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12.08.2008
L'éloge de la valeur
Nous nous promenions en vélos sur le site du futur éventuel nouveau Musée Cantonal des Beaux Arts (nMBA) quand mes enfants (8 ans et 6 ans tout de même) me posèrent en cœur cette question : Dis papa ça vaut combien un musée ? … grand silence. Ils ne me demandent pas combien ça coûte mais quelle en est la valeur. Et c’est là que tout (re) commence.

Episode 1/4

Selon la définition du petit Larousse illustré La valeur est « n.f. (lat. valor) 1. Prix selon lequel un objet peut être échangé, vendu, et, en partic., son prix en argent ». La théorie de la valeur cherche à établir le fondement économique de l’usage et de l’échange des choses. L’école néoclassique introduira la notion de valeur marginale. Celle –ci s’image avec la parabole du verre d’eau et du diamant. L'eau a une valeur moindre que le diamant, ce dernier étant plus rare et plus dur à extraire. Cependant, un homme assoiffé payera une somme très importante pour un verre d'eau. La valeur résulte ainsi de la disponibilité d'un bien en un endroit donné. Cependant, une fois le premier verre d'eau consommé, et un second voire un troisième, l'utilité marginale, très importante au premier verre, décroît nettement si bien que le dernier verre (avant l'état de satiété où la consommation n'entraîne plus de satisfaction supplémentaire) n'a presque plus de valeur. A l'inverse le diamant connaît une utilité marginale de fin bien plus importante et son prix s'en ressent. Alors, l’immobilier verre d’eau ou diamant ?

J’ai recensé, sous forme d’inventaire à la Prévert , des définitions de la valeur qui sont liées au secteur de l’immobilier. L’acheteur et le vendeur, le préteur et l’emprunteur, le bailleur et le preneur, le contribuable et l’investisseur institutionnel s’adressent à l’Expert Immobilier pour obtenir des chiffres mais surtout pour en connaître la justification.

