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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
 Posté - 28 août 2008 : 02:52:17
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J'ai reçu il y a quelques jours une convocation à une AG de la part de notre syndic. Un seul point est à l'ordre du jour et concerne le vote de travaux sur un des immeubles de la résidence. Le RdC incluant une grille de tantièmes par bâtiment, le montant de ces travaux sera imputé aux seuls copropriétaires de l'immeuble en question. Seules ces personnes ont donc le droit de prendre part au vote.
J'apprends aujourd'hui que les copropriétaires des autres bâtiments n'ont pas été convoqués à cette AG. Est-ce normal, même si a priori ils ne sont pas appelés à s'exprimer ? Ou pour faire plus simple, une assemblée qui n'est pas vraiment générale est-elle valide ?
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 28 août 2008 : 08:50:44
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| Je suppose qu'il y a un conseil syndical pour l'ensemble de la copropriété, et qu'il est non seulement au courant, mais aussi d'accord avec cette convocation partielle qui ne concerne que les copropriétaires de l'immeuble en question. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 août 2008 : 10:03:11
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Citation :
Initialement posté par chenkak
Je suppose qu'il y a un conseil syndical pour l'ensemble de la copropriété, et qu'il est non seulement au courant, mais aussi d'accord avec cette convocation partielle qui ne concerne que les copropriétaires de l'immeuble en question.
c'est une erreur
s'il n'existe pas de syndicat secondaire dans votre syndicat des coproprietaires, la convocation doit être adressée à TOUS les copropriétaires
en faisant une note d'information sur la clé de répartition!
cette AG pourra donc faire l'objet d'une assignation en annulation |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 28 août 2008 : 11:05:40
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Effectivement Nefer, j'avais oublié de préciser qu'il n'y a pas de syndicat secondaire.
Quant au conseil syndical, il n'a pas été prévenu officiellement : cette AG était effectivement prévisible puisque le problème qui sera débattu n'est pas nouveau, mais le syndic nous a mis devant le fait accompli en envoyant les convocations pendant la période des vacances sans en parler au préalable (sinon, on en aurait d'ailleurs profité pour compléter l'OdJ !).
Nefer, pouvez-vous m'indiquer à quel article de loi ou texte règlementaire je peux me référer pour démontrer la possibilité d'annuler cette AG ?
Merci d'avance.
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 28 août 2008 : 14:20:22
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Questions complémentaires suite à discussion avec un de mes voisins :
- dans notre cas, qui serait fondé à demander l'annulation de cette AG ? Uniquement un des copropriétaires non convoqués (je ne vois pas trop leur intérêt car de toute façon ils ne participeront pas au vote) ou n'importe lequel d'entre nous ?
- sachant le syndic va nous facturer des honoraires à la vacation pour cette assemblée "spéciale", sommes-nous en droit de réclamer le remboursement de ces honoraires si l'AG venait à être annulée, visiblement suite à une erreur de sa part ? |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 28 août 2008 : 15:53:54
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Je crois que Nefer se trompe.
Personnellement j'ai consulté le Dalloz 2008, page 214 qui parle des assemblées particulières ou assemblées spéciales ou restreintes.
Je vous renvoie aussi à l'analyse d'un avocat spécialiste de la copropriété.http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-5-18.htm |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 28 août 2008 : 16:05:15
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Manech, je viens de regarder le lien que vous proposez.
Je suis d'accord avec le fait que seuls les copropriétaires concernés doivent prendre part au vote (en l'occurrence ceux dont les lots figurent dans la grille des tantièmes du bâtiment où auront lieu les travaux). Par contre, rien n'est dit sur qui doit être convoqué.
Je ne dispose pas non plus du Dalloz pour lire la page dont vous parlez, mais ne faudrait-il pas en cas d'assemblée particulière, spéciale ou restreinte que cette dénomination figure sur la convocation au lieu de l'intitulé assemblée générale ? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 28 août 2008 : 16:45:50
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Bonjour,
Un syndic a tout fait la possibilité de convoquer une assemblée générale (restreinte) aux seuls copropriétaires concernés.
Pour cela, il faut qu’il y soit rédigé impérativement dans votre règlement de copropriété :
Une clause visant la spécialisation des charges communes particulières, bâtiment, cages d’escalier, sous-sol et charges spéciales services et équipements.
Ainsi qu’une clause qui met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble en copropriété et de fonctionnement et d’entretien d’éléments d’équipement, il est expressément stipulé que seuls les copropriétaires concernés prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses.
A défaut de ces clauses, tous les copropriétaires doivent être convoqués.
L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 23:04:15
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Il y a sans doute une ambiguité sur le point soulevé faute de précision des textes. !
Car si seuls les copropriétaires concernés par la décison ont droit de vote, ce que rappelle Etaspak, rien n'indique que seuls ces copropriétaires doivent être convoqués en l'absence de syndicats secondaires !
