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axe
Pilier de forums
797 réponses |
 Posté - 02 sept. 2008 : 13:08:48
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Citation :
Initialement posté par alienda
Bonsoir,
Je travaille dans la construction, dans un secteur entre Aix en Provence, Marseille et Toulon. Je ne vends pas de terrain, mais travaille souvent avec des marchands de bien, agents immobiliers, et petits promoteurs ainsi qu'avec des particuliers. Nous ne faisons que de la villa individuelle ou de petites opérations. Nous ne sommes pas des "faiseurs de bâtiment" (expression très en vogue en ce moment ici )
...
quand les fournisseurs vous disent tous que "c'est la cata", ça sent mauvais, très mauvais.
Bientôt le chômage me direz vous? Heureusement non, la réno, ça marche encore
Dans votre région il faut faire du LMP c'est ça qui rapporte gros :
Démarchés par une société immobilière aixoise, ces praticiens marseillais sont au bord de la faillite après avoir investi 60 millions d'euros dans des meublés professionnels.
http://www.lefigaro.fr/actualite-france/2008/09/02/01016-20080902ARTFIG00015-des-medecins-portent-plainte-pour-escroquerie-.php
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 sept. 2008 : 07:17:22
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Citation :
Initialement posté par Prados
Regardez certaines d'Espagne aujourd'hui, vous ne les reconnaitrez pas demain...
déjà qu'entre hier et aujourd'hui, on ne reconnais plus rien.
Exemple : Figueras, qui est à cinquante kilomètre de Perpignan. Autour de la périphérie, on a construit. Beaucoup trop construit. Il y a pléthore. Comme dans pas mal des villes du Sud de la France (je pense à Albi, Montauban, Auch....) |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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RM-IST
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 03 sept. 2008 : 17:25:43
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Citation :
Initialement posté par lucasart
Le camion je le possède déjà donc pas de problème.
Et c'est picaillon de mettre même 50 euros pour récupérer un meuble qui peut se revendre 6000 euros et que j'ai payé 130.
Bonjour Lucasart
C'est à ce demander pourquoi vous vous intéressez à l'immobilier qui ne rapporte que 10 à 15 % net par an dans les meilleurs des cas alors que vous savez faire fructifier votre argent avec des rendements de plus de 4600 % (net d'impots) ; en plus vous avez non seulement les fournisseurs mais surtout les clients pour cette activité. Mais que faites vous encore sur ce forum ?
Soit vous prenez les gens de ce forum pour des imbéciles, soit vous êtes un gros mytho car pour faire une belle affaire comme celle que vous énoncez, il vous a certainement fallu "payer pour apprendre" et vous avez du faire pas mal de mauvaises affaires avant de pouvoir profiter pleinement de votre "prime à la connaissance".
Foncez à la braderie de Lille, personnellement j'y pars dés demain.
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C'est parce que la vitesse de la lumière est supérieure à celle du son que bien des gens ont l'air brillant... avant d'avoir l'air con... *** Totalement inutile d'être le plus riche du cimetière !! *** |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 00:38:52
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Citation :
Initialement posté par RM-IST
Citation :
Initialement posté par lucasart
Le camion je le possède déjà donc pas de problème.
Et c'est picaillon de mettre même 50 euros pour récupérer un meuble qui peut se revendre 6000 euros et que j'ai payé 130.
Bonjour Lucasart
C'est à ce demander pourquoi vous vous intéressez à l'immobilier qui ne rapporte que 10 à 15 % net par an dans les meilleurs des cas alors que vous savez faire fructifier votre argent avec des rendements de plus de 4600 % (net d'impots) ; en plus vous avez non seulement les fournisseurs mais surtout les clients pour cette activité. Mais que faites vous encore sur ce forum ?
Soit vous prenez les gens de ce forum pour des imbéciles, soit vous êtes un gros mytho car pour faire une belle affaire comme celle que vous énoncez, il vous a certainement fallu "payer pour apprendre" et vous avez du faire pas mal de mauvaises affaires avant de pouvoir profiter pleinement de votre "prime à la connaissance".
