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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 26 août 2008 : 00:00:17
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Il faut ajouter à celà une très juste réflexion d'Universimmo :
Le syndic, l'entrepreneur ou le fournisseur sont, pour le ht, les créanciers au titre de la rémunération ou du prix de leurs prestations ou fournitures.
Pour ce qui est de la TVA, ils ont le statut juridique de collecteur de la taxe, à charge pour eux de la virer au Trésor
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 00:15:06
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Dans quasiment tous les cas, c'est le ht qui est l'objet principal de la décision de l'assemblée.
Ah bon ? JPM avez-vous déjà vu en AG voter du HT pour les syndics ou des budgets en HT ? c'est présenté ainsi parce que cela parait moins cher dans ,certainement 80% des cas au moins!
non un consommateur choisit sur le final, le coût total et on connait les effets pervers de la TVA à 5,5 pour faire voter des travaux excessifs avant que cela revienne à 19,6%.
Combien vous revient (= vous coûte) votre syndic par mois ? |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 08:49:57
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Océan,
Ce débat sur le HT ou TTC me paraît bien stérile.
Lorsqu'un locataire ou un bailleur passe par une agence pour louer un bien il paie une prestation qui est souvent calculée sur la base du montant du loyer qui lui est présentée comme par exemple un mois de loyer chacun.
Or, lorsqu'il doit payer l'agence il se voit appliquer sur ce montant la TVA.
Chacun paie donc 1 mois de loyer x 1,196 à la date d'aujourd'hui.
Cela vous choque-t-il ?
Alors, que toute prestation soit présentée avec son montant HT et TTC et tout le monde sera d'accord.
Mais reconnaissez que le syndic ne perçoit comme rémunération que le montant HT, tout comme votre plombier ou votre garagiste, ou vous même si vous êtes artisan !!!
Quant à considérer que Citation :
Ah bon ? JPM avez-vous déjà vu en AG voter du HT pour les syndics ou des budgets en HT ? c'est présenté ainsi parce que cela parait moins cher dans ,certainement 80% des cas au moins!
Vous prenez vraiment les copropriétaires pour des demeurés ou quoi ? |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 10:52:58
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 fabuleux délire sur le HT et le TTC.!!!!!
les syndics vivent vraiment au dessus des nuages, et JPM veut nous faire une démonstration juridique très compliquée sur le HT et le TTC.
Dans notre monde réel de particuliers, de propriétaires,de locataires,.... il n'existe que le TTC, quand on nous demande d'acquitter XXXX € pour un paquet de lessive, du lait, un livre, de la peinture, une voiture, des bijoux, un billet d'avion,de l'essence ou des charges de copropriété la TVA est évidemment incluse.
Je ne connais aucun particulier qui demandera le taux de cette TVA ou d'autres taxes ( essence,...) qui sera différent selon les produits.
On ne parle que de HT, de TTC taux de TVA qu'entre professionnels.Il faut faire chaque trimestre une déclaration de la TVA perçue, et un petit chèque à la trésorerie.
Le contrat de syndic que nous avons ( LAMY 1er groupe français) est TTC, les travaux que nous adoptons sont bien évidemment en TTC, le taux des honoraires discutés en TTC, le budget annuel adopté est en TTC, les appels de fonds en TTC, etc, etc,......
le syndic, comme tout professionnel - plombier, éléctricien, boucher, ... soumis à la TVA - est le collecteur de cette TVA pour notre cher service des Impots.
J'ai réclamé, il y a 3 ans, que le montant de la TVA apparaisse dans le compte de dépenses annuel. Le syndic et sa comptable sont tombés du plafond, mais celui apparait enfin. Syndic, ne nous faites pas un cours sur la TVA. Connaissez vous, par exemple, les condition d'éxonération de celle-ci??? je suis commerçant, et j'achète en France sans payer de la TVA??? une question à 100€.
JPM : Citation :
Le syndic, l'entrepreneur ou le fournisseur sont, pour le ht, les créanciers ....
vous êtes juriste (j'ai fait ma petite enquête), ce que vous écrivez n'a aucun sens, on n'est pas pour ou contre le HT ou le TTC !!!! La TVA est un impots direct qui s'applique sur tous les produits à différents taux, les professionnels la collecte et la vire à l'état, point!!!
