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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
 Posté - 23 août 2008 : 09:28:34
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Citation :
Initialement posté par manech
Ce long post n'a pas hélas été très utile, alex40.
Vous avez uniquement essayé de justifier votre désir de maintenir le statu quo.
Les seules nouveautés que vous accepteriez seraient de donner un peu plus de pouvoir de "police" à vos associations professionnelles (création d'un ordre des syndics!!! On cauchemarde). Mais surtout aucune intervention des pouvoirs publics! et surtout attention aux associations de défense des copropriétaires qui risquent de briser le beau lien de confiance qui vous unit à VOS copropriétaires.
Bon voyage quand même.
Bonjour manech.
Je ne suis pas encore parti et je lis votre message. Les pouvoirs publics ont un rôle essentiel à jouer pour fluidifier et apaiser les relations entre professionnels et copropriétaires, je vous l'accorde bien volontiers. Mais ces pouvoirs publics doivent tenir compte des forces en présence. D'un côté, certains copropriétaires traumatisés par leurs relations avec des syndics indélicats sur lesquels s'appuient les associations de consommateurs, de l'autre la grande masse de copropriétaires satisfaits ou indifférents et des syndics qui sont contraints de s'amender à cause de la pression médiatique.
Pour démontrer leur représentativité, les associations de consommateurs sont sur tous les créneaux à la fois, un peu comme dans les westerns quand les assiégés disposent leurs fusils dans chaque embrasure de fenêtres pour donner l'illusion, par la multiplicité de leurs tirs, qu'ils sont nombreux. Le site UNIVERSIMMO regroupe peut être 40 000 inscrits dont le quart peut être vraiment actif, je n'en sais rien. Je ne sais pas non plus combien l'ARC regroupe d'adhérents. Les pouvoirs publics savent aussi le nombre de plaintes déposées auprès de la DGCCRF, organisme chargé d'examiner les dérives des syndics. Ils savent donc au total le poids relatif des forces en présence. Nous savons depuis bien longtemps que les minorités sont toujours agissantes, mais pourquoi dicteraient-elles seules la voie à suivre, nous sommes dans une démocratie ! Les pouvoirs publics savent aussi que les associations de consommateurs ne sont pas d'accord entre elles quant aux solutions à trouver...
Je parlais d'un ordre professionnel mais ignore si c'est la bonne idée, vous parlez de la suppression de la procédure TGI, mais j'ignore aussi si c'est la bonne solution (en combien de temps en moyenne aujourd'hui les affaires aboutissent devant le TGI, deux ans ?) |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 12:19:52
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Citation :
des syndics qui sont contraints de s'amender à cause de la pression médiatique.
Ca, ça me fait trop rire !! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 12:48:35
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alex40 : Citation :
qui sont contraints de s'amender à cause de la pression médiatique.
le pauvre syndic
alex40 : Citation :
Nous savons depuis bien longtemps que les minorités sont toujours agissantes,
donnez nous des exemples, alex40.
alex40 : Citation :
Les pouvoirs publics savent aussi que les associations de consommateurs ne sont pas d'accord entre elles quant aux solutions à trouver...
Et alors, vous parlez de démocratie, alors lisez et écouter les copors insatisfaits, ils sont dans les problèmes réels, le ciel ne pourra rien pour eux.
alex40 : Citation :
Je parlais d'un ordre professionnel mais ignore si c'est la bonne idée
Ne cherchez pas, c'est une très mauvaise idée. Pourquoi le juge de proximité ne réglerai t'il pas ces dossiers ???
Quand au TGI et TI, vous savez que les copors et les syndicats de copors attaquent très peu les syndics, frais d'avocats, une majorité de petits montants, je vous rappelle une de vos phrases favorites " si vous n'êtes pas contents, attaquez nous!!!".
alex40 : je n'ai aucune haine sur les syndics, mais surtout je dénonce une grand incompétence, un grand mépris, un manque de dialogue, ....
quand à mon conseil de vendre vos cabinets, mon expérience professionnelle d'une entreprise familiale, première PME dans son domaine d'activité, première PME exportatrice ( 99% à l'export),s'est accrochée pour ne pas subir la loi des groupes financiers du secteur du luxe, la chute fût très rude et très rapide.
Nous avions la possibilité de vendre notre affaire avant cette chute, mais je connais peu de PME familiale qui le font; l'ensemble des PME les plus importantes, crées dans les années 50/60 du secteur ont fait faillite dans les 10 années passées.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 14:24:33
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Citation :
Initialement posté par philippe388
alex40 : Citation :
Nous savons depuis bien longtemps que les minorités sont toujours agissantes,
donnez nous des exemples, alex40.
alex40 : Citation :
Les pouvoirs publics savent aussi que les associations de consommateurs ne sont pas d'accord entre elles quant aux solutions à trouver...