Foncez à la braderie de Lille, personnellement j'y pars dés demain.
non pour apprendre je n'ai pas du payer . C'est facile j'ai vite compris que dans ce domaine il n'y avait que du gros glandu et que les gens intelligents n'y mettaient jamais les pieds parce que c'est réputé mal famé ( à juste titre) et c'est salissant. C'est pas comme bosser dans un bureau. Sinon j'ai atteint un tel niveau de connaissance que je fais le marché c'est tout dire. je n'en reviens pas que des blaireaux se cassent les noix pour acheter des trucs 20 afin de les revendre 40 quand ils passent tous les jours devant des trucs qui valent 0.5 euros et qui se revendent 100  Enfin va comprendre Charles.
La connaissance avec internet de nos jours est gratuite et à la portée de tous encore faut il savoir comment apprendre.
Quant à la braderie de lille j'ai laissé de la drouille pour que ma soeur les vendent devant ses deux commerces : c'est trop bien il y a trop de gogos mais désolé aucune affaire en perspective . La majorité des exposants sont des marchands ou des semipros. Les autres ont été ratissés depuis des siècles.Je fais plus d'affaires dans un vide de village avec 200 exposants que dans l'ensemble de la braderie de lille. Les chtis sont super chers !! Leurs prix n'ont aucune commune mesure avec ce qui peut se voir ailleurs en france. Au contraire il faut profiter de l'occasion pour faire les autres vides mais pas dan la région nord c'est trop nul pour acheter. Je n'aime pas donner des conseils vu que ça ne rapporte rien mais essayé le sud de la région parisienne c'est beaucoup mieux déjà.
Pour l'immo c'est interessant dans un seul cas : acheter un bien qui s'autofinance sur 15 ans. trouvez moi ça et j'arrive. hormis cela passez votre chemin mon ami tout un monde vous attend.
p.S: encore ce matin.
Un voisin que je connais à peine me dit si je ne connais pas quelqu'un pour acheter une maison 165000 euros qu'il loue 800 . Je lui dis que c'est vraiment minable comme rendement et il me répond " ben pourquoi pensez vous que je la vend!!!" remarquez il l'avait payé 35000 début des années 90 mais suite à des problèmes d'impayés et une taxe foncière à 1500 euros
Sinon à 13h45 acheté des machins pour une totalité de 14 euros avec un gain minimum possible de 900 euros mais vraiment en me faisant enfiler avec du verre pilé . Mais j'aime bien raisonner au "minimum du minimum" j'aime pas les risques moi .
Sinon franchement c'est dommage qu'on puisse pas faire des opérations immo encore car j'ai de plus en plus de cash et je sais pas trop comment l'investir en attendant. Mais petites affaires de mange merde pour juteuses qu'elles soient ne peuvent en aucun cas ingurgiter le flot incessant de biftons qui me submerge : j'achète comme un taré mais ça ne tarit pas du tout la pompe au contraire . En plus c'est pas que je sois radin mais à part gagner du fric je ne trouve aucune activité intellectuelle aussi stimulante.
Des conseils? Tiens il me vient une idée demain je vais acheter des kit kat j'aime bien ça . hop 2 euros en moins hophophop. Sinon ouais je sais je vais me marier avec fanette et elle se chargera de claquer mon blé à sanary ouais pas top quand même car j'aime bien la douceur d'une peu de pêche veloutée  |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 11:29:30
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Citation :
Je n'aime pas donner des conseils vu que ça ne rapporte rien
Citation :
je n'en reviens pas que des blaireaux se cassent les noix pour acheter des trucs 20 afin de les revendre 40 quand ils passent tous les jours devant des trucs qui valent 0.5 euros et qui se revendent 100
Citation :
j'ai de plus en plus de cash et je sais pas trop comment l'investir en attendant. Mais petites affaires de mange merde pour juteuses qu'elles soient ne peuvent en aucun cas ingurgiter le flot incessant de biftons qui me submerge : j'achète comme un taré mais ça ne tarit pas du tout la pompe au contraire
Quel style!!! avec une petite touche d'arrogance a la SLK320. ( pour ceux qui n'ont pas connu SLK320, une petite citations
typée de ses propos : "viens lecher la calandre de ma merceds, elle est pleine de moustique collés )
JCM vient de perdre son titre de champion
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Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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dusme
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 11:40:44
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Citation :
Initialement posté par alienda
Pour répondre à Ankou:
J'ai qqs repaires précis (grosseses, achats immo perso...)
