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 Sujet  |
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susheela
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 01 nov. 2003 : 16:07:56
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Bonjour,
Il est parfois des questions à traiter qui nous concernent également, nous les locataires :
nuisances sonores durant la nuit de la part des étudiants, problèmes de plomberie divers mais pouvant avoir des conséquences pour l'ensemble de l'immeuble, etc...
Les locataires, sont d'une part des étudiants, locations changeant tous les ans,d'autres part des locataires installés depuis plus de 5 ans et résidant en bon voisinage.
La règlementation en vigueur prévoit-elle qu'un représentant des locataires puisse être mandaté pour assister a l'assemblée générale des copropriétaires ?
Merci pour votre réponse.
Susheela
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 01 nov. 2003 : 20:45:04
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Bonsoir Susheela,
Un locataire peut assister aux assemblées générales dans certains cas :
1°) si le locataire est titulaire d'un contrat de location-accession ;
2°) s'il représente un copropriétaire qui lui a délégué son droit de vote via un pouvoir (art. 22 alinéa 3 de la Loi).
Dans les autres cas, la réunion des copropriétaires en assemblée générale est une réunion privée à laquelle les personnes étrangères au syndicat ne peuvent assister sans l'autorisation de l'assemblée.
Pour ma part, je ne vois pas l'utilité pour un locataire d'intervenir en Assemblée Générale des copropriétaires pour un problème de nuisances sonores, surtout si ce point n'est pas inscrit à l'ordre du jour.
Vous êtes-vous rapproché des membres du conseil syndical ou de son président ?
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 02 nov. 2003 : 03:07:10
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• La réponse de Cyril s’avère être incomplète : en effet, il convient de préciser que la représentation en AG de copropriété des locataires ès qualité peut parfaitement s’effectuer, et ce selon les dispositions contenues dans le chapitre VII ‘Des procédures de concertation’ de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Ces dispositions relèvent des articles 41 bis et suivants de cette loi.
L’article 44 est ainsi :
Citation :
Article 44
Dans un immeuble ou groupe d'immeubles, tout groupement de locataires affilié à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation ou toute association qui représente au moins 10 % des locataires ou est affiliée à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation désigne au bailleur, et, le cas échéant, au syndic de copropriété par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le nom de trois au plus de ses représentants choisis parmi les locataires de l'immeuble ou du groupe d'immeubles. Les associations ci-dessus désignées doivent oeuvrer dans le domaine du logement. Elles doivent être indépendantes de tout parti politique ou organisation philosophique, confessionnelle, ethnique ou raciale. En outre, elles oeuvrent dans le secteur locatif social et ne doivent pas poursuivre des intérêts collectifs qui seraient en contradiction avec les objectifs du logement social fixés par le code de la construction et de l'habitation, et notamment par les articles L. 411 et L. 441, ou du droit à la ville tel que défini par la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville.
Ces représentants ont accès aux différents documents concernant la détermination et l'évolution des charges locatives. A leur demande, le bailleur ou, s'il y a lieu, l'administrateur de la copropriété les consulte chaque semestre sur les différents aspects de la gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeubles.
Dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, les représentants des associations désignés ci-dessus peuvent assister à l'assemblée générale de copropriété et formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le syndic de la copropriété informe les représentants des associations, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de la date, de l'heure, du lieu et de l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Les décisions prises en assemblée des copropriétaires et relatives à l'entretien de l'immeuble et aux travaux font l'objet d'un procès-verbal abrégé affiché dans les parties communes de l'immeuble.
Dans chaque bâtiment d'habitation, un panneau d'affichage doit être mis à la disposition des associations ou groupements de locataires, définis au premier alinéa du présent article, pour leurs communications portant sur le logement, l'habitat et les travaux, dans un lieu de passage des locataires.
Pour plus de détails, notamment pour le montage d’une association de locataires au niveau local d’un immeuble ainsi que pour le texte complet de la loi de 1986 précitée : voir le sujet 5909 au lien http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=5909 .
• Susheela, évitez d’ouvrir, comme vous l’avez fait, plusieurs fois le même sujet : cela nuit à la bonne fluidité du site et ne vous amènera pas plus de réponses.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 02 nov. 2003 : 19:37:45
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Merci Joseph d'avoir complété ma réponse et de m'avoir appris par la même occasion ce point de représentation des locataires en AG.
L'utilisation de cette faculté doit être marginale, non ?
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 02 nov. 2003 : 23:29:11
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Je n'ai aucune idée de l'étendue de l'utilisation qui est faite globalement en France de cette faculté.
