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alex40
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 Posté - 15 août 2008 : 16:51:03
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Dans une profession donnée, il y a toujours des gens biens et aussi des voyous. Dans notre profession, c’est évidemment la même chose.
Les syndics ont en général mauvaise réputation ; ils sont donc en bloc voués aux gémonies. Mais le syndic que je suis rencontre régulièrement « ses » copropriétaires et entretient avec eux des rapports courtois et confiants.
En fait, tout se passe comme si coexistaient une attitude générale de suspicion envers la profession et une attitude de respect et de confiance partagées entre les copropriétaires et leur propre syndic.
Le hiatus entre le bruit et la fureur qui s’expriment dans les colonnes des journaux, à la télévision ou à la radio et ce que je constate dans mon métier de tous les jours au contact des copropriétaires me fait penser qu’il est plus aisé – et peut être aussi plus vendeur !- de parler de ce qui ne va pas, que de tenter de décrire et comprendre le quotidien d’un syndic de base appliqué à résoudre les problèmes des copropriétés qu’il gère. Et, à y bien regarder, il est finalement irrespectueux à l’égard des copropriétaires de dire qu’ils ont absolument besoin de représentants pour faire connaître à leur syndic leurs griefs et leurs désidératas... Je gère des copropriétés depuis plus de 25 ans…
Cette agitation n’est cependant pas prête de s’apaiser. Comment en effet les associations en général et l’ARC en particulier existeraient-elles ou pourraient-elles prospérer avec le succès que l’on sait, si elles ne s’opposaient pas ?
Dans sa fameuse rubrique « Abus », L’ARC énumère des faits qui lui sont rapportés par des copropriétaires, qu’elle décrit de façon la plus noire possible et dont elle ne se soucie d’ailleurs nullement de vérifier la persistance dans le temps. Cela donne ainsi à ce jour 1500 abus relevés depuis quelques cinq années !
La lutte en fait est bien inégale :
Quoi de plus aisé pour une association à « but non lucratif » de dénoncer des faits, qu’elle qualifie à sa seule convenance d’erreur ou d’abus, accomplis par des professionnels à « but lucratif » et donc forcément « uniquement préoccupés par le profit ».
Quoi de plus crédible pour des copropriétaires qui sont naturellement prêts à trouver tout toujours trop cher, qu’un discours énoncé avec talent et une gouaille toute poujadiste affirmant trop chères les prestations des syndics, sans nuance ni exception !
Ce combat permanent contre la profession réussit parfaitement à cette association qui fait d’elle aujourd’hui le contre pouvoir le plus puissant face aux « méchants » syndics.
Heureusement, les copropriétaires ont réussi au fil du temps à prendre le meilleur du discours, c'est-à-dire celui qui se veut informatif et pédagogique, rejetant son aspect violemment propagandiste et extrémiste.
Je suis syndic professionnel disais-je et souhaite faire des observations sur mon métier à partir du récent article de Universimmo sur les syndics et à partir aussi des commentaires de l’ARC sur ce même article.
J'ai conscience de mon audace à entrer ainsi dans l'arène mais je sollicite votre indulgence. Après tout, on peut aussi éprouver de la curiosité à l'égard d'une espèce aussi menacée !
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alex40
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424 réponses |
Posté - 15 août 2008 : 17:53:31
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LES PRATIQUES TARIFAIRES
Le syndic, comme chacun d’entre vous le sait, est notamment rémunéré par des honoraires de gestion courante et par des prestations particulières facturées d’une part aux copropriétés (par exemple la tenue des assemblées en soirée), d’autre part aux copropriétaires (par exemple les frais de mutation).
Comme l’explique Universimmo dans son article, l’Avis du 27 septembre 2007 du Conseil national de la consommation (CNC) a entériné un accord entre professionnels et associations de consommateurs, dans le cadre d'un groupe de travail constitué sous la présidence de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes).
Cet avis a figé la liste des prestations de gestion courante obligatoirement incluses dans la rémunération forfaitaire du syndic et parmi celles-ci des prestations qui, jusqu’alors considérées comme des prestations particulières, faisaient l’objet de facturations supplémentaires.
Pour nous conformer au texte du CNC, nous avons donc remonté les prestations particulières concernées dans la rubrique gestion courante, en augmentant à due concurrence le montant des honoraires de gestion courante du montant des prestations particulières ainsi « remontées ». Le CNC n’a jamais considéré en effet que cette opération était destinée à réduire la rémunération des syndics mais qu’elle avait comme objectif de rendre plus aisée la comparaison des contrats de syndics entre eux...