Il a toujours existé des minorités agissantes jouant le rôle de ferment poussant à l'action. Je pense par exemple au parti bolchévik à l'origine de la révolution russe, toute proportion gardée bien entendu. L'ARC et les autres associations tentent de faire remuer les choses, mais parmi ces associations, quelles sont les plus représentatives, qui croire, qui écouter, qui suivre ?
Et alors, vous parlez de démocratie, alors lisez et écouter les copors insatisfaits, ils sont dans les problèmes réels, le ciel ne pourra rien pour eux.
alex40 : Citation :
Je parlais d'un ordre professionnel mais ignore si c'est la bonne idée
Ne cherchez pas, c'est une très mauvaise idée. Pourquoi le juge de proximité ne réglerai t'il pas ces dossiers ???
Quand au TGI et TI, vous savez que les copors et les syndicats de copors attaquent très peu les syndics, frais d'avocats, une majorité de petits montants, je vous rappelle une de vos phrases favorites " si vous n'êtes pas contents, attaquez nous!!!".
alex40 : je n'ai aucune haine sur les syndics, mais surtout je dénonce une grand incompétence, un grand mépris, un manque de dialogue, ....
Toujours la même antienne !
quand à mon conseil de vendre vos cabinets, mon expérience professionnelle d'une entreprise familiale, première PME dans son domaine d'activité, première PME exportatrice ( 99% à l'export),s'est accrochée pour ne pas subir la loi des groupes financiers du secteur du luxe, la chute fût très rude et très rapide.
Nous avions la possibilité de vendre notre affaire avant cette chute, mais je connais peu de PME familiale qui le font; l'ensemble des PME les plus importantes, crées dans les années 50/60 du secteur ont fait faillite dans les 10 années passées.
Merci pour vos conseils. Mais je préfèrerais encore racheter des confrères plus petits pour résister à la pression de la concurrence !
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 14:52:03
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Alex,
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=67976
voilà un exemple précis de copropriété, dont le syndic depuis 25 ans a été racheté par Fc Ocean-- (je n'ai rien à voir là dedans )
ils vont se retrouver avec tous les abus de F décrits à juste titre par Unarc et que e connais dans une copro :
- passage par leurs filiales assurances, diagnostic
-compte séparé quasiment impossible
-facturation de tout y compris les feuilles d'appel de fonds
-relances systématique pour raison de trésorerie du groupe F
alors que l'AG n'a pas donné son accord etc
AG du 27 2 08 prévenus après l'AG par le syndic du rachat par F qui reprend la gestion et met son logo depuis avril!
Vos réponses à ce genre de situation seraient certainement plus utiles que ce vaste playdoyer pour les syndics que nous ne connaisons que trop dan cette rubrique copropriétaire
nous venons de vivre cette situation avec un autre groupe (alors qe nous l'avions déjà vécue 3 ans auparavant), inutile de vous décrire les conséquences sur la copro et les charges |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 16:20:59
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alex40 : Citation :
Il a toujours existé des minorités agissantes jouant le rôle de ferment poussant à l'action. Je pense par exemple au parti bolchévik à l'origine de la révolution russe, toute proportion gardée bien entendu. L'ARC et les autres associations tentent de faire remuer les choses, mais parmi ces associations, quelles sont les plus représentatives, qui croire, qui écouter, qui suivre ?
Vous avez parlé de dialogue, de démocratie, .... et le seul terme que vous employez est de " bolchévik" pour une association de copropriétaires. Vos propos ne sont pas dignes dans ce débat, vous exposez un point de vue, qui n'est pas que personnel, il vous restera encore le terme de " nazis" pour clore votre plédoyé, bien bien nul !!!
L'ARC est une assoc. représentative, 50 millions de consommateurs est un média reconnu pour son action,... Vous, syndics, rejetez, vos propos le prouvent, toute action, tout article qui dénonce la dérive d'une profession.
Le problème de votre profession n'est pas de débattre de l'action de l'ARC ou autre assoc., des journalistes, ou de critiquer les copropriétaires et les CS, comme les syndics le font systématiquement.
Comme le poulpe vous jetez de l'encre pour vous cacher derrière vos problèmes.
alex40 : vous ne proposez aucunes réformes de fond, le problème est chez vous; de rejeter la faute sur d'autres personnes ne changera rien, le politique devra prendre des mesures sérieuses pour assainir votre métier , puisqu'il semble que vous n'êtes pas capables de le faire.
