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 Sujet  |
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bguelle
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 07 août 2008 : 23:50:11
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**modération**
fil désassemblé
Bonsoir,
Bravo pour ce topic qui m'a apporté les réponses aux questions que je me posais. Il en reste une pour laquelle je n'ai pas trouvé de réponse explicite :
Je suis propriétaire d'une maison dont le permis de construire a été accepté en 1982, en limite de SHON. Je souhaite ajouter une véranda fermée, donc constituant du SHON suplémentaire.
Or, en 1982, le R112-2 ne comprenait pas la réduction forfaitaire de 5% sur le SHON de la partie habitable.
Cette déduction m'est t'elle maintenant applicable, ce qui me permettrait de faire ma véranda ?
Merci pour vos réponses.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 25 août 2008 18:02:37 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 août 2008 : 08:07:54
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Sans rentrer dans les détails de calcul, il faut juste considérer la demande que vous allez déposer. C'est la SHON finale figurant sur cette demande qui doit être conforme au COS.
Bien sur, vous devez appliquer les règles actuelles en matière de calcul de cette SHON. |
Dominique |
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bguelle
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 11:55:58
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Bonjour, je reviens de la mairie, mon sujte se complique :
Les faits : J'ai fait construire en 1984 (permis attribué le 9 décembre 1983) une maison individuelle sur un terrain que je venais d'acheter (ce terrain faisait partie d'une grande proriété divisée en lots):
- superficie du terrain : 350 M2, COS : 0,4, d'où logiquement une SHON de 140 M2. Cependant l'acte notarié de vente du terrain comprend une attestation du vendeur qui atteste que conformément à l'article R 315.29 f du code de l'urbanisme la SHON constructible sur ce lot est de 167 m2 (soit 27 M2 de plus que ce que donne le COS)
- Le SHON construit fait 157 M2, le permis de contruire a été accepté et j'ai eu délivrance du certificat de conformité.
Maintenant je veut ajouter une véranda. Il me reste donc 10m2 de SHON pour le faire et je vais en mairie pour vérifier.
Là le service d'urbanisme de la mairie me dit qu'il y a eu une erreur de la DDE (qui traitait les PC jusq'en 2001) et que le seul élément qu'ils vont prendre en compte pour évaluer ma demande est le COS. Comme le COS donne 140 M2 et que la SHON actuelle le dépasse la construction de la véranda va m'être refusée.
Quelqu'un peut t'il m'éclairer sur la voie à suivre pour tenter de régler ce problème ?
D'avance merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 12:00:27
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il n'ya pas eu erreur mais transfert de droits à construire... en fait, à l'époque, il était possible en cas de division de céder une partie de son droit à construire à la parcelle voisine... le POS doit le prévoir expréssément.
allez lire le règlement de POS pour voir quelles sont les règles de constructibilité des parcelles issues de division... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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bguelle
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 12:18:54
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Merci de votre réponse. La mairie me dit qu'en 1983,il n'y avait pas de POS et que c'était le réglement général d'urbanisme qui s'appliquait (avec la possibilité de cession de droit à construire donc). Un Pos a été validé en 1993 et c'est maintenant lui qui fait foi et que donc j'en reste au COS.
Je peux faire quelque chose ? |
Edité par - bguelle le 25 août 2008 12:19:44 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 12:25:18
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| ne pas construire la véranda ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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bguelle
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 15:43:01
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Cela veut il dire qu'ayant "acquis" 167 M2 de SHON en 1983, j'en reviens à 140 M2 si le POS publié en 1993 ne prévoit pas la possibilité de transfert de droits à construire, bien que ce transfert soit antérieur au POS ?
Merci de votre réponse.
Cordialement |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 16:22:36
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vous avez acquis une parcelle.
les règles de constructibilité de la parcelle ont évolué.
vous êtes soumis aux nouvelles règles. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 17:40:56
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| Bquelle, l'article R315-29 Ancien que vous citez, concernait les lotissements et divisions de propriété. Je pense que cette attestation n'est valable, tout comme les règlements de lotissement non prorogé par les colotis, que 10 ans: Article L315-2-1 Ancien. |
Edité par - Vincentius le 25 août 2008 17:44:56 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 17:55:18
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moui...
je parierai peut-être aussi sur le L123-2 pré SRU...
le L123-4 qui le prévoit dans SRU le réserve aux zones d'intérêt naturel et paysagé ...
pas clair tout ça... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 25 août 2008 18:17:07 |
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bguelle
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 19:11:55
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Tout cela me parait fort de café :
- J'achète dans un lotissement avec pour ma parcelle un SHON constructible de 167m2 (précisé dans l'acte notarié) . Le SHON du lotissement total étant conforme aux 0,4 spécifiés, cela revient pour moi à un COS supérieur à 0,4 et pour d'autres lots à un COS inférieur à 0,4 (ceci devant être considéré comme une composante du prix payé pour la parcelle)
- POS en 93 n'autorisant pas expressément le transfert de droit à construire ; (ca reste à vérifier, je vais le faire)
- Je perds donc 27 m2 ce qui diminue la valeur de ma parcelle, alors que d'autres propriétaires récupèrent ces 27 m2, ce qui augmentent la valeur de la leur.
- je dis celà d'autant plus que j'ai vu dans certains posts que le transfert de droit à construire réalisés postérieurement à l'acquisition se traduisait par un acte notarié moyennant compensations financières.
- n'y a t-il pas moyen de contester sur ces base si le POS n'autorise pas expressément..;
- Pour ce qui est des derniers posts de ce sujet je ne comprends aps s'il constituent une voie de sortie.
Merci de votre aide.
PS : en cas de litige avec le service dd'urbanisme de la mairie, qui tranche ?
Cordialement |
Edité par - bguelle le 25 août 2008 19:13:00 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 19:36:52
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| ce qu'il faut vérifier surtout c'est si le POS prévoyait le maintien des règles du lotissement. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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bguelle
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 15:41:55
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Voici les conclusions aux quelles j'ai abouti aprés lecture de vos posts, consultation de légifrance et des jurisprudences trouvées sur internet :
- Comme le précise Vincentius l'article L315-2-1 ancien précise que les régles d'urbanisme approuvées d'un lotissement cessent de s'appliquer 10 ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir (hors cas où les colotis ont, avant 10 ans, demandé le maintien de régles). Dans mon cas donc dans la mesure où il n'y a pas eu de maintien, les régles de mon lotissement deviennent caduques en 92/93.
- Le réglement de lotissement comprends les charges contractuelles et les régles d'urbanisme du lotissement; seules ces dernières sont touchées par l'article L315-2-1 ancien, les charges contractuelles demeurant applicables.
- La répartition de la SHON entre les parcelles d'un lot fait partie des régles d'urbanisme du lotissement et devient donc caduque (sauf si les colotis...) 10 ans aprés....
- Indépendamment de tout celà le POS s'il est postérieur au lotissement prime sur les règles d'urbanisme du lotissement en vigueur :
* si elles sont moins contraignantes
* et si elles n'ont pas été intégrées dans le POS.
En résumé : Pour pouvoir bénéficier d'un SHON favorable suite à lotissement antérieur à un POS il faut remplir 2 conditions :
1°) Que les régles d'urbanisme du lotissement soient encore applicables
2°) Que le POS prévoie expressément la prise en compte de ces régles.
En conclusion dans mon cas c'est baché pour 2 raisons :
1°) Les régles d'urbanismes de mon lotissement ne sont plus applicables
2°) Même si elles avaient été maintenues, le POS ne prévoyant pas la prise en compte de régles d'urbanisme de lotissements cela n'aurait rien changé.
Merci à Emmanuel et à Vincentius pour leurs analyses éclairées.
J'attends maintenant le PLU qui, parait'il, me permettra peut être de monter à 160 M2 de SHON et me permettra de me replonger dans les délices de l'analyse du code de l'urbanisme.
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Edité par - bguelle le 26 août 2008 15:51:15 |
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Sujet |
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perte de COS transféré avant SRU ?
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