne sont qu'une faible partie des charges de copropriété : Ce n'est pas exact quand la production d'eau chaude est collective.
le régime actuel permet d'établir les décomptes de charges récupérables sans problème autre que celui des délais : C'est bien celui des délais qui est le problème important. En fin de bail le dépôt de garantie doit être restitué dans les deux mois de la remise des clefs. Il est fréquent et légal de prélever sur le dépôt de garantie un solde de charges récupérables au profit du bailleur. Pour établir le solde du compte de charges, encore faut-il pouvoir en établir le compte 
Quand un locataire déménage en avril 2008, il faut lui annoncer qu'il aura son compte quatorze mois plus tard  Absurde au 21e siècle.
Le décompte annuel des charges n'est pas un obstacle à la location Un obstacle ? évidemment non car il faut se loger. Mais la preuve de notre désordre législatif ? Certainement oui car il y a bien contradiction frontale entre deux régimes légaux connexes.
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 15:26:11
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De JPM:
"Quant au système des comptes trimestriels, il présentait de grands avantages. Il a été supprimé. Prenons en acte. Rien ne dit qu'il ne réapparaîtra pas, mais pour l'instant, il n'existe plus."
Quel intérêt au 21e siècle de retourner au siècle précédent, si on a supprimé cette méthode il y a bien une raison !
Elle présentait les inconvénients d'une comptabilité de trésoreie, c'est à dire paiement des charges au moment du paiement sans tenir compte de la période couverte. Exemple paiement en janvier de la prime annuelle d'assurance, imputée sur le 1er trimestre.
"Les charges d'eau ne sont qu'une faible partie des charges de copropriété : Ce n'est pas exact quand la production d'eau chaude est collective."
J'ai dit une faible partie, je n'est pas dit négligeable.
Dans mon ex-copropriété, avec PISCINE et EAU CHAUDE collective:
Charges eau froide et réchauffée: 18.5 %
Autres charges..................: 81.5 %
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 18:55:03
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JB 22 Citation :
Quel intérêt au 21e siècle de retourner au siècle précédent, si on a supprimé cette méthode il y a bien une raison !
Il faut écrire aux siècles précédents, JB 22 
C'était quoi, la communauté " pour vivre ensemble ad unum panem et vinum " au XIIIe siècle, sinon le PACS de maintenant ? Elle était établie par acte notarié et " le lien affectif était essentiel ". Changement de contexte certainement mais l'institution juridique est la même.
Le droit d'initiative du copropriétaire de l'article D 10 nouvelle version : Deux mille quatre cents ans. C'est pas mal pour une nouvelle version.
Le droit de superficie des copropriétés en volumes, que la Cour de cassation ressort soudainement pour qualifier les emplacements de stationnement aux lieu et place du droit de jouissance privative qui ne permet pas de créer un lot ? Plus vieux encore vraisemblablement.
Le " vide " d'un bâtiment, soit le volume dans l'enveloppe construite ? Dans Confucius, si mes souvenirs sont exacts. D'où les biens de mainmorte et les habous des Musulmans. Dans les règlements de copropriété alsaciens on trouve encore le " vide " de l'escalier constitué en partie commune spéciale.
Et la fiducie, récemment réapparue, elle nous vient d'où ?
Depuis des dizaines d'années, les syndics sérieux sortaient des comptes trimestriels avec une comptabilité d'engagement 
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 20:42:42
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"Depuis des dizaines d'années, les syndics sérieux sortaient des comptes trimestriels avec une comptabilité d'engagement "
Bien peut avaient des comptes de "charges payés ou imputées d'avance" ou de "charges à payer", de même pour les produits. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 20:47:45
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Je reviens sur ma dernière observation.
En l'état des textes la comptabilité reste pour l'essentiel une comptabilité de trésorerie.
Ce sont surtout des produits que l'on engage (loyer de partie commune, subventions, etc.). Engager surtout des produits !!! C'est cocasse.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 21:46:45
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JB 22 : Citation :
Bien peu avaient des comptes de "charges payés ou imputées d'avance" ou de "charges à payer", de même pour les produits.
