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 Sujet  |
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olive13
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 12 août 2008 : 21:11:47
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Bonjour,
ma question porte sur les divisions de parcelle. D'après ce que je crois savoir, depuis la réforme des autorisations d'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 une division de parcelle en vue de construire constitue une opération d'aménagement constituant un lotissement (L442-1 c. urb.). Elle est soumise à permis d'aménager ou à déclaration préalable selon les cas.
Mais est-ce que quelqu'un peut me dire s'il existe des divisions foncières soumisent à aucune formalité. Par exemple est-ce que la division d'une parcelle effectuée dans un autre but que le détachement d'un terrain à bâtir est soumise à autorisation préalable et si oui laquelle ?
Merci pour vos réponses
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 12 août 2008 : 21:52:20
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Tout propriétaire est libre de diviser sa propriété selon son bon vouloir.
Le Code de l'Urbanisme édicte des règles des constructibilité des parcelles issues d'une division.
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 août 2008 : 23:37:08
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sauf disposition locale particulière encadrant toutes les divisions (par application du L111-5-2 du CU), seules les divisions en vue de batir sont soumises à autorisation d'urbanisme préalable.
il y a aussi le cas particulier des droits de préemption agricole (SAFER) mais qui ne dépendent pas de la législation de l'urbanisme... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 août 2008 23:40:16 |
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olive13
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 15 août 2008 : 11:20:46
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Merci à Larocaille et Emmanuel pour vos réponses.
Mais imaginons la situation suivante (qui m'a été rapporté par un client acheteur) :
un propriétaire (Monsieur X) dispose d'un terrain de 4.500 m2 sur lequel est édifié sa maison. le règlement de la zone prévoit la possibilité de ne construire qu'un logement par ilot de propriété et une surface minimale de 4.000 m2 pour construire.
Monsieur X réalise une division pour détacher un terrain à batir de 4.000m2 (il conserve 500m2 sur lesquels est édifiée la maison existante).
Jusque là je ne vois pas trop de problème (il n'y a pas eu de division antérieure...)
Il construit une nouvelle maison sur la parcelle détachée en vue de la vendre après achèvement à un tiers.
Mais après l'achèvement et avant la vente monsieur X veut opérer une nouvelle répartition des surfaces entre les deux terrains pour avoir deux parcelles à peu près équivalentes (l'une de 2.500m2 et l'autre de 2.000m2).
Cette nouvelle répartition se ferait par une simple division de la parcelle de 4.000m2 en deux parcelles de 2.000m2 (vous suivez ?).
Dès lors ce brave monsieur X peut vendre une parcelle de 2.000m2 avec maison et se retrouve propriétaire des deux autres parcelles (les 500 issus de la première division + les 2.000 issus de la deuxième division).
La deuxième division n'est pas un détachement de terrain à batir et ne serait donc pas soumise à déclaration !
Mais dans ce cas vous serez d'accord que la manipulation n'a d'autre but que de détourner le règlement. N'existe t'il pas dans ce cas un moyen de controle pour éviter ce genre de détournement ?
Cordialement
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 août 2008 : 11:25:47
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un loupé dans le descriptif : la première division ne sera pas prise en compte par l'urbanisme pour l'instruction du PC de la nouvelle maison puisqu'en l'absence de cession effective, c'est l'unité foncière de 4500m2 qui est prise en compte.
quant au détournement des règles de divisibilité, leurs modalités sont innombrables quand ces règles sont mal rédigées et, surtout, mal justifiées dans le rapport de présentation du document d'urbanisme. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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olive13
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 15 août 2008 : 19:09:28
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Donc si je comprends bien l'article L442-1 du code de l'urbanisme ne s'applique pas lorsque le propriétaire d'un terrain opère une division pour construire lui même et vendre après achèvement. Est-ce ce que vous voulez dire ?
De plus lorsque vous écrivez : la première division ne sera pas prise en compte par l'urbanisme pour l'instruction du PC de la nouvelle maison puisqu'en l'absence de cession effective, c'est l'unité foncière de 4500m2 qui est prise en compte. est-ce que cela veut dire, dans la mesure où le règlement n'autorise qu'un logement par ilot de propriété, que le PC ne devrait pas être accordé ?
Cordialement
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 août 2008 : 20:02:03
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Citation :
Initialement posté par olive13
Donc si je comprends bien l'article L442-1 du code de l'urbanisme ne s'applique pas lorsque le propriétaire d'un terrain opère une division pour construire lui même et vendre après achèvement. Est-ce ce que vous voulez dire ?
oui.
si vous êtes certain de vouloir diviser, vous pouvez demander un PC valant division qui pourra être cédé en cours de construction avec le terrain et le batiment pas fini... ou un PC simple suivi d'une division sans autorisation après la fin de la constructionCitation :
De plus lorsque vous écrivez : la première division ne sera pas prise en compte par l'urbanisme pour l'instruction du PC de la nouvelle maison puisqu'en l'absence de cession effective, c'est l'unité foncière de 4500m2 qui est prise en compte. est-ce que cela veut dire, dans la mesure où le règlement n'autorise qu'un logement par ilot de propriété, que le PC ne devrait pas être accordé ?
Cordialement
effectivement, le PC devrait être refusé... sauf que rien ne vous oblige à indiquer que c'est un nouveau logement (création de logement) : ce peut être une annexe du votre.
vous aurez compris que je suis absolument et totalement opposé à ce type de règles ineptes contraires au respect des objectifs de densification... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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olive13
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 15 août 2008 : 21:25:38
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J'avais bien cru comprendre effectivement ! je serais même plutot d'accord avec vous sur la densification. De plus dans le cas présent que le propriétaire respecte le règlement ou le contourne il y aura 2 maisons sur 4.500m2. Dans un cas l'un aurait un terrain de 500 et l'autre de 4.000m2; dans l'autre cas chacun aurait une surface de terrain à peu près équivalente (2.500 et 2.000m2).
Cependant l'autorité ayant délivrée le PC ne pourrait-elle pas engager une action en annulation en invoquant que les divisions successives n'avaient d'autre but que de détourner la règle d'urbanisme ? Avez-vous des exemples de jurisprudence dans un sens ou dans l'autre ?
Cordialement |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 août 2008 : 21:30:07
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l'évolution de la règlementation en la matière est très récente (octobre dernier)... pas de JP disponible donc.
il faut juste prendre son temps pour éviter la qualification de détournement... et puis, on est jamais à l'abri d'un revers de fortune rendant nécessaire la réalisation d'une partie de son patrimoine.
travaillez main dans la main avec votre notaire. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 15 août 2008 21:34:16 |
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olive13
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 15 août 2008 : 21:51:02
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Je vous remercie pour cette discussion et vos réponses.
Je vous précise simplement qu'il ne s'agit pas là d'un cas me concernant en tant que propriétaire mais d'une situation qui m'a été indiquée par un client qui souhaitais acheter la parcelle détachée après achèvement de la construction (je suis agent immobilier). Je n'est jamais été confronté à un tel cas c'est pour cela que je voulais avoir vos avis pour parfaire mes connaissances en la matière.
J'espère avoir le temps d'être plus assidu à vos forums. A très bientot donc.
Cordialement. |
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division de parcelle
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