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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
 Posté - 22 août 2008 : 04:14:19
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http://referentiel.nouvelobs.com/file/552368.pdf Citation :
Les prix sur le marché immobilier français ralentissaient de manière
progressive et régulière depuis plus de deux ans. Ils baissent depuis le
premier trimestre 2008, parallèlement à une forte contraction des activités de
construction, attisant les craintes de krach sur le marché immobilier français.
Nous revenons dans ce Flash sur nos perspectives de prix à court et moyen
terme. Nous montrons que :
• les conditions d’un scénario du type de ceux observés aux Etats-Unis,
en Espagne ou au Royaume-Uni ne sont pas réunies sur le marché
français.
• les niveaux de valorisation atteints restent soutenables, la présence
d’une bulle spéculative sur le marché français nous paraissant très
discutable.
• les prix devraient toutefois continuer de baisser ces 18 prochains
mois. Nos estimations plaident pour une baisse supérieure à 5% à
l’horizon fin 2009.
• les risques pesant sur ce scénario sont essentiellement des risques
de court terme (crédit bancaire, solvabilité des ménages…). A plus
long terme, les fondamentaux du marché devraient continuer de
soutenir l’investissement logement.
Au final, nous retenons un scénario de baisse des prix de l’ordre de 5-10% à
l’échelle nationale, la baisse pouvant toutefois s’avérer plus prononcée
localement et/ou sur certains segments. Etant donnée l’hétérogénéité des
différents marchés locaux, nous proposons un panorama régional en
Annexe.
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 10:21:15
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| Je suis presque dans les clous, un tiers immobilier, un tiers réserve, mais une bonne vingtaine de tiers dans les affaires. |
jcm |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 13:35:41
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la suite de l'article comme vous l'aimez en rouge 
Citation :
les conditions d’un scénario du type de ceux observés aux Etats-Unis,
en Espagne ou au Royaume-Uni ne sont pas réunies sur le marché
français.
• les niveaux de valorisation atteints restent soutenables, la présence
d’une bulle spéculative sur le marché français nous paraissant très
discutable.
les risques pesant sur ce scénario sont essentiellement des risques
de court terme (crédit bancaire, solvabilité des ménages…). A plus
long terme, les fondamentaux du marché devraient continuer de
soutenir l’investissement logement
Vous voyez prados, votre article le dit bien, ici ce n'est pas l'amérique 
Qu'est ce qu'on doit s'ennuyer aux (correction) US, un expatrié français passe ses soirées à créer une multitude de topics pour qu'on ne l'oublie pas Ah la France quand tu nous tiens !!! |
Edité par - fanette44 le 23 août 2008 10:43:26 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 17:15:36
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Citation :
Initialement posté par fanette44
la suite de l'article comme vous l'aimez en rouge
Citation :
les conditions d’un scénario du type de ceux observés aux Etats-Unis,
en Espagne ou au Royaume-Uni ne sont pas réunies sur le marché
français.
• les niveaux de valorisation atteints restent soutenables, la présence
d’une bulle spéculative sur le marché français nous paraissant très
discutable.
les risques pesant sur ce scénario sont essentiellement des risques
de court terme (crédit bancaire, solvabilité des ménages…). A plus
long terme, les fondamentaux du marché devraient continuer de
soutenir l’investissement logement
Vous voyez prados, votre article le dit bien, ici ce n'est pas l'amérique
Qu'est ce qu'on doit s'ennuyer aux US, un expatrié français passe ses soirées à créer une multitude de topics pour qu'on ne l'oublie pas Ah la France quand tu nous tiens !!!
Les prix en France ont augmentés beaucoup qu'aux Etats-Unis ... mais en France il n'y a pas de bulle spéculative ... Ils sont TRES DROLE nos experts Natixis !
Quant aux fondamentaux des marchés qui "devraient continuer de soutenir l’investissement logement" ... voilà une expression qui ne veut rien dire ! Effectivement, la chute des ventes de logements et des mises en chantier illustrent parfaitement ce soutien à l'investissement 
Natixis joue à la méthode Coué ...
Merci fanette !
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Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
Tous mes posts sur Universimmo sont > ici < |
Edité par - asi77 le 22 août 2008 17:41:03 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 17:43:18
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Dans leur PDF, il y a une équation permettant d'estimer les prix immobiliers :
Citation :
Estimation d’une équation de prix immobiliers
Nous avons retenu l’équation suivante, estimée sur 61 observations trimestrielles de 1993 à 2008. Les prix sont une fonction croissante d’un ratio de vieillissement de la population active et décroissante de la différence entre taux souverain à 10 ans et croissance nominale du PIB et du taux de chômage. Une variable dummy valant 1 depuis le déclenchement de la crise au troisième trimestre 2007 permet de mieux capter l’évolution récente des prix immobiliers. Les coefficients sont tous significatifs au seuil de 5%. Les résidus sont stationnaires.