Valeur de gage
La valeur de gage est déterminée en principe par la valeur de marché et correspond au maximum à la valeur de marché (prix d'achat). La banque fixe par écrit les méthodes d’estimation de la valeur de marché et de la valeur de gage pour les différents types d'objets. La banque doit arrêter la valeur de gage. Elle tient alors également compte des coûts liés à des changements d'affectation nécessaires et prévisibles de l'immeuble.
La valeur vénale des immeubles industriels et commerciaux
En règle générale, c'est une valeur de rendement réalisable sur le marché qui est déterminante pour l'estimation des immeubles industriels et commerciaux. Sa plausibilité est vérifiée à partir de la valeur réelle ou du prix d'achat. Pour les immeubles industriels et commerciaux destinés à l'usage propre, l'analyse du financement et de la qualité d’assumer la charge d’un crédit s'appuiera en outre sur la capacité bénéficiaire de l'exploitation.
Valeur de rendement (DCF)
La valeur de rendement d’un immeuble est la somme de tous les excédents de paiement futurs actualisés au moment présent ou la somme des produits (notamment revenus locatifs, rentes de droits de superficie, etc.) capitalisés annuellement. Lors de l'analyse des loyers pratiqués sur le marché et du calcul de la valeur de rendement, les charges accessoires ne seront pas prises en compte (loyers nets).
Valeur de marché (valeur vénale)
La valeur de marché correspond au prix qui peut être probablement obtenu en l’espace d’un an dans des conditions normales dans le libre jeu de l’offre et de la demande.
Valeur de nantissement
La valeur de nantissement est la valeur de gage immobilier que la banque utilise comme base pour le calcul de la quote-part de mise en gage lors de l’octroi d’un crédit garanti par un gage immobilier. Cette valeur correspond au maximum à la valeur de marché. La banque détermine la valeur de nantissement de manière claire et en éliminant tout élément spéculatif. Il appartient à la banque de vérifier périodiquement les valeurs de nantissements.
Valeur du terrain
La valeur est basée sur l’utilisation actuelle du terrain et sur les éventuelles possibilités de construction supplémentaires, compte tenu de la situation et des prix de vente. La …. ne met en gage que des terrains à bâtir viabilisé.
Valeur de liquidation
Le terme de valeur de liquidation désigne une estimation de la valeur d'aliénation réalisable. La détermination de la valeur de liquidation se fait à partir du prix estimé du marché. De ce dernier sont retranchés les diminutions de valeur habituelles, les coûts de détention (coûts d’entretien, de refinancement pendant le laps de temps s’écoulant avant la mise aux enchères, etc.) ainsi que les charges de liquidation qui devront encore être supportées telles que les impôts de liquidation, les rentes de droits de superficie, etc. Les intérêts relatifs aux gages privilégiés sont pris en considération lors de la détention de gages immobiliers postérieurs. En cas de créances compromises, les sûretés sous forme de gage immobilier doivent être évaluées à leur valeur de liquidation (cf. CFB-DEC).
Valeur à neuf
La valeur à neuf correspond aux coûts de réalisation d’un objet compte tenu d’un bien immobilier de référence, majorés des aménagements extérieurs et des coûts de construction annexes. Les coûts de construction sont déterminés à partir du volume des bâtiments et d’un prix du mètre cube approprié ou d’une méthode équivalente (coût des éléments, par exemple).
Valeur réelle
La valeur réelle se compose de la valeur du terrain et de la valeur actuelle de construction de l’immeuble.
Valeur actuelle de construction
Cette valeur correspond à la valeur à neuf diminuée de la perte de valeur intervenue depuis la construction de l’immeuble du fait de l’âge de ce dernier, de son usure ou d’autres raisons.
Valeur d’amateur / valeur de spéculation / investissement de luxe
Les valeurs affectives ou spéculatives se basent sur des critères clairement subjectifs et ne sont pas prise en considération pour l’établissement des valeurs de nantissement. Les investissements de luxe (e.g. piscines couvertes dans les maisons individuelles) ne sont pas pris en compte dans la valeur de couverture (réduction de la limite de nantissement).
Valeur de continuation
Cette valeur correspond à la valeur marchande (valeur vénale) qui pourrait être obtenue si le gage pouvait être exploité pour un temps indéfini, conformément à sa destination d’origine.
Valeur de couverture
La valeur de couverture est la valeur que la CLG accepte en couverture d’un prêt couvert par gage immobilier. La valeur de couverture est déterminée au moyen de la valeur de nantissement et de la limite de nantissement.
La valeur Hédoniste
Cette valeur est une valeur marchande estimée par comparaison statistique et basée sur les transferts effectifs de propriété. Elle est acceptée par la … dans la mesure où la banque membre y recourt habituellement pour l’estimation des immeubles.
Valeur hypothécaire selon directives EU
Celle-ci correspond à la valeur de l’immeuble calculée par un expert qui procède à une évaluation prudente de la valeur commerciale future de l’immeuble compte tenu de ses caractéristiques durables à long terme, des conditions de marché normales et locales, de l’usage actuel du bien et des autres usages qui pourraient lui être donnés. Les éléments d’ordre spéculatif ne peuvent pas être pris en compte dans l’évaluation de la valeur hypothécaire. La valeur hypothécaire est justifiée par écrit de manière claire et transparente. La notion « d’acte privé » exclut de prime abord une vente aux enchères. Le terme « acheteur normal » exclut de plus le prix que paierait un acheteur en situation particulière, prêt à payer plus cher que d’autres acheteurs potentiels en raison de convenance particulière.
Valeur vénale selon directives EU
La valeur vénale est le prix auquel des terrains et des immeubles peuvent être vendus dans un acte privé par un vendeur consentant à un acquéreur normal à la date de l’expertise, étant donné que le bien est proposé sur le marché libre, que les conditions de celui-ci en permettent une cession normale et qu’une période adéquate est suffisante pour la négociation de la vente, compte tenu de la nature du bien.
Valeur fiscale selon Règlement sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI - VD)
Chapitre II Valeur de rendement et valeur vénale Art. 5 1 La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. (Loi art. 2, al. 3) A. 2 Dans le calcul du rendement, les jouissances réservées au propriétaire pour ses besoins personnels sont estimées d'après l'usage ordinaire. Les intérêts des dettes et les impôts ne peuvent pas être déduits. Art. 6 1 1 La valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente. Art. 7 1 1 La capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. 2 La justification du taux utilisé doit toujours pouvoir être faite de façon à conserver l'égalité de traitement d'imposition entre tous les immeubles. Art. 8 1 1 La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. (Loi art. 2, al. 4). 2 A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles. 3 Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions.
Valeur de complaisance
L’expertise se fait en fonction de ses relations avec un client ou en fonction de ses désirs. (Hé oui ça existe)
Valeur d’utilité
La valeur d’utilité est définie comme la somme d’argent, ou l’investissement global, qu’un chef d’entreprise prudent et avisé devrait accepter de décaisser pour pouvoir disposer d’un bien directement nécessaire à l’exercice de son activité. Elle peut aussi être désignée sous le vocable tels que : valeur d’usage, valeur d’utilisation, valeur d’exploitation.
Valeur d’usage alternatif
C’est la valeur d’utilisation optimale qui intègre l’usage actuel de l’immeuble ou l’usage futur envisagé. Il peut s’agir d’un réaménagement.
Valeur d’utilisation optimale
Ce terme est utilisé par l’ International Valuation Standards Committee (IVSC). Il est intégré un peu partout en Amérique du Nord. Il est synonyme de valeur vénale. Elle est ainsi définie : L’utilisation la plus probable d’un actif selon ce qui est physiquement possible, justifié, de manière appropriée, autorisée par la loi, faisable sur le plan financier et qui dégage la valeur la plus élevée de l’immeuble à évaluer.
Valeur d’apport
La valeur d’apport est celle pouvant être affectée à un bien immobilier dans le cadre d’une opération d’apport déterminée ou de transfert d’actif.
Valeur en vente forcée
Il s’agit d’une valeur de réalisation d’un bien ou d’un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quelle que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier, etc.).
Valeur d’expropriation
Cette valeur n’est a priori pas une valeur de vente forcée. En effet, si l’aliénation a un caractère obligatoire, les bases d’indemnisation doivent être la valeur du marché et le préjudice subi par l’exproprié à la date de référence.
Valeur d’assurance
La valeur d’assurance est la valeur pour laquelle un bien est assuré auprès d’une compagnie. Elle sert de base de calcul à la fois au versement des primes annuelles d’assurances et de base de discussion pour le montant éventuel des indemnités en cas de sinistre.
Juste valeur
Les normes comptables IFRS privilégie la notion de juste valeur (fair value). La juste valeur d’un immeuble de placement est habituellement sa valeur de marché. Elle évaluée comme le prix le plus probable pouvant être raisonnablement obtenu sur le marché à la date de clôture de l’exercice. Elle est le meilleur prix pouvant être raisonnablement obtenu par le vendeur et le prix le plus avantageux pouvant être raisonnablement obtenu par l’acheteur.
La valeur locative de marché
Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données.
La valeur locative réglementée
Depuis plusieurs décennies, le législateur est intervenu dans un but de protection du locataire tant d’habitation que commercial en réglementant les loyers pouvant leur être demandés. La définition de la valeur locative qui en résulte n’a, malgré les apparences, guère de rapport avec le marché.
Et encore …
Sans les commenter précisément, tant leurs définitions peuvent parfois se superposer, il faut également citer la valeur patrimoniale, la valeur artistique, la valeur de mémoire, la valeur historique, la valeur négative et la valeur de reproduction.
Là où la question est plus importante …
Les méthodes d’estimation sont, pour la plupart, simples. Leur application judicieuse l’est beaucoup moins, dans la mesure où elle impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier. C'est-à-dire des facteurs de la valeur en relation avec la circonstance, le but et l’objectif de la question posée à l’expert dans le cadre de l’expertise immobilière. Pour ce faire, l’expert saura choisir avec bons sens et humilité le concept méthodologique qui répondra au mieux à la question qui lui est soumise. Etant entendu que l’expert immobilier est tenu à une obligation de moyen et non de résultat …



Circonstances Buts Objectifs Concepts méthodologiques
Transaction Négociations Obtenir le meilleur prix DCF
Décision de vente Disposer de fonds VR, VHédoniste, DCF
Décision d’acquisition ou de vente Réallocation de portefeuille DCF
Déménagement VHédoniste, VR, VI, DCF
Décision d’acquisition Usage propre VV, VR, VI, DCF, VHédoniste
Mise en gage Fixation de la valeur de gage Garantie du prêt VR, VI, DCF, VHédoniste, Vréelle
CDC VR, Vréelle, DCF,
Valeur de liquidation Vréelle, VR, DCF, VHédoniste
Imposition Fixation de la valeur fiscale Egalité de traitement VR
Assurance Fixation de l’indemnité et des primes annuelles Protection de l’assuré Valeur à neuf
Succession Fixation de l’indemnité Equité Vactuelle, DCF, VHédoniste
Comptabilité Evaluation des actifs Véracité, équilibre financier VR, DCF, fair value

Pour la question de la valeur du nMBA les calculs vont suivre. Promis les enfants…

« Celui qui se perd dans sa passion a moins perdu que celui qui a perdu sa passion » Saint Augustin

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