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 Sujet  |
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pierrot38
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 13 août 2008 : 10:07:33
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Bonjour,
Je souhaiterais avoir quelques conseils...
Ma mère possède une maison de village (valeur environ 100.000 €)qui nécessite de nombreux travaux de remise en état.
Des travaux estimés à environ 200.000 € pour la création de 3 appartements (rapport locatif estimé : 1200 €/ mois)
Quel montage de SCI peut on envisager en combinant:
1.Ma mère apporte la maison dans la sci
2.Je finance moi-même l'intégralité des travaux à crédit, ce qui nécessite que je touche 100% des loyers
3.Mon unique frère ne souhaite pas participer à l'opération toutefois je ne veux pas qu'il soit lésé et donc qu'il perde sa part de la maison en cas de revente du bien.
Et puis dernière question qui sort du cadre de la sci pensez vous que l'opération soit judicieuse compte tenu du montant élevé des travaux et des revenus locatifs espérés ??
Merci d'avance pour vos réponses.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 21:19:04
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100 000 euros plus 200 000 euros = 300 000 euros investis.
1200 euros par mois, soit au mieux 14 400 euros par an, ca nous fait du 4,8% brut, donc beaucoup moins en net.
Je me demande deja si c'est une opération rentable. A mon avis non.
Citation :
2.Je finance moi-même l'intégralité des travaux à crédit, ce qui nécessite que je touche 100% des loyers
Certainement pas.
Votre mère apporte l'immeuble, et obtient 34% des parts.
Vous apportez 200 000 euros à la SCI qui finance donc les travaux, et vous obtenez 66% des parts.
Citation :
3.Mon unique frère ne souhaite pas participer à l'opération toutefois je ne veux pas qu'il soit lésé et donc qu'il perde sa part de la maison en cas de revente du bien.
A ce niveau la il n'est pas lésé, puisqu'il n'a rien investi.
En revanche, vous indiquez qu'il y a une étape négligée, celle de la succession. Cela change totalement la donne, et je pense qu'il n'est pas très sain de mettre en SCI un bien dont vous et d'autres allez hériter.
Si vous tenez rapidement a faire des travaux (non rentables me semble t'il, mais ce n'est que mon opinion) il vaudrait certainement mieux que votre mère fasse dore et deja une donation, de sorte que l'apport à la SCI ne soit pas fait par votre mère, mais par les héritiers.
En ce sens, si vous êtes deux, dans le schéma précédent, votre frère obtiendra 17% des loyers, et vous le reste soit 83%.
Citation :
pensez vous que l'opération soit judicieuse compte tenu du montant élevé des travaux et des revenus locatifs espérés ??
Non.
Une telle opération devrait procurer un rendement substantiellement supérieur au taux d'intéret d'un prêt pour être rentable, soit plus grand de 5,5%.
En ordre de grandeur, il faudrait que cela dépasse 7,5%.
Sur le marché, vous devez pouvoir trouver du 8% sans travaux, disponible de suite, donc sans perdre deux ans a faire les travaux, s'arracher les cheveux a cause des artisans, et payer des surcouts en cour de route. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 16 août 2008 21:22:51 |
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pierrot38
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 17 août 2008 : 22:32:41
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Bonsoir et merci de vos réponses, j'ai cependant une interrogation sur ce que vous dites.
Citation :
100 000 euros plus 200 000 euros = 300 000 euros investis.
1200 euros par mois, soit au mieux 14 400 euros par an, ca nous fait du 4,8% brut, donc beaucoup moins en net.
Vous faites le calcul de rentabilité sur 100k€ + 200k€ , je ne vois pas en quoi la valeur du bien actuelle rentre dans ce calcul puisque cette somme n'est pas une dépense, sinon votre calcul donne le même rendement pour un bien que l'on possède ou pour un qu'on achète ce qui à la fin du mois n'est pas la même chose.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 août 2008 : 21:43:12
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Vouspossédez un bien qui vaut 100 000 euros; Il est des endroits en France ou l'on peut obtenir 9% ou 10% de rendement avec de l'immobilier, donc vous revendez votre bien à 100 000 euros, et vous achetez un rendement de 10%; cela vous rapporte 850 euros par mois.
Pourquoi se décarcasser pour 200 000 euros de travaux, et un délais de un a deux ans, alors quen réinvestissant vcorrectement votre argent, vous avez 850 euros sans les dépenses?
Vous ne pouvez pas sur un plan financier compter votre bien pour zero. |
Festina lente |
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pierrot38
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 21 août 2008 : 14:06:30
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Citation :
vous revendez votre bien à 100 000 euros, et vous achetez un rendement de 10%; cela vous rapporte 850 euros par mois.
Un bien à 100 000 € loué à 850 € / mois ???? Où ca?? A Groland peut etre car en France je vois pas ou !!
Chez moi à ce prix la vous avez un F1 que vous louez 450 !!
Si il était si facile d'"acheter un rendement de 10%" je pense que cela se saurait...
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 20:53:23
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Oh que si...
Il faut quand même chercher un peu et arrêter de croire tout ce que les agents immobiliers vous disent.
Votre exempel d'un studio n'est pas pertinenet, il faut comparere avec les rendements d'immeubels entiers, ou les frais sont infiniments moindres, car il n'y a aps de syndic, et souvent pas les charges de personnel qu'induisent les imeubels en copropriété. De plus, les logements vendus en groupe de cette facon sont très souvent moisn chers, puisqu'il n'y a qu'une clientèle d'investisseru, et non plsu les acheteurs individuels occupants.
Bilna, un immeuble locatif a toujours un rendement d'environ un a deux pouir cent supérieur aux studios.
Donc dans votre exemple, on en serait deja entre 500 et 550 euros par mois.
Si vous sélectionnez votre ville, tout change. Evitez paris par exemple.
Si pour vous l'immobilier consiste a louer 450 euros par mois ce que vous achetez 100 000, vu les frais, les travaux, les taxes, il vaut peut-être mieux placer votre argent ailleurs, car le seul intérêt de ce type d'immobilier là peut etre à la rigueur de faire travailler l'argent de la banque que vous n'avez pas, et peut-etre encore d'envisager une plus-value.
Mais aujourd'hui la banque prête a plus de 5%, et les plus values sont plus que douteuses. Vosu risquez fortement une perte en capital.
Une obligation sur 10 ans fait en revanche plus de 5% assuré, et sans frais ni taxe foncière. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 23 août 2008 21:00:03 |
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