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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
 Posté - 24 août 2008 : 16:39:32
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Franchement, les honoraires de Foncia pour la gestion de votre copro sont tres bas, compte séparé ou pas !
En ce qui concerne la méthode de gestion de Foncia , elle est ce qu'elle est et un CS fort et bien renseigné peut "forcer" Foncia à gérer en tenant compte des intérêts du syndicat et non de ses intérêts exclusifs.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 16:48:04
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Citation :
Initialement posté par chatisis
Un exemple parmi d'autres : tous les marchés de notre copro sont réalisés par le Conseil syndical, votés en AG, commandés par le syndic sans aucun frais, et suivis par le Conseil syndical, FONCIA n'accepte jamais cela.
Ok je comprends mieux.
Mais pourriez vous m'en dire un peu plus :
Foncia ne veut pas faire travailler les fournisseurs habituels de votre copro et vous impose ses prestataires ?
Foncia vous facture des frais de suivi travaux et refuse le dialogue avec le CS ?
Franchement, je trouve étonnant que Foncia agisse avec un tel manque de doigté !
La plupart du temps il s'agit de manœuvres plus subtiles et plus vicieuses !
refuser la collaboration avec un CS, c'est prendre le risque de perdre une copropriété et cela foncia le sait bien ! |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 17:49:32
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Bonjour,
Je ne sais ce que vous appeler Syndicat coopératve, ce que je sais c'est que nous sommes syndicat normal qui est très actif et qui a réussi à faire ce qu'on faisait jusqu'à maintenant.
Nous avons un compte bancaire commun, nous sommes 3 copropriétaires, membres du Conseil syndical, à demander chaque année le compte séparé mais nous étions minoritaires pour cette question au niveau du Conseil syndical et aussi minoritaires en assemblée, maintenant nous avons raison, les autres membres du CS sont tous pour le compte séparé avec le nouveau syndic. |
Edité par - chatisis le 24 août 2008 17:58:46 |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 17:57:43
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Citation :
Initialement posté par air jordan
Citation :
Initialement posté par chatisis
Un exemple parmi d'autres : tous les marchés de notre copro sont réalisés par le Conseil syndical, votés en AG, commandés par le syndic sans aucun frais, et suivis par le Conseil syndical, FONCIA n'accepte jamais cela.
Ok je comprends mieux.
Mais pourriez vous m'en dire un peu plus :
Foncia ne veut pas faire travailler les fournisseurs habituels de votre copro et vous impose ses prestataires ?
Foncia vous facture des frais de suivi travaux et refuse le dialogue avec le CS ?
Franchement, je trouve étonnant que Foncia agisse avec un tel manque de doigté !
La plupart du temps il s'agit de manœuvres plus subtiles et plus vicieuses !
refuser la collaboration avec un CS, c'est prendre le risque de perdre une copropriété et cela foncia le sait bien !
FONCIA a pris le controle et n'utilise ses méthodes que depuis 2 mois maximum, nous n'avons pas encore subi toutes ses méthodes mais nous les connaissons depuis longtemps comme je l'ai précisé. Nous savions que notre syndic allait partir à la retraite mais pas à quelle date, nous prévoyons de faire appel à un syndic artisan, mais nous avons été pris un peu au dépourvu, mais rien n'est bouclé, nous avons 6 mois à traiter avec M. Dupont que nous appelons notre syndic. |
Edité par - chatisis le 24 août 2008 17:59:13 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 18:13:45
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Je reviens sur le post de JPM qui soulève un problème et des questions qui n'ont pas été débattus.
"l'activité de syndic est de nature civile. On a laissé des sociétés commerciales exercer l'activité de syndic. Difficile dès lors d'écarter les règles du droit commercial, alors qu'on sait bien, au surplus, que dans ce cas l'intuitus personae est bafoué honteusement sans que personne s'en plaigne ...avant les pépins prévisibles.