Même si cela peut paraitre idiot, mais nous le savons on n'a jamais demandé à un texte d'être intelligent, c'est bien une AG qui doit être convoquée en l'absence de syndicat secondaire, même si seuls certains participants auront au final droit de vote |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 07:35:51
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Il y a quand même une logique à cela car tous les copropriétaires sont ainsi au courant de ce qui se passe (un événement qui fait quand même partie de l'historique de la copropriété) et peuvent décider ensuite s'ils se rendent ou non à cette AG à vote restreint.
Je pense qu'un copropriétaire non concerné directement pourrait même donner son avis et exprimer des réserves sans prendre part aux votes.
D'autre part, cette obligation de convoquer tous peut éviter que les susceptibles croient que le syndic et une partie des copropriétaires agissent en secret... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 10:27:01
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Bonjour,
Trendy31 nous précise :
« Un seul point est à l'ordre du jour et concerne le vote de travaux sur un des immeubles de la résidence. »
À défaut des clauses que j’ai indiquées ci-dessus, tous les copropriétaires doivent obligatoirement être convoqués.
Seul et unique problème, c’est que :
« Ceci entraîne le plus souvent des blocages dans la gestion de la copropriété, notamment en raison de l’absentéisme généré par le défaut d’intérêt de la question pour bon nombre de copropriétaires dès que les résolutions projetées relèvent de majorités renforcées. »
Dixit : http://www.unarc.asso.fr/site/guides/ag.htm
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 10:48:08
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La question de l'absentéisme n'a pas ici de raison d'être, sauf pour les seuls copropriétaires concernés !
Tous les membres du syndicat doivent être convoqués même si le vote ne concernent que certains !
L'absentéisme de ceux qui ne votent pas n'est donc d'aucun effet, puisqu'il n'y a pas de quorum pour tenir l'AG et que la majorité nécessaire ne sera calculée QUE sur le total des voix des copropriétaires aynat droit de vote ...
Même si seuls les copropriétaires du bâtiment concerné ayant droit de vote sont présents ou représentés à l'AG (mettons 10% des membres du syndicat mais 80% des voix du bâtiment), la décision sera valablement prise sous réserve de respecter la majorité requise (sans doute "travaux d'entretien courant" : art.24)
Ici il faut soulever la question de la création de "syndicats secondaires" par bâtiment, qui dans le cas exposé semble une nécessité : cela évite de convoquer tout le monde pour des questions qui ne concernent que certains.
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Edité par - gédehem le 31 août 2008 10:51:14 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 12:01:23
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Désolé, je me suis mal exprimé  .
Même s’il existe des charges spéciales dans le règlement de copropriété.
Ce qui est bien le cas de Trendy31 « Le RdC incluant une grille de tantièmes par bâtiment ».
Un syndic a tout fait la possibilité de convoquer une assemblée générale (restreinte) aux seuls copropriétaires concernés.
Pour cela, il faut qu’il y soit rédigé impérativement dans votre règlement de copropriété :
Une clause visant la spécialisation des charges communes particulières, bâtiment, cages d’escalier, sous-sol et charges spéciales services et équipements.
Ainsi qu’une clause qui met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble en copropriété et de fonctionnement et d’entretien d’éléments d’équipement, il est expressément stipulé que seuls les copropriétaires concernés prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses.
A défaut de ces clauses, tous les copropriétaires doivent obligatoirement être convoqués.
De ce fait, tous les copropriétaires voteront mais, en définitif, ne paieront que les copropriétaires concernés.
Ce qui entraîne le plus souvent des blocages dans la gestion de la copropriété, notamment en raison de l’absentéisme généré par le défaut d’intérêt de la question pour bon nombre de copropriétaires dès que les résolutions projetées relèvent de majorités renforcées.
D’où la nécessité de la création de syndicats secondaires par bâtiment, comme le rappelle Gédehem  .
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 12:17:17
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Hum !...
En présence d'une répartition spécialisée des charges, lorsque le RDC précise que "seuls les copropriétaires concernés participent au vote", la présence des autres copropriétaire n'est pas indispensable,leur absence d'aucun effet !
Dans ce qu'indique Trendy, la présence d'u grille de tantièmes par bâtiment ne suffit pas à spécialiser les charges : il faudrait une clause qui le précise (Définition de "parties communes spéciales", "charges spéciales", clauses de spécialisation des charges imputées à certains ayant seuls droit de vote.)
Faute de telles clauses dans le RDC, la seule présence de grilles par bâtiment sans autre précision ne permet pas de répartir par bâtiment.
Dans ce cas, TOUS votent et tous payent selon leurs tantièmes .
En revanche, s'il y a spécialisation des charges, seuls ceux concernés votent et payent, pas les autres.
La création de syndicats secondaires est une façon de spécialiser les charges, mais pas seulement cela .... |
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Assemblée vraiment générale ?
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