Dans une copropriété parisienne qui me concerne (la grosse copropriété à cinq syndicats secondaires dont j'ai parlé sur d'autres sujets des forums UI, et qui était encore affublée il y a peu d'un syndic calamiteux - et pour laquelle une requête en désignation d'un administrateur provisoire soigneusement peaufinée est en voie d'être dans les mains du Pdt du TGI au cours de la semaine qui vient), cette représentation des locataires va :
- d'une part, nouvellement, être mise en oeuvre par une association de locataires de logements récemment constituée (pour l'essentiel, ces locataires louent leurs logements à un même propriétaire, une SA cotée en Bourse, laquelle est majoritaire dans le syndicat principal et dans deux des syndicats secondaires),
- d'autre part, sera probablement prochainement mise en oeuvre aussi par l'essentiel des commerçants de la galerie commerciale au titre du syndicat secondaire de ce sous-ensemble, cette galerie commerciale étant elle même composée d'un copropriétaire majoritaire exploitant direct de sa surface commerciale ainsi que de petits commerçants, locataires dispersés pour la plupart d’entre eux.
Ce qui a été recherché est, évidemment, un contrepoids aux gros copropriétaires (le bailleur de logements d'un côté, le commerçant majoritaire de la galerie de l'autre) qui s'entendaient de fait comme larrons en foire avec le syndic en place à travers le phénomène majoritaire des assemblées ou, ce qui avait donné lieu à des aspects illicites et plus ou moins contournés, en connivence directe (à ce stade des suites pénales ne sont pas exclues, relatives à certains gros contrats).
Ces initiatives associatives - qui ont représenté un des volets de ce dossier compliqué dont je m'occupe depuis plus d'une année, et qui va donc franchir une étape décisive prochainement avec un administrateur provisoire (cela a finalement été incontournable, du fait des inepties et irrégularités du syndic qui s’est trouvé piégé dans ses propres turpitudes, et après maintes péripéties) - ont été prises par un groupe de minoritaires copropriétaires formant présentement un ‘shadow CS’, dont je suis une des chevilles ouvrières et le porte-parole, ce montage ayant été effectué après réflexion et non sans les palabres que vous imaginerez sans difficulté.
Vous imaginerez aisément aussi la tête du copropriétaire majoritaire, la SA cotée, lorsque le groupe que je mentionne, ayant pris sa canne et son chapeau, est allé voir cette Sté pour lui présenter il y a peu l’association (dont nous l’avions menacée antérieurement, mais ce ne fut pas complètement suffisant). Nous avons eu, pour le montage de cette première association, un appui actif et essentiel d’associations de locataires déjà implantées dans des ensembles immobiliers possédés par cette SA. Celle ci est venue à résipiscence, non sans mal et contorsions, dès lors que le dossier d’ensemble de la copropriété a pu finalement être décortiqué devant ses responsables (de ce fait, deux têtes sont tombées chez les gestionnaires de base de cette Sté, bloum et splatch dans le bac à sciure).
Bien évidemment, l’histoire n’est pas finie, d’autant que la politique municipale locale s’en est – comme prévu – inévitablement mêlée. Un des temps forts du montage a été de tenir à bout de gaffe quelques activistes de différents bords dans cet arrondissement de Paris où la majorité municipale est ténue : elle fut à droite, elle est présentement à gauche. Un ancien premier ministre fut maire de l’arrondissement, un ancien ministre de l’intérieur aussi…
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susheela
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 17 nov. 2003 : 18:46:10
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Merci pour vos précieuses réponses :
votre site devrait être primé !
Pour ma part, je suis en relation de bon voisinage mais parfois la
communication n'est pas simple en propriétaires et locataires.
Avant de "se prendre la tête" (un peu le sytle de mes posts précédents à propos de gérer le départ du logement que je loue, cf forum Le départ pour les locataires )
Ainsi dans l'intérêt collectif de la copro, un locataire peut poser une question. Un capitaine des pompiers m'a indiqué que les locataires pouvaient disposer d'une voix consultative.
Les résidents sont propriétaires, d'autres locataires, d'autres propriétaires non résidents ...
A priori les non résidents ne sentent pas toujours concernés par le voisinage...
Le locataire qui règle son loyer tous les mois à l'échéance contractuelle mérite peut être d'être entendu de temps en temps ..
Ainsi, la gestion du bien commun et de l'intérêt collectif nécessite confiance et possibilité de s'exprimer, éventuellement en AG ...
Et après tout, un bon voisinage n'est-il pas encore plus précieux qu'un l'immeuble ?
Sushee
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 17 nov. 2003 : 19:52:17
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En effet, les dispositions que nous rapportent Joseph, issues de la loi "Méhaignerie" de 1986, non seulement n'ont pas été abrogées par la loi de 1989, mais ont été réécrites à cette occasion.
Il faut espérer que la S.A. copropriétaire majoritaire, mentionnée par ailleurs par Joseph, maintiendra sa position actuelle. Attention toutefois au relaps !
Quant à la requête relative à la désignation d'un administrateur provisoire, je suis certain qu'elle doit être particulièrement peaufinée. Le paraclet du groupe de copropriétaires piloté par Joseph n'a plus qu'à la faire enregistrer au Bureau des Administrations Judiciaires et Séquestres !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 nov. 2003 : 09:06:35
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Justes et encourageantes observations d’Antoine, que je remercie.