Il reste alors à sortir une étude juridique solide pour contrecarrer ce que je viens d'écrire et faire triompher la prééminence du caractère personnel du mandat."
Conséquences, alors qu'un syndic "bénévole" ne peut se faire représenter, ce qui cause problème en cas de maladie, absence et encore plus grave, en cas de décès ou le syndicat se retrouve sans syndic, un syndic "en société" n'a pas ces inconvénients.
Etant en société il peut se faire représenter par tout salarié, avec ou sans compétence. Dans la pratique, c'est un salarié "principal de copropriété" qui fait fonction de syndic, il est bon ou mauvais, il peut être changé du jour au lendemain sans que le syndicat ait son mot à dire. alex40 nous a dit les difficultés a en trouver un bon.
A ce "responsable de copropriété" de faire le sale boulot et d'appliquer, en temps que subalterne, les méthodes douteuses de certains grands groupes". |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 19:36:27
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170 lots (principaux ?) cela fait 77euros par lot puisqu'on parle en TTC et non 64€,
cela ne parait pas cher mais pour un syndic depuis 25 ou 40 ans si tout allait bien, il y a du travail au début mais après c'est de la gestion courante et il y a autrement les honoraires sur travaux; vous pouvez prévoir qeFoncia vous doublerait au moins ls honoraires sans parler de tous les à-côtés d'honoraires particuliers et de facturation ...
le principal est de vous assurer pour le moment qu'il n'y a pas de différence entre le contrat Glandin de fév 2008 et ce qui est appliqué par F-Glandin en juillet 2008 en particulier pour les relances (F facturant à titre individuel un forfait conséquent)qu'ils ne peuvent exiger si cela ne figure pas au contrat
demandez un "grand livre complet" au 31 août (ca sort en 5mn) ils ne peuvent vous le refuser si vous êtes au CS,puisque votre rôle est de contrôler la gestion du syndic |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 19:45:11
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Citation :
Initialement posté par océan
cela ne parait pas cher mais pour un syndic depuis 25 ou 40 ans si tout allait bien, il y a du travail au début mais après c'est de la gestion courante et il y a autrement les honoraires sur travaux
Excusez moi ocean mais c'est vraiment une analyse de copropriétaire de mauvaise fois ça.........
Le tarif est trop bas point !
Avec un tel raisonnement,les grands groupes ne feront qu'une bouchée des petits syndics, bradant les honoraires de base et multipliant les prestations particulières.
Ce que vous critiquez justement !
Quelle contradiction dans vos propos...........
Dans 5 ans, il n'y aura plus un seul indépendant et là vous verrez.........
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Edité par - air jordan le 24 août 2008 19:46:06 |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 21:05:09
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Bonsoir,
Merci Ocean pour vos commentaires et vos conseils judicieux.
Mais qui êtes-vous air jordan ? |
Edité par - chatisis le 24 août 2008 21:05:32 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 21:05:21
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Ce qui est EVIDENT chez F... c'est la poursuite exclusive des intérêts du syndic...dans tous les cas de figures
Et même, dans ma copro, ces intérêts ne se cachent plus : ils sont ENONCES: "à prendre ou à laisser", en AG...
vous voyez la tête des gens qui consacrent à la copro 1 ou 2 h par an , en AG?
C'est la course à la rentabilité, dans toute sa splendeur, qui n'est d'ailleurs pas spédifique à ce groupe
pour le moment, n'étant pas syndic, je suis assez d'accord avec ceci de Mout en fonction du travail fourni par les syndics et des charges correspondantes. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 23:25:37
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Les réflexions de JB 22 sont fort pertinentes : un syndic bénévole ne peut effectivement pas se faire représenter.
La question s'est posée dans plusieurs affaires de savoir s'il pouvait valablement donner procuration à son épouse ou à sa femme de ménage pour la remise d'une lettre recommandée. Pour la Poste : pas de problème, le pli sera remis. Mais si, par malheur, et pour une raison quelconque le pli a été égaré par la femme de ménage, et s'il s'agissait d'un avis de l'article 20 à la suite d'une vente, et si encore le délai pour faire opposition a expiré, le syndic bénévole peut avoir de graves difficultés.