Encore un petit sujet totalement hors débat, pour ne pas répondre aux problèmes importants!!! Que vient il faire dans ce débat sur la copropriété ???
JPM : êtes vous bien copropriétaire ???
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 12:14:09
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Citation :
Ah bon ? JPM avez-vous déjà vu en AG voter du HT pour les syndics ou des budgets en HT ? c'est présenté ainsi parce que cela parait moins cher dans ,certainement 80% des cas au moins!
Vous prenez vraiment les copropriétaires pour des demeurés ou quoi ?
NON, pas du tout je pense au contraire que bien des syndics prennent les copros pour des demeurés! quand je vois les dossiers d'AG et leur déroulement, la présentation des choses et l'impossibilité bien souvent de discuter des charges, des travaux, des comptes
débat stérile en effet, depuis mon enfance comme d'autres, je sais la différence entre HT et TTC quand je vais faire des copies chez OD,C2 ou autres (pour ne pas payer 6 à 10 fois plus par les syndics)c'est bien en HT et en TTC, mais je paie le TTC; si je demande, en plus du ticket de caisse, une facture en GMS elle ressort avec les TVA.
Mais reconnaissez que le syndic ne perçoit comme rémunération que le montant HT, tout comme votre plombier ou votre garagiste, ou vous même si vous êtes artisan !!! N'auriez-vous pas tendance à nous prendre pour des enfants, en écrivant ceci?
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 12:27:06
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océan : Citation :
N'auriez-vous pas tendance à nous prendre pour des enfants,
vous êtes bien aimable avec ce monsieur, donneur de leçons, mais sur la TVA, il devra repréparer ses cours.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 13:48:04
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Alors, que toute prestation soit présentée avec son montant HT et TTC et tout le monde sera d'accord.
on ne peut être que d'accord avec QuelBoulot (? ) sur ce point c'est bien ce que demandent les copros et les associations en général 
quant aux cours de droit comptable juridique cela me rappelle effectivement des UV de "cours de compta" en spécialisation de gestion Bac+5, je vous assure que les Bac+4 dans un autre domaine en sont ressortis sans savoir faire la dfférence entre solde débiteur ou créditeur, ni regarder un GLC ou une balance.
Beaucoup oublient que la compta n'est que le principal outil d'analyse de la gestion des organisations, qu'elles soient entreprises, collectivités ou syndicat des copropriétaires....
les comptables de syndic (souvent les seules personnes compétentes que j'ai pu rencontrées chez les syndics) sont en général des bac+2 et Bts ...en revanche chez les gestionnaires c'est en moyenne lamenable tant en droit qu'en gestion!
alors les honoraires de syndic ne me semblent pas justifiés dans bien des cas! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 14:30:06
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Citation :
Initialement posté par océan
en revanche chez les gestionnaires c'est en moyenne lamenable tant en droit qu'en gestion!
il faudrait arreter de généraliser!
océan: à combien d'AG assistez vous par an ?
combien de contrôle de comptes effectuez vous chaque année?
de combien de copropriétés suivez vous attentivement la gestion??
avec combien de conseils syndicaux êtes vous en relation chaque année?? |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 15:35:26
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et vous?
pour moi un certain nombre directement et indirectement à la demande de copropriétaires et bénévolement
il s'agit des groupes bien connu de F, S, G, L&D, T ou de petits syndics ....
quant à la gestion, le contrôle de gestion, l'audit interne et de comptes, c'est mon métier ....alors je crois savoir un peu de quoi je parle et faire des audits complets, tant d'organisation, industriels, commerciaux, de personnel, travaux, de comptes, que de rentabilité sur de grosses entités ou petites est un peu plus compliqué que ceux de copropriétés non ?
et vous savez des personnes capables d'évaluer son syndic et de contrôler la gestion, il y en a tt de même pas mal... tout dépend du temps et de l'énergie qu'ils ont à y consacrer
de la même façon, j'apprécie d'avoir l'aide de personnes "juridiques", ne comprenant pas les subtilités de certains textes plutôt rébarbatifs ..
effectivement pour les plannings en mai-juin il faut savoir jongler, alors j'ai réduit, mais j'en ai encore une prochainement, cela va être encore sportif; pourtant là, le syndic est un "bon", compétent, son principal imbuvable et désagréable, ce qui ne l'empêche pas de raconter des bétîses à ceux qui s'en laissent conter! et à la demande du CS, j'explique ce que je peux, d'autres le font dans le domaine juridique ou technique.
