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 Sujet  |
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monthy
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 10 août 2008 : 15:10:00
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JE REVIENS SUR UN PROBLÈME ÉVOQUÉ EN 2006 SUR CE SITE.
MON CAS EST DIFFÉRENT CAR L’IMMEUBLE, OU JE SUIS PRORIETAIRE D’UN APPARTEMENT AU REZ DE CHAUSSÉE, NE POSSÈDE PAS DE SOUS-SOL
LE SYNDIC PERSISTE A ME RÉCLAMER DES CHARGES POUR LES ASCENSEURS, ALORS QUE JE N’EN AI AUCUN USAGE, SE REPORTANT AU RÈGLEMENT DE COPROPRIETE.
MAIS AVEC LA MISE EN CONFORMITÉ L’AFFAIRE SE CORSE CAR LA NOTE EST SALÉE.
LE SYNDIC NE VEUT RIEN ENTENDRE DISANT QU’UNE REFONTE DU RÈGLEMENT DEMANDE UN VOTE A L'UNANIMITE CE QUI EST IMPOSSIBLE A OBTENIR ÉTANT DONNE QUE LES HABITANTS DU RDC SONT ÉVIDEMMENT MINORITAIRES.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 18:03:09
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Citation :
Initialement posté par monthy
JE REVIENS SUR UN PROBLÈME ÉVOQUÉ EN 2006 SUR CE SITE.
MON CAS EST DIFFÉRENT CAR L’IMMEUBLE, OU JE SUIS PRORIETAIRE D’UN APPARTEMENT AU REZ DE CHAUSSÉE, NE POSSÈDE PAS DE SOUS-SOL
LE SYNDIC PERSISTE A ME RÉCLAMER DES CHARGES POUR LES ASCENSEURS, ALORS QUE JE N’EN AI AUCUN USAGE, SE REPORTANT AU RÈGLEMENT DE COPROPRIETE.
MAIS AVEC LA MISE EN CONFORMITÉ L’AFFAIRE SE CORSE CAR LA NOTE EST SALÉE.
LE SYNDIC NE VEUT RIEN ENTENDRE DISANT QU’UNE REFONTE DU RÈGLEMENT DEMANDE UN VOTE A L'UNANIMITE CE QUI EST IMPOSSIBLE A OBTENIR ÉTANT DONNE QUE LES HABITANTS DU RDC SONT ÉVIDEMMENT MINORITAIRES.
si vous commenciez par écrire en minuscules (majuscules=hurlements) |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 18:04:55
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Pas de message en "Majuscules".
Votre syndic a raison: Un réglement de copropriété s'applique tant qu'il n'en a pas été décidé autrement par une décision d'A.G. prise à l'unanimité ou par une décision de justice.
Le règlement de copropriété peut être remis en cause dans le cadre des dispositions de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965:
-Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier,....
-Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 18:38:45
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Citation :
Le règlement de copropriété peut être remis en cause dans le cadre des dispositions de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965:
-Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier,....
-Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier
.
Ce qui précède concerne je crois les actions en révision. Cela pourrait faire croire à Monthy qu'il est impossible -ou trop tard-de faire rectifier ce qui semble manifestement une erreur de son RDC.
Cependant à ma connaissance quand il s'agit de rectifier une erreur sur les charges d'équipement telle que celle dont il est victime alors il est possible d'engager une action en nullité n'importe quand devant le tribunal de grande instance. Reste à savoir si une éventuelle annulation prononcée par un juge aurait ou non un effet rétroactif.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 20:28:39
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De manech
"Ce qui précède concerne je crois les actions en révision."
Vous avez raion, il existe une autre possibilité, l'action en "nullité" de la répartition, quand celle-ci n'est pas conforme aux dispositions de l'article 10 de loi.
C'est le cas pour les charges d'ascenseur pour un Rez-de-Chaussée, l'ascenseur n'étant d'aucune utilité.
Il est donc possible d'engager une action au T.G.I., celui-ci décide suivant l'article 43 de la loi, et répute non écrite la clause relative à la répartition et procède à la nouvelle répartition.
A défaut de décision du Tribunal, l'A.G. peut établir la nouvelle répartition.
La décision n'a pas d'effet rétroactif, mais le Tribunal peut accorder des dommages et intérêts. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 02:54:22
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cevmême pb dans une copropriété ou lors des travaux de mise aux normes des ascenseurs on s'aperçoit, un peu (très)tard il est vrai, que les tantièmes d'ascenseurs sont les mêmes au 1er qu'au dernier étage. le syndic dit qu'il est impossible de changer; vu les montants en jeu ("la totale") je vois mal les copros du 1er et 2ème accepter de voter et payer des montants exhorbitants (2 à 3 ans de loyer environ!)alors qu'ils n'utilisent pas l'ascenseur....
les charges d'équipement ne doivent-elles pas être fonction de l'utilité de l'ascenseur donc avec un coéfficient différent suivant l'étage??