Quant à l'intuitus personae (le caractère personnel du mandat), JB 22 montre bien qu'il est bafoué dans le cas d'un cabinet important. Le syndicat a choisi la société Machin parce que les copropriétaires connaissaient le gestionnaire Dupont. Il part et on leur colle Durand, puis Dubois neuf mois après parce que Durand part aussi 
Comment alors invoquer sérieusement l'intuitus personae pour s'opposer au transfert de l'universalité des droits et obligations de la société absorbée ?
Pour Océan : il faudra comprendre enfin que la rémunération du syndic est le ht soit 64 €. Elle restera à 64 € si la TVA passe à 25 % ou est abaissée à 15 %.
Il est vrai que les copropriétaires paient le ttc, mais la tva est la rémunération de l'Etat et pas celle du syndic. C'est donc bien la rémunération ht qui doit être votée, étant entendu que le syndic doit leur préciser qu'ils devront payer en sus la tva revenant à l'Etat (au taux en vigueur le jour de la désignation), soit au final un montant ttc de 77 €.
Ce n'est pas une règle du statut ; c'est une règle mathématique.
Et pour : Citation :
cela ne parait pas cher mais pour un syndic depuis 25 ou 40 ans si tout allait bien, il y a du travail au début mais après c'est de la gestion courante
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 00:12:50
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Pour Océan : il faudra comprendre enfin que la rémunération du syndic est le ht soit 64 €. Elle restera à 64 € si la TVA passe à 25 % ou est abaissée à 15 %.
merci JPM, je ne me savais pas Nunuche  mais tout de même ... vous ne savez pas qui sont, ni ce que font, ont fait les UInautes.
le pb JPM, et cet exemple en est une démonstration, c'est que toujours vous vous placez toujours en prof de droit ou en super "pro-syndic"
comme moi, d'autres copropriétaires raisonnent en coûts et en compétences, dans ce domaine en général, après avoir relu pas mal de posts par ce temps de chien, le qualificatif est plutôt "nul".
Si les syndics ont leur point mort, leur seuil de rentabilité, les copropriétaires ont le leur aussi!
parlons d'efficacité et d'efficience de la gestion des copropriétés OK, mais croyez-vous vraiment que le copro Lambda, à moins d'être actionnaires, salarié ou nunuche, se soucie de la rentabilité  de son syndic Machin alors qu'il n'y a pas en face "le service" ou la "gestion" attendus mais uniquement les honoraires et les charges incontrôlées?.
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Edité par - océan le 25 août 2008 01:25:54 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 00:59:55
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***modération UI : propos déplacés et inconvenants***
YAUME,
En quoi donc JPM mériterait-il ce qualificatif absolument inconvenant de votre part. Tant sur ce sujet que sur d'autres d'ailleurs
Vous êtes prié de rectifier votre post SVP.
Quelboulot en tant que modérateur |
Edité par - yaume le 25 août 2008 01:00:19 |
Edité par - JPM le 26 août 2008 09:38:02 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 01:14:16
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Citation :
C'est donc bien la rémunération ht qui doit être votée
Absolument pas !!! Les contrats et marchés que le syndicat des copropriétaires est apte conclure, sont des contrats avec des montants TTC.Et ça sort tout droit du droit du commerce.
Citation :
La question s'est posée dans plusieurs affaires de savoir s'il pouvait valablement donner procuration à son épouse ou à sa femme de ménage pour la remise d'une lettre recommandée.
Que le syndic, qu'il soit "bénévole" ou "professionnel", donne une procuration à X ou Y pour récupérer un recommandé, c'est son problème, à charge pour lui de donner procuration à une personne de confiance.
Cela n'y change rien, celui qui est syndic reste syndic, s'il y a un problème, c'est pour sa pomme.
Quant à cela "l'intuitus personae".
Le syndicat ne passe pas un contrat avec une personne physique, mais avec une société. Que ce soit X, Y ou Z qui gère la copropriété, elle le fait au nom de la société qui l'emploi.
X, Y ou Z est tenu de respecter le contrat conclu entre la société et le syndicat.
Si elle ne s'y tient pas, c'est la société qui s'expose, et non X, Y ou Z. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 10:23:55
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De yaume
"Le syndicat ne passe pas un contrat avec une personne physique, mais avec une société. Que ce soit X, Y ou Z qui gère la copropriété, elle le fait au nom de la société qui l'emploi.
X, Y ou Z est tenu de respecter le contrat conclu entre la société et le syndicat.
Si elle ne s'y tient pas, c'est la société qui s'expose, et non X, Y ou Z."
Nous savons très bien que nous contractons avec une société, le problème n'est pas là. Un "syndic" doit être titulaire d'une carte professionnelle, ce qui induit théoriquement une certaine qualification. Comme le syndic en société peut déléguer sans que le mandataire ait à présenter une qualification, on se retrouve avec des "gestionnaires", bons ou mauvais, au bon vouloir du syndic.
yaume. On peut ne pas toujours être d'accord avec les points de vues exposés par JPM, c'est d'ailleurs l'objet d'un forum de discussions, mais de là à dire qu'il raconte: "des conneries " il y a une marge et celà n'apporte rien de positif. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 11:17:48
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Citation :
Initialement posté par yaume
Citation :
C'est donc bien la rémunération ht qui doit être votée
Absolument pas !!! Les contrats et marchés que le syndicat des copropriétaires est apte conclure, sont des contrats avec des montants TTC.Et ça sort tout droit du droit du commerce.
ne recommencez pas à vous emballer yaume, JPM parle dans ce cas de la rémunération de syndics et de ses honoraires qui doit être indiquée dans sa proposition de contrat de syndic et non pas du montant des marches et contrats soumis à concurrence ou à consultation du cs.......
c'est vous qui racontez des conneries là.............
lisez correctement avant de vous emballer....... |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 11:18:03
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Dire que les contrats doivent être votés avec un montant HT, est une connerie, surtout de la part d'un "syndic".
Pour l'autre partie, les gestionnaires ne font qu'appliquer les règles qu'on leur fixe, qu'ils soient bon ou mauvais, ils le font au nom de la société qui les emplois.
Que X, Y ou Z soit bon ou mauvais vous ne pouvez rien dire, du moment qu'il respecte les clauses du contrat.
Si la société B se met à gérer la copropriété à la place de la société A, votre contrat étant avec la société A, c'est elle qui devra assumé les erreurs de B.
Le syndicat ne connait que le syndic A, un appel de charge émis par le syndic B n'a aucune valeur. Le syndicat ne connait pas B. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 11:23:57
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Citation :
Initialement posté par yaume
Dire que les contrats doivent être votés avec un montant HT, est une connerie, surtout de la part d'un "syndic".
non, il ne s'agit que du contrat du syndic qui doit indiquer le montant HT , le montant TTC et la part de TVA.
Tous les autres montants doivent être votes TTC evidemment, JPM n'a jamais dit le contraire.......
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 11:24:15
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Citation :
Initialement posté par air jordan
Citation :
Initialement posté par yaume
Citation :
C'est donc bien la rémunération ht qui doit être votée
Absolument pas !!! Les contrats et marchés que le syndicat des copropriétaires est apte conclure, sont des contrats avec des montants TTC.Et ça sort tout droit du droit du commerce.
ne recommencez pas à vous emballer yaume, JPM parle dans ce cas de la rémunération de syndics et de ses honoraires qui doit être indiquée dans sa proposition de contrat de syndic et non pas du montant des marches et contrats soumis à concurrence ou à consultation du cs.......
c'est vous qui racontez des conneries là.............
lisez correctement avant de vous emballer.......
Je lis correctement, et je ne m'emballe aucunement.
