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greg75013
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 10 août 2008 : 18:27:10
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Bonjour,
Je lis avec beaucoup d'intêret les différents post que je trouve de ci de là.
Je m'apprête à faire l'acquisition d'un studio vendue avec cave (bien destiné à la location). La cave est située directement sous le studio et je précise qu'il y a un soupiraille d'environ 70cmx40cm, donc une ouverture sur cour intérieure. De cette cave, je souhaite réaliser une trémie pour accès direct et en faire tout simplement "une pièce supplémentaire", qui serait à libre usage du locataire d'en faire ce que bon lui semble (bureau, chambre, espace de rangement....)
J'aimerai vos conseils point de vue démarche...
1-se renseigner dans la ville si des dispositions particulères existes (Paris 15)
2-Compte tenu que la dite "cave" dispose d'un ouvrant, y a t'il un changement d'affecatation à demander à l'urbanisme?
3-Les travaux nécessiteront l'approbation de l'AG
4-Ensuite modification de l'état descrptif des biens
5-tantième à redéfinir (besoin d'un notaire?)
Question Bonus: le soupiraille sera à transformer en "fenêtre" ce qui implique demande d'autorisation à la copro puis à l'urbanisme?
Merci bcp de vos réponses et réactions,
Cdt,
Greg
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 18:50:28
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Il me semùble que cela passe de Shob en shon. Quelle surface?
Il faut une autorisation de la copropriété pour créer la trémie puisque vous percez des parties communes.
Il peut y avoir nécessité de permis de construire, non pas pour cahnegemnt de destination, car c'est deja et toujours de l'habitation, mais pour passer de SHOB en SHON.
La cave possèderait un ouvrant donc pourrait être considérée comem uen pièce à titre complet.
La nécessité de modification de l'état descriptif est nécessaire, mais celle des tantièmes peut être une exigence du syndicat pour l'autorisation, sinon légalement elle n'est pas obligatoire.
En gérant bien la chose, vous pouvez epeut-etre éviter cette augmentation. Voir différentrs fisl sur le sujet sur ce forum.
Pour le bonus, oui et oui. |
Festina lente |
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greg75013
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 19:01:40
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Il me semùble que cela passe de Shob en shon. Quelle surface?
Il faut une autorisation de la copropriété pour créer la trémie puisque vous percez des parties communes.
Il peut y avoir nécessité de permis de construire, non pas pour cahnegemnt de destination, car c'est deja et toujours de l'habitation, mais pour passer de SHOB en SHON.
La cave possèderait un ouvrant donc pourrait être considérée comem uen pièce à titre complet.
La nécessité de modification de l'état descriptif est nécessaire, mais celle des tantièmes peut être une exigence du syndicat pour l'autorisation, sinon légalement elle n'est pas obligatoire.
En gérant bien la chose, vous pouvez epeut-etre éviter cette augmentation. Voir différentrs fisl sur le sujet sur ce forum.
Pour le bonus, oui et oui.
La surface de "cave" est de 18m². Comment savoir si cette surface est déjà comptée en SHON?
Si c'est le cas (déjà compter sur le SHON de l'immeuble), l'urbanisme n'intervient qu'au niveau du remplacement du soupiraille?
Par contre, juste une précision...on considére que la pièce avec ouvrant extérieur à la même "affectation" que le studio, donc habitation...mais cette même affectation est de fait ou dépend de la repartition sur l'EDD, genre lot 1 : Studio / Lot 2: cave, auquel nous pouvons considérer quand même la cave avec ouvrant a la même affectation que le Studio?
Merci bcp de cette première réponse rapide  |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 19:15:32
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Il y a peu de chances que cela ait deja été compté en SHON, mais je ne sais pas répondre.
L'important est de savoir s'il y a de la SHON résiduelle ou pas.
La destination en terme d'urbanisme est forcément l'habitation. Il n'y a pas discussion.
En revanche, au niveau du Réglement de copropriété, l'usage passe de cave a pièce d'habiation, et je réalise en fait que le lot cave est supprimé, et que le lot habitation (la votre) est augmenté. |
Festina lente |
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greg75013
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 19:26:44
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Il y a peu de chances que cela ait deja été compté en SHON, mais je ne sais pas répondre.
L'important est de savoir s'il y a de la SHON résiduelle ou pas.
La destination en terme d'urbanisme est forcément l'habitation. Il n'y a pas discussion.
En revanche, au niveau du Réglement de copropriété, l'usage passe de cave a pièce d'habiation, et je réalise en fait que le lot cave est supprimé, et que le lot habitation (la votre) est augmenté.
Ok, bon si une âme charitable peut m'indiquer comment connaître le détail des surfaces comprises dans la SHON de l'immeuble...ça serait sympatoche 
Y a-t'il une difficulté particulière pour passer une surface de SHOB à SHON vis à vis de l'urbanisme? (hormis le fait qu'il y ait de la SHON résiduelle)
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 19:53:10
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Allez voir le post 'collant' de Laurent Campedel sur le sujet dans ce même forum dans la partie urbanisme.http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29614.
Laurent manipule les SHON et SHOB comme nous l'air ambiant.
