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Valhenjane
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 29 août 2008 : 19:52:57
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Bonjour à tous,
Je fais un bref résumé de mon précédent message envoyé sur un autre fil "frais d'envoi de quittance".
En effet, je m'interrogeais sur la facturation des frais d'envoi d'avis d'échéance, les frais de relance (de 5 à 45 euros), les frais pour rejet de prélèvement.
Il s'avère donc que tous méritent que j'en demande le remboursement.
Dans le même temps, je reconnaissais que pendant une période de chômage (et fins de droits Assedic) assez pénible (c'est un euphémisme), j'ai eu plusieurs fois des retards de paiements de mes loyers.
Donc de "fil" en aiguille, j'en viens aux pénalités de retard de paiement des loyers.
Sachez que j'ai précédemment tout (je crois) lu sur ce sujet sur le forum.
Et à cette lecture je me fais deux réflexions :
1/ la première rejoint quelques interventions précédentes : non seulement l'agence perçoit (d'aucuns diraient vole) des frais pour elle-même sur le dos du locataire mais en plus elle ne "sert" pas son mandant en n'obtenant pas pour son compte des pénalités pour préjudice !
Cela laisserait-il penser que, de fait, le bailleur ne subit aucun préjudice ; la bonne trésorerie de l'agence lui permettant de percevoir ses gains en temps et heure...
2/ celle-ci est plus "égoïste" : mon bail contient une clause stipulant les 10% de pénalités. Je ne tiens pas à relancer le débat sur son caractère abusif ou pas, cela me semble trop sujet à interprétation...
Or donc ces pénalités ne m'ont jamais été appliquées (ce que j'aurais trouvé bien plus normal que des frais de LR/AR à 43 euros !!!!).
Cependant, je ne suis pas plus royaliste que le roi...
Pensez-vous qu'il soit possible pour le bailleur (ou l'agence, c'est là que le bas blesse) puisse me réclamer à posteriori ces pénalités de retard 5 ans en arrière comme pour les charges ?
Je suis tentée de penser qu'un préjudice se subit tout de suite (cf. ma 1ère remarque), mais...
Je précise que je paye aujourd'hui régulièrement mes loyers, tout en épongeant ma dette et que je suis aujourd'hui à jour dans leurs livres, et donc vis à vis du propriétaire, y compris ce que je contestais.
Comme j'ai bien compris qu'il vaut mieux attendre d'être parti pour réclamer le remboursement des frais indument perçus, je dois vous donner tous les aspects de ma situation.
Ce qui dépasse encore le sujet (comme quoi derrière le classement utile se cache toujours le cloisonnement...).
Je vous précise malgré tout que :
. j'ai reçu un congé pour vente en bonne et due forme (merci le forum) à effet fin juin : je suis donc depuis 2 mois "occupant sans droit, ni titre".
. je ne m'accroche pas, mais j'ai les pires difficultés à trouver un autre logement (à Paris), malgré mon retour à l'emploi convenable (je parle du salaire...  )
. j'ai un projet en cours mais je ne suis pas certaine de l'issue (deuxième caution solidaire !) et surtout je ne connais pas la date d'une possible entrée dans les lieux.
. j'avais en avril/mai (en vue d'un autre appartement, libre qu'en août) déjà demandé à l'huissier qui m'a signifié le congé, si son client, le bailleur, accepterai un délai : pas de réponse.
. j'ai payé le mois de juillet en avance ! très étonnée de recevoir "un avis d'échéance de loyer" avec le libellé "loyer principal" tenant compte de l'augmentation annuelle.
. je lui ai demandé mes dernières quittances pour compléter mon dossier de candidature (je vous passe le : c'est pas payé, mais si ci-joint ordre de virement, relevé bancaire, fax et re-fax) et je l'ai informé de mon projet en restant floue, malheureusement, sur l'échéance, "à la rentrée" : elle m'a demandé de la tenir au courant de la date de mon déménagement.
. je reçois une "quittance de loyer" avec la mention en lieu et place du loyer , "indemnité d'occupation" + provisions pour charges + (bien sûr) avis d'échéance (1,92 €).