Parmi les prestations particulières, certaines ont toujours été considérées comme devant faire l’objet d’un traitement à part. Je veux parler des honoraires de tenue d’assemblée générale. Un contentieux existe donc entre l’ARC qui prétend voir figurer cette prestation dans les honoraires de gestion courante et les syndics dans leur grande majorité qui souhaitent les mettre à part. Ceci est important. Pourquoi ? Pour l’ARC, cette partie de rémunération du syndic est importante et le fait de ne pas voir figurer cette tâche en gestion courante contribue à fausser la concurrence. Pour la profession, la rémunération des syndics dans ce domaine est tellement importante par rapport à l’ensemble de sa rémunération qu’il ne veut pas risquer de la voir intégrer dans la gestion courante avec une forte pression pour qu’elle s’effectue gratuitement. En outre, la facturation de la tenue d’assemblée permet au syndic de rémunérer son gestionnaire qui consacre bon an mal an une cinquantaine de soirées à tenir des assemblées….
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alex40
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424 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 08:42:31
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ABSENCE DE GESTION SUR LE TERRAIN
Ce point mérite une attention particulière. Il est souvent difficile pour un syndic d’être force de proposition et de suggérer par exemple le ravalement d’une façade ou le changement de colonnes d’eauX uséeS. Tout dépend en fait de la qualité de la relation avec le conseil syndical.
Nous ne voulons pas qu’il soit dit que nous poussons la copropriété à faire des travaux. Aussi avons-nous pris le parti de ne jamais proposer de travaux à mettre en œuvre mais à l’inverse de faire appel à un architecte pour établir un audit de l’immeuble, déterminer la nature des travaux à réaliser et dresser un plan d’action sur plusieurs années, en fonction de la capacité contributive des copropriétaires concernés. Cela passe tout à fait bien parmi les copropriétaires et moyennant le paiement d’une prestation modeste à un homme de l’Art, les copropriétaires savent à quoi s’en tenir. Un dialogue confiant avec le conseil syndical permet alors de fixer les priorités, d’organiser le planning des travaux et ainsi d'étaler les dépenses.
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alex40
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424 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 09:22:28
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INCOMPETENCE DANS LA MAITRISE DES CHARGES
Il s’agit encore ici bien entendu d’un commentaire de l’ARC et comme à son habitude, l’ARC fait dans la nuance.
En réalité, il existe une différence fondamentale entre une association de consommateurs et un syndic de base.
L’association a mis en place en quelque sorte un bureau d’études qui fait des recherches sur tel ou tel sujet d’actualité ou récurrent, comme la comptabilité des copropriétés, les contrats de syndic, le chauffage, le fuel, etc. Elle vend ses ouvrages aux copropriétaires intéressés et se sert des conclusions auxquelles elle est parvenue pour poursuivre son combat contre les syndics.
Le syndic de base n’a ni le temps ni les moyens d’étudier dans le détail comme le fait l’ARC, tel ou tel sujet de copropriétés. Il est le nez sur le guidon et gère au quotidien les copropriétés. Il n’est pas pour autant incompétent comme l’ARC a le toupet de l’affirmer. Il sait qu’une police d’assurances doit régulièrement être remise sur le marché pour éviter les hausses dues simplement à l’indice.Il sait que le fuel est vendu à des tarifs différents selon les distributeurs et quel est le moins cher ! Il sait contrôler avec des indices connus comme le Platt’s par exemple, qu’il est correctement positionné quand il achète le fuel de la copropriété qu’il gère.
Mais le syndic n’a pas le temps de faire savoir, il fait simplement. L’ARC quant à elle excelle dans la communication, elle sait faire et elle sait faire savoir.
Ceci étant dit, je verrais d’un bon œil que ma chambre syndicale fasse un peu plus d’études et nous distribue ses conseils avisés, comme le fait l’ARC pour les copropriétaires !
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alex40
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424 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 09:52:40
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NON RESPECT DE LA LOI
Il est exagéré d’affirmer que le non respect de la loi est une constante de la profession, même s’il est possible que sur certains sujets, le syndic ne respecte pas la loi. Dans ce cas, cela est évidemment condamnable et doit être condamné. Par exemple, il n’est pas admissible que le syndic continue à facturer un nouveau copropriétaire acquéreur d’un appartement. Je prends ce cas car il est régulièrement cité dans le forum…
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 10:07:58
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APPEL A DES FILIALES SANS CONCURRENCE
Je ne pratique pas cette façon de faire et il ne doit pas y avoir beaucoup de syndics? hormis les plus gros (une dizaine ?) qui ont mis en place ce genre d’activité.