c'est la situation autour de moi et que vivent pratiquement tous les copropriétaires et locataires que je connais; j'ajoute que c'est la même chose dans les copros alentour et vous savez on se parle, on se questionne, on s'échange des infos sur les sociétés, les syndics, les gardiens, les sites immobiliers, les livres etc
sur ce, une discussion de budget détaillé m'attend  et pas en ajoutant simplement le même % uniforme à chaque poste de charges! (!] comme le fait le syndic! |
Edité par - océan le 26 août 2008 16:14:40 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 18:40:17
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Bonjour à tous.
Achevant ma deuxième journée de marche, épuisé mais heureux, je n'ai pu résister au plaisir de venir vous rejoindre quelques instants et voir ce qui se passe chez Universimmo ! J'ai rencontré un sympathique restaurateur qui m'a autorisé à utiliser son internet.
Le sujet a apparemment bifurqué vers le problème de la TVA. Autant vouloir trouver quel est le sexe des anges.
Bien sûr, les professionnels ne raisonnent qu'en HT, car c'est ce qu'ils encaissent. Bien sûr aussi, les copropriétaires qui ne récupèrent pas la TVA raisonnent en TTC, car c'est ce qu'il paient...
L'ARC se fait l'écho régulier de cette histoire sans fin. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 19:25:35
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[quote]Initialement posté par océan
les comptables de syndic (souvent les seules personnes compétentes que j'ai pu rencontrées chez les syndics) sont en général des bac+2 et Bts ...en revanche chez les gestionnaires c'est en moyenne lamenable tant en droit qu'en gestion!
alors les honoraires de syndic ne me semblent pas justifiés dans bien des cas!
J'ai 5 comptables de copropriété, 1 ancien opérateur de saisie, 2 BTS et 2 bacs +3. J'ai cependant rencontré au moment de la mise en oeuvre de la nouvelle comptabilité des copropriétés de réels problèmes d'adaptation. Heureusement que les logiciels informatiques ont bien simplifié les opérations. Mais il m'a fallu leur faire donner de vrais cours de comptabilité... Pour ma part, j'ai bénéficié du fait que l'on retrouve dans la nouvelle compta des copropriétés les principales notions du plan comptable général. Cela m'a bien aidé !
Quant aux copropriétaires, évidemment ce n'est pas gagné, à l'exception des comptables de profession. Il faudra quelques années pour que ces copropriétaires se familiarisent avec les nouveaux tableaux qui leur sont désormais présentés !
Mes gestionnaires ont plusieurs origines. Certains sont issus de la filière bâtiment, d'autres sont d'anciens comptables reconvertis, les derniers ont fait du droit. Le droit de la copropriété est composé de quelques textes de base qu'il faut bien sûr connaître, mais surtout d'une très abondante jurisprudence qui parfois se contredit sur des sujets pourtant très voisins. Combien de fois ai-je rencontré dans des assemblées, des copropriétaires sympathiques, leur "bible" sur les genoux, estimant de bonne foi en savoir plus que le syndic. Sur les sujets récurrents, tous les gestionnaires sont capables de répondre aisément aux interrogations des uns et des autres. D'autres sujets plus rarement traités peuvent donner lieu à hésitation, cela n'est pas anormal. Quand quelboulot m'a posé la question de savoir quel était le texte auquel je faisais allusion concernant la durée du mandat d'un premier syndic dans une copropriété nouvelle(voir plus haut) je suis resté coi parce que je ne pratique pas couramment ce sujet (je crois d'ailleurs après reflexion qu'il a raison !). Des sujets sont un peu plus pointus, interprétables et nécessitent concertation ; le gestionnaire posera naturellement la question à ses collègues et à la direction afin que, de conserve, le sujet soit examiné et traité. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 20:02:46
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alex40 : reprenez votre route en nous oubliant.
alex40 Citation :
l'exception des comptables de profession.
vous croyez que seuls les comptables sont capables de lire les tableaux, le grand livre, un bilan!!! pas tout à fait, et heureusement.
Je suis d'accord pour dire que les gestionnaires en général ne connaissent pas la compta, mais les directeurs d'agence successifs de notre copro (Lamy), n'y connaissait pas grand chose, et surtout beaucoup moins que certains membres de notre CS, qui sont tout à fait à même de lire et comprendre les tableaux et la compta.