Le contrat de syndic est un contrat comme un autre.Il n'y a aucune différence entre un contrat voté en AG ou accepté par le CS. Il doit être avec un montant TTC.
Bien sur j'ai bien compris qu'il parlait de point de vue syndic, comme à son habitude.
Mais cela amène à la plus grosse confusion au point d'en écrire:
Citation :
C'est donc bien la rémunération ht qui doit être votée
Ce qui est totalement faux. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 23:39:34
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Dans quasiment tous les cas, c'est le ht qui est l'objet principal de la décision de l'assemblée.
La TVA en est l'accessoire impératif au taux qui est celui en vigueur au jour de la décision, tel qu'il est indiqué sur les propositions et devis.
Pour les chantiers importants, le Cahier des des charges administratives particulières (CCAP) applicable aux travaux privés comporte la clause suivante :
++++++++++++
3.4.5 – Application de la taxe à la valeur ajoutée
Les montants des acomptes mensuels et de l’acompte pour solde sont calculés en appliquant les taux de TVA en vigueur lors de l’établissement des pièces de mandatement. Ces montants sont éventuellement rectifiés en vue de l’établissement du décompte général en appliquant les taux de la TVA en vigueur lors des encaissements correspondants.
++++++++++++
On retrouve une clause de même genre dans les contrats d'entretien, dans le contrat d'architecte et, bien entendu, dans les contrats de syndic.
Si un devis est adopté par l'assemblée à 10 000 € ht soit 11 960 € ttc, et si la TVA passe à 21 % avant l'exécution des travaux à l'époque prévue, le coût ttc passera à 12 100 €. Le syndic pourra (et devra) faire un appel du solde de 140 € sans nécessité d'une décision de l'assemblée générale.
Si la TVA baisse, il restituera aux copropriétaires le trop perçu.
Le prix ht est donc bien le seul élément fixe constituant l'objet de la décision. Les copropriétaires, pas plus que le syndic, n'ont la maîtrise du taux de TVA. Ils ne peuvent prendre aucune décision au sens propre du terme à son sujet.
L'obligation d'information sur la TVA et le ttc a pour objet de les informer au sujet de la masse financière à prendre réellement en considération par rapport au coût ht qui leur est proposé. Mais ni le fournisseur ni le syndic ne sont en mesure de leur garantir la pérennité de la valeur indiquée à ce titre.
Très précisément le régime de la TVA impose aux copropriétaires qui adoptent un devis au coût ht de 10 000 € (pour l'entrepreneur), d'ouvrir corrélativement un crédit global de 11 960 € englobant la TVA destinée au Trésor public.
Le fait de décider d'adopter un devis à 11 960 € ttc ne leur donne aucune protection. Ils devront payer quand même 12 100 €
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 23:48:31
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même principe que pour les devis des entreprises, on met le HT en gros et de plus en plus souvent le TTC en petit et encore pas dans l'alignement comme cela cela parait moins cher
cette année dans un contrat de syndic proprosé nos avions en gros même pour les honoraires une inversion HT et TTC, très trompeuse en plus pour le compte non-séparé ... et certainement pas innocente puisque "l'erreur" signalée n'a pas été modifiée avant le dossier de l'AG ....
devis et contrats proposés présentent le HT et le TTC, que ce soit pour les devis, contrats d'entretien ou de travaux, ou les syndics on vote sur un TTC et non un HT indiqué, étant bien entendu que si la TVA changeait syndics où entreprises sont tenus de la changer.
idée : proposer une TVA à 5,5 pour régime allégé de charges de syndic côté copropriétaires
nous sommes dans la rubrique COPROPRIETAIRES , plutôt pour "défendre" les interêts des copros ou les renseigner, ou pour se pencher sur la rentabilité des cabinets de syndics qui ont leur propre site UI pro plus approprié?
payant mais 180 ht (marqué en gras  )/an pour 5 postes
Si j'écris de bétîses, oubliez les
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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