Log (P) = 3,62 – 0,04 BRP + 0,15 DEP – 0,06 CHO – 0,04 DUMMY
(63,6) (-15,9) (52,6) (-14,3) (-2,2)
avec :
Log (P) : les prix immobiliers exprimés en log
BRP : la différence entre le taux OAT 10 ans et le glissement annuel du PIB en valeur
DEP : les actifs de + 55 ans rapportés aux actifs de [25-54] ans.
CHO : le taux de chômage
DUMMY : 0 sur la période 1993T1- 20072Q, 1 depuis 2007Q3.
Trop drôle cette équation !
Il manque qq ingrédients à leur formule bidon :
- la psychologie de l'acheteur (pas facile à mesurer)
- la solvabilité de l'acheteur
- la température de l'air et
- la vitesse du vent ...
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Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
Tous mes posts sur Universimmo sont > ici < |
Edité par - asi77 le 22 août 2008 17:54:14 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 21:41:04
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Fanette44, Citation :
Vous voyez prados, votre article le dit bien, ici ce n'est pas l'amérique
Ce n'est pas mon article. Le fait que je poste une information ne veut pas dire que j'y adhère...
Essayez plutôt de trouver des éléments factuels qui expliqueraient la position de Natixis?
Si l'on analyse leurs éléments:
Citation :
les niveaux de valorisation atteints restent soutenables, la présence d’une bulle spéculative sur le marché français nous paraissant très discutable.
Les biens francais se négocient entre 4 à 5 années de revenus moyens, soit à peu près les mêmes ratios qu'aux US, en UK et en Espagne avant la crise. Citation :
les risques pesant sur ce scénario sont essentiellement des risques
de court terme (crédit bancaire, solvabilité des ménages…).
La solvabilité des ménages, c'est bien ce qui a provoqué la crise aux USA. C'est bien les défauts de paiement qui ont démarré l'incendie. Citation :
A plus long terme, les fondamentaux du marché devraient continuer de soutenir l’investissement logement
Ici aussi les fondamentaux sont bons. D'ailleurs, la crise est plutôt crainte en Europe et en France plus particulièrement avce un risque de récession. D'ailleurs l'histoire montre que les pays anglo-saxons sont plus enclins à se retourner les manches et sortir de l'ornière plutôt que les pays latins (France, Italie, Espagne, etc...)
Citation :
Qu'est ce qu'on doit s'ennuyer aus US, un expatrié français passe ses soirées à créer une multitude de topics pour qu'on ne l'oublie pas Ah la France quand tu nous tiens !!!
la France ne me manque en rien du tout. Je gère mes investissements là-bas un point c'est tout!
J'y consacre 10 à 20 min/jour en temps normal, un peu plus actuellement car je suis en congés. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 21:50:38
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PradosCitation :
Ce n'est pas mon article. Le fait que je poste une information ne veut pas dire que j'y adhère...
Vous ne manquez pas d'air Prados, vous ouvrez un topic sur la base d'un article auquel vous n'adhérez pas. 
Vous avez beaucoup de temps à perdre  |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 21:53:49
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Fanette44 Citation :
Vous ne manquez pas d'air Prados, vous ouvrez un topic sur la base d'un article auquel vous n'adhérez pas.
Vous avez beaucoup de temps à perdre
Non, je vais même probablement beaucoup en gagner, en faisant cela.
PS: Le temps, c'est de l'argent... |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 23:37:00
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Citation :
Initialement posté par fanette44
PradosCitation :
Ce n'est pas mon article. Le fait que je poste une information ne veut pas dire que j'y adhère...
Vous ne manquez pas d'air Prados, vous ouvrez un topic sur la base d'un article auquel vous n'adhérez pas.
Vous avez beaucoup de temps à perdre
et la fanette qui passe 20heures par jour sur le topic elle n'a pas de temps à perdre elle : en plus à l'âge qu'elle a le temps lui est compté de dious |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 10:01:16
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PradosCitation :
La solvabilité des ménages, c'est bien ce qui a provoqué la crise aux USA. C'est bien les défauts de paiement qui ont démarré l'incendie.
Si vous aviez un minimum d'honnêteté vous avoueriez que ces dettes étaient à court terme et concernaient essentiellement des achats n'ayant rien à voir avec l'immobilier (voitures, meubles, voyages ...) mais pour lesquels des hypothèques ont été prises imprudemment par les banques.
Quand on voit les "cabanes" qui sont en vente aux US, j'ai l'impression de retrouver les préfabriqués des années 60 en France, presque des mobil homes. Jamais en France une banque n'aurait accepté de prendre une Hypothèque sur de tels biens surévalués.
En France les banques n'accordent pas des crédits à la consommation en hypothèquant un bien.