(un exemple de calculs existe sur les tantièmes d'ascenseur dans un Particulier de 2008) |
Edité par - océan le 11 août 2008 03:00:03 |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 09:58:35
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De océan
" je vois mal les copros du 1er et 2ème accepter de voter et payer des montants exhorbitants (2 à 3 ans de loyer environ!)alors qu'ils n'utilisent pas l'ascenseur...."
Peut importe qu'il l'utilisent ou non, dès lors qu'ils ont la possibilité tant matérielle que juridique de l'utiliser ils doivent contribuer aux charges.
"les charges d'équipement ne doivent-elles pas être fonction de l'utilité de l'ascenseur donc avec un coéfficient différent suivant l'étage??"
Les coefficients ne sont pas d'ordre public, il suffit qu'ils soient pris en compte, donc qu'il existe une différence entre les étages, application du critère d'utilité qui n'est pas la même pour le 1er étage que pour les étages supérieurs.
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pimpda
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 10:45:08
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| Il est vrai que l'article 43 a vocation à s'appliquer. Cependant le juge ne procèdera pas au calcul de la nouvelle grille. Il faudrait pouvoir lui fournir une nouvelle grille pour qu'il puisse l'avaliser. J'ajouterai qu'il relève de la responsabilité du syndic de veiller à ce que le règlement de copropriété soit expurgé de toutes ces clauses illégales ou illicites en attirant l'attention de l'assemblée sur le caractère non écrit de ces clauses. |
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pimpda
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 10:56:09
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Je précise également que la clause étant réputée non écrite, selon la dernière jurisprudence elle est censée n'avoir jamais existé. La décision du juge aurait donc un effet rétroactif, le copropriétaire lésé est donc en droit de démander le remboursement des sommes qu'il a indûment versées.
L'application n'est pas aisée. Cependant, c'est l'état des dernières décisions de la Cour de cassation. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 11:51:39
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De pimpda
" Cependant le juge ne procèdera pas au calcul de la nouvelle grille. Il faudrait pouvoir lui fournir une nouvelle grille pour qu'il puisse l'avaliser."
Il n'y a pas de grille à fournir, il suffit de procéder comme pour la création d'un nouveau lot, a la différence qu'il s'agit d'une suppression, on retire les quotes parts des lots du R.de C. on obtient un nouveau total des quotes parts à répartir.
"La décision du juge aurait donc un effet rétroactif, le copropriétaire lésé est donc en droit de démander le remboursement des sommes qu'il a indûment versées.
L'application n'est pas aisée. Cependant, c'est l'état des dernières décisions de la Cour de cassation."
Je voudrais bien vous croire, pouvez-vous donner des références "des dernières décisions de la Cour de cassation".
Cordialement, |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 13:08:34
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les devis et travaux excessifs porant souvent sur la rénovation totale des ascenseurs peut mettre en lumière des anomalies de tantièmes que personne n'avait relevées auparavant...ou non soulevées car leur influence étaient minimes concernant l'entretien.
lorsqu'il y a un sous-sol en général si les répartitions étaient bien faites seuls les lots parkings ou caves devraient "affublées" de tantièmes ascenseurs si l'ascenseur va jusqu'au sous-sol; c'est donc bien au syndic de proposer une modification des tantièmes si le réglement impute des charges aux lots appartements du RC ou des charges d'ascenseurs d'autres cages d'escaliers ?
Le cas a déjà été vu sur UI mais l'urgence n'était pas celle d'aujourd'hui avec certains syndics poussant à la totalité des travaux de rénovation.
dans une copro les lots parkings ont des tantièmes d'ascenseurs pour chaque ascenseur : je ne vois pas l'interet de faire 100M dans un parking pour aller prendre un ascenseur d'autres escaliers; en revanche les lots caves n'en ont pas (chacun n'a pas une cave ou un pkg)
dans une autre copro et là les montants sont très conséquents même tantièmes du 1er aux derniers étages : depuis que le pb a été mis en évidence le syndic veut faire voter en urgence ces travaux avec les tantièmes erronés du RC : donc bien entendu, les copros des étages supérieurs veulent que ce soit voté, les autres que le pb soit etudié |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 14:11:11
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De océan
"dans une copro les lots parkings ont des tantièmes d'ascenseurs pour chaque ascenseur : je ne vois pas l'interet de faire 100M dans un parking pour aller prendre un ascenseur d'autres escaliers; en revanche les lots caves n'en ont pas (chacun n'a pas une cave ou un pkg)"
et comme vous dites:
"Le cas a déjà été vu sur UI "
Ceci résulte du fait que les parkings de sont pas attribués à un ascenceur particulier, et que leur propriétaires peuvent changer.