A lire l’ARC, on a au contraire le sentiment qu’il s’agit d’une pratique généralisée.
Comme si les copropriétaires n’étaient pas suffisamment vigilants et perspicaces pour ne pas s’en apercevoir et en faire la remarque au syndic concerné,s’ils estiment que ce n’est pas leur intérêt !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 10:52:55
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Honneur au syndic pro qui ose entrer dans l'arène 
Internet est un bon outil mais on y trouve rarement des copropriétaires, voire des syndics racontant qu'ils sont contents de leur sort 
J'ai déjà dit maintes et maintes qu'il y a beaucoup de copropriétés qui fonctionnent correctement avec un syndic et un conseil syndical qui font respectivement bien leur travail en bonne concertation.
On n'entend jamais parler de ces copropriétés. Ce secteur est donc totalement occulté. On ne connait que les plaignants. Certaines plaintes sont parfaitement justifiées et il faut les instruire. D'autres ne le sont pas mais sont néanmoins décomptées dans les statistiques. La DGCCRF a fait état de 500 plaintes annuelles, mais n'a pas indiqué leur sort final.
Il n'existe aucune sécurité juridique dans notre domaine.
Il a fallu attendre l'arrêt de cassation du 9 avril 2008 pour savoir ce qu'est un compte séparé. La Cour d'appel avait reconnu comme séparé un compte qui ne l'était manifestement pas. Comment peut-on alors reprocher aux syndics d'agir pareillement 
Pour ce qui est des " rachats de cabinet " avec transfert imposé des mandats de syndic, la Cour de cassation a jugé en 1998 et 2000 que la fusion absorption n'opére pas tranfert automatique des mandats au profit de la société absorbante.
Paf ! La 23e chambre de la Cour d'appel de Paris nous sort le 23 février 2008 un arrêt jugeant le contraire en faisant prévaloir l'article L 236-3 du Code de commerce et en écartant le caractère intuitu personae du mandat 
La clause de solidarité des indivisaires figurant dans un règlement de copropriété a été, dans le passé, déclarée comme " réputée non écrite " et n'ayant jamais existé. Elle est maintenant ressuscitée Comment faire revivre une clause qui n'a jamais existé ?
La loi SRU a posé comme principe la gestion financière par compte bancaire séparé. Mais la phrase suivant permet à l'assemblée d'en décider autrement.
On pourrait allonger la liste, mais le serveur d'Universimmo n'y suffirait pas |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 11:07:32
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Bienvenue sur le site.
Vous annoncez la couleur! SYNDIC...
Six posts d'un coût sur le même sujet...
Vous dites:
"Dans sa fameuse rubrique « Abus », L’ARC énumère des faits qui lui sont rapportés par des copropriétaires, qu’elle décrit de façon la plus noire possible et dont elle ne se soucie d’ailleurs nullement de vérifier la persistance dans le temps."
Ce n'est pas exact, Les mêmes "ABUS" de certains syndics reviennent régulièrement, parce qu'ils persistent...
Voir les abus "ABUS" de F..... qu'elle a denoncés, les accords conclus dont elle a assuré le suivi.
Je ne suis pas adhérent à l' ARC., aucun lien avec cette association qui a le mérite d'exister pour contrer les nombreux "abus" des syndics, "grosses ou "petites structures". |
Edité par - JB22 le 16 août 2008 11:10:24 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 11:16:45
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FINANCIARISATION
Que signifie cette expression ? Sans doute, l’ARC veut-elle parler de la trésorerie des copropriétés et du compte bancaire séparé ?
Si tel est le cas, disons simplement ceci :
Je ne suis pas favorable au compte bancaire séparé parce que c’est plus compliqué pour ma gestion et parce que je ne suis pas rémunéré par la banque.
En cas d’ouverture d’un compte bancaire séparé, ce n’est pas la copropriété qui profite des fonds en banque (en raison de la modicité des sommes concernées), mais la banque elle-même qui ne rémunère personne, hormis elle !
La rémunération que je retire des fonds de mes mandants me permet d’être moins cher pour les copropriétés que je gère et plus compétitif lors des mises en concurrence pour le choix d’un nouveau syndic.