Inexact
Il y a trente ans, chez un syndic potable, une prime d'assurances échue le ler septembre 1978 était passée pour 4/12 dans les charges 1978 et reprise pour 8 /12 en 1979.
Le plan comptable de Daniel Cordier, antérieur au décret comptable, comportait un compte 486 et un compte 487.
Il comportait aussi un compte de dépots et cautionnements versés.
Les contrats de location de compteurs divers comportait un dépot de garantie. C'est peut être encore le cas maintenant. De toute manière les dépôts anciennement constitués subsistent. Il y a encore de nos jours des opérations de ce type. Où enregistrer ces sommes dont le syndicat demeure créancier à terme ?
Il y avait aussi des comptes 453 et 454 pour l'enregistrement des travaux d'amélioration à l'occasion desquels certains copropriétaires opposants bénéficient du paiement étalé sur dix ans. Comment traiter ces opérations présentement ?
M. Cordier avait établi une synthèse des pratiques courantes des administrateurs de biens, elles-mêmes reprises par les informaticiens spécialisés.
Et pour renvoyer à 1987 seulement, le memento d'entretien de la Fédération parisienne du bâtiment avait une autre allure que le présent carnet d'entretien. Les gens qui l'avaient conçu avaient l'avantage de savoir ce qu'est un bâtiment.
Il y a plus haut, dans les forums, un sujet sur l'orthographe qui a un peu dévié sur le problème plus général de l'enseignement du français et de l'orthographe. Même phénomène !
Il fallait casser ce qui existait 
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 22:54:14
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De JPM.
"Il faut écrire aux siècles précédents, JB 22"
Je ne veux pas remonter aux siècles des siècles, mais à celui précédent le 21e, donc le 20 siècle, le 20e siècle il n'y en a qu'un.
"Il y a plus haut, dans les forums, un sujet sur l'orthographe qui a un peu dévié sur le problème plus général de l'enseignement du français et de l'orthographe. Même phénomène !"
Si vous n'avez que cela comme argument, c'est bien peu. |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 08 août 2008 : 09:40:23
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Citation :
Initialement posté par fguigui
Donc si l'eau froide (+ECS) sont payées à la consommation, l'appel de charge pourrait ressembler à ceci (?) :
- charges générales (tg) ..... xxx€
- charges chauffage (tc) ..... yyy€
- charges ascenseur (ta) ..... zzz€
- provision EF (tg) ..... mmm€
- provision ECS (xx) ..... aaa€
(tg : tantièmes généraux, tc : tantièmes chauffage, ta : tantièmes ascenseur, xx : ?)
Quelqu'un pourrait me répondre sur ce point ? |
Cordialement / Frédéric |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 08 août 2008 : 09:51:03
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1 La provision pour l'eau froide doit être répartie en fonction des tg.
Pour l'eau chaude : l'eau froide est couverte par 1 ; le réchauffement est le plus souvent couvert par la provision chauffage.
L'eau froide réchauffée est régulrisée après répartition.
Idem pour le réchauffement.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 08 août 2008 : 10:25:18
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donc on peut faire ça ?:
- charges générales (tg) ..... xxx€
- charges chauffage (tc) ..... yyy€
- charges ascenseur (ta) ..... zzz€
- provision eau (tg) ..... mmm€
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Cordialement / Frédéric |
Edité par - fguigui le 08 août 2008 10:26:04 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 août 2008 : 11:04:19
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C'est OK. Il faut préciser eaux froide. |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 08 août 2008 : 11:17:33
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ce n'est pas "donc on peut faire ça", c'est en général ce qui est fait :
si sur un budget de 300 000 euros vous avez
150 000 de charges générales
dont 30000 euros d'eau froide pour 10000m3 donc 3 € de pmu/EF
si en réel vous avez pour l'ECS 3000m3
9000 euros sont ensuite déduits des 30000 de vos postes eau froide puisqu'on les retrouve dans le prix de l'ECS facturéeà chacun
pour la facturation d'EF si vous avez des compteurs d'eau froide
il vous restera, disons, 1000m 3 soit 3000 € d'eau froide collective à répartir suivant les tg
100.000 euros de chauffage
dont 18000 euros de réchauffement de l'ECS froide pour les 30000m3 d'ECS et si le syndic respecte l'art 131-10 du code de la construction : réchauffement = au moins 2 fois le prix du m3 d'EF donc 6 € de pmu/réchauffement
sont donc déduits du chauffage les 18 000 euros
pour les provisions vous payez aux tantièms généraux pour l'EF et aux tantièmes de chauffage
Fguigui cela fait je crois au moins 2 ans que ce pb est abordé régulièrement sur UI, auriez-vous changer de syndic ou de copro ?