Pour passer de la SHOB en plus, il faut en effet ne pas dépasser le COS. Il faut aussi respecter éventuelleemnt toutes les règles d'urbanisme propres à votre municipalité, ce qui nécessite de lire le POS ou le PLU. Prenez une aspirine. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 10 août 2008 21:38:15 |
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vince5962
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 11:51:24
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Bonjour, pour moi cette pièce ne sera jamais considéré comme pièce principal (chambre, salon...) me^me avec un ouvrant à la place du soupiraille.
Petit rappel : Aux termes d’un arrêt du Conseil d’Etat du 27 septembre 1985, Ministre des affaires sociales et
de la solidarité nationale contre Mme Alberge et autres : " Le fait que les locaux comportent une
ouverture sur l’extérieur et qu’une partie importante de leur hauteur se trouve au-dessus du niveau du
sol ne leur fait pas perdre la qualité de sous-sols ".
Il faut donc en déduire que les locaux situés en partie sous le niveau du sol de la rue et pourvus d’ouverture sur
l’extérieur doivent être regardés comme des " caves " ou " sous-sols " au sens de l’article L.1336-3 du Code de la Santé Publique.
Vous pouvez par contre peut-être l'aménager en cuisine ou salle de bain.
Amicalement
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greg75013
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 11:59:07
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Citation :
Initialement posté par vince5962
Bonjour, pour moi cette pièce ne sera jamais considéré comme pièce principal (chambre, salon...) me^me avec un ouvrant à la place du soupiraille.
Petit rappel : Aux termes d’un arrêt du Conseil d’Etat du 27 septembre 1985, Ministre des affaires sociales et
de la solidarité nationale contre Mme Alberge et autres : " Le fait que les locaux comportent une
ouverture sur l’extérieur et qu’une partie importante de leur hauteur se trouve au-dessus du niveau du
sol ne leur fait pas perdre la qualité de sous-sols ".
Il faut donc en déduire que les locaux situés en partie sous le niveau du sol de la rue et pourvus d’ouverture sur
l’extérieur doivent être regardés comme des " caves " ou " sous-sols " au sens de l’article L.1336-3 du Code de la Santé Publique.
Vous pouvez par contre peut-être l'aménager en cuisine ou salle de bain.
Amicalement
Oui biensûr, la pièce principale doit bien rester le studio et considérer la "cave aménagée" comme une pièce de service - l'idée est de pouvoir profiter pleinement de l'espace du studio en permettant de disposer d'un autre espace de rangement (= la cave aménagée).
Par contre, toujours le même dilème de savoir si cette pièce avec ouvrant est rentrée dans la SHON...Ce matin, l'urbanisme me dit que normalement "oui" considèrant qu'il s'agit d'une "cave avec ouvrant sur l'extérieur" mais à vérifier avec le centre des impôts...pas facile à faire quand on n'est pas le proprio.... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 12:01:59
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| les impots n'auront pas l'info : ils distinguent surface habitable et surface non habitable, pas SHON et SHOB. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 12:36:02
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attention : vous dites:
"je souhaite réaliser une trémie pour accès direct et en faire tout simplement "une pièce supplémentaire", qui serait à libre usage du locataire d'en faire ce que bon lui semble (bureau, chambre, espace de rangement....)"
ce qui ne sera pas possible
ce local ne sera jamais une pièce d'habitation!
elle sera toujours considéré comme une cave, un sous sol...même si vous obtenez de la copropriété l'autorisation de percer un accès direct! |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 12:37:18
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Pour le dépassement de COS, pas de soucis à se faire puisque le PLU de Paris n'utilise plus le COS et l'a remplacé par une définition en volumes qui nécessite effectivement d'approvisionner l'aspirine en quantités industrielles.
La cave actuelle constitue de la SHOB. Votre projet ne créera donc aucune SHOB supplémentaire. Le Code de l'Urbanisme vous autorise à convertir 10m² de cette SHOB en SHON sans aucune autorisation.
La trémie d'escalier va faire disparaître de la SHON du RDC et en créer autant au niveau de la cave, ce qui ne change strictement rien dans le décompte des surfaces.
Sans aucune autorisation, vous pouvez donc créer une pièce de 10m², créer l'escalier sur 3m² et conserver 5m² en cave.
Pour remplacer le soupirail par une fenêtre il vous faudrait une DP, mais le Code de l'Urbanisme ne fait obligation d'une telle DP qu'en cas de modification de l'aspect extérieur des bâtiments.
S'agissant d'une ouverture donnant sur une cour intérieure, cette ouverture pourrait "echapper" à cette obligation du CU. C'est un peu tordu mais pas totalement illégal puisque les dispositions du CU à cet égard visent à préserver l'harmonie architecturale du quartier.
Si vous choisisez de déposer une DP, sachez que c'est la copropriété qui devra la déposer. Pour casser le plancher afin de créer l'escalier il vous faut aussi l'accord de la copropriété. Pour la modification du soupirail, c'est aussi l'autorisation de la copropriété qu'il vous faut.
Enfin, rien n'empêche un propriétaire de coucher dans sa cave, mais il n'a pas le droit de louer sa cave comme chambre à coucher car il y a des lois sur les logements indignes ou insalubres.
A méditer lorsque vous devrez rédiger un bail... |
Dominique |
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Changement d'affectation d'une "cave"
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