Je crois que vous avez oublié, comme la majorité d'entre vous, que vous êtes le "MANDATAIRE" du syndicat de copropriétaires. Ces "gens" vous confient leurs fonds, ils vous contrôlent, ils vous choississenr et vous virent.
Reformez-vous, soyez respectueux , et on vous aimera, peut-être !!!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 16:21:33
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Les observations de l'ARC sur les abus à l'occasion des " rachats " sont tout à fait justifiées.
Mais il ne faut pas perdre de vue la controverse juridique dans le cas des fusions absorptions :
- solution 1 : si l'on se borne à appliquer le Code de commerce, pas besoin d'assemblée générale. La société absorbante recueille les droits et obligations, les créances et les dettes de la société absorbée. Inconvénient : le caractère intuitu personae du mandat est violé. Avantage : s'il y a des problèmes de représentation des fonds de mandants chez l'absorbée, pas de problème pour les syndicats.
-solution 2 : le caractère intuitu personae prévaut et on écarte le principe de transmission universelle énoncé par le Code de commerce. Inconvénient : s'il y a des problèmes de représentation des fonds de mandants chez l'absorbée, ils subsistent. Avantage : chaque syndicat conserve la maîtrise de son mandat ; il peut choisir un autre syndic mais, dans la plupart des cas, c'est au prix du passage par un administrateur provisoire et/ou d'une procédure contre l'absorbée.
La Cour de cassation a opté à deux reprises pour la solution 2. Mais il n'y a pas eu d'arrêt de principe (rendu en Audience solennelle sur un second pourvoi)
La Cour d'appel de Paris a donc eu la possibilité d'opter, il y a quelques semaines, pour la solution 1.
Conduite à tenir pour l'ARC en ce cas (à mon humble avis) contribuer dans toute la mesure du possible au soutien d'un pourvoi en cassation contre ce dernier arrêt. Cf l'affaire de JYL pour le compte bancaire séparé et l'arrêt obtenu le 9 avril 2008.
Mon avis sur la controverse : l'activité de syndic est de nature civile. On a laissé des sociétés commerciales exercer l'activité de syndic. Difficile dès lors d'écarter les règles du droit commercial, alors qu'on sait bien, au surplus, que dans ce cas l'intuitus personae est bafoué honteusement sans que personne s'en plaigne ...avant les pépins prévisibles. 
Il reste alors à sortir une étude juridique solide pour contrecarrer ce que je viens d'écrire et faire triompher la prééminence du caractère personnel du mandat.
Il y a bien d'autres points qui mériteraient des études de ce genre. Le problème est qu'il faut les financer Le rôle des associations est alors de trouver des mécènes ! Des banquiers par exemple
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 18:33:29
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Citation :
Initialement posté par océan
Alex,
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=67976
voilà un exemple précis de copropriété, dont le syndic depuis 25 ans a été racheté par Fc Ocean-- (je n'ai rien à voir là dedans)
ils vont se retrouver avec tous les abus de F décrits à juste titre par Unarc et que e connais dans une copro :
- passage par leurs filiales assurances, diagnostic
-compte séparé quasiment impossible
-facturation de tout y compris les feuilles d'appel de fonds
-relances systématique pour raison de trésorerie du groupe F
alors que l'AG n'a pas donné son accord etc
AG du 27 2 08 prévenus après l'AG par le syndic du rachat par F qui reprend la gestion et met son logo depuis avril!
Vos réponses à ce genre de situation seraient certainement plus utiles que ce vaste playdoyer pour les syndics que nous ne connaisons que trop dan cette rubrique copropriétaire
nous venons de vivre cette situation avec un autre groupe (alors qe nous l'avions déjà vécue 3 ans auparavant), inutile de vous décrire les conséquences sur la copro et les charges
Bonjour océan.
En quelque sorte, vous me demandez de vous donner des conseils pour vider un confrère ? !
Mais admettons que je sois un copropriétaires de base dans cette copropriété.
Je fais d'abord un inventaire sur ses extravagances supposées. Je regarde notamment si ce que vous lui reprochez n'a pas été accepté par une majorité de copropriétaires. Par exemple vous parlez d'une filiale du syndic en matière d'assurance. Si le syndic a clairement indiqué que cette société était l'une de ses filiales, on ne peut rien lui reprocher. L'AG a approuvé, point. Dans le cas contraire, il convient d'écrire en recommandé au syndic pour lui demander de vous démontrer que, à garanties égales, son choix est justifié. Vérifier en somme que la copropriété n'a pas été lésée. Idem pour les diagnostics.