Dans ma région:
En 1997/98 tu avais: en gros pour 200 000 FRANCS (soit grosso modo 30 000EUROS) un studio( comme dit avant, ni vue mer, ni autoroute), valeur locative, tjs gosso modo 2 000 FRANCS, soit env 300 euros. Même cible aujourd'hui, 140 000 EUROS, valeur locative 450 euros.
Dans notre "coin" de France, ça n'a fait que "monter" depuis 1990. Soit, nous partions de loin, pour bcp Marseille et proximité sont passé d'une image "mafia" à une image "pittoresque" en qqs années (1991/1997); encore une fois, peut être une exception régionale.
Concernant ta question du prix au m2; c'est très curieux la dernière fois (et je suis ds le métier) qu'on m'a posé la même question, c'était ma soeur qui vit en Martinique et qui a du acheteer son terrain il y a environ 6 ans. Dans ma région, le prix au m2 de terrain à bâtir (à part agricole) n'est même pas envisageable.
Cela rejoint ta question concernant l'offre de terrain à bâtir. En effet dans notre petit "triangle" de France,l'offre est depuis au moin 1985 limitée.Ce qui explique largement, et ce depuis longtemps, une surévaluation des prix dans ce secteur.
Pour autant, je le répète, aujourd'hui nous sommes confrontés à un PB de vente; je pense sincèrement que les prix sont TROP loin du possible des GENS (travailleurs...) qui achèteraient...
Bonne nuitt à tous.
Bonjour alienda, et à tous les autres membres !
Votre retour d'espérience terrain est trés interessante. Je réside également dans le secteur Aix- marseille et je constate également un net ralentissement dû, en effet, à des prix trop elevés par rapport à la 'richesse' de la région.
J'ai par ailleur remarqué que sur le secteur de Fuveau, il y avait beaucoup de terrains à vendre, ceci m'intrigue. N'est-ce pas là une conséquence du récent désengagement de promoteurs dans le coin ? ou bien y-a-t-il selon vous un eautre raison ?
Ce qui est trés frappant c'est que dans le 13, le neuf (voir le VEFA) est au niveau de l'ancien (en prix de présentation) et même en deça sur certains programmes.
Autre particularités : les coins éloignés des bassins d'emplois sont en plein décrochage avec pléthores d'offre et des prix équivalent pour l'instant à ceux de 2006.
Partagez vous ces constatations ?
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Dusme |
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alienda
Contributeur vétéran
100 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 16:25:49
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Bonjour,
Je peux juste en réponse vous donner mon expérience et mon "ressenti".
