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 Sujet  |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
 Posté - 25 août 2008 : 22:17:49
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Citation :
Initialement posté par erwanker
Oki, je vois, donc ca peut devenir une affaire "correcte" a LT en tenant compte
d'une augmentation de la valeur du bien.
L'interet de l'investissement locatif est de l'auto-financer sur 15 ans pour profiter des revenus une fois que c'est payé. Si il faut attendre 90 ans pour enfin toucher ses pepettes, changez de placement. |
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erwanker
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 22:29:05
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Oki, merci pour votre point de vue.
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 22:37:10
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Citation :
Initialement posté par erwanker
A CT, c'est sur que c'est une mauvaise affaire. A MT, j'en sais rien, et à LT encore moins.
Qd vous dites "a LT encore moins" vous pensez que ca peut devenir une affaire "correcte (j'ai pas dis bonne !!) ou vous ne pouvez pas savoir (je mise sur la 2nde...)
Comment faire alors ?
La province ?
Des logements type T2/T3 ?
Attendre un hypothétique crach ?
[/quote]
Je t'explique mon petit erwanker pour ce que j'en ai capté auprès de personne qui ont pratiqué la chose.
A l'époque dans les années 90 t'avais en province par chez moi chez les bouseux de Perpignan
bloc de 6 apparts f3/f4 pour 200000 euros
credit à 6,5%
loyers de 400 euros par appart
ok là tu fais tes calculs et tu t'en sors en t'autofinançant largement. mais quand en 2004 on a proposé de 130000 à 150000 euros pour chacun des apparts bien entendu tout le monde à vendu aux pigeons. t'imagines bien que tu places 150000 euros faut vraiment être un gros tachon en gestion de patrimoine pour pas sortir minimum 400*12=4800 bruts sans parler que jamais plus tu ne reverras de tels prix pour ton taudis et que t'as tous les soucis d'un bailleur en moins.
parce qu'en province tu ne peux pas augmenter ton loyer de 400 à 550 euros en 10 ans vu que les salaires ne suivent pas.
t'as pas mal de personnes qui gagnent 1200 euros mais déjà à 1600 c'est le haut du pavé dans certains endroits ( c'est quand même le salaire d'un professeur des écoles). Et quand tu vois que dans ma zone t'as 70% des foyers qui ne sont pas imposables ...
Alors oui l'investissement locatif c'était possible mais maintenant NON!!!! Mais bon je demande qu'à être convaincu du contraire. mais comme les "donald trump" du forum ne daignent pas sortir un chiffre je campe sur mes positions.
Remarque pour moi c'est des gros mythos mais c'est possible qu'ils aient tout investis dans cela engageant aussi tous les avoirs de leur famille et amis et se retrouvant à la tête d'une dette qui ferait palir les jerôme kerviel et autre nick leeson.
En Espagne et aux Etats-unis on a déjà plein de ces "winners" qui se suicident en tuant femmes et enfants.
N'oublie pas erwanker ta meilleure amie c'est ta calculatrice  Seule elle pourra t'aider à triompher de la force obscure et de Dark fanette.
fanette et ankou sont en tout cas trés généreux de subventionner ainsi leurs locataires et en perdant chaque mois autant d'argent. Merci à eux
Sinon fanette pour ce qu'il en est de Toulouse regardez les annonces sur vos sites d'agences préférés vous verrez bien si je suis dans le vrai ou non : evitez tout de même les annonces d'apparts sur le Mirail et Empalot c'est un peu craignos vous qui aimez la qualité ça le fait pas trop 
Mes deux cousines sont une à l'école de commerce ( la looseuse ) et l'autre en médecine et elles n'ont jamais eu de problèmes pour trouver un studio bien placé pour la période septembre-octobre-mai . Vous verrez qu'en novembre il y a pléthore d'annonces à tel point qu'une année elles ont déménagé pour mieux et moins cher. |
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erwanker
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 22:52:24
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Je ne sais pas si, sur cet exemple, vous avez raison ou tord, à la rigueur peu importe, mais
votre post m'a bien fait rire.
