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Prados
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3625 réponses |
 Posté - 15 août 2008 : 07:26:24
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http://www.lavoixdunord.fr/Locales/Valenciennes/actualite/Valenciennes/2008/08/15/article_immobilier-dans-le-valenciennois-le-coup.shtml Citation :
• Immobilier dans le Valenciennois : le coup de frein après l'euphorie
vendredi 15.08.2008, 04:45 - La Voix du Nord
| ENQUÊTE |
Comment va l'immobilier local ? Le tour d'une question clef en quatre points clefs.
PAR TH. TERSCHLUSEN
> Le recul, depuis 2007.- Comment ça va, le marché immobilier, ici ? Bof, bof. La crise mondiale est passée sur le Valenciennois aussi. Depuis la fin 2007, le coup de frein est évident. Aurélien Plumecocq, de l'agence Soyez, et Janine Nobécourt, deux des dirigeants les plus en vue sur le secteur, parlent de « 10 à 20 % » de recul dans le prix des transactions. Concernés surtout, « les biens intermédiaires, les maisons entre 200 et 300 000 E ». Le haut de gamme et les petits prix se maintiennent mieux. J. Nobécourt affine l'analyse. Recul certes, « mais certains biens étaient vraiment surcotés ». Jean-Michel Deligne, de l'agence LD, confirme. Recul ? Il préfère parler de recadrage. « Les prix étaient vraiment trop hauts. Ils le sont toujours, vu le prix à la construction. Regardez combien est proposée une petite maison de ville sur Valenciennes. Ici, ça a été l'euphorie. Les vendeurs n'ont d'ailleurs pas intégré la baisse. Pour eux, vendre signifie automatiquement encaisser une plus-value. » > Les années d'emballement.- Vendre a été une bonne affaire dans le Valenciennois. C'est les yeux gourmands que ce pro parle de cette belle propriété campagnarde de 200 m², achetée 1 million de francs dans les années 1990, revendue 400 000 E dans les années 2000. Deux fois et demi plus cher. Au sortir d'années d'engourdissement (« après Usinor et jusqu'à Sevelnord, rien ne bougeait ici », se souvient cet agent), l'immobilier local s'est senti pousser des ailes. Renouveau économique, effet Borloo pour l'image, les prix sont partis tutoyer ceux de la périphérie lilloise. C'est cette période faste-là que 2008 a clos.
> Les agences font le gros dos.- Le recadrage est de mise aussi dans le métier. Retour de manivelle ? « 40 agences sur le Cambrésis, on doit bien être 60 ici », soupire une experte. Cette autre responsable en a tiré les conséquences. Licenciement économique. Trois vendeurs sur 11. « J'ai attendu au maximum, jusqu'au printemps pour voir si ça allait repartir ». Le cas est tout sauf isolé.
> Les effets sur la construction neuve.- Et le marché locatif ? La, les prix résistent. « Forcément, il y a tout ceux qui ne peuvent plus acheter vu les taux bancaires (lire ci-contre), dit un agent. Mais les gens sont de plus en plus difficiles, ils ont le choix comme jamais ». Forcément. L'autre particularité du marché local, c'est l'explosion en offre de logements neufs. Pas un pâté de maison à Valenciennes, sans un immeuble en construction. « Du De Robien. On a vendu de la brique aux investisseurs. Pas pour l'immobilier, pour la défiscalisation », jure cet agent. Trop vendu ? Janine Nobécourt est persuadée que non. Ce n'est pas cette explosion qui fait chuter les prix aujourd'hui. « Il y avait vraiment un manque côté constructions. Il fallait rattraper ». Mais les pros sont unanimes : les appartements livrés en pagaille ces derniers mois partent moins bien. « On voit des promoteurs proposer la TVA, voire les frais de notaire, pour conclure la vente ». Coup de frein, là aussi. Durable ? Tel expert voit des « signes durables de morosité ». J.-M. Deligne est plutôt optimiste. « Le pli est pris. Les Français feront comme les Américains. Ils achèteront et vendront de plus en plus. Mais les transactions qui vont se faire prochainement se feront sur des prix baissés ».
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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lucasart
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271 réponses |
Posté - 15 août 2008 : 14:58:54
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Aurélien plumecocq est pourtant un super vendeur.
rappelez vous il y a quelques mois sur m6 dans recherche maison ou appartement il avait réussi à fourguer une braque avec une fissure coupant les murs porteurs en deux à un prix démentiel.
franchement le valenciennois ça ne peut que perdre de la valeur c'est une région répulsive du point de vu démographique |
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fanette44
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3921 réponses |
Posté - 15 août 2008 : 15:45:24
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Citation :
Initialement posté par lucasart
Aurélien plumecocq est pourtant un super vendeur.
rappelez vous il y a quelques mois sur m6 dans recherche maison ou appartement il avait réussi à fourguer une braque avec une fissure coupant les murs porteurs en deux à un prix démentiel.
franchement le valenciennois ça ne peut que perdre de la valeur c'est une région répulsive du point de vu démographique
Prados doit beaucoup s'ennuyer aux US pour créer des sujets de topics aussi nombreux et aussi intéressants
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 01:52:35
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Fanette44, Citation :
Prados doit beaucoup s'ennuyer aux US pour créer des sujets de topics aussi nombreux et aussi intéressants
Toujours intéressants votre argumentaire. Vous avez quelques chose à dire sur ces AIs qui reconnaissent des baisses de prix, non plus sur les prix de présentation, mais bel et bien sur ceux des transactions?
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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fanette44
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3921 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 19:08:08
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Citation :
Initialement posté par Prados
Fanette44, Citation :
Prados doit beaucoup s'ennuyer aux US pour créer des sujets de topics aussi nombreux et aussi intéressants
Toujours intéressants votre argumentaire. Vous avez quelques chose à dire sur ces AIs qui reconnaissent des baisses de prix, non plus sur les prix de présentation, mais bel et bien sur ceux des transactions?
Expliquez nous comment constater une baisse sur les prix des transactions. Baisse par rapport à quoi ? Aucun bien n'étant semblable cela me parait bien dificile de comparer.
Dans un même immeuble vous pouvez avoir des prix très différents d'un appartement à l'autre selon l'état, l'orientation, l'étage etc...
En ce qui concerne les pavillons il peut y avoir des écarts très importants et cela même s'il s'agit de constructions identiques dans un même lotissement. L'agencement intérieur, l'entretien, l'état du jardin etc ... peuvent faire varier considérablement les prix.
Je comprends que l'on puisse constater une baisse par rapport au prix de présentation, c'est normal, le vendeur surestime toujours pour pouvoir vendre au prix souhaité.
Chaque transaction étant singulière comment les AI peuvent ils affirmer qu'il y a baisse ??????
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Edité par - fanette44 le 16 août 2008 22:25:11 |
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 17 août 2008 : 06:57:37
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Fanette44,
Ce n'est pas moi qui le dit, Ce sont les AIs: Citation :
Aurélien Plumecocq, de l'agence Soyez, et Janine Nobécourt, deux des dirigeants les plus en vue sur le secteur, parlent de « 10 à 20 % » de recul dans le prix des transactions.
je vous invite à les contacter et leur demander comment font-ils pour parler de baisse dans le prix des transactions? Je vous invite également à contacter les Notaires, la FNAIM, PAP, etc... pour leur demander également comment ils font pour constater actuellement une hausse car vos remarques s'appliquent également à leur indices.
Décidemnent, après avoir nié la baisse, puis parler de baisse des prix de présentation, maintenant vous vouler décrédibiliser la baisse enfin reconnue des prix des transactions.
Fanette44, il ne vous reste plus beaucoup de cartouches avant que la vérité ne soit officialisée par les plus récalcitrants à le faire, profitez-en. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 17 août 2008 : 11:51:52
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Citation :
Initialement posté par Prados
Fanette44,
Ce n'est pas moi qui le dit, Ce sont les AIs: Citation :
Aurélien Plumecocq, de l'agence Soyez, et Janine Nobécourt, deux des dirigeants les plus en vue sur le secteur, parlent de « 10 à 20 % » de recul dans le prix des transactions.
je vous invite à les contacter et leur demander comment font-ils pour parler de baisse dans le prix des transactions? Je vous invite également à contacter les Notaires, la FNAIM, PAP, etc... pour leur demander également comment ils font pour constater actuellement une hausse car vos remarques s'appliquent également à leur indices.
Décidemnent, après avoir nié la baisse, puis parler de baisse des prix de présentation, maintenant vous vouler décrédibiliser la baisse enfin reconnue des prix des transactions.
Fanette44, il ne vous reste plus beaucoup de cartouches avant que la vérité ne soit officialisée par les plus récalcitrants à le faire, profitez-en.
Ce n'est pas une réponse Prados 
Comment apprécier la baisse ou la hausse ?
Par rapport au prix de présentation ?
Par rapport au prix dans le voisinage ? dans ce cas il faut deux biens absolument identiques.
J'ai vendu dans le même immeuble des appartements à 4000 euros le M2 , à 3000 euros et un autre à 2500 euros. Je suis en mesure de dire pourquoi mais je suis la seule car le notaire ne pose aucune question sur l'état du bien etc... Il transmet les données sans plus de précisions.
Par contre il y a un fait indéniable que le notaire et les AI peuvent assurer c'est le blocage du marché.
De nombreux vendeurs renoncent à vendre face à l'ambiance morose du marché ou même retirent les biens de la vente pour les louer.
Les acheteurs attendent ou se voient refuser leurs prêts.
Mon notaire m'a dit récemment qu'il ne vend plus que des petites surfaces ou des logements bas de gamme à petits prix à des personnes bénéficiant de prêts sociaux. Comme les plafonds ont changé la situation va empirer.
Si les prix sont calculés par rapport à ces ventes je comprends pourquoi les prix de transactions baissent 
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papanoel
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1568 réponses |
Posté - 17 août 2008 : 12:22:41
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Citation :
De nombreux vendeurs renoncent à vendre face à l'ambiance morose du marché ou même retirent les biens de la vente pour les louer.
tiens donc, le stock baisse!!!!
Citation :
Comment apprécier la baisse ou la hausse ?
Par rapport au prix de présentation ?
Par rapport au prix dans le voisinage ? dans ce cas il faut deux biens absolument identiques.
J'ai vendu dans le même immeuble des appartements à 4000 euros le M2 , à 3000 euros et un autre à 2500 euros. Je suis en mesure de dire pourquoi mais je suis la seule car le notaire ne pose aucune question sur l'état du bien etc... Il transmet les données sans plus de précisions.
Pour une fois vous rejoignez le discours de prados en disant que les chiffres "officiels" ne refletent pas la réalité.
Citation :
Par contre il y a un fait indéniable que le notaire et les AI peuvent assurer c'est le blocage du marché.
 pour les uns pour les autres |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 17 août 2008 : 14:40:38
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papanoelCitation :
pour les uns pour les autres
Pouvez vous préciser qui rit et qui pleure
Les propriétaires qui n'ont pas besoin de vendre se fichent complètement de la situation. Vous en faites partie maintenant papanoel.
Je ne me réjouis pas de la situation des primo qui ne peuvent pas acheter en raison de la politique restrictive des banques.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 août 2008 : 16:19:27
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Citation :
Initialement posté par fanette44
Je ne me réjouis pas de la situation des primo qui ne peuvent pas acheter en raison de la politique restrictive des banques.
Ca fera diviser les prix par deux pour ceux qui payent cash, donc sans frais d'hypothèque et encore moins de frais d'intérets. Que du bonheur. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 17 août 2008 : 17:08:18
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par fanette44
Je ne me réjouis pas de la situation des primo qui ne peuvent pas acheter en raison de la politique restrictive des banques.
Ca fera diviser les prix par deux pour ceux qui payent cash, donc sans frais d'hypothèque et encore moins de frais d'intérets. Que du bonheur.
Les lecteurs de ce site vont commencer à comprendre pourquoi vous semez la panique depuis plus de quatre ans. 
Il y a longtemps que les banques ne m'ont pas pris d'hypothèque, la caution de Credit Logement leur suffit
Avez vous trouvé un bien à moins 50% ? j'en doute très fort.
Sauf un "gourbi" comme vous les aimez
Si cela devait se produire nous serions nombreux à nous ruer sur ces opportunités mais j'ai beau feuilleter les catalogues tant à l'Ouest que dans le Sud, je ne vois rien venir.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 août 2008 : 17:11:28
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Citation :
Initialement posté par fanette44
mais j'ai beau feuilleter les catalogues tant à l'Ouest que dans le Sud, je ne vois rien venir.
Normal. Vous faites partie des gogos qui ont vocation à acheter un bien nettement plus cher que ce qu'il ne vaut réellement. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 17 août 2008 : 19:05:54
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par fanette44
Je ne me réjouis pas de la situation des primo qui ne peuvent pas acheter en raison de la politique restrictive des banques.
Ca fera diviser les prix par deux pour ceux qui payent cash, donc sans frais d'hypothèque et encore moins de frais d'intérets. Que du bonheur.
C'est bien parce que les prix vont se casser la gueule que les banquiers ne veulent plus prêter pour l'achat d' un bien dont la revente future ne couvrira pas le solde de la créance contractée pour l'acheter. ( j'ai même entendu ça au JT de 13H sur TF1 sarkobouygues:
c'est pour dire que ca doit être difficile de dire le contraire )
Citation :
bouffonnerie de fanette44
Les propriétaires qui n'ont pas besoin de vendre se fichent complètement de la situation.
Alors vu les efforts que vous faites pour démentir la baisse sur ce forum, alors on peut donc en conclure que vous n'êtes pas un "propriétaire qui n'a pas besoin de vendre" |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 02:19:57
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Fanette44, Citation :
Ce n'est pas une réponse Prados
Comment apprécier la baisse ou la hausse ?
Par rapport au prix de présentation ?
Par rapport au prix dans le voisinage ? dans ce cas il faut deux biens absolument identiques.
J'ai vendu dans le même immeuble des appartements à 4000 euros le M2 , à 3000 euros et un autre à 2500 euros. Je suis en mesure de dire pourquoi mais je suis la seule car le notaire ne pose aucune question sur l'état du bien etc... Il transmet les données sans plus de précisions.
Par contre il y a un fait indéniable que le notaire et les AI peuvent assurer c'est le blocage du marché.
De nombreux vendeurs renoncent à vendre face à l'ambiance morose du marché ou même retirent les biens de la vente pour les louer.
Les acheteurs attendent ou se voient refuser leurs prêts.
Mon notaire m'a dit récemment qu'il ne vend plus que des petites surfaces ou des logements bas de gamme à petits prix à des personnes bénéficiant de prêts sociaux. Comme les plafonds ont changé la situation va empirer.
Si les prix sont calculés par rapport à ces ventes je comprends pourquoi les prix de transactions baissent
Toutes vos questions sont légitimes et méritent d'être posés aux auteurs de ces dires.
Mais, j'ai une autre question pour vous: Pourquoi ne vous avez vous pas posé les mêmes question lorsque ces gens criaient à la hausse?
Pourquoi serait-il différent à la baisse?
Enfin, pourquoi ne vous posez-vous pas la question des indices à moyenne glissante à 1 an?
Peut-être que vous ne savez pas tout bonnement ce que c'est... |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 07:15:46
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PradosCitation :
Toutes vos questions sont légitimes et méritent d'être posés aux auteurs de ces dires.
Mais, j'ai une autre question pour vous: Pourquoi ne vous avez vous pas posé les mêmes question lorsque ces gens criaient à la hausse?
Pourquoi serait-il différent à la baisse?
Enfin, pourquoi ne vous posez-vous pas la question des indices à moyenne glissante à 1 an?
Peut-être que vous ne savez pas tout bonnement ce que c'est...
Vos prophéties depuis 2004 peuvent être calculées sur une moyenne glissante ? Si oui faites le donc et mettez vos résultats en ligne |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 18:59:45
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je ne comprends pas fanette44 ce n'est pas du tout intéressant pour elle qui est bailleur que les prix de l'immobilier soient hauts.
Pour investir dans l'immo locatif avec de tel prix ça n'a aucun intérêt et même de conserver ces biens . Pour ma part je les aurai vendu bien avant non? quel est l'intérêt de garder des biens qui ne se vendront pas plus cher dans quelques temps?
pardon si je me trompe fanette mais je n'arrive pas à comprendre l'intérêt de l'opération. MAis bon je me trompe souvent niveau calcul
J'ai beaucoup de cash à investir actuellement mais dans le locatif le rendement net me parait si bas que je ne vois pas l'intérêt en plus si les proprios retirent leurs biens de la vente pour les mettre en location ça va faire encore plus de biens? Déjà que c'est plein comme un oeuf ça va bien se louer?
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 19:15:43
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Citation :
Initialement posté par lucasart
je ne comprends pas fanette44 ce n'est pas du tout intéressant pour elle qui est bailleur que les prix de l'immobilier soient hauts.
Pour investir dans l'immo locatif avec de tel prix ça n'a aucun intérêt et même de conserver ces biens . Pour ma part je les aurai vendu bien avant non? quel est l'intérêt de garder des biens qui ne se vendront pas plus cher dans quelques temps?
pardon si je me trompe fanette mais je n'arrive pas à comprendre l'intérêt de l'opération. MAis bon je me trompe souvent niveau calcul
J'ai beaucoup de cash à investir actuellement mais dans le locatif le rendement net me parait si bas que je ne vois pas l'intérêt en plus si les proprios retirent leurs biens de la vente pour les mettre en location ça va faire encore plus de biens? Déjà que c'est plein comme un oeuf ça va bien se louer?
Il ne faut pas oublier la fiscalité sur les PV :
de 0 à 5 ans -> 27%
de 6 à 14 ans -> dégressif de 10% chaque année
au delà de 15 ans -> 0% |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 19:23:30
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Citation :
Initialement posté par Scorpion
Citation :
Initialement posté par lucasart
je ne comprends pas fanette44 ce n'est pas du tout intéressant pour elle qui est bailleur que les prix de l'immobilier soient hauts.
Pour investir dans l'immo locatif avec de tel prix ça n'a aucun intérêt et même de conserver ces biens . Pour ma part je les aurai vendu bien avant non? quel est l'intérêt de garder des biens qui ne se vendront pas plus cher dans quelques temps?
pardon si je me trompe fanette mais je n'arrive pas à comprendre l'intérêt de l'opération. MAis bon je me trompe souvent niveau calcul
J'ai beaucoup de cash à investir actuellement mais dans le locatif le rendement net me parait si bas que je ne vois pas l'intérêt en plus si les proprios retirent leurs biens de la vente pour les mettre en location ça va faire encore plus de biens? Déjà que c'est plein comme un oeuf ça va bien se louer?
Il ne faut pas oublier la fiscalité sur les PV :
de 0 à 5 ans -> 27%
de 6 à 14 ans -> dégressif de 10% chaque année
au delà de 15 ans -> 0%
ok c'est un paramétre que je n'avais pas pris en compte. mais encore plus nul on te prends des impôts sur ton investissement
mais malgré celà n'y a t il pas le risque de voir fondre sa plus value à trop attendre?
quel intérêt j'aurai à investir dans de l'immo locatif maintenant?
Je n'investirai rien tant que je n'aurai pas un rendement net d'au moins 10% sinon bof (mega argument )
mais j'ai l'impression qu'il faudrait diviser les prix par trois pour y arriver. c'est une impression ou alors j'ai rien compris? |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 20:26:02
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Il est quasi improbable que les prix baissent des 2/3 tiers. En 1991 ils ont baissé de presque 50%, c'est déja énorme.
Et des rendements à 10%, va falloir attendre longtemps pour en trouver. Ca va sera bientôt possible sur les grosses opérations, la ou le particulier ne va pas. Les immeubles ne trouvent plus vraiment preneur auprès des marchands de biens que les banques refusent de financer. Donc si tu as 1 million d'Euros à investir, ca devrait être bientôt possible de sortir un 10%.
En 12 mois, je n'ai vu qu'un seul achat réalisé par un investisseur particulier. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 20:53:45
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Citation :
Initialement posté par Scorpion
En 12 mois, je n'ai vu qu'un seul achat réalisé par un investisseur particulier.
Fanette ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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erwanker
Contributeur vétéran
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FR - Valenciennois: Baisses de prix de 10 à 20%
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