Ainsi déposée, en ce lieu qu’évoque Antoine, le BAJS, sous les auspices de son paraclet dont il nous dit la voir dotée, notre requête au Pdt du TGI en désignation d’un Administrateur Provisoire deviendrait alors un illustre parère, parère d’autant plus précieux et valeureux que, d’un côté, nous avons évité pour sa construction toutes amphibologies et que nous nous sommes tenus aussi à l’écart de tout amphigouri dès sa conception, et que, d’un autre, il s’est trouvé que les haruspices mandés pour éclairer sa naissance nous firent voir d’heureux présages. Après l’avoir travaillé au corps plus d’une année durant, nous pouvons raisonnablement espérer que le majoritaire converti de notre syndicat ne soit un jour relaps – ou pire, renégat (si cela était, nous le passerions alors par les armes sur son chemin de Damas, et formulerions quelques apostasies vigoureuses à l’endroit de nos nouveaux dieux gardiens de la copropriété enfin sortie des flots fangeux dans lesquels le syndic bracayon l’avait fait naviguer). En tout cas, alea jacta est avec notre Administrateur Provisoire tout neuf.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 nov. 2003 : 14:46:35
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Il faut encore ajouter que le titulaire d'un contrat de location accession n'assiste pas à l'assemblée en qualité de locataire mais bien comme membre officiel du syndicat des copropriétaires.
Il figure obligatoirement sur la liste des copropriétaires. Le propriétaire vendeur bénéficie d'un statut identique.
La loi fait une distinction entre les prérogatives de l'un et de l'autre mais il y a parfois des difficultés d'interprétation.
Le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation est dans la même situation car son droit est un droit réel.
On laisse habituellement dans l'ombre le cas du commodataire, dont est également de nature réelle (commodat = prêt à usage). Il y a pourtant plus de commodats qu'on ne pense (après divorce en particulier) et les difficultés de recouvrement des charges sont assez pointues dans ce cas.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 01:58:25
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Le dernier paragraphe du dernier message de JPM pourrait être compris comme signifiant que le commodat conférerait au commodataire un droit réel.
Or tel n'est pas le cas :
- Le commodataire n'est investi que de la seule détention matérielle de la chose.
- En cas de bail, la situation devient amphigourique. Le preneur, qui dispose d'un droit de créance, pourrait ainsi (sauf clause contraire du bail) conférer au commodataire un droit réel sur la chose, objet du bail. Mais nul ne peut conférer plus de droit qu'il n'a lui même !
- Le commodataire doit restituer la chose et, en même temps, les fruits, si elle est frugifère.
En revanche, le commodat relève traditionnellement de la catégorie des contrats réels (catégorie discutée). En effet, il se forme par la remise matérielle de la chose. En revanche, la promesse de prêt ou d'emprunt est un avant-contrat consensuel.
Par ailleurs, on ne peut que se réjouir de savoir Joseph bientôt débarrassé de son syndic qui débitait des coquecigrues.
Personne ne doute maintenant que Joseph, son conseil syndical shadow, ainsi que leur paraclet, autrement dit, les hypostases, tout entourés de leur mandorle, jouiront bientôt du délicieux éther de la copropriété, en compagnie des Trônes et des Dominations que constituent, selon leur rang, les autres membres du syndicat de cette copropriété à facettes multiples.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 04:12:51
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1. Sur le commodat :
Dans le commodat, tel que défini par l’article 1875 du Code civil, la chose objet du commodat demeure propriété pleine du prêteur comme le stipule l’article 1877 de ce même code.
Ce dernier, s'il est propriétaire en titre, reste donc posséder l'ensemble des droits réels.
Cette nature de prêt peut toutefois être qualifiée de bail si l’utilisateur verse une redevance en sus de charges (jurisprudence de l’article 1876).
2. Sur la copropriété gérée par le bracayon qui vient d’être remplacé :
Pour l'heure l'Administrateur Provisoire est paré de nimbes à l'instar des nouvelles Félicités qui nous régissent après que les Satrapes aient été vaincus. Mon pronostic est que, les coquecigrues du bracayon ayant été pulvérisées avec les comptes qu'il tenait - je veux dire qu'il ne tenait pas -, Monsieur l’Administrateur va avoir besoin d'un conimètre pour reconstituer correctement ces derniers. C'est plus prosaïquement terrien, et n’en représente pas moins une nécessaire et difficile diagenèse.
Il a les six mois de son mandat pour ce faire, parmi d’autres tâches. La raison du recours probable à cet instrument, et à toutes les ressources de la rhéologie appliquée aux comptes (la rhéocomptabilité, en fait), pour arriver à ce résultat est que, inter paribus, les coquecigrues prospéraient dans un contexte empreint de diverses diallèles, diallèles dont il va falloir extirper les sédiments dans les dossiers.
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