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remilestri
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155 réponses |
 Posté - 24 août 2008 : 18:30:24
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voila vous avez schématisé :
j'ai 2100 que je ne touche pas un brin
puis sur les 3100 en projet, j'aimerai y faire figurer sur le compromis un permis valant division parcellaire (soit, *une maison MAIS sur une surface de 1200m2 comme si j'anticipai le futur decoupage apres conformité ,sauf que là je l'annonce avant de faire cette maison + *un terrain restant donc de 2000m2 nu où je deposerai un autre permis après que la maison ci-dessus soit terminée)
est ce possible? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 22:37:29
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ça, ça ne marche pas.
il faut construire la maison sur au moins 2000, quite à ce que la parcelle supportant la maison nouvelle soit à nouveau découpée après fin des travaux au profit d'une parcelle nouvelle...de 2000 |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 23:53:53
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1*Donc, voyez vous une autre solution pour me proteger au jour du compromis tout en m'assurant de faire au moins 2 operations?
2*Si il y n'y a pas de solution est ce que je peux faire ce qui suit?
Pour récapituler j'ai donc 2100 + (1700+1400).Soit 5200.
-On appelle ma maison A (la où il y a les 2100).
-Je fais une maison appelée B au fond sur 2000m2.Reste alors 1100m2 sur les 3100m2.
-Je fais une DP (de -900)sur le terrain de 2100m2 pour les rajouter aux 1100 restants et je construit C.(INFO:là où il y a A devient non constructible)
-Et si je vais plus loin dans le raisonnement, je peux construire D si je fais deux DP simultanées de C et B (en moyenne deduction de 1000 sur C et B).
-Jusqu'à où peut on aller?
-Peut on meme refaire une dp sur un terrain deja constitué d'une dp?Parce que là, dans ce cas là, on peut faire des maisons jusqu'à qu'il n' y ai plus de place.? Ca me semble simple, voir trop simple. Tout le monde ferait ca.
-Peut etre qu'à un moment donné il bloque la shon utilisable?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 00:01:03
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| si le PLU n'a rien prévu en terme de constructibilité limitée des parcelles issues de division, ont peut effectivement aller au bout du COS ! et contourner la règle des surfaces minimales... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 00:13:59
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La derniere fois vous m'aviez dis "sauf règle spécifique du POS, la nouvelle parcelle crée aura 2000Xcos et rendra des lors inconstructible (ma parcelle avec la maison)ayant subi la dp.
*Sauf regle spécifique......quel article ou phrase d'un pos NB pourrait en dire plus sur la constructibilté des terrains issus de division.
*Est ce possible qu'un pos comme le mien ne parle pas de ca?
*ET "aller au bout du cos " ca veut dire ....quoi....?jusqu'à qu'il n'y ai plus de place dispo faire y implanter une maison? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 00:32:09
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une phrase genre : en cas de division, la consstructibilité des parcelles issues de la division sera appréciée, pendant 10 ans, en tenant compte des constructions déjà existantes, la taille moyenne des parcelles issues de la division, y compris celles déjà baties, ne devant pas être inférieure à 2000m.
aller au bout du COS, c'est considérer que la limite de construction n'est plus la taille minimale des parcelles mais le droit à SHON fixé par le COS de la zone. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
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155 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 00:48:34
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*SI cette genre de phrase n'apparait pas, est-ce sûr que a chaque fois que l'on va faire une dp, la nouvelle parcelle aura 2000Xcos?
*Ensuite je n'ai pas bien compris votre derniere phrase, moi ce que je comprend peut etre c'est que je peux alors faire mes 3 nouvelles maisons? et sans problèmes.....?
*Alors meme en etant encore plus tordu, on peut a chaque fois faire des dp jusqu'au final il n'y ai plus de jardin aux maisons?
Mais vous m'avez pas repondu, sur faire une dp sur une parcelle deja issue d'une DP?
Derniere info : *je suis sur fosse (est ce que pour au moins mes deux premieres dp il n'y aura pas de probleme de ceux qui controlent les fosses
*mon acces unique devra t'il etre aggrandi ou "transformé" du fait qu'il desservira d'autres habitations.Car a la base, l'acces a été donné pour une maison. Peut etre que la mairie peut refuser les dp ou les nouveaux permis du fait que l'accés est insuffisant? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 08:11:20
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Citation :
Initialement posté par remilestri
*SI cette genre de phrase n'apparait pas, est-ce sûr que a chaque fois que l'on va faire une dp, la nouvelle parcelle aura 2000Xcos?
oui théoriquement, sauf particularité d'assainissement prévue au POS/PLU (voir dispositions du 12° du L123-1 qui précise qu'un motif explicite doit figurer dans le document d'urbanismeCitation :
*Ensuite je n'ai pas bien compris votre derniere phrase, moi ce que je comprend peut etre c'est que je peux alors faire mes 3 nouvelles maisons? et sans problèmes.....?
oui sous la réserve précédenteCitation :
*Alors meme en etant encore plus tordu, on peut a chaque fois faire des dp jusqu'au final il n'y ai plus de jardin aux maisons?
oui théoriquement, sauf la dernière parcelle qui aura bien 2000m2Citation :
Mais vous m'avez pas repondu, sur faire une dp sur une parcelle deja issue d'une DP?
c'est tout à fait possibleCitation :
Derniere info : *je suis sur fosse (est ce que pour au moins mes deux premieres dp il n'y aura pas de probleme de ceux qui controlent les fosses
ce sera la limite du raisonnement si l'épandage nécessite une surface d'au moins 2000m2 par logement au titre du SPANC : consultez le SPANC en mairie, car là, on pourra vous refuser des DP successivesCitation :
*mon acces unique devra t'il etre aggrandi ou "transformé" du fait qu'il desservira d'autres habitations.
que prévoit le règlement de POS pour les accès ?Citation :
Car a la base, l'acces a été donné pour une maison. Peut etre que la mairie peut refuser les dp ou les nouveaux permis du fait que l'accés est insuffisant?
le mieux est de faire un certificat d'urbanisme avant division : vous serez fixé.
de nombreux POS/PLU ont prévu des surfaces minimales dans le simple but non avoué d'éviter un habitat dense... d'autres fondent l'obligation sur des questions d'assainissement alors que la zone est équipée en assainissement collectif. Dans ces deux cas, la règle de surface minimale est clairement inapplicable.
j'ajoute que, de manière générale, une règle bien fondée sur l'assainissement est de fait quasi-impossible à appliquer car elle est un contrôle ex-post des constructions, le pétitionnaire d'un PC devant simplement indiquer dans sa demande,au titre du R431-9, les "les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement ", sans possibilité de contrôle de l'efficience du projet par la collectivité... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 25 août 2008 08:30:02 |
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 11:26:36
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-*Dans ma ville on est tjrs au pos et voici ci-dessous l'article concernant l'assainissement :
"Eaux usées : En l'absence de réseau collectif de la commune, l'assainissement individuel est autorisé ; les eaux et matières usées doivent alors être dirigées sur les dispositifs de traitement : fosses septiques ou appareils équivalents et évacuées conformément aux exigences des textes réglementaires."
Voici les dispositions 12 que vous m'avez conseillé de lire :
"Fixer une superficie minimale des terrains constructibles lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d'un dispositif d'assainissement non collectif ou lorsque cette règle est justifiée pour préserver l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone considérée"
-A*DONC, vu ce qu'il y a sur mon pos, peut on me refuser la dp sur ce motif?
Ou, dois-je appeler le spanc pour savoir s'il est possible d'avoir -de 2000m2 après dp? Ou alors selon ce que vous m'avez repondu en A, pas la peine d'appeler le spanc car regles inaplicables?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 11:41:07
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| je vous conseille d'appeler. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 11:16:22
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Je suis de retour,
Pour info et pour raison personnelle, je ne veux pas faire de CU.
A ce que j'ai compris la mairie pt refuser une dp car pas assez de place pour ANC.
Dans le pos, il y a juste marqué la surf. min pour construire et tjrs dans ce pos concernant l'assainissement, pas de taille minimale mais uniquement l'article que j'ai énuméré 2 messages auparavant. Je le remet : "Eaux usées : En l'absence de réseau collectif de la commune, l'assainissement individuel est autorisé ; les eaux et matières usées doivent alors être dirigées sur les dispositifs de traitement : fosses septiques ou appareils équivalents et évacuées conformément aux exigences des textes réglementaires."
Jusque là tout va bien pour une dp, sauf avis defavorable de la spanc qui jugerai l'espace insuffisant par exemple.
Alors vous m'avez conseillé de les appeler.
Avt de les avoir, j'ai consulté d'autres reglement de service de spanc dans par exemple d'autres régions.
D'une part, certains ne précisent rien concernant une surface min tant que l'ANC respecte les différentes normes imposées.
*-Donc dans ce cas là, plus rien ne peut bloquer la dp?
D'autre part, certains ont un article tel que "La surface minimale requise pour implanter, dans de bonnes conditions, un dispositif d’assainissement non collectif est de 2000 m². Cependant, dans le cas où les documents d’urbanisme préconisent une surface différente, c’est cette dernière qui devra être respectée".
*-Alors là, la mairie peut refuser la dp en s'appuyant sur cet aticle?
Dès lors, je les ai appelé et j'ai posé ma question suivante.
"Dans une zone a 2000m2, si un terrain bati venait a avoir moins de 2000m2 au travers d'une dp, est ce que la spanc OU son avis peut bloquer cette dp pour la simple raison que le terrain a moins de 2000m2?"
Là il m'a répondu qu'en principe non tant que l'ANC soit conforme aux dispositions pour constructions nouvelles(espace suffisant pour drainage, études sols bons,dispositif ne genant par exemple pas les voisins...)
Quand je lui ai dis que certains reglt de spanc stipulaient des surfaces min, il m'a dit que le reglt de ma zone ne prévoyait rien concernant la surf. min. Et pour finir, il m'a dit qu'en moyenne pour un bon ANC il faut environ 1300m2.
Mais moi Le "en principe" j'aime pas.Alors je lui ai demandé de consulter le reglt de service de ma zone pour savoir si il y a un article sur les surf. minimales.Il va me le faire parvenir.
*-DONC,comme il me le dit, s'il n'existe pas d'article sur les surf. min. je peux alors deposer une dp puis le PC (avec avis favorable de la spanc) ET LA ALORS la mairie ne pourra pas refuser la dp et le PC pour une question d'assainissement??NON
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 11:24:30
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| non, avec avis favorable du SPANC, je ne vois pas comment la commune pourrait refuser. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 11:41:10
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OK, mais concernant uniquement la DP sans parler du Pc.
Quand je deposerai la dp en mairie, là il n'y aura pas eu consultation du spanc. Donc aucun avis. *Peut etre alors qu'ils me diront qu'il y a un problème d'assainissement?
*Peut etre qu'ils m'obligeront a refaire une etude prealable pour voir si mon ANC sera tjrs aux normes après dp?
*Et ensuite que pensez vous de cet article sur les surf. min dans le reglt de service?
*S'il en existe un, la mairie peut elle s'appuyer dessus?
*Dans mon cas, s'il n'y a pas cet article,ils ne pourront jamais refuser la dp pour raison "assainissement"? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 11:45:48
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| c'est ce que je pense, fondant mon opinipon sur la phrase de votre règlement de POS : "évacuées conformément aux exigences des textes réglementaires" |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 11:54:58
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"évacuées conformément aux exigences des textes réglementaires" je pense que ca ne concerne uniquement les exigences techniques de l'évacuation en elle meme ET non de la surface minimale?
Si (accord spanc + pas d'article sur les surf. min. dans le reglt) a priori je ne dois plus m'inquiéter? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 12:08:06
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remilestri,
il est très difficile de faire "des plans sur la comète" sur ce que pourra ou non opposer la commune à votre demande tant que vous ne l'avez pas formulée.
certaines communes rédigent tellement mal leur refus qu'il est déclaré illégal par le juge alors qu'il était régulier sur le fond !
dans certains cas, les motifs de refus, parfaitement fondés, n'ont aucun lien avec ce que craignait initialement le pétitionnaire
dans d'autres enfin, des autorisation qui auraient du être refusées sont accordées ..;
faites une demande (DP, CU, PCVD,...) et revenez vers nous en fonction des réponses reçues : nous pourrons alors, et seulement alors, vous guider dans une éventuelle contestation. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 12:21:17
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desolé je suis pas loin de la fin pour me lancer
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*mon acces unique devra t'il etre aggrandi ou "transformé" du fait qu'il desservira d'autres habitations. Car a la base, l'acces a été donné pour une maison. Peut etre que la mairie peut refuser les dp ou les nouveaux permis du fait que l'accés est insuffisant?
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que prévoit le règlement de POS pour les accès ?
voici l'aticle
"Accès : Pour être constructible un terrain doit comporter un accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisin, ou éventuellement obtenu par application de l'article 682 du Code Civil.
Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l'incendie, protection civile, brancardage, etc...
La réalisation d'aménagements particuliers concernant les accès et tenant compte de l'intensité de la circulation peut être imposée en bordure du CD.162.
Il peut être aménagé par terrain soit un accès à la voie publique conçu à double sens, soit deux accès à sens unique.
La desserte des portes de distribution d'hydrocarbures doit être assurée en dehors de la voie publique.
Voirie : Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble de constructions qui y sont édifiées.
Aucune voie privée ouverte aux véhicules automobiles ne doit avoir une largeur inférieure à 5 mètres.
Les voies en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour"
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 12:32:51
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| votre accès respecte-t-il ces règles ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 12:45:54
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oui avec 1 maison mais comme il y en aura 2 de plus après qui prendront le meme acces. A partir de combien de residents ou maisons empruntant le meme chemin les administrations et plus particulierement le conseil géné peuvent ils commencer a "bloquer"?
Comme ils m'ont donné l'acces mais pour 1 maison j'ai des doutes pour qu'ils acceptent que d'autres terrains ou misons passnt au meme endroit.
A mon avis, comme l'acces a deja un acquis ils peuvent uniquement me demander de faire un amenagement specifique pour la securite routiere? |
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