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 Sujet  |
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elungb
Contributeur vétéran
149 réponses |
 Posté - 13 août 2008 : 10:48:07
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Bonjour,
Dans notre copropriété à la date de notre AG une copropriétaire devait 15 000 euros et une autre 6 000. En début d'assemblée e syndic nous a montré 10 chèques de 1 500 E et 10 de 600 E correspondant à des chèques mensuels pour rattraper les retards.
Ma question : peut-il faire cela sans délibération de l'AG, car en somme cela revient à faire des prêts de- 4 % à des copropriétaires défaillants.
EST-ce mis le point légal à part, vraiment dans l'intérêt de la copropriété et ne risque pas de créer une habitude ?
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 16:53:49
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Sans approfondir les aspects purement juridiques, on peut dire cette pratique doit être proscrite.
Le professionnel immobilier ne peut ni emettre des chèques pour els laisser dormir dans un tiroir, ni en recevoir sans les encaisser.
Passe pour deux ou trois jours mais dix mois ! 
Si les chèques sont datés du 10/09/08, 10/10/08, etc..., ils sont postdatés ! De plus le syndic peut prendre sur lui d'accorder de menus délais, mais, contrairement à ce qui est allégué, il ne peut pas conclure un " protocole de paiement " (sic !!!!) pour une somme importante avec des délais s'étalant sur dix mois. Il en est de même pour le conseil syndical dans la pratique car une délégation ne pourrait porter que sur un cas particulier.
Dans ce cas, la bonne solution est de procéder par voie d'injonction de payer en insérant au dossier une lettre du débiteur reconnaissant sa dette. Avec en main l'exécutoire, le syndic est plus à l'aise pour discuter de délais que n'importe quel huissier accorderait de toute manière.
Cette manière de faire mériterait d'être approfondie par le biais d'une concertation avec les magistrats d'instance. Il faut par exemple que la lettre du débiteur soit accompagné d'un justificatif à celui exigé pour une attestation en justice (photocopie de la carte d'identité si mes souvenirs sont bons).
Les injonctions fonctionneraient beaucoup mieux si les professionnels prenaient la peine d'inviter les magistrats une fois par an. Les uns et les autres gagneraient beaucoup de temps en s'accordant sur la présentation des dossiers.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 17:00:59
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| Petite question : si les chèques sont postdatés 10.10.2008 et dates plus lointaines.....le débiteur décède le 30.09.2008, que ce passe t-il au niveau du recouvrement de la créance et de la responsabilité du syndic |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 17:04:38
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il est interdit de post dater des chèque
il suffit que le bénéficiaire dépose les chèques à la banque, celle ci doit les honorer de suite |
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elungb
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 05:52:26
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| Merci à tous encre une fois. Oui c'était bien post-datés. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 12:46:40
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JPM, tout à fait d'accord avec vous sur le principe.
Mais j'ai quand même une question bien pratique à laquelle de nombreux syndicats sont confrontés:
Imaginons des travaux votés en AG,
certains copro votent contre, mais malgré tout la résolution est adoptée,
ces copro peuvent ne pas pouvoir prendre un crédit ou peuvent (peut-être) ne pas pouvoir faire face aux obligations de paiement !!!
et ca va arriver de plus en plus, j'en suis persuadée.
que faire dans ce cas pour leur accorder des facilités de paiements ??? car si on veut gérer intelligemment en tenant compte de la situation financière perso passagère de certains copro, (et je ne parle pas bien sûr de celui qui est constamment en retard de paiement) il faut bien "composer" et être créatif de facon que l'argent rentre (plus lentement certes, mais rentre quand même !).
Trop de rigueur entraine parfois (souvent) des situations ingérables qui dégénèrent en conflit. 
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Cordialement, |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 13:20:43
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Citation :
et ca va arriver de plus en plus, j'en suis persuadée.
que oui avec les rénovation d'asenseurs, l'augmentation du gaz, du fuel etc
Citation :
Petite question : si les chèques sont postdatés 10.10.2008 et dates plus lointaines.....le débiteur décède le 30.09.2008, que ce passe t-il au niveau du recouvrement de la créance et de la responsabilité du syndic
le SdC ne se retrouve-t-il pas alors dans une situation identique à une vente lors de l'indormation du syndic quant au décès et n'a-t-il la possibilité de récupérer ces sommes? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 14:07:16
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Uns solution structurelle est que le syndicat dispose d'un fonds de prévoyance travaux régulièrement alimenté. Aujourd'hui un FPT rapporte 4 % par an défiscalisés jusqu'à 76 500 €. Qui dit mieux ?
Dans bien des cas la mensualisation des appels est une bonne mesure.
On peut compter dans certains syndicats sur une relative solidarité (sociale ! pas juridique !) entre les copropriétaires. Même en cas de mensualisation des appels, ceux qui peuvent payer trois mois d'un coup le font pour payer l'acompte à la commande.
Une autre solution est que les syndics connaissent bien les possibilités de financement à coût nul ou réduit attachées à certaines catégories de travaux. Il y a des possibilités nationales et d'aures locales (région ou commune). Une bonne partie des syndics parisiens ignorent les financements accordés par la Ville de Paris pour certains travaux.
Par contre je connais un syndic malin qui a eu recours à une assistante sociale pour sortir 7 ménages englués dans des difficultés inextricables. Pour 5 d'entre eux elle a dégotté des solutions combinées liées à leurs situations respectives : âges, composition de la famille, 1 % patronal, subvention de ci ou de là, etc ... Elle a même pris en compte le versement de la prime à l'emploi en août dans ses calculs pour un ménage. 1000 e je crois ; 500 pour la copro, 500 pour le ménage. Il s'agissait d'une réfection de toiture coûteuse et urgente.
Quand les travaux sont effectués par une entreprise attachée à l'immeuble depuis dix ou 15 ans, il est possible de négocier des facilités de paiement. Le devis lui-même n'est pas affecté d'un coefficient de risque financier qui est souvent de 4 à 7 %.
Tout elà n'est pas un rêve ! C'est la réalité de tous les jours pour un grand nombre de copropriétés.
On n'entend jamais parler de ces copropriétés là
Et pour répondre à la question toute sèche : le syndic peut convenir verbalement avec des copropriétaires de certaines modalités de règlement, en concertation avec le conseil syndical. Donnant donnant : il faut que les bénéficiaires s'accrochent pour les respecter strictement.
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charges et chèques anti-datés
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