Précisons accessoirement que sur les quelques 300 immeubles que je gère, je n’ai que 5 copropriétés qui ont exigé un compte bancaire séparé ; et encore, sur les 5 en question, seules deux viennent contrôler les relevés de banque et vérifier les écritures par rapport à celles de la comptabilité ! Aucune ne m’a demandé mes rapprochements.
Alors pourquoi cette différence entre le propos alarmiste des associations et l’attitude des copropriétaires sur le même sujet ? Les premières seraient-elles plus sages et avisées que les seconds ?
Quant au risque dû à la confusion des fonds du syndicat et de ceux du syndic, il existe de toute les façons, car j’ai évidemment la signature sur les comptes séparés...
Pour les inquiets cependant, sachez que je suis étroitement et fréquemment contrôlé (une fois par an) par l’organisme qui garantit les fonds mandants que je gère et que je n’ai pas intérêt à sortir de la route si je ne veux pas être sanctionné !
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 11:30:38
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| Merci pour votre aimable accueil. Je veux répondre à JB22. Quand je dis que l'ARC ne vérifie pas la persistance des faits qu'elle signale, je veux dire que des sujets remontant à 2004 et qui sont désormais caducs figurent encore dans la liste des abus de l'ARC et se trouvent également en bonne place, lorsque l'on interroge internet sur le syndic concerné. Bien entendu mon propos ne visait pas des faits reprochés qui se répètent, car dans ce cas, je ne suis pas choqué que l'ARC les condamne à nouveau. |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 11:32:11
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Citation :
Initialement posté par JB22
Six posts d'un coût sur le même sujet...
Alex40 ne serait donc pas bénévole ???
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Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 12:13:35
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" Quand je dis que l'ARC ne vérifie pas la persistance des faits qu'elle signale, je veux dire que des sujets remontant à 2004 et qui sont désormais caducs"
Ce n'est pas propre à l'ARC, mais le fait de beaucoup de sites sur internet dont la mise à jour est déficiente. On y trouve réguliérement des annonces pour des manifestations ou spectacles ayant eu lieu il y a plusieurs années!... |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 12:16:31
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| En effet ali gator, je suis ce qu'on appelle un syndic professionnel ; je comprends votre étonnement mais c'est ainsi, je souhaite profiter de l'article de Universimmo sur la profession et des commentaires de l'ARC sur ledit article pour y répondre, faire à cette occasion un peu de pédagogie et répondre aux interrogations diverses que je lis à propos de notre profession. Et tenter aussi éventuellement de corriger un tant soit peu notre image exécrable... Vous voyez ce n'est pas gagné d'avance , mais ne dit-on pas les seuls combats que l'on est assuré de perdre sont ceux que l'on n'engage pas. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 12:36:24
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ABUS DE POSITION DOMINANTE DES SYNDICS DE PROMOTION
Je suppose que l’ARC veut parler ici des syndics nommés par des promoteurs.
Il est incontestable que des syndics profitent de cette situation en étant désigné par un promoteur ami. Mais il faut savoir qu’être le premier syndic d’une copropriété n’est pas un cadeau compte tenu des difficultés qu’il rencontre. Il ne fait d’ailleurs pas long feu car il est irrémédiablement vidé 9 fois sur 10 lors de son renouvellement !
Et comme la loi précise que dans le cas d’une nouvelle copropriété, le syndic ne peut être nommé que pour un an, l’écueil signalé par l’ARC est véniel.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 13:34:15
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MELANGE DE GENRES PERMANENTS
C'est toujours l'ARC qui affirme.
Pour moi, ce membre de phrase est abscons !
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 13:36:52
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« Je ne suis pas favorable au compte bancaire séparé parce que c’est plus compliqué pour ma gestion et parce que je ne suis pas rémunéré par la banque ».
C’est peu être plus compliqué pour votre gestion quoique……un ami syndic, ne fonctionnant qu’en comptes séparés depuis très longtemps, ancien DAF d’un grand groupe trouve cela bien plus sain et bien plus simple pour sa gestion et celles de ses copros
Le travail d’un syndic pour un copro c’est gérer sa copro ; la gestion propre du cabinet de syndic n’est pas son pb
« En cas d’ouverture d’un compte bancaire séparé, ce n’est pas la copropriété qui profite des fonds en banque (en raison de la modicité des sommes concernées), mais la banque elle-même qui ne rémunère personne, hormis elle ! »
oui comme pour n’importe que particulier sauf que le syndic avec toutes ses copros place l’argent comme une banque s’il gère bien ses affaires !!! mais ce n'est pas son argent!
