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notre PLU prévoit dans les dispositions générales : Détachements de parcelles, qu'il sera fait application des dispositions de l'article L 121-1-1, ce qui implique que dans les zones où ont été fixés un cos, le plu prévoit que, si une partie a été détachée dpuis moins de dix ans, d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés.
j'aimerais avoir un avis éclairé là dessus. Pensez vous que cet article s'applique sur les détachements de propriétés bâties aussi bien que sur le détachement d'un lot à bâtir.
Je ne sais pas si j'ai été bien claire, je m'en excuse.
oui, à mon avis la règle porte sur les deux (nus ou construits) car, dans le cas contraire, le 4° alinéa n'aurait pas vraiment de sens.
en outre, le texte parle de "droit à construire" (droits à SHON) , pas de limites à la constructibilité des propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments (terme du L442-1).
je planche un peu et je reviens...
au fait, bonjour Elisabeth !!!
cordialement Emmanuel Wormser
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Moi aussi je pense comme ça (mais j'ai un collègue qui me disait le contraire) et j'avais besoin d'un avis pour trancher, parce qu'à force on finit par douter.
Donc si j'ai bien compris :
1er exemple : une parcelle bâtie, le propriétaire détache un lot à bâtir, déclaration préalable obligatoire, puis dans le cadre d'un futur permis de construire sur le lot non bati détaché, application de l'article L 121-1-1, cos résiduel, pas de problème.
2° exemple : une parcelle bâtie comportant deux maisons, le propriété divise en deux lots, une maison sur chaque lot, pas de déclaration préalable obligatoire, mais application du cos résiduel (si extension par exemple) je me trompe ?
Dans le cas ou l'unité foncière est constituée de deux parcelles contigues ayant chacune une référence cadastrale propre et qu'il y a détachement "d'une parcelle" (construite ou pas) je pense que cela ne change rien à ce qui est dit plus haut, n'est-ce-pas ?
Cool hein je te fais travailler un vendredi après midi, mais je sais que tu aimes ça
le découpage cadastral n'a aucun lien avec les règles de COS résiduel qui sont des règles d'urbanisme s'attachant à la notion d'unité foncière...
l'article parle bien à mon sens de droit à construire de la parcelle avant division, qu'elle soit ou non batie, que chaque parcele issue de la division soit ou non bati...
oui, j'aime aussi le vendredi !
cordialement Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 22 août 2008 14:42:46
quelle partie : celle sur le cadastre ou celle sur la surface résiduelle ?
pour le cadastre, c'est très simple : en urbanisme, qu'importe les limites parcellaires inscrites au cadastre; dans de nombreuses zones non remembrées, les références cadastrales issues des divisions des siècles derniers, à l'occasion des héritages, font que les unités foncières (surface de terrain appartenant à un seul propriétaire) sont divisées en plein de morceaux... mais les règles d'rbanisme s'appliquent à l'unité foncière, pas à l'unité cadastrale !
pour le résiduel : ce qui compte à mon avis, c'est la SHON résiduelle de l'unité foncière avant division telle qu'elle figure sur le certificat remis par le vendeur à l'acheteur et, le cas échéant, l'accord passé entre les deux contractants pour le partage de ce résidu, accord dont la commune n'a pas à tenir compte mais qui peut entrainer une impossibilité de construire pour l'acheteur si le vendeur a tout utilisé après la vente !!!!!
j'ajoute... que le COS, c'est vraiment n'importe quoi, mais tu savais déjà ce que j'en pense.
cordialement Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 22 août 2008 14:53:12
cas pratique : une propriété batie de 3800m² et une SHON de 400m².
Le COS est de 0,8.
La division (en cours de DP)conduit à 2 terrains - un de 1800m²avec la construction (avec DP accordée pour changement de destination) - un de 2000m² à batir
que le POS prévoit ou non des dispositions relatives à la gestion du COS résiduel !!!
cordialement Emmanuel Wormser
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Cos résiduel
Forum fermé
Posté - 22 août 2008 : 13:09:44
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. 
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! 
tu peux approfondir s'il te plait !