Sur le secteur, contrairement à l'année dernière, nous avons beaucoup de terrains et peu d'acheteur. je pense que les acheteurs potentiels ont commencé, doucement à se faire plus récalcitrant, plus "difficiles", depuis l'automne dernier. Ceci ne peut pas être étranger au niveau de prix pratiqué. A 550/600 000 euros le "produit fini" dans la villa individuelle (mettons 480 au bas mot pour un "petit" produit) on devient tous non seulement plus hésitant mais également plus regardant (la"légère" nuisance autoroute semble comme plus présente pour un terrain à 270 000 euros que pour un terrain à 230 000). En ajoutant la multiplication de l'offre en collectif neuf qui forcément dévalue l'appartement que les clients potentiels comptaient revendre (voire en crédit relais...), une remontée des taux bancaire: on a le bon cocktail (assez classique mais tjs efficace) d'une "crise". Ajoutons une "pincée" de clients qui se sont engagés l'année dernière sur un crédit relais, qui intègrent le nveau bien en ce moment, qui ne parviennent pas à vendre (même en ayant pris en compte "que" 80% de l'estimation de l'agent immobilier). Mettons une pincée de clients qui ont acheté ces 3 dernières années avec certaines banques qui proposaient des taux variables "capés" sur la durée OU le taux (ça revenait en théorie au même) et qui ont vu non seulement la durée s'allonger au maximum mais également le taux augmenter, résultat traites mensuelles plus importante  . Personnellement, dans cette recette je n'ajoute pas de panier de la ménagère qui augmente, même cuit à petit feu, la sauce devient trop épaisse. Résultat, tu enfournes le tout (c'est un cocktail chaud!) et tu obtiens: un cocktail à consonnance russe très EXPLOSIF.
Voila mon sentiment. |
"C'était un temps déraisonnable, on avait mis les morts à table, on prenait les loups pour des chiens." |
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dusme
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 04 sept. 2008 : 16:58:19
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Citation :
Initialement posté par alienda
Sur le secteur, contrairement à l'année dernière, nous avons beaucoup de terrains et peu d'acheteur.
Si vous avez un terrain à moins de 180 K€ sur Luynes, Calas, Simiane, Les milles, faites moi signe ! |
Dusme |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 13:58:48
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Citation :
Initialement posté par papanoel
Citation :
Initialement posté par lucasart
j'ai de plus en plus de cash et je sais pas trop comment l'investir en attendant. Mais petites affaires de mange merde pour juteuses qu'elles soient ne peuvent en aucun cas ingurgiter le flot incessant de biftons qui me submerge ...
Quel style!!!avec une petite touche d'arrogance a la SLK320. ( pour ceux qui n'ont pas connu SLK320, une petite citations
typée de ses propos : "viens lecher la calandre de ma merceds, elle est pleine de moustique collés )
Définition de mange-merde (lire http://fr.wiktionary.org/wiki/mange-merde) : Personne pauvre ou (le plus souvent) méprisable sur le plan moral.
Un grand moment de sincérité, il faut reconnaître à ce forumeur une certaine cohérence dans ses propos, avec une aussi bonne considération de lui que des autres et autant de valeur ajoutée que ce dont il les incrimine.
La SLK320, bien vu, ça va bien ensemble, un tréteau pour mange-merde qui n'a pas les moyens de s'acheter une caisse convenable comme les SL et SLR
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Edité par - sgnu le 05 sept. 2008 14:16:20 |
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alienda
Contributeur vétéran
100 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 14:20:57
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Ouf, ouf, ouf...
Je pense que je ne comprends pas tout parce que je ne suis pas tout. En fait, je l'espère.
Quand j'interviens (question ou reponse) sur ce forum, mon but est d'échanger des connaissances, des ressentis mutuels. Finalement, dans ce sens là nous devenons tous très riches (de connaissances et d'entre aide). Je ne suis pas allée voir sur wikipedia la définition de mange-merde. Pour autant, je pense cerner ce que ça englobe... J'en ai croisé qqs uns dans ma profession comme dans un contexte autre. Mais je n'ai fait que les croiser. Par choix.
Peut être la définition d'un "humain, adulte, libre et responsable" serait-elle plus interessante à chercher sur wikipedia. seul PB, à mon avis: il y a trop de mots-clefs.
A bientôt. |
"C'était un temps déraisonnable, on avait mis les morts à table, on prenait les loups pour des chiens." |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 05 sept. 2008 : 19:06:09
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mange-merde peut être le synonyme de gagne petit .
Viendrait de l'usage qu'on les pauvre de se faire niquer sur l'essentiel mais d'essayer d'economiser sur la nourriture en bouffant de la merde de chez discountprice.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 09:42:24
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Citation :
Initialement posté par lucasart
mange-merde peut être le synonyme de gagne petit.