Plus je traine sur ce forum, plus je me demande si qqun détient une vérité qqconque de toute facon.
Je vais laisser mes roros sur mon AV "multisupport" (la classe hein ??) et mon super PEL à 4,5% (Oui oui 4,5% car ouvert ya qqs temps deja) encore qqs temps mais reste convaincu que j'acheterai qqs briques de platre dans qqs temps...
**Rien a voir : Moi j'aimais bien les filles des ecoles de commerce !!****
que |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 22:57:06
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Citation :
Initialement posté par erwanker
Je ne sais pas si, sur cet exemple, vous avez raison ou tord, à la rigueur peu importe, mais
votre post m'a bien fait rire.
Plus je traine sur ce forum, plus je me demande si qqun détient une vérité qqconque de toute facon.
Je vais laisser mes roros sur mon AV "multisupport" (la classe hein ??) et mon super PEL à 4,5% (Oui oui 4,5% car ouvert ya qqs temps deja) encore qqs temps mais reste convaincu que j'acheterai qqs briques de platre dans qqs temps...
**Rien a voir : Moi j'aimais bien les filles des ecoles de commerce !!****
que
tout le monde les aime c'est pour ça qu'on fait des soirées tous les jeudi soirées bien arrosées comme il se doit
Le pel 4.5% c'etait bien ça dommage que les ptit jeunes puissent pas en profiter. t'as des liquidités hop tu mets ça là dedans tranquilou pas de blémes et ça te couvre l'inflation et même un peu plus. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 23:23:13
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lucasartCitation :
Le pel 4.5% c'etait bien ça dommage que les ptit jeunes puissent pas en profiter. t'as des liquidités hop tu mets ça là dedans tranquilou pas de blémes et ça te couvre l'inflation et même un peu plus.
Oui et le prêt associé à cette épargne il est à quel taux ? |
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erwanker
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 23:54:19
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Autour de 4%...ca depend de la somme versée sur le dit PEL, évidemment.
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erwanker
Contributeur vétéran
134 réponses |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 00:06:17
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ErwankerCitation :
Je vais laisser mes roros sur mon AV "multisupport" (la classe hein ??) et mon super PEL à 4,5% (Oui oui 4,5% car ouvert ya qqs temps deja) encore qqs temps mais reste convaincu que j'acheterai qqs briques de platre dans qqs temps...
Vous ne pouvez pas obtenir un prêt à 4% si votre PEL vous rapportait du 4,5% . Il faut bien que la banque se rémunère un peu.
Peut être parlez vous du taux de 4,5 prime d'état incluse ?
PEL
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Edité par - fanette44 le 26 août 2008 00:18:38 |
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erwanker
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 00:18:04
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Exact.
Je vais etre plus precis : mon PEL est a 3,5% + 1% de prime d'Etat. (Ouvert en 2001)
Pour un PEL ouvert aujourd'hui, c'est 2,5% +1% il me semble....avec un droit a pret a 4,2% donc.
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 00:22:32
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Citation :
Initialement posté par erwanker
Exact.
Je vais etre plus precis : mon PEL est a 3,5% + 1% de prime d'Etat. (Ouvert en 2001)
Pour un PEL ouvert aujourd'hui, c'est 2,5% +1% il me semble....avec un droit a pret a 4,2% donc.
PEL
regardez le tableau 
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Edité par - fanette44 le 26 août 2008 00:23:38 |
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erwanker
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 00:29:22
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Merci Fanette.
Au passage, il est pas a jour leur tableau....
Je suis d'accord avec vous, c'est pas terrible.
Pour moi, l'interet du PEL n'est pas forcement le taux de l'emprunt final mais une remunération "correcte" pdt
les années d'épargne... |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 10:40:15
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bon fanette ils sont où tes arguments en faveur de l'investissement locatif ici et maintenant. j'ai envie de me prendre ma raclée dépêche toi!!!!
alors ça vient??? |
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erwanker
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 10:50:20
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Bonjour Fanette,
Moi, je veux pas prendre ma raclée mais ca m'interessait de savoir si vous etes
d'accord avec Scorpion, (voir plus haut) a savoir qu'un investissement locatif
doit s'autofinancer sur 15 ans pour ensuite profiter des revenus.
Cela me parait tellement restrictif vu les données actuels de taux d'emprunts
et de couple loyer/prix d'achat d'un bien....en tout cas en Région parisienne, en province, je ne sais pas.
J'ai un ami qui vient d'investir en locatif à Nantes (je crois que vous y etes aussi) et jusqu'ici
j'ai toujours trouvé qu'il avait la tete sur les épaules :-)). |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 12:04:53
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Citation :
Initialement posté par erwanker
Bonjour Fanette,
Moi, je veux pas prendre ma raclée mais ca m'interessait de savoir si vous etes
d'accord avec Scorpion, (voir plus haut) a savoir qu'un investissement locatif
doit s'autofinancer sur 15 ans pour ensuite profiter des revenus.
Cela me parait tellement restrictif vu les données actuels de taux d'emprunts
et de couple loyer/prix d'achat d'un bien....en tout cas en Région parisienne, en province, je ne sais pas.
J'ai un ami qui vient d'investir en locatif à Nantes (je crois que vous y etes aussi) et jusqu'ici
j'ai toujours trouvé qu'il avait la tete sur les épaules :-)).
mais il t'a donné ses chiffres ?
ou alors c'est juste parce que tu penses qu'il a la tête sur les épaules? n'écoute jamais les autres n'écoute que ta calculatrice.
En tout cas scorpion a plus que raison il faut qu'un investissement locatif s'autofinance au minimum l'idela etant qu'il te génére en plus des bénéfices chaque mois . Sans celà ce n'est plus un actif mais un passif. ne tient compte ni des aides fiscales qui peuvent être remise en cause ni de la conjoncture à la hausse comme à la baisse : il faut que tu restes gagnant quelque soit le scénario. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 12:52:52
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Citation :
Initialement posté par erwanker
Bonjour Fanette,
Moi, je veux pas prendre ma raclée mais ca m'interessait de savoir si vous etes
d'accord avec Scorpion, (voir plus haut) a savoir qu'un investissement locatif
doit s'autofinancer sur 15 ans pour ensuite profiter des revenus.
Cela me parait tellement restrictif vu les données actuels de taux d'emprunts
et de couple loyer/prix d'achat d'un bien....en tout cas en Région parisienne, en province, je ne sais pas.
J'ai un ami qui vient d'investir en locatif à Nantes (je crois que vous y etes aussi) et jusqu'ici
j'ai toujours trouvé qu'il avait la tete sur les épaules :-)).
Que pense votre ami de son investissement ? Se trouve t'il en centre ville ou en extérieur en de robien ?
A Nantes vous trouvez des studios à vendre environ 55 à 65 000 euros. Le loyer moyen d'un studio de 20/25 M2 est de 380 à 420 euros.
Un T1 se vend en moyenne 85000 euros et le loyer se situe entre 450 et 500 euros pour un 30/35 M2.
Le plus rentable ce sont les petites studettes de 12 à 15 M2 qui se louent meublées facilement 350 Euros avec une fiscalité intéressante. Elles se louent toute l'année, il n'y a pas de vacance.
Elles se vendent entre 40 et 45000 euros.
On n'achète pas de l'immobilier pour faire fortune immédiatement mais pour se constituer un capital à long terme. 15 ans me semble raisonnable afin de bénéficier de l'optimisation fiscale.
En ce qui concerne le financement chacun voit midi à sa porte selon sa situation financière et fiscale.
Je n'ai jamais investi un centime car jusqu'en 2007 les banques prêtaient la totalité plus les frais de notaire ce qui n'est plus le cas.
L'immobilier demande un investissement personnel en temps et travail.
Si vous voulez recourir à un intermédiaire pour louer et entretenir le logement il est certain que la rentabilité diminue fortement.
Si vous habitez loin du bien c'est plus difficile à gèrer mais c'est jouable.
Contrairement à Ankou je suis favorable à l'achat de la résidence principale, je ne commencerais pas par un investissement locatif sauf situations familiales ou professionnelles particulières.
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erwanker
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 14:12:37
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En France, bizarrement, on parle difficilement pognon, meme avec des amis donc
je ne lui ai pas clairement posé la question.
Ce n'est pas du robien,et il est pres du centre. Je pense
qu'il s'agit d'un T1. Il a acheté il y a qqs mois et je ne pense pas qu'il
ait assez de recul encore pour dire si c'est un bon investissement.
Je ne me suis pas amusé à faire le calcul de rentabilité (le meme que Scorpion)
a partir de vos données mais quand je vois vos prix de vente sur Nantes (environ 3 fois
moins chers qu'ici) et les loyers respectifs (environ 200 euros de moins pour votre exemple a 20/25 m2), peut etre qu'effectivement Nantes et la Province en général est un meilleur
terrain pour un invest locatif. (???). |
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 14:29:01
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Fanette44,
vous souvenez-vous de vos déclaratons ici même :
http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=67720
Vous qui aimez les citations, vous déclariez en avril 2008 avoir un immeuble de 16 studios (j'imagine que vous vouliez dire "studettes") d'une valeur de 800 k€ (soit 50 k€ par studette), et maintenant elles ne valent plus qu'entre 40 et 45 k€ !? L'immobilier à Nantes serait-il aussi désastreux que cela pour perdre 20% en 4 mois !? Ou les chiffres que vous nous donnez seraient-ils hautement imprécis ??
Pourriez-vous surtout préciser votre source pour les prix des loyers car je dois dire que concernant les studios je n'en ai pas trouvé énormément (un peut-être si les charges ne sont pas trop élevées...) sur le site de la FNAIM dépassant les 400 € hors charges et que le gros de la troupe se situe plutôt autour de 350€ (code postal de référence : 44000). Idem sur PAP (mais l'échantillonnage est beaucoup plus faible). Précisez donc vos sources et/ou les quartiers exacts pour que chacun puisse juger par lui-même de la rentabilité vs. les taux de crédits.
Je vous conseille de regarder également les ventes de bien. Vous entrouverez quelques uns vendus pour la location et les chiffres donnés laissent penser à des rentabilités de 4 à 5% net maximum (c'est très facile, on vous donne à la fois le prix du bien et du loyer dans la même annonce...), soit de l'ordre ou inférieur aux taux bancaires du moment (assurance incluse évidemment).
C'est un point que j'avais déjà abordé avec vous mais auquel vous n'aviez jamais répondu. Le ferez-vous maintenant avec précision ? Car pour l'instant ceci me conforte dans l'idée que l'autofinancement nécessaire à la réalisation d'un investissement est fortement improbable sans mise de fonds. D'où l'intérêt d'attendre une baisse des prix pour un futur bailleur...
Isaline |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 14:33:34
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Tout y est dans votre message
Citation :
Initialement posté par fanette44
On n'achète pas de l'immobilier pour faire fortune immédiatement mais pour se constituer un capital à long terme. 15 ans me semble raisonnable afin de bénéficier de l'optimisation fiscale.
Parfaitement exact, avec un complément: la durée dépend de la période de l'achat, elle peut varier entre 10 et 20 ans, mais j'ai suffisamment démontré qu'il ne fallait pas attendre, je ne reviendrais pas là dessus. Rajouter quand même qu'aucun de mes crédits n'est arrivé à terme, rachat anticipé quand vous payez fort cher l'assurance (à prévoir ds le contrat 0 pénalités)
Citation :
Initialement posté par fanette44
En ce qui concerne le financement chacun voit midi à sa porte selon sa situation financière et fiscale.
Je n'ai jamais investi un centime car jusqu'en 2007 les banques prêtaient la totalité plus les frais de notaire ce qui n'est plus le cas.
Aussi d'accord, en investissement immobilier chaque cas est particulier, les gens qui savent tout qui fleurissent ici ou là me font bien rire, il est impossible de décrire une situation donnée au titre d'exemple qui est spécifique à un ménage/une famille.
Par expérience, jusqu'en 2006, les banques prétaient encore 107%; pour le fun, les seuls sous que j'ai mis dans l'immo correspondaient aux arrondis non pris en charge par le prêt. Je ne sais pas aujourd'hui, mais il ne devrait pas y avoir trop de difficultés pour avoir les mêmes conditions.
Citation :
Initialement posté par fanette44
L'immobilier demande un investissement personnel en temps et travail.
Si vous voulez recourir à un intermédiaire pour louer et entretenir le logement il est certain que la rentabilité diminue fortement.
C'est un paramètre fondamental! que ceux qui pensent pouvoir gérer à distance, sans valeur ajoutée travail abandonnent de suite. Surtout aujourd'hui: le peu d'affaires intéressantes demandent de l'huile de coude et une présence active sur le terrain. Abandonner les claviers de computers est impératif, et remonter les chemises. Il n'y a pas de mystères!
Citation :
Initialement posté par fanette44
Contrairement à Ankou je suis favorable à l'achat de la résidence principale, je ne commencerais pas par un investissement locatif sauf situations familiales ou professionnelles particulières.
Je maintiens que financièrement il n'est pas intéressant d'acheter sa RP, maintenant, il est vrai que ce fut mon premier achat ..... le sentimental prend souvent la place du porte-monnaies! |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 14:39:37
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IsalineCitation :
Vous qui aimez les citations, vous déclariez en avril 2008 avoir un immeuble de 16 studios (j'imagine que vous vouliez dire "studettes") d'une valeur de 800 k€ (soit 50 k€ par studette), et maintenant elles ne valent plus qu'entre 40 et 45 k€ !? L'immobilier à Nantes serait-il aussi désastreux que cela pour perdre 20% en 4 mois !? Ou les chiffres que vous nous donnez seraient-ils hautement imprécis ??
Vous feriez mieux de rester lire sur une plage un roman à l'eau de rose au lieu d'interprèter bètement ce que je n'ai pas dit.
Cet immeuble dont j'ai parlé n'est pas composé uniquement de studettes, il y a des studios, et même un ancien T3 divisé en T1bis et T2 qui était l'ancien ancien logement du propriétaire. 
Citation :
Pourriez-vous surtout préciser votre source pour les prix des loyers car je dois dire que concernant les studios je n'en ai pas trouvé énormément (un peut-être si les charges ne sont pas trop élevées...) sur le site de la FNAIM dépassant les 400 € hors charges et que le gros de la troupe se situe plutôt autour de 350€ (code postal de référence : 44000). Idem sur PAP (mais l'échantillonnage est beaucoup plus faible). Précisez donc vos sources et/ou les quartiers exacts pour que chacun puisse juger par lui-même de la rentabilité vs. les taux de crédits.
Si vous trouvez moins cher, applelez l'agence et donnez moi les références, j'irai visiter à partir de vendredi je serai à Nantes et je me ferai un plaisir de vous faire un compte rendu de la visite .
N'oubliez pas de préciser la localisation 44000 et non pas 44100 ou 200 ou 300 qui sont excentrés.
GEI s'était proposé de me démontrer le contraire et il a renoncé
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Edité par - fanette44 le 26 août 2008 14:48:08 |
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Sujet |
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à Toulouse les loyers ne fléchissent pas
Forum fermé