Mais cela les gène beaucoup, nos questions sont précises et fondées, les réponses vagues, longues, quand elles sont données.
J'ai posé une question à 100€ au syndic de ce site sur des éxonérations possibles de taxe pour des professionnels (français), pas de réponses ??? JPM, une ideé peut-être ???
vous avez réussi une nouvelle fois à citer l'ARC sur ce dialogue inutile sur la TVA!!! cette assoc. vous embête, elle défend les copropriétaires, NON !!!! pourquoi cela vous gêne tant ??? |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 17:14:53
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Bonjour à tous. La journée a été moins pénible et l'aspirine a effacé mes douleurs articulaires !
Yaume, votre petit bonhomme qui marche depuis ce matin 1 h 25 ne semble pas faiblir, lui.
philippe388, vous êtes égal à vous même. Google donne deux auteurs supposés à la phrase (toujours d'actualité quand je vous lis) :"ce qui est excessif est dérisoire" avec la variante "ce qui est excessif est insignifiant". Il s'agit pour les uns de Beaumarchais, pour les autres Talleyrand...
Merci quelboulot pour votre intervention, mais il faut que vous sachiez que je rencontre dans mon métier des personnages autrement plus désagréables. philippe388 semble, quant à lui, de bonne foi, ce qui fait qu'on lui pardonne bien volontiers ses rugeuses saillies ! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 17:45:02
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A propos de la remarque d'océan sur les gestionnaires :
Les gestionnaires sont des gens qui exercent un métier difficile.
Le plus difficile pour eux n'étant pas la connaissance des textes, ils disposent en permanence de leur documentation à portée de main, le plus difficile est la gestion et cela nul ouvrage ne l'enseigne. Comment organiser son temps et le partager entre les copropriétés dont on a la responsabilité, voila le plus délicat. Tout est rythmé autour de l'assemblée annuelle. Pendant les mois qui la précède, il faut l'organiser, c'est à dire connaître le voeu des conseillers syndicaux quant aux points à évoquer, puis en cas de travaux à prévoir, préparer les devis, relancer les entreprises pour les obtenir, etc.. Entre le conseil syndical destiné à préparer l'ordre du jour et l'assemblée proprement dite, le temps est compté ! Puis les 6 mois qui suivent l'assemblée, il faut mettre au propre le procès verbal, l'adresser aux copropriétaires, l'exploiter, c'est à dire exécuter les instructions de l'assemblée. Et dans le même temps, toujours répondre aux copropriétaires, au téléphone, par courrier, par fax et maintenant par courriel... Vous n'avez pas beaucoup de temps pour souffler. Tout cela suppose une organisation presque militaire, sinon vous vous essouflez, courez après le temps et vous noyez ! Les très gros syndics ne s'en sortent que grâce à leur organisation. Moi je m'en sors grâce à la taille de mon cabinet suffisamment gros pour disposer de cette organisation méticuleuse et néanmoins encore humaine. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 17:55:45
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Citation :
Initialement posté par alex40
Bonjour à tous. La journée a été moins pénible et l'aspirine a effacé mes douleurs articulaires !
qu'est ce que cela a à voir avec le sujet????
UI est un forum sur l'immobilier
ce n'est pas un site médical!
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 18:04:19
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Citation :
Initialement posté par nefer
Citation :
Initialement posté par alex40
Bonjour à tous. La journée a été moins pénible et l'aspirine a effacé mes douleurs articulaires !
qu'est ce que cela a à voir avec le sujet????
Ah,c'est ben vrai,ça !!!
Alex aurait dû poster dans le sujet ouvert par Laurent ("Quelques nouvelles").
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Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 27 août 2008 : 18:17:25
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Citation :
Initialement posté par nefer
Citation :
Initialement posté par alex40
Bonjour à tous. La journée a été moins pénible et l'aspirine a effacé mes douleurs articulaires !
qu'est ce que cela a à voir avec le sujet????
UI est un forum sur l'immobilier
ce n'est pas un site médical!
Vous avez bien raison nefer de vous moquer de moi, mais je viens de faire 18kms ; je suis donc "un peu" fatigué et j'ai eu le sentiment en vous dévoilant ce détail que vous alliez du même coup partager mes efforts et prendre une part du fardeau !
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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