« car il est irrémédiablement vidé 9 fois sur 10 lors de son renouvellement ! »
Je pense que la proportion est plutôt inverse que ce soit avec le promoteur ou l’institutionnel qui met en copropriété en mettant en syndic provisoire leurs filiales syndics (Gérer, Vinci-Nexity, Saggel, etc ) en proposant un contrat de syndic de 3 ans à des copropriétaires non informés lors de la 1er AG …. qui doit avoir lieu au maximum 6 mois après la 1ère vente ou lorsqu'un certain nb de % de vente de lots est réalisé (indiqué sur les RC)
Votre démarche est louable, on entend jamais ou rarement parler des copros et des syndics sans problème
l'ARC est faillible sur certains points
maintenir des abus permet de rester prudents et de voir l'évolution
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Edité par - océan le 16 août 2008 13:50:36 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 13:39:01
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La financiarisation ? terme barbare !
Il s'agit, je pense, de la mainmise des banques et groupes financiers sur un grand nombre de cabinets immobiliers.
C'est un réel problème.
Mais vous semblez être un indépendant.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 14:04:32
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ETABLISSEMENT DE NOUVEAUX CONTRATS DE SYNDICS AUX NORMES DU CNC
Les syndics ont jusqu’au 31 décembre 2008 pour se mettre en conformité avec l’Avis du CNC. Comme à l'habitude, l’ARC a voulu aller plus vite que la musique et faire accélérer le processus ; elle s’est battue pour obtenir tout de suite un arrêté pour contraindre les syndics à s’y plier sans attendre.
Heureusement, les pouvoirs publics dans leur grande sagesse n’ont pas cédé aux pressions déplacées de l'Association et ont laissé aux organisations de syndics le temps nécessaire pour convaincre leurs adhérents de la nécessité de se mettre en conformité avec le texte. Progressivement, cela va être fait, à quelques exceptions près peut être.
L’ARC en a profité alors pour tenter de faire interdire aux syndics de rajouter dans leurs prestations particulières d’autres prestations jusqu’ici inexistantes. Par exemple le coût de l’attestation aux entreprises concernant la TVA à 5,50% ou le prix du stockage des archives dormantes. Là encore il s’agira d’une discussion entre le professionnel et ses conseils syndicaux ; selon la capacité du premier à convaincre les seconds du bien fondé de ces nouvelles prestations, cela passera ou non, c’est ainsi.
J’ai pour ma part beaucoup travaillé avec mes collaborateurs pour rédiger un nouveau contrat conforme aux instructions du CNC et pour réviser modérément le prix de mes honoraires. Je suis désormais prêt et vais tester ce contrat pour la première fois dans quelques jours lors de la première assemblée tenue chez moi en septembre, nous verrons bien.
Et si des problèmes subsistent après cette date, il appartiendra simplement à la DGCCRF d'intervenir !
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 14:05:52
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| Je vous confirme JPM que je suis un syndic indépendant. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 16 août 2008 : 14:42:49
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Je réponds à océan.
J'ignore ce que font mes confrères (nous sommes très isolés vous savez) et ne parle donc que pour moi.
Je n'ai pas le sentiment que le compte bancaire séparé intéresse les copropriétés autrement qu'intellectuellement (pardon à JPM dont j'apprécie beaucoup les interventions et depuis longtemps, mais que je sais partisan du compte bancaire séparé !). Un président de conseil syndical qui sait lire le grand livre de sa copropriété dispose d'un outil très performant pour vérifier le boulot du professionnel.
Quant à la rémunération du syndic, je vous apporte une précision qui devrait vous aider à mieux comprendre l'importance du sujet : les produits financiers de mon cabinet ont représenté en 2007 plus de 12% de mes honoraires de base !
Si je n'avais pas disposé de cette somme, il aurait bien fallu que je trouve l'équivalent ailleurs !
Si je n'avais pas perçu cette somme, qui en aurait bénéficié ? Certainement pas les copropriétés dont la trésorerie individuelle est insuffisante pour prétendre à une quelconque rémunération.
Vous comprenez donc combien ce sujet n'est pas vécu de la même façon par un syndic qui appartient à une banque qui est donc indifférent désormais à l'ouverture d'un compte bancaire séparé (le produit sera secrété au niveau de la mère ou à celui de la fille !).
Cela est d'ailleurs préoccupant pour l'avenir car si les syndics appartenant à des banques et les associations de consommateurs ont des intérêts objectivement voisins, la disparition d'une telle source de produits va fragiliser un peu plus les syndics petits ou moyen comme moi ! J'espère avoir été clair.
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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