Pour les crédits revolving accordés imprudemment ici nous avons la commission de surendettement, les dettes sont annulées ou les remboursement étalés.
Les crédits hypothècaires affectés à l'immobilier sont étudiés attentivement. Ils vont l'être encore davantage ce qui va diminuer les risques pour les prochaines années.
L'article que vous avez mis en ligne le dit clairement, la situation est différente en France.
Vous pouvez toujours attendre le gros krach immobilier, il n'arrivera pas. D'ailleur vous l'attendez depuis 2005 et la petite baisse de certains biens mal placés ne sera jamais compensée par la hausse prise depuis 2005. Vous avez vendu trop vite 
Votre acharnement à prédire la baisse n'a pour but et vous l'avouez explicitement que de mettre la panique pour provoquer une grosse baisse qui n'arrive pas.
Cela ne marche pas, acheteurs et vendeurs attendent tranquillement.
J'observe que les gens autour de moi ont toujours une grande soif d'immobilier pour se loger et pour investir. Malgré le tapage baissier , en pleine vacances j'entends des jeunes parler de projets immobiliers.
Un petit ami de mes enfants, parisien en vacances dans le sud, travailleur indépendant à Paris m'a demandé de lui trouver deux ou trois studios à Nantes pour investir en vue de sa retraite. Il a consulté son banquier qui le suivrait.
Un autre, journaliste qui était présent lors de la conversation a précisé qu'il avait déjà commencé depuis 2006 pour du locatif à Nantes et qu'il cherche maintenant une résidence principale à Paris. Nous avons évoqué le vent de panique médiatique, ils ne croient pas à l'écroulement du marché.
La présence sur ce site et d'autres connus, de baissiers agressifs le prouve, ils sont impatients, le krach n'arrive pas chez nous.
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 10:02:46
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Citation :
Initialement posté par Prados
Fanette44 Citation :
Vous ne manquez pas d'air Prados, vous ouvrez un topic sur la base d'un article auquel vous n'adhérez pas.
Vous avez beaucoup de temps à perdre
Non, je vais même probablement beaucoup en gagner, en faisant cela.
PS: Le temps, c'est de l'argent...
Avis aux lecteurs de ce site, Prados est un grand manipulateur, il l'avoue  |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 10:12:40
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Citation :
Initialement posté par fanette44
Avis aux lecteurs de ce site, Prados est un grand manipulateur, il l'avoue
Je préciserais bien manipulateur spéculateur, à mettre en parallèle vectoriel inverse avec les récoltants manipulants .........  |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 10:36:09
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Citation :
Initialement posté par Prados
PS: Le temps, c'est de l'argent...
Nous ne travaillons pas pour l'argent, ...... mais l'argent travaille pour nous (copyright)
Sérieusement, merci pour ce lien qui donne une excellente synthèse sur les tendances du marché immobilier. Du temps de gagné pour moi après quelques jours/semaines/mois de vacances sans me préoccuper de voir un indice qui baisse un jour et remonte plus ou moins le jour suivant.
Chacun en a sa lecture, c'est normal. Regardez Yves Montand à Moscou avec les chars à Budapest!
Je ne traduis donc pas de la même manière, un peu comme Friggit et l'exploitation qu'on peut en faire........
Sans rentrer dans le détail,
- une courbe à jour des créances douteuses qui n'en finit pas de descendre
- une prime de risque immobilière pas si mauvaise qu'en 1990
- des taux variables faibles et en chute libre
- des emprunteurs de plus en plus jeunes
- la garantie par caution majoritaire au détriment de l'hypothèque
- un taux de propriétaire très faible 57% (47% en Ile de France!)
- des dettes des ménages très basses
- etc, etc (il faut tout lire)
Encore merci donc, sauf un titre du sujet qui à mon avis ne représente pas du tout le fond du document.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 10:48:37
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Citation :
Initialement posté par Ankou
- des emprunteurs de plus en plus jeunes
à ce sujet, dans la Famille, j'en ai 2 qui sont dans les 6,5% de 2006
8% en 2007! dans la tranche 20/25 ans c'est impressionnant. |
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regsavoie
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 11:45:16
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| Et ils espèrent revendre avec plus-value pour acheter la maison ? |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 12:09:44
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Citation :
Initialement posté par regsavoie
Et ils espèrent revendre avec plus-value pour acheter la maison ?
Je ne comprends pas bien votre question |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 14:31:01
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Citation :
Nous ne travaillons pas pour l'argent, ...... mais l'argent travaille pour nous (copyright)
En plus que la pierre c'est du solide pour la retraite, avec l'investissement immobilier, l'argent tombe du ciel abdullah, merci mon dieu
Citation :
Je ne traduis donc pas de la même manière, un peu comme Friggit et l'exploitation qu'on peut en faire........