Pour le compte séparé, là aussi, le syndic a-t-il respecté la règle. A-t-il posé la question requise ? Dans le cas contraire, il n'a pas ouvert de compte séparé alors que l'AG le lui a demandé, ou il a ouvert un sous-compte alors que l'AG lui demandait d'ouvrir un vrai compte séparé.
Pour les facturations, regardez le contrat et vérifiez l'adéquation entre les facturations effectuées et ce que prévoit le contrat !
Pour les relances, là également que prévoit le contrat du confrère ? Si le contrat est respecté que pouvez vous faire, rien. D'autant que s'il y a relance je suppose que c'est justifié, là le syndic est dans son rôle de base.
Concernant enfin le rachat du confrère. Il ne sert à rien de se lamenter sur le passé. L'acheteur n'a pas acheté le fonds du confrère, ce qui aurait nécessité une information préalable et une demande d'autorisation des copropriétaires, il a acheté les parts ou les actions du cabinet en question. Le lien juridique avec les copropriétaires n'est pas rompu. C'est ainsi.
Si au total, vous considérez que ce syndic ne vous apporte rien que des ennuis ou qu'il ne défaend que ses propres intérêts sans se préoccuper des vôtres, il faut préparer son éviction, adresser un courrier aux copropriétaires pour souligner les turpitudes du syndic et leur proposer d'en changer. Mais attention, il peut y avoir beaucoup de personnes peu désireuses de changer, il faut donc vous y prendre à l'avance. Et si vous ne réussissez pas dans votre entreprise, ne pas considérer que c'est la faute des autres copropriétaires qui ont les mêmes droits que vous. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 19:20:04
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"Bonjour océan.
En quelque sorte, vous me demandez de vous donner des conseils pour vider un confrère ? !"
symptômatique, où voyez-vous cela ? 
Vous n'avez apparemment même pas lu  le topic que je vous indiquais !la notion de confrère à 400 km me fait sourire, il s'agissait pourtant de vous montrer une situation vécue par un SDC exprimée par copropriétaire sur UI
déféndre aveuglèment qqn qui exerce la même profession alors que vous parlez d'instance chargée de la faire respecter?
le SD signe avec un syndic et non pas avec un autre qui annonce le rachat un mois après! et applique sa façon de voir et non celle adoptée en AG; vous appelez ça comment ? on signe avec un contrat syndic x, mais c'est le syndic Y qui gère et qui applique son contrat!
Au départ, vous parliez de l'article d'UI, vous confirmez ainsi malheureusement le "dialogue de sourds"
Vous souhaitant une bonne promenade de reflexion sur la difficulté de communication syndics- copropriétaires |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 21:08:28
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ALEX40, merci d'aller parcour mon message et donner vos commentaires :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=67976
Comme vous le dites bien, FONCIA a acheté les parts ou les actions du cabinet Glandin qui gérait notre copropriété depuis 40 ans, mais nous n'avons jamais été informés de ce type d'achat,notre syndic nous a seulement dit qu'il va se rapprocher de FONCIA. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 22:52:08
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Si Foncia a acheté 60 % des actions de la société G.. , il y a seulement changement dans la composition du capital. Votre syndic est toujours la société G .... Dans ce cas, celle ci n'est tenu à aucune obligation autre que celles requises par la courtoisie commerciale.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 23:15:47
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| JPM pouvez vous détailler votre solution 2, car je n'ai franchement rien compris ? |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 23:18:50
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océan, mais si ! j'ai lu le message de chatisis et vous ai dit ce que je ferais à sa place. Il ne sert à rien maintenant de déplorer l'attitude de Foncia, qui en l'occurrence semble en effet cavalière. Il faut regarder l'avenir et si vous estimez avoir été traité avec désinvolture ou si vous pensez avoir été lésé, il ne reste plus qu'à préparer la sortie. Que puis-je dire d'autre ? Sur un strict plan juridique, chatisis ne peut rien dire ni faire, car Foncia semble avoir racheté la structure juridique et cette personne morale qui a contracté avec sa copropriété depuis 40 ans existe toujours bel et bien.