. je savais tout ceci approximatif mais j'avoue avoir fait un peu profil bas, mon bail prévoit des indemnités d'occupation de deux fois le loyer. J'ai cru à un radoucissement des moeurs...
. j'ai lu aussi que ces indemnités étaient exigibles à terme échu (logique)
. or je rentre de vacances est je trouve au courrier, attention ça vaut son pesant de cacahouètes :
1/ un avis d'échéance de loyer pour août - libellé : indemnité d'occupation" + provisions pour charges + avis d'échéance. Exigibilité le 5 août comme avant.
2/ une lettre de rappel (5€) rappelant que les règlements doivent leur parvenir entre le 1er et le 5 de chaque terme.
3/ une 2ème lettre avec AR (43 €) précisant que "par contrat de bail, vous sous êtes engagé à payer votre loyer le 1er de chaque mois et en cas de retard de paiement, à ce que les pénalités vous soient facturées"
Mon bail serait-il reconduit ?
4/ un "avis d'échéance de loyer" pour septembre (même libellé que pour août) exigible le 1er du mois.
Qu'en pensez-vous chers contributeurs éclairés ?
Par ailleurs, je vous précise que je n'ai trouvé nulle part la mise en vente de l'appartement et que je n'ai pas eu une seule visite en (plus de) 6 mois.
Et comme j'ai déjà beaucoup trop parlé, je vous passe une chaudière en très mauvais état de fonctionnement, malgré le contrat d'entretien annuel imposé et "avancé" par l'agence, sauf cette année (= 3 semaines sans eau chaude et sans droit, ni titre, ni chance  )
et un edl d'entrée sur lequel, je sais maintenant, que je n'est pas été assez vigilante, l'edl de sortie risque d'être sportif !
Je reconnais avoir été bien trop négligente sur mes délais de réactions, sur les LR/AR (c'est pas ma nature) et pas à l'aise avec ces retards. On apprend à tout âge !
Si vous êtes encore là, merci de m'avoir lue jusqu'ici.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 08:55:13
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Quelles sont les conditions d'application de ces 10% indiquées sur votre contrat de bail?
Merci d'être plus court pour vos questions, car votre post est très long avec beaucoup d'éléments hors sujet, ce qui en général dissuade de rpéondre. |
Festina lente |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 10:03:59
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Peut-être me trompais-je, mais l'agence ne me paraît pas être un modèle de rigueur.
Pas de mention concernant le paiement au double du loyer initial ? Je me méfierais, si j'étais vous, et je ne croirais surtout pas au père Noël. Vous avez une dette en train de se constituer même si les avis d'échéance d'occupation n'en font pas état.
Par contre, s'il s'avérait que le congé pour vente ne soit pas suivi d'effet, la dette n'aurait pas lieu d'être.
Voilà pour une première réaction... à chaud.
Bon courage. |
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Valhenjane
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 12:56:24
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Bonjour à tous et merci de vos réponses
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Quelles sont les conditions d'application de ces 10% indiquées sur votre contrat de bail?
De mémoire, je n'ai pas le bail sous la main, aucune condition.
Si vous pensez à d'éventuelles relance par huissier avant leur application, je suis sûre que non...
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Merci d'être plus court pour vos questions, car votre post est très long avec beaucoup d'éléments hors sujet, ce qui en général dissuade de rpéondre.
Désolée, j'en avais bien conscience. Il me semblait que le contexte comptait aussi.
Chers modérateurs, préférez-vous que j'ouvre un nouveau post dans la rubrique "départ" concernant les indemnités d'occupation ?
J'avoue que Galérien m'inquiète...
Merci d'avance
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 13:47:44
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Si ily a forcément une ou plusieur conditions: En cas de loyer impayé, ou en cas de loyer impayé de plsu de 10 jours, ou en cas de loyer impayé, dix jours pares un courrier recommadné adressé au locataire, bref, il y a une ou plusieurs conditions à respecter. Si depuis le loyer est payé, la cause tombe.
C'est la raison pour laquelle je vous pose la question sous cette forme. Sans le texte intégral et original du contrat de bail, il est impossible de se prononcer. |
Festina lente |
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Valhenjane
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 22:42:38
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Si il y a forcément une ou plusieur conditions: En cas de loyer impayé, ou en cas de loyer impayé de plsu de 10 jours, ou en cas de loyer impayé, dix jours pares un courrier recommadné adressé au locataire, bref, il y a une ou plusieurs conditions à respecter. Si depuis le loyer est payé, la cause tombe.
Voici l'extrait du bail :
"Clauses résolutoires et clauses pénales
Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, dans les cas suivants :
. Deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou [... non versement du DG...]
.Un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d'assurance contre les risques locatifs. Lorsqu'une caution garantit les obligations [...donc faire jouer la caution...].Les frais et honoraires exposés par le bailleur pour la délivrance des commandements ou la mise en recouvrement des sommes qui lui sont dues, seront à la charge du locataire, sous réserve de l'appréciation des tribunaux, conformément à l'article 700 du nouveau Code de Procédure Civiles.
Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libéré immédiatement les lieux[... sinon expulsion sur simple ordonnance de référé.]
En outre, et sans qu'il soit dérogé à la précédente clause résolutoire, le locataire s'engage formellement à respecter les deux clauses pénales pénales qui suivent :
1. Tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires aux termes convenus entrainera une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et ce sans qu'une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation à l'article 1230 du Code Civil.
2. cette clause concerne les indemnités d'occupation..."
Cela signifie-t-il que la condition à l'application des majorations est :
. un commandement de payer
. 2 mois sans paiement
. le bailleur bénéficie de la clause résolutoire donc expulsion
. + application de la majoration de plein droit ?
Et que selon vous, si dans ce délai, le paiement à eu lieu, la clause résolutoire tombe et donc de fait la clause pénale ?
(Comment font ceux qui ne maîtrise pas le français et non aucune petites notions de droit ? - ce qui ne me semblait pas être mon cas... )
Aujourd'hui, tout (et plus) est payé : la majoration n'est donc plus applicable ?
Merci d'avance
Valhenjane
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Valhenjane
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 10:08:58
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Désolée de revenir à la charge.
Ai-je dit une grossièreté ? en dehors d'une énorme faute d'orthographe et de quelques longueurs...
Pour rester précisément sur le sujet du titre et en référence à mon dernier message ci-dessus : ma lecture du bail est-elle juste ou est-ce que je ne comprends rien à clause résolutoire et clause pénale ? 
Merci de vos éclaircissements
Bien cordialement,
Valhenjane |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 17:26:38
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ca arrive rarement, mais parfois certains posts restent sans réponse. désolée ... je reviens donc à votre question:
Citation :
Cela signifie-t-il que la condition à l'application des majorations est :
. un commandement de payer
. 2 mois sans paiement
. le bailleur bénéficie de la clause résolutoire donc expulsion
. + application de la majoration de plein droit ?
Et que selon vous, si dans ce délai, le paiement à eu lieu, la clause résolutoire tombe et donc de fait la clause pénale ?
il faut faire le distinguo entre la clause résolutoire et la clause pénale.
la clause résolutoire, est applicable quand le locataire ne respecte pas ses engagements tels paiements du loyer, ou defaut d'assurance. cette clause vise à résilier le bail.
pour vous, ca n'est plus d'actualité puisque vosu avez recu congé
la clause pénale est la pénalité dûe au bailleur en cas de retard de paiement de loyer ou ... des indemnités d'occupation.
tant que vous payez en temps et en heure le loyer OU maintenant les indemnités d'occupation, selon les termes du contrat, le bailleur ne peut pas appliquer la clause pénale. Par contre pour un retard, il le pourrait, pour le compte du bailleur.
je doute fort que les frais demandés pour les envois de LRAR soient pour le bailleur 
est-ce plus clair ?
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Cordialement, |
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Valhenjane
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 18:35:51
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Oui, merci Joulia.
Ce qui laisserait penser qu'il n'y a donc aucune condition à l'application de la clause pénale.
Citation :
tant que vous payez en temps et en heure le loyer OU maintenant les indemnités d'occupation, selon les termes du contrat, le bailleur ne peut pas appliquer la clause pénale.
Or, les indemnités d'occupation (identiques au loyer) me sont réclamées (via un "avis d'échéance de loyer"...) le 1er du mois alors qu'elles sont, en toute logique, exigibles à terme échu.
Du point de vