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 Sujet  |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
 Posté - 26 août 2008 : 16:38:24
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Bonjour,
Nous devons avoir prochainement une assemblée générale extraordinaire convoquée par le syndic de ma copropriété pour arrêter le choix d'un bureau d'études qui doit préparer et encadrer des travaux coûteux sur un des bâtiments de ma résidence.
Seule cette question a été mise à l'ordre du jour par le syndic, qui a envoyé les convocations sans informer au préalable le conseil syndical ne serait-ce que sur la date de l'assemblée. De plus, il n'y a qu'un seul devis présenté, ce qui fait qu'il n'y a pas un vrai choix.
La même question a été posée lors de l'assemblée ordinaire annuelle tenue il y a 6 mois, et les copropriétaires ont déjà refusé de voter à ce moment là le budget correspondant en raison de l'absence de mise en concurrence. Nous avions alors également réclamé au syndic de rechercher des devis complémentaires, ce qu'il n'a pas fait dans l'intervalle. Plusieurs copropriétaires sont mécontents de la situation et il est possible qu'il y ait à nouveau un refus et qu'on continue à tourner en rond pendant longtemps.
Si l'assemblée refuse à nouveau le seul devis proposé, peut-elle ensuite mandater le conseil syndical pour chercher d'autres devis pendant une période donnée (par exemple 3 à 4 mois) ? Cette résolution n'est pas inscrite à l'ordre du jour, mais j'ai lu quelque part qu'on pouvait éventuellement voter sur une question connexe à un point de l'ordre du jour dans la mesure où on respecte le sens profond de la question initiale, qui est ici d'identifier un bureau d'études pour faire un travail donné.
Merci d'avance.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 16:44:57
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1) une AG extraordinaire: cela n'existe pas
2) que fait le CS depuis tout ce temps??? |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 17:18:56
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Je sais que le terme "extraordinaire" n'est pas le bon, disons alors une AG spécifique.
Depuis tout ce temps, le CS s'est occupé du suivi d'un chantier de ravalement en voie d'achèvement (avec visites de chantier régulières, etc.), ainsi que de la prise en compte des dommages occasionnés à plusieurs parties de la résidence (appartements et parties communes) suite à un gros orage avant l'été. Et il y a aussi eu les vacances... Le CS n'est donc pas opposé à s'attaquer au problème, il demande juste un peu de temps, car il n'a pas que ça à faire, lui, et en plus il n'est pas payé !!!
Le point que je veux surtout mettre en exergue, c'est que le syndic n'a pas répondu aux attentes du syndicat qui a fait écrire dans le PV de l'assemblée annuelle son souhait d'obtenir plusieurs devis à comparer. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 sept. 2008 : 18:55:54
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Dommage que Nefer, comme à son habitude, n'intervienne que pour faire tourner le compteur et non pour donner des réponses ou orienter les personnes qui posent des question !
Une AG peut débattre et adopter valablement toute question ou résolution induite par une question régulièrement inscrite à l'ODJ.
La question portant sur la désignation ou non d'un cabiniet d'étude, l'AG peut donc valablement adopter toutes les questions qu'elle souhaite en rapport avec la question posée
Non seulement l'AG peut repousser la question (décision de refus impératif), comme de surseoir à la décision repoussée à une prochaine AG, ou encore de constater que n'est pas respecté sa décision d'il y a 6 mois en raison de l'absence de mise en concurrence, d'où découle un manquement du syndic qui se devait de proposer au moins au CS ces propositions concurrentes.
C'est pourquoi votre prochaine AG peut tout à fait valablement refuser de statuer sur la seule proposition présentée par le syndic et décider de cofier les recherches au CS !
Notez tout de même qu'un CS n'a pas besoin de délégation pour demander des devis, ne s'agissant pas là d'une décision formalisée.
Accessoirement, outre le refus à statuer et la délégation au CS, votre prochaine AG peut aussi constater le manquement du syndic (pas de mise en concurrence alors que c'était le motif de refus il y a 6 mois), que la convocation de cette AG par le syndic est donsc intempestive ne répondant pas à cette mise en concurrence.
Sanction : décision de refus de prise en charge des frais de convocation de cette AG pour non conformité de la question soumise aux voix.
Vous le voyez, les questions induites, complémentaires à une question inscrites peuvent être multiples ..., ici sur 3 points :
- refus à statuer sur une proposition non mise en concurrence.
- mandat au CS pour faire faire des devis.
- refus de prise en charge des frais de convocation de l'AG que le syndic à convoqué intempestivement sans respect de la mise en concurrence demandée 6 mois + tôt.
Vous (le CS et d'autres) avez interet à bien préparer l'AG !  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 sept. 2008 : 20:15:53
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Dommage que Nefer, comme à son habitude, n'intervienne que pour faire tourner le compteur et non pour donner des réponses ou orienter les personnes qui posent des question !
questionS (ici au pluriel)
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 sept. 2008 : 22:13:51
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| CLING ... et un message de plus pour rien .... |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 00:49:06
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| Merci Gedehem pour votre réponse détaillée ! Effectivement, nous allons préparer l'AG en conséquence. |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 00:58:11
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Juste une question complémentaire : pouvez-vous me fournir la référence de l'article de loi qui stipule que "une AG peut débattre et adopter valablement toute question ou résolution induite par une question régulièrement inscrite à l'ODJ" ?
Merci d'avance. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 13:06:33
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Pas de texte, c'est la jurisprudence qui le précise.
"Pouvoir d’amendement.
" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch. 9.10.1985).
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).
"Dès lors que les copropriétaires sont invités à nommer un avocat chargé de leur défense, il est indifférent que cet avocat ait été nommément désigné à l’ordre du jour alors que l’assemblée générale en a choisi un autre puisque la question essentielle qui est la représentation de la copropriété en justice a été inscrite à l’ordre du jour. " (CA Paris, 23° ch. 2.07.93).
"
Une AG est nécessaire pour débattre des questions inscrite avant toute décision.
Ce débat est obligatoire, ce qui explque l'interdiction d'un vote préalable par correspondance.
Ce débat peut naturellement amener une modification de la question, un amemdement, une question nouvelle en rapport avec celle inscrite sans en modifier le sens.
Ce qui compte c'est la question 'générique', le sens profond de la question inscrite.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 13:30:50
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Bonjour,
Voyez également cette réponse ministérielle.
Ordre du jour. Réglementation.
« Prévenir les copropriétaires de la date de la convocation dénaturerait l'essence même de cette formalité, qui arrête la date, le lieu et l'ordre du jour de l'assemblée générale. »
« L'article 11 3e du décret du 17 mars 1967 n'exige pas la notification du ou des devis de travaux mais simplement des conditions essentielles du contrat proposé. »
« Dès lors, rien n'interdit à un copropriétaire de soumettre à l'assemblée générale un nouveau devis respectant l'ordre du jour. »
« Toutefois, le copropriétaire devra prendre soin de notifier le devis au syndic afin de le responsabiliser en cas de refus d'en tenir compte. »
« Les contrats de syndics étant des mandats à terme, de un à trois ans, chaque propriétaire a le moyen de connaître l'année durant laquelle, en vertu de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, il pourra valablement notifier au syndic un ou des nouveaux contrats de syndic. »
http://www.mon-immeuble.com/lois/RM/jurisRM100272.03.10.06.htm
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 17:52:06
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Encore une fois, merci à Gedehem pour ses réponses précises. J'avais déjà lu quelque chose du même style, mais sans avoir pu trouver les cas qui font jusriprudence.
Quant à la réponse d'Etaspak, je suis d'accord, rien n'empêche d'arriver à l'assemblée avec un nouveau devis, mais il n'aura pas pu être examiné à l'avance en détail par les copropriétaires comme celui ou ceux envoyés avec la convocation, et donc il sera forcément plus difficile à défendre.
Qui plus est, les convocations ont été expédiées avant la fin de la période des congés, ce qui ne facilite pas la mobilisation des copropriétaires ni l'obtention de devis complémentaires.
Enfin, je ne suis pas sûr que, dans le cas de travaux, le devis ne constitue pas justement "une condition essentielle du contrat proposé"... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 21:24:56
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Bonsoir,
Voyez ce lien :
Demande d’ordre du jour complémentaire :
« A propos de la question de l’ordre du jour complémentaire, la Haute juridiction ne fait que confirmer une jurisprudence antérieure, fournie et constante, sur ces deux points : »
« 1/ Pour être prises en considération et inscrites par le syndic à l’ordre du jour les questions supplémentaires doivent être en rapport avec lui et être de nature à influer sur le sens du vote à intervenir sur les questions déjà inscrites à cet ordre du jour. »
« 2/ L’ordre du jour complémentaire ne peut être retenu que dans la mesure où il contient de véritables questions susceptibles de faire l’objet d’un vote. Ne satisfont pas à cette condition de simples observations personnelles assorties de vœux ou des demandes formulées de manière beaucoup trop vagues ou imprécises. »
Cour de cassation, 3e Chambre civ., 20 décembre 2006 (N° de pourvoi : 05-20384), cassation partielle.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/actu_article.php?id_article=5144
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 21:52:35
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Cet arret n'a plus aujourd'hui d'interet : il traite sans aucun doute d'une affaire antérieure à 2004, avant la modif de D.art.10 !
Depuis mai 2004 et la réforme de D.art.10 il n'y a plus d'ODJ complémentaire.
Il n'a d'interet que sur ce rappel qui reste d'actualité lorsqu'on demande l'inscription d'une question AVANT la convocation :
"(la demande d'inscription) ... ne peut être retenue que dans la mesure où elle contient de véritables questions susceptibles de faire l’objet d’un vote. Ne satisfont pas à cette condition de simples observations personnelles assorties de vœux ou des demandes formulées de manière beaucoup trop vagues ou imprécises. » |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 22:09:54
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Bonsoir Gédehem,
Entre votre arrêt :
« Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.). »
Et l’interprétation de mon arrêt :
« Pour être prises en considération et inscrites par le syndic à l’ordre du jour les questions supplémentaires doivent être en rapport avec lui et être de nature à influer sur le sens du vote à intervenir sur les questions déjà inscrites à cet ordre du jour. »
Vous y voyez une quelconque différence, moi pas.
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 16:51:26
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Si, cher Etaspak, il y a quand même une petite différence !
Selon la décision citée par Gedehem, on peut voter sur une question non inscrite à l'OdJ tant qu'elle se rattache à une question déjà inscrite. Ça signifie qu'une question qui émerge pendant l'AG peut conduire à un vote même si le syndic n'a pas été informé avant - et pour cause ! - ou si ce vote ne lui est pas favorable.
En revanche, la décision que vous citez tend à prouver qu'un syndic ne peut refuser de compléter un OdJ par un point connexe à une question déjà prévue. Elle correspond donc à une situation qui se place donc en amont par rapport à celle évoquée par Gedehem, qui colle davantage à la réalité des débats au cours d'une AG. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 17:57:07
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Etaspak, trendy a très bien vu la distinction à faire : une question nouvelle connexe à une question déja inscrite et abordée en séance n'a pas à "..... être prises en considération et inscrites par le syndic à l’ordre du jour "
Difficulté de l'interprétation : distinction entre ce qu'on lit, ce qui est dit et ce qu'on croit en comprendre ....
Pour la question complémentaire nouvelle abordée en séance, le syndic n'a aucun rôle ! Lors de l'AG il est tout au plus "secrétaire de séance".
S'il y a eu un candidat élu secrétaire, le syndic est limité à un rôle de "conseil".
Lors de AG, de toutes les assemblées, c'est le pdt de séance qui est maitre du jeu, avec l'assentiment silencieux de l'AG (au besoin il peut faire voter sur le principe de l'ajout de cette question induite, maj.art.24)
D'où l'importance de sa fonction : il faut une personne au fait de ces choses ....au besoin apprises la veille ! |
Edité par - gédehem le 05 sept. 2008 17:59:26 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 21:59:48
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Bonsoir Trendy 31,
Où voyez-vous que je cite un arrêt, je cite uniquement l’interprétation d’un avocat en droit immobilier sur une jurisprudence.
« Pour être prises en considération et inscrites par le syndic à l’ordre du jour les questions supplémentaires doivent être en rapport avec lui et être de nature à influer sur le sens du vote à intervenir sur les questions déjà inscrites à cet ordre du jour. »
Gédehem cite comme arrêt :
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite ." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).
Je vous réponds (à vous deux) :
Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est en rapport avec lui et être de nature à influer sur le sens du vote à intervenir sur la question déjà inscrite à cet ordre du jour.
D’où la difficulté de l’interprétation :
Il ne s’agit pas de savoir si une question, connexe, complémentaire, supplémentaire, soit bien inscrite où pas à l’ordre du jour d’une assemblée générale.
Il s’agit tout simplement de savoir si la question, connexe, complémentaire, supplémentaire, soit bien en rapport avec l’ordre du jour et être de nature à influer sur le sens du vote à intervenir sur la question déjà inscrite à cet ordre du jour.