Un parking appartenant à un copropriétaire résidant dans l'escalier A peut très bien être vendu à un copropriétaire résidant dans l'escalier B.
Ce qu'il faut comprendre c'est que si les tantièmes avaient été de 200/10000 pour l'ascenceur A, ils seront de 100/10000 pour chacun des ascenseur A et B.
"certains syndics poussant à la totalité des travaux de rénovation."
C'est l'évidence même, ils sont rémunérés au pourcentage des travaux votés...et mieux vaut tenir que courir, ils ne sont pas sùr d'être encore syndic demain...et demain on recommence.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 14:11:22
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Pour JB22
Citation :
Je voudrais bien vous croire, pouvez-vous donner des références "des dernières décisions de la Cour de cassation".
http://www.lesiteimmobilier.com/newsletter/actualite.aspx?arch_rid=443&type=QUESTION
Le dernier paragraphe est intéressantCitation :
la nullité d'une répartition de charges prononcée par le tribunal dans ces conditions a désormais effet rétroactif ; en effet, par un 03-167arrêt du 2 mars 2005 (Cass., 3ème Ch. civ., 02 mars. 2005, n° 03-16731), la Cour de cassation a opéré un important revirement jurisprudentiel : jusqu'alors, lorsqu'un tribunal déclarait une clause de répartition de charges du règlement de copropriété contraire aux règles fixées par l'article 10 de la loi, et fixait une nouvelle répartition conforme établie en général par un expert désigné à cet effet, l'application de la décision ne prenait effet qu'à compter de sa signification au syndicat des copropriétaires et ne pouvait donc pas être invoquée par les copropriétaires lésés par la répartition annulée pour se soustraire aux charges antérieures ; désormais, la Cour de cassation considère que "toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 de [la] loi et à celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites", et rappelant "qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé"...
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 14:34:51
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A manech
Merci de vos informations sur le revirement des tribunaux sur l'effet rétroactif des décisions.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 14:48:46
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"Ce qu'il faut comprendre c'est que si les tantièmes avaient été de 200/10000 pour l'ascenceur A, ils seront de 100/10000 pour chacun des ascenseur A et B."
j'avais bien compris  mais là ou cela se corse c'est que les tantièmes ne sont pas les mêmes (broutilles), les contrats d'entretien, travaux et énergie differents puisque la taille et le nb d'étages sont différentsbroutilles s'avèret des grosses dépenses quand on vous met une rénovation totale battant les records en montant (pour des ascenseurs qui fonctionnent)
dans le cas d'une répartition uniforme du 1er au dernier étage, ce revirement de la CC dans le cadre des travaux de rénovation peut-il servir ; il ne s'agit pas de rétroactivité sur les charges courantes mais de corriger cette anomalie ise en lumière par les devis et projet de rénovation ...
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 17:26:15
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De océan
"dans le cas d'une répartition uniforme du 1er au dernier étage, ce revirement de la CC dans le cadre des travaux de rénovation peut-il servir ; il ne s'agit pas de rétroactivité sur les charges courantes mais de corriger cette anomalie ise en lumière par les devis et projet de rénovation ... "
Vous pouvez engager une procédure dans le cadre de l'article 43 de la loi. Le revirement de la jurisprudence sera un plus au niveau du préjudice ancien. Si vous engagez une procédure le syndic sera moins pressé d'engager les travaux et les copropriétaires des étages dubitatifs. Vous pourrez même demander des dommages et intérêts pour résistance abusive. Il vous faut un avocat spécialisé en copropriété. |
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mamée
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 15:33:27
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bonjour,
.... et inversement : si des logements au rez de chaussée d'un immeuble avec ascenseur desservant le sous-sol ne participent pas aux charges d'ascenseur (écrit dans RdC), peut-on également faire valoir que c'est illégal et changer la répartition ?
Ce changement rend-il obligatoire une mise à jour du RdC ?
Merci |
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mamée
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 15:41:27
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| Considérez mon intervention ci-dessus sans objet, l'arrêt de la Cour de Cassation m'apportant la réponse. Avec mes excuses. |
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ASCENSEUR ET COPROPRIETAIRES EN RDC
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