Ben ça me fait un peu penser à l'escadrille d'agents immobiliers ici, vantant la baisse de l'immobilier. Beau virage à 180°. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 10:07:03
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Citation :
Ben ça me fait un peu penser à l'escadrille d'agents immobiliers ici, vantant la baisse de l'immobilier. Beau virage à 180°.
Fallait être naif pour penser qu'en collant des rustines sur la bulle-immobilière on pourrait maintenir le marché a flot.
Vu l'echec de la stratégie de "l'atterissage en douceur" ( qui n' a eu pour effet que de bloquer le marché car plus convaincante sur les vendeurs que sur les acheteurs ); ils veulent maintenant que les prix descendent tres vite afin que le marché puisse reprendre le plus tôt possible. |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 12:36:25
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Citation :
Initialement posté par papanoel
Vu l'echec de la stratégie de "l'atterissage en douceur"
En quelque sorte, c'est se tirer une balle dans le pied. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 21:44:19
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Citation :
Initialement posté par alienda
Bonjour,
Je peux juste en réponse vous donner mon expérience et mon "ressenti".
Sur le secteur, contrairement à l'année dernière, nous avons beaucoup de terrains et peu d'acheteur. je pense que les acheteurs potentiels ont commencé, doucement à se faire plus récalcitrant, plus "difficiles", depuis l'automne dernier. Ceci ne peut pas être étranger au niveau de prix pratiqué. A 550/600 000 euros le "produit fini" dans la villa individuelle (mettons 480 au bas mot pour un "petit" produit) on devient tous non seulement plus hésitant mais également plus regardant (la"légère" nuisance autoroute semble comme plus présente pour un terrain à 270 000 euros que pour un terrain à 230 000). En ajoutant la multiplication de l'offre en collectif neuf qui forcément dévalue l'appartement que les clients potentiels comptaient revendre (voire en crédit relais...), une remontée des taux bancaire: on a le bon cocktail (assez classique mais tjs efficace) d'une "crise". Ajoutons une "pincée" de clients qui se sont engagés l'année dernière sur un crédit relais, qui intègrent le nveau bien en ce moment, qui ne parviennent pas à vendre (même en ayant pris en compte "que" 80% de l'estimation de l'agent immobilier). Mettons une pincée de clients qui ont acheté ces 3 dernières années avec certaines banques qui proposaient des taux variables "capés" sur la durée OU le taux (ça revenait en théorie au même) et qui ont vu non seulement la durée s'allonger au maximum mais également le taux augmenter, résultat traites mensuelles plus importante . Personnellement, dans cette recette je n'ajoute pas de panier de la ménagère qui augmente, même cuit à petit feu, la sauce devient trop épaisse. Résultat, tu enfournes le tout (c'est un cocktail chaud!) et tu obtiens: un cocktail à consonnance russe très EXPLOSIF.
Voila mon sentiment.
Je suis du même avis que alienda. Le fait que les terrains ont du mal à partir est vraiment un signal fort. La situation actuelle est explosive, et peu de gens s'en rendent vraiment compte.
Quand on dit qu'il faut entre 3 et 6 mois pour vendre une maison (dans l'ancien), c'est parce qu'il faut entre 3 mois et 6 mois pour leur faire baisser les prix. Les acheteurs on les a, ils sont identifiés, c'est pas le problème. Le soucis actuel, ce sont les vendeurs qui ne se rendent pas compte de la situation. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 19:24:24
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Citation :
Initialement posté par Scorpion
Quand on dit qu'il faut entre 3 et 6 mois pour vendre une maison (dans l'ancien), c'est parce qu'il faut entre 3 mois et 6 mois pour leur faire baisser les prix.
ça, c'est le cas favorable. A toulouse, on ne compte même plus les biens scotchés depuis plus d'un an dans les stocks à vendre. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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