Le problème principal dans notre métier est de conserver la confiance des copropriétaires. Si vous perdez cette confiance, vous perdez à plus ou moins long terme la copropriété, c'est la loi du genre. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 23:34:33
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| philippe388, vous m'avez demandé de vous donner un exemple de minorité agissante, j'ai immédiatement pensé à ce qui s'est passé en russie au début du 20è siècle, mais je ne voulais pas dire que je comparais les associations de consommateurs à cette minorité russe. Je ne le pense pas et si vous avez fait la lien, je vous en demande pardon ! |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 23:50:38
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"Le problème principal dans notre métier est de conserver la confiance des copropriétaires. Si vous perdez cette confiance, vous perdez à plus ou moins long terme la copropriété, c'est la loi du genre."
et le principal pb d'un SdC est la gestion de ses PC et du syndicat : on ne peut faire confiance à un ancien syndic qui ne prévient pas mais qui met devant le fait accompli juste après l'assemblée (1 mois à priori pour Chatisis nous cela a été fait 2 jours après l'AG, et nous l'avons appris 3mois après!) ce n'est pas parce qu'il vient(ou en cours) d'être racheté que le nouveau syndic (qui parle bien de nouveaux gestionnaires) peut appliquer son contrat et ses façons de faire!
cela s'appelle prendre les copros pour plus nunuches qu'ils peuvent l'être!
on se croirait dans un rachat de clientèle, sans demander aux clientx s'ils sont d'accord : doit-on vous préciser ceux qui font une AG aux frais des copros pour valider le changement!
avez-vous conscience du nb de copros qui vivent cela ?
et les petits ou moyens syndics candidats dans des cas comme cela font rarement le poids ou ont toutes excuses pour ne pas répondre à une demande de reprise par des copropriétaires; par ailleurs, qui menera souvent l'AG, celui qui a racheté et qui aura 2 étiquettes : ancien et nouveau syndic, les autres candidats attendront dehors!
nous venons de le vivre et il en a fallu de peu pour que le racheteur ne passe.... OUF!
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Edité par - océan le 23 août 2008 23:53:53 |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 12:07:17
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Bonjour,
Merci à tous pour vos commentaires et vos pistes.
Nous préparons un changement de syndic qui aura lieu début février, l'ensemble des copropriétaires sont d'accord pour changer car en 15 jours en juin avec le 3ème appel de charges, les méthodes de FONCIA ont tellement scandalisé de nombreux copropriétaires que le Conseil syndical n'a pas besoin de faire de campagne pour le changement, FONCIA a fait le travail à notre place.
A bientôt pour d'autres questions ici ou sur d'autres posts.
Merci encore |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 12:26:22
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Citation :
Initialement posté par chatisis
les méthodes de FONCIA ont tellement scandalisé de nombreux copropriétaires que le Conseil syndical n'a pas besoin de faire de campagne pour le changement, FONCIA a fait le travail à notre place.
bonjour Chatisis,
Je suis désolé de poser cette question dans le topic initié par Alex mais pourriez vous nous dire ce qui vous a choqué dans les méthodes foncia ?
Vous aviez parlé de frais de rappels injustifiés dans un autre fil, mais est-ce l'unique raison ?
Merci par avance pour votre réponse,
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Edité par - air jordan le 24 août 2008 12:28:38 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 12:52:14
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mon petit grain de sel, si vous le voulez bien...
Ce qui est EVIDENT chez F... c'est la poursuite exclusive des intérêts du syndic...dans tous les cas de figures
Et même, dans ma copro, ces intérêts ne se cachent plus : ils sont ENONCES: "à prendre ou à laisser", en AG...
vous voyez la tête des gens qui consacrent à la copro 1 ou 2 h par an , en AG?
C'est la course à la rentabilité, dans toute sa splendeur, qui n'est d'ailleurs pas spédifique à ce groupe
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 14:06:58
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Bonjour,
Nous connaissions les méthodes de FONCIA par d'autres copropriétés, par les médias, les associations de consommateurs et les forums et nous avons comparé les pratiques de FONCIA avec ce que nous avions avec notre syndic de 40 ans et c'est le résultat des comparaisons qui fait que nous ne resterons pas avec FONCIA. Un exemple parmi d'autres : tous les marchés de notre copro sont réalisés par le Conseil syndical, votés en AG, commandés par le syndic sans aucun frais, et suivis par le Conseil syndical, FONCIA n'accepte jamais cela. Plus, seuls les documents de vente d'un lot sont facturés, aucun autre document n'est facturé, TVA, impôt... Enfin nous payons cette année 13000 € pour une copro de 170 logements.
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Edité par - chatisis le 24 août 2008 14:08:19 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 14:41:21
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La description que vous faîtes de votre gestion est celle d'un syndicat coopératif assisté d'un professionnel
La seule différence est que le professionnel est le représentant légal et signe chaque fois qu'il faut signer. Ce n'est pas une critique car je suis très favorable aux syndicats coopératifs.
En contrepartie vous payez 13 000 € d'hono de gestion courante (ttc je suppose ??). Ce qui fait 10 870 ht soit 64 € par lot.
Tout celà avec un compte unique ou un compte bancaire séparé ?
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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