ce sont des charges qui peuvent êtres suivies indépendemment du restemais cela demande aussi un suivi minutieux des consommations sur les relevés, des factures d'eau et de compteurs (facturés eux aussi aux tg ou tc, ou à l'unité suivant les cas
bons calculs avec un tableur qd vous avez saisi les tantièmes, il reste 1/4h-1/2 pour saisir les chiffres...
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 août 2008 : 11:36:07
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"Quelqu'un pourrait me répondre sur ce point ?"
Normalement on devrait procéder ainsi:
-Dans le budget charges générales vote d'un budget eau froide pour le résiduel utilisé pour les besoins du syndicat: Entretien des parties communes: lavage, arrosage des parcs et jardins communs.
Appels de provisions: Charges communes.
Répartition: charges communes
-Vote d'un budget eau froide pour les M3 consommés par les copropriétaires
Appels de provisions: Charges communes.
Répartition: M3 consommés par les copropriétaires.
-Vote d'un budget Eau Chaude pour les M3 consommés par les copropriétaires
comprenant le coùt de l'eau utilisée pour le réchauffement et le réchauffement de cette eau.
La ventilation du coùt de l'eau et celle de la facture de chauffage ne peut être faite qu'en fin d'exercice.
Voir le contrat et la facture globale de chauffage pour effectuer la ventilation.
Appels de provisions: Charges communes.
Répartition: M3 consommés par les copropriétaires.
Vous avez ainsi, en fin d'exercice, pour chacun de ces trois budgets, le prévu et le réalisé. |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 08 août 2008 : 12:12:10
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Citation :
C'est OK. Il faut préciser eaux froide.
En fait c'est donc l'eau consommée, somme EF + ECS privatives + communes.
Citation :
Fguigui cela fait je crois au moins 2 ans que ce pb est abordé régulièrement sur UI, auriez-vous changer de syndic ou de copro ?
Eh oui j'ai changé de copro, et je viens de m'apercevoir, qu'il y a une provision de 60000€ pour régler les factures d'eau, que la collecte des charges générales re-provisionne parallèlement ce poste eau.
J'ai pu constater que le syndic est très prompt à provisionner des sommes importantes ...
Pourtant nous avons un compte séparé, enfin on vient de changer de banque en juillet 2008.
Merci à tous de vos renseignements. |
Cordialement / Frédéric |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 08 août 2008 : 13:52:15
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Il est inopportun, et d'ailleurs rare, de voter un budget eau chaude.
Le budget froide couvre l'eau froide consommée froide et celle réchauffée.
On vote un budget production d'eau chaude s'il y a un système de production autonome et plus souvent un budget chauffage s'il existe un une installation unique chauffage + réchauffement.
A noter d'ailleurs qu'il y a disparité, - surtout ces temps-ci -, de l'évolution des coûts de l'eau froide et du réchauffement.
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 08 août 2008 : 18:32:21
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Citation :
Initialement posté par JPM
Il est inopportun, et d'ailleurs rare, de voter un budget eau chaude.
Le budget froide couvre l'eau froide consommée froide et celle réchauffée.
On vote un budget production d'eau chaude s'il y a un système de production autonome et plus souvent un budget chauffage s'il existe un une installation unique chauffage + réchauffement.
A noter d'ailleurs qu'il y a disparité, - surtout ces temps-ci -, de l'évolution des coûts de l'eau froide et du réchauffement.
C'est ce que j'avais compris.
(un budget eau : commune, privatives (ef+ecs) (à sortir des charges générales), un budget chauffage (chauffage+chauffage de l'ecs)).
Merci à tous |
Cordialement / Frédéric |
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Provision eau avant répartition à la consommation
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