Sans rentrer dans le détail,
On peut aussi retraduire votre traduction:
Citation :
- une courbe à jour des créances douteuses qui n'en finit pas de descendre
Si on ne peut plus refourguer les créances douteuses, on ferme alors le robinet des crédits a ceux qui ne présentent pas de solides garanties de solvabilité évincant ainsi
une partie des candidats a l'achat: moins d'acheteurs sur un marché entraine inévitablement une baisse des prix.
Citation :
- des taux variables faibles et en chute libre
La psychose de "ne pas pouvoir rembourser" avec la certitude d'une éventuelle revente a perte: ca va booster le marché, c'est sur
Citation :
- des emprunteurs de plus en plus jeunes
sans moyens financiers, avec des emplois précaires
Citation :
- un taux de propriétaire très faible 57% (47% en Ile de France!)
les séniors usufruitiers qui ont donné leur biens a leurs enfants ne sont pas comptabilisés
Citation :
des dettes des ménages très basses
 sur Vénus ou Mars ?
http://www.lexpansion.com/economie/actualite-economique/les-menages-ont-de-plus-en-plus-d-appetit-pour-le-credit_147967.html
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Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 15:26:01
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***moderation:
Prado: merci de traduire en français le texte de votre sujet (FR - Natixis: du soft au hard landing)comme l'exige le réglement du forum!***
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 20:06:10
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Nefer, Citation :
Prado: merci de traduire en français le texte de votre sujet (FR - Natixis: du soft au hard landing)comme l'exige le réglement du forum!***
Mon pseudo est Prados, pas Prado.
Concernant, votre requête, j'ai tout bonnement copié le titre de l'article d'un article en francais, donc je ne vois pas le besoin de le changer.
Par contre, et uniquement pour vous faire plaisir, je me fais un honneur de le traduire.
L'expression "du soft au hard landing" signifie "de l'atterrissage en douceur à celui en douleur"
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 20:14:21
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Ankou, Citation :
Sérieusement, merci pour ce lien qui donne une excellente synthèse sur les tendances du marché immobilier. Du temps de gagné pour moi après quelques jours/semaines/mois de vacances sans me préoccuper de voir un indice qui baisse un jour et remonte plus ou moins le jour suivant.
Chacun en a sa lecture, c'est normal. Regardez Yves Montand à Moscou avec les chars à Budapest!
Je ne traduis donc pas de la même manière, un peu comme Friggit et l'exploitation qu'on peut en faire........
Sans rentrer dans le détail,
- une courbe à jour des créances douteuses qui n'en finit pas de descendre
- une prime de risque immobilière pas si mauvaise qu'en 1990
- des taux variables faibles et en chute libre
- des emprunteurs de plus en plus jeunes
- la garantie par caution majoritaire au détriment de l'hypothèque
- un taux de propriétaire très faible 57% (47% en Ile de France!)
- des dettes des ménages très basses
- etc, etc (il faut tout lire)
Encore merci donc, sauf un titre du sujet qui à mon avis ne représente pas du tout le fond du document.
C'est génial alors, sauf que:
1. Vous ne lisez pas en première page:Citation :
les prix baissent sur l’ensemble du marché
et surtout en dernière: Citation :
Compte tenu de la persistance de la crise que traversent actuellement les secteurs bancaires et financiers, nous avons ajusté nos prévisions de prix immobiliers pour les deux prochaines années. Nos calculs plaident aujourd’hui pour une baisse de l’ordre de 5% d’ici fin 2009. Etant donnés les risques qui pèsent à court terme sur le marché, une baisse des prix de 10%, voire davantage sur certains segments et/ou plus localement (cf. annexe) ne nous paraît pas exclue à l’horizon de prévision.
Nous retenons par conséquent une fourchette de baisse des prix des logements de [5-10%] à l’échelle nationale.
Dites, Monsieur le mathématicien bardé de brevets, si une moyenne mobile à 12 mois arrive à être légèrement négative alors qu'elle a été largement positive (jusqu'à plus de 18 à 20%) les 4 dernières années, qu'elle est la valeur instantanée de la baisse au jour d'aujourd'hui?
Moi, je n'ai qu'un vulgaire Bac+2, et pas en maths en plus, mais j'en ai une très bonne idée.
Chacun pourra tout de même apprécié qu'après le déni de la baisse aux USA d'abord, au RU et en Espagne ensuite, puis la propagande de l'atterissage en douceur, tout le monde commence maintenant à reconnaitre une légère baisse.
Il ne reste plus qu'à attendre la reconnaissance de la forte baisse, puisque c'est la prochaine étape et que les chiffres cachés le montrent déjà pleinement. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
Edité par - Prados le 23 août 2008 20:19:19 |
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FR - Natixis: du soft au hard landing
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