Comme le précise la réponse ministérielle que je cite :
« L'article 11 3e du décret du 17 mars 1967 n'exige pas la notification du ou des devis de travaux mais simplement des conditions essentielles du contrat proposé. »
« Dès lors, rien n'interdit à un copropriétaire de soumettre à l'assemblée générale un nouveau devis respectant l'ordre du jour. »
« Toutefois, le copropriétaire devra prendre soin de notifier le devis au syndic afin de le responsabiliser en cas de refus d'en tenir compte. »
D’où l’importance de bien notifier la question, connexe, complémentaire, supplémentaire, au syndic.
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Edité par - ETASPAK le 05 sept. 2008 22:07:50 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 00:04:12
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bonsoir trendy_31,
Votre syndic est fautif sans nul doute et n'a pas respecté la décision d'ag.
Il me paraît cependant assez étrange qu'un syndic puisse provoquer de sa propre initiative une ag spéciale sans prévenir le cs et sans avoir des propositions concurrentes.
Tout bon pro sait qu'en pareil cas,il risque de se heurter à un refus net des copropriétaires.....
Le comportement de votre syndic est donc étrange.
N'êtes vous pas sure qu'un copropriétaire , membre du cs ou non, tire les ficelles ?
Quoiqu'il en soit, si ce dernier arrive produire des ordres de service adressés à des BET mais restés sans reponse ( 3 ou 4 consultations restées sans réponse avec 2 ou 3 relances ), il aura respecté la résolution d'ag.
En ce qui me concerne, lorsque je n'arrive pas à obtenir un nombre de devis suffisant à joindre dans une convocation, je prends la précaution de joindre mes demandes de devis, mes consultations restées sans réponse afin de prouver que j'ai fait le boulot. |
Edité par - air jordan le 06 sept. 2008 00:05:07 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 14:00:26
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Air montre ici, et il n'est pas le seul dans ce cas, toute la limite de l'interprétation des règles que la 'profession' met toujours à sa sauce .....
Je suis d'accord que personne ne peut obliger une entrepriseou un artisan à fournir un devis, une proposition chiffrée ...
Mais lorsqu'il s'agit de mettre tel pojet en concurrence, ce n'est pas pour se contenter d'envoyer 5 lettres pour satisfaire .on ne sait quoi ou qui !!
Lorsque la décision de mise en concurrnce à été prise (L.art.18), c'est bien de présentation de projets concurrents dont il s'agit ..et non de 8 lettres de demande dont personne n'a que faire !
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 15:29:46
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OUI je suis tout à fait d'accord
j'évoque ce que ce syndic pourra avancer pour se defendre
il est clair que tout bon syndic ne doit pas convoquer une telle AG !
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 08 sept. 2008 : 14:46:24
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Merci pour vos dernières contributions.
Pour répondre à Etaspak, la question complémentaire qui pourrait être mise à l'OdJ concerne la délégation au CS d'un mandat pour rechercher des devis supplémentaires pour la prestation sur laquelle porte la seule question actuellement à l'OdJ. Si les copropriétaires se satisfont du seul devis présenté par le syndic (et donc de l'absence de concurrence), il n'y a pas lieu de prendre en compte cette question complémentaire. Par contre, si le syndicat n'est pas d'accord avec cette approche du syndic et souhaite que d'autres entreprises soient consultées, il faudra effectivement obtenir de nouveaux devis... ce que le syndic n'a pas pu/su/voulu faire jusqu'à aujourd'hui. Étant donné que cette même absence de concurrence était à l'origine du refus de voter des copropriétaires lors de la précédente AG, le syndic sait pertinemment ce qui risque d'arriver. Je ne vois donc pas pourquoi il faudrait en sus le lui rappeler, à fortiori dans la mesure où il a pris la décision de convoquer l'AG sans informer au préalable le CS.
Pour en revenir aux commentaires de Gedehem et d'Air Jordan, le comportement "étrange" du syndic est plutôt lié à sa tendance à assurer un service "minimum minimorum". Pour preuve, il a fait inscrire dans son contrat une clause le dégageant de toute responsabilité s'il ne parvient pas à trouver plusieurs devis pour tous les chantiers et travaux dépassant un certain montant, en raison du "fonctionnement actuellement tendu du marché du bâtiment" (clause dont la légalité me paraît d'ailleurs fort douteuse...). Il aura donc beau jeu de se réfugier derrière cet argument pour dire qu'il n'a pu obtenir mieux qu'un seul devis (en 6 mois...).
J'ajoute que si Air Jordan veut nous donner l'adresse d'un "bon" syndic, nous sommes preneurs !! |
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