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 Sujet  |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
 Posté - 15 sept. 2008 : 13:48:33
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je reviens sur ce sujet.
En fait le syndic a constitué une "avance" pour payer chaque trimestre les factures d'eau, avant que les copropriétaires ne règlent effectivement leurs consommations privatives après approbation et régularisation des comptes.
Cette "avance" est-elle "légale" ?
Peut-on considérer cette "avance" comme une provision ? Doit-elle être votée en AG ?
S'il me paraît logique, et en théorie, de faire payer aux copropriétaires, chaque trimestre, une provision pour l'eau, comme vous l'avez très bien expliqué tout au long de ce sujet, au moins 2 syndics (et je pense beaucoup plus) ont pris l'habitude de constituer une avance pour payer les factures d'eau (et une partie du chauffage pour l'ECS), cela a l'avantage de "gonfler" les trésoreries des copropriétés et c'est la solution de facilité au moment la régularisation des comptes.
Donc quelles sont les "bests practices" pour la gestion de ces consommations privatives ? |
Cordialement / Frédéric |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 15:58:19
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De JPM:
"Il est inopportun, et d'ailleurs rare, de voter un budget eau chaude.
Cette affirmation est surtout ridicule et infondée.
En suivant ce raisonnement on aurait dans les annexes 2 et 3 pour les charges eau réchauffée, un réalisé mais pas de budget, donc une insuffisance à répartir suivant disposition de l'article 8 du décret du 14 mars 2005.
Par contre pour l'eau froide et le chauffage, des excédents à répartir. |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 16:14:40
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Citation :
Initialement posté par JB22
De JPM:
"Il est inopportun, et d'ailleurs rare, de voter un budget eau chaude.
Cette affirmation est surtout ridicule et infondée.
On vote un budget tout compris. Les appels de fonds sont donc par trimestre 1/4 du budget annuel et reparti par les tantièmes générales. Pourquoi faire plusieurs budgets et plusieurs appels de fonds? Un seul suffit, et c'est pour cela je suppose que JPM écrit qu'il est inopportun, et d'ailleurs rare, de voter un budget eau chaude. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 17:36:17
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Guymmo fournit une excellente interprétation de mon affirmation.
Dans l'eau chaude il y a l'eau froide réchauffée. La prévision est incluse dans la ligne eau froide.
Pour le réchauffement ?
Il peut y avoir une chaudière unique pour le chauffage et la production d'eau chaude. Il y a des lignes communes pour l'entretien, le combustible, etc ....On régularise après la clôture.
S'il y a deux systèmes indépendants, il peut y avoir effectivement une ligne pour le combustible ECS s'il y a des comptages séparés en chaufferie.
Pour le reste on fait les comptes en approvisionnant les colonnes crédit par les avances versées.
Dès lors que chaque copropriétaire récupére en fin d'exercice les provisions qu'il a versées et que les catégories de charges ont été respectées scrupuleusement, les comptes ne peuvent être que justes.
Calculer une provision pour chaque lot en fonction des consommations antérieures ne tient pas debout. Un lot occupé six mois par an par deux personnes peut avoir vendu ou loué en cours d'exercice à un ménage avec deux enfants 
De toute manière, un budget prévisionnel ne peut être que le fruit de supputations. Voyez la courbe des prix du baril 
Il n'est pas interdit de bien supputer.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 18:18:04
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Dans l'annexe 3 on doit distinguer:Les "charges d'eau froide", les "charges d'eau chaude", les "charges de chauffage", et pour chacune de ces charges indiquer le montant de "l'exercice précédent approuvé", de "l'exercice clos budget voté", de "l'exercice clos réalisé à approuver", du "budget prévisionnel en cours voté", du "budget prévisionnel à voter".
Le respect de l'arrêté du 14 mars 2005 impose le vote d'un budget pour chacune des charges ci-dessus.
Je confirme ridicule de mettre les charges réalisées dans une catégorie et le budget dans une autre.
"Calculer une provision pour chaque lot en fonction des consommations antérieures ne tient pas debout."
La méthode de calcul sur les tantièmes "ne tient pas debout" plus que l'autre méthode, mais elle réponds aux dispositions légales en l'absence de consommations réelles qui ne peuvent être determinées d'avance.
Dans la pratique les syndics appliquent l'une ou l'autre des méthodes. J'ai même vu un syndic modifier en cours d'exercice les bases d'appels calculées sur les consommations de l'exercice N-2 puis N-1.
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 18:38:30
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Citation :
Initialement posté par fguigui
je reviens sur ce sujet.
En fait le syndic a constitué une "avance" pour payer chaque trimestre les factures d'eau, avant que les copropriétaires ne règlent effectivement leurs consommations privatives après approbation et régularisation des comptes.
Cette "avance" est-elle "légale" ?
Peut-on considérer cette "avance" comme une provision ? Doit-elle être votée en AG ?
S'il me paraît logique, et en théorie, de faire payer aux copropriétaires, chaque trimestre, une provision pour l'eau, comme vous l'avez très bien expliqué tout au long de ce sujet, au moins 2 syndics (et je pense beaucoup plus) ont pris l'habitude de constituer une avance pour payer les factures d'eau (et une partie du chauffage pour l'ECS), cela a l'avantage de "gonfler" les trésoreries des copropriétés et c'est la solution de facilité au moment la régularisation des comptes.
Donc quelles sont les "bests practices" pour la gestion de ces consommations privatives ?
Quelqu'un pourrait-il répondre à ma question : les syndics ont-ils droit de constituer une "avance" pour payer les factures eau avant régularisation des comptes ?
Merci d'avance. |
Cordialement / Frédéric |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 19:29:33
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"Quelqu'un pourrait-il répondre à ma question : les syndics ont-ils droit de constituer une "avance" pour payer les factures eau avant régularisation des comptes ?"
Le terme "AVANCE" est inapproprié, le syndic ne peut appeler que des "provisions" sur un budget voté. |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 20:00:45
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Le terme "avance" est peut-être inapproprié, mais c'est bel et bien celui celui utilisé dans la convocation de l'ag.
Je cite : "Avance sur consommation eau".
Et surtout c'est bien celui qui est appliqué dans la gestion de la copropriété.
Cette "avance" a été constituée je ne sais comment, et paie les factures trimestrielles d'eau avant que les copropriétaires ne paient leur conso à la régularisation des comptes.
Donc le syndic a-t-il droit de constituer cette avance ?
Je souhaite passer au système de provision en le proposant au CS voir à l'ag des copropriétaires. |
Cordialement / Frédéric |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 20:51:26
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"Cette "avance" a été constituée je ne sais comment"
C'est là l'irrégularité si les copropriétaires ne savent comment cela a été déterminé.
"Je souhaite passer au système de provision en le proposant au CS voir à l'ag des copropriétaires."
Vous avez raison de vouloir être en conformité avec la législation.
A mettre à l'ordre du jour de l'A.G.
Le C.S. doit en concertation avec le syndic élaborer l'ordre du jour de l'A.G. |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 21:00:18
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| en conformité avec quel article ? |
Cordialement / Frédéric |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 21:52:04
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"en conformité avec quel article ?"
Article 35 du décret du 17 mars 1967:
"Le syndic peut exiger le versement:
...
2°Des provisions du budget prévisionnel prévues aux articles 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965."
...
Il faut qu'un budget soit voté pour les charges correspondantes. |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 22:02:13
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| Merci ! |
Cordialement / Frédéric |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 12:36:00
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Bonjour.
Voici comment je pratique dans des coprorpiétés ou l'ECS et l'EF sont collectives et réparties ensuite en fonction des consommations.
1er j'ai fait voté un résolution concernant les forfaits en cas d'inacessibilité des locaux ou de consommations manifestement "truquée" (par exemple 1m3 d'Ef pour un logement)
Ensuite je calcule la consommation d'eau totale (EF et EF utilisé pour l'ECS) je fait une moyenne sur 5 ans ainsi qu'une moyenne du coût du m3 sur la même periode.
Ensuite, je calcule de cûot de la chauffe du m3 d'eau froide. Puis je multiplie cela par la moyenne des m3 d'eau froide chauffée sur 5 ans.
Je fait voter mon budget avec ces élément et j'appelle le fonds en fonction des tantiemes généraux
En fin d'année, je régularise en fonction des compteurs divisionnaires.
Comme les tantièmes généraux sont établis aussi en fonction de la taille du logement donc du nombre théorique de personnes susceptible de l'occuper, les régularisations sont, sauf exception, cohérente.
Qui plus est , dans le cas ou les consomations paraissent anormales en fonction du type de logement, je fais un courrier aux copros pour leur signaler que leur consmmation me parait anormale et qu'ils vérifient leur consomation.
En cours d'année, je fais relevé le/les compteur(s) général(aux) mensuelleùent par les sociétés de ménage, ce qui permet de détecter des anomlies.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 13:14:47
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Citation :
Initialement posté par oxymore
Bonjour.
Voici comment je pratique dans des coprorpiétés ou l'ECS et l'EF sont collectives et réparties ensuite en fonction des consommations.
1er j'ai fait voté un résolution concernant les forfaits en cas d'inacessibilité des locaux ou de consommations manifestement "truquée" (par exemple 1m3 d'Ef pour un logement)
Ensuite je calcule la consommation d'eau totale (EF et EF utilisé pour l'ECS) je fait une moyenne sur 5 ans ainsi qu'une moyenne du coût du m3 sur la même periode.
Ensuite, je calcule de cûot de la chauffe du m3 d'eau froide. Puis je multiplie cela par la moyenne des m3 d'eau froide chauffée sur 5 ans.
Je fait voter mon budget avec ces élément et j'appelle le fonds en fonction des tantiemes généraux
En fin d'année, je régularise en fonction des compteurs divisionnaires.
Comme les tantièmes généraux sont établis aussi en fonction de la taille du logement donc du nombre théorique de personnes susceptible de l'occuper, les régularisations sont, sauf exception, cohérente.
Qui plus est , dans le cas ou les consomations paraissent anormales en fonction du type de logement, je fais un courrier aux copros pour leur signaler que leur consmmation me parait anormale et qu'ils vérifient leur consomation.
En cours d'année, je fais relevé le/les compteur(s) général(aux) mensuelleùent par les sociétés de ménage, ce qui permet de détecter des anomlies.
1) puisque vous êtes syndic professionnel, vous auriez pu l'annoncer clairement
********* Modérateur **********
La question ci -dessous est étrangère au sujet traité.
Il convient de créer un sujet et de fournir des détails sur les faits allégués.
2) de quel droit une société de ménage, non mandatée par l'AG, peut elle pénétrer dans les parties privatives d'un copropriétaire ? |
Edité par - JPM le 16 sept. 2008 14:22:08 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 14:32:07
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Citation :
2) de quel droit une société de ménage, non mandatée par l'AG, peut elle pénétrer dans les parties privatives d'un copropriétaire ?
Il me semble que ce sont les compteurs généraux, qui doivent être dans les parties communes. |
Cordialement / Frédéric |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 14:38:04
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Citation :
Initialement posté par JB22
"Cette "avance" a été constituée je ne sais comment"
C'est là l'irrégularité si les copropriétaires ne savent comment cela a été déterminé.
"Je souhaite passer au système de provision en le proposant au CS voir à l'ag des copropriétaires."
Vous avez raison de vouloir être en conformité avec la législation.
A mettre à l'ordre du jour de l'A.G.
Le C.S. doit en concertation avec le syndic élaborer l'ordre du jour de l'A.G.
Je trouve bizarre qu'il faille faire voter une résolution en AG pour agir selon la législation (c'est comme les syndics qui font voter une réso comme quoi ils vont rembourser le surplus de réserve de trésorerie au delà des 2/12 du budget).
Si ça ne dépendait que de moi, dès l'année prochaine je ferais payer tous les trimestres la provision d'eau et rembourserai l'"avance pour consommation eau" au 1er trimestre. |
Cordialement / Frédéric |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 14:40:32
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Au moins quelqu'un lit. Il s'agit effectivement des compteurs généraux ! (et non des divisionnaires)
Quant à préciser qui je suis, cela n'a aucun interet et je n'ai pas vu dans le règlement du forum que je devais décliner mes fonctions.
Quant a ma réponse, elle correspond a la question initiale. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 15:34:00
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Citation :
Initialement posté par nefer
Citation :
Initialement posté par oxymore
Bonjour.
Voici comment je pratique dans des coprorpiétés ou l'ECS et l'EF sont collectives et réparties ensuite en fonction des consommations.
1er j'ai fait voté un résolution concernant les forfaits en cas d'inacessibilité des locaux ou de consommations manifestement "truquée" (par exemple 1m3 d'Ef pour un logement)
Ensuite je calcule la consommation d'eau totale (EF et EF utilisé pour l'ECS) je fait une moyenne sur 5 ans ainsi qu'une moyenne du coût du m3 sur la même periode.
Ensuite, je calcule de cûot de la chauffe du m3 d'eau froide. Puis je multiplie cela par la moyenne des m3 d'eau froide chauffée sur 5 ans.
Je fait voter mon budget avec ces élément et j'appelle le fonds en fonction des tantiemes généraux
En fin d'année, je régularise en fonction des compteurs divisionnaires.
Comme les tantièmes généraux sont établis aussi en fonction de la taille du logement donc du nombre théorique de personnes susceptible de l'occuper, les régularisations sont, sauf exception, cohérente.
Qui plus est , dans le cas ou les consomations paraissent anormales en fonction du type de logement, je fais un courrier aux copros pour leur signaler que leur consmmation me parait anormale et qu'ils vérifient leur consomation.
En cours d'année, je fais relevé le/les compteur(s) général(aux) mensuelleùent par les sociétés de ménage, ce qui permet de détecter des anomlies.
1) puisque vous êtes syndic professionnel, vous auriez pu l'annoncer clairement
********* Modérateur **********
La question ci -dessous est étrangère au sujet traité.
Il convient de créer un sujet et de fournir des détails sur les faits allégués.
2) de quel droit une société de ménage, non mandatée par l'AG, peut elle pénétrer dans les parties privatives d'un copropriétaire ?
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 17:22:14
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De fguigui
"Je trouve bizarre qu'il faille faire voter une résolution en AG pour agir selon la législation (c'est comme les syndics qui font voter une réso comme quoi ils vont rembourser le surplus de réserve de trésorerie au delà du 1/6 du budget)."
On reproche facilement aux syndics d'agir sans concertation, dans le cas présent il s'agit de passer d'un mode opératoire à un autre et un choix entre l'une des méthodes appliquées: tantièmes généraux ou consommations antérieures, et c'est l'A.G. qui décide.
Un rappel à l'article 14-1 de la loi
"...Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget.Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes."
Sans décision d'A.G. un copropriétaire pourrait contester l'exigibilité de la provision puisqu'il a modification des conditions antérieures.
Pour l'ex-fonds de roulement, réserve de trésorerie, depassant 1/6 du budget, c'est à l'A.G. de décider du sort de l'excédent: remboursement ou affectation au fonds de réserves travaux par exemple.
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Edité par - JB22 le 16 sept. 2008 17:23:39 |
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Eltasia
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 21:15:48
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Citation :
Initialement posté par fguigui
Et comment répartir cette provision sur les copropriétaires (aux tantièmes généraux me paraitrait illogique)?
Si vous budgettez votre eau sur vos consommation d'eau de l'année n-1 certains copropriétaires se verront lésés (gros consommation d'eau due à une fuite par exemple) et d'autres bien avantagés (non relevé) et ceux durant un an!
L'eau au compteur n'étant pas une dépense "fixe" il me parait contrairement à vous plus logique de budgéter en dépenses générales (voire batiment si vous avez deux compteurs différents) |
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Provision eau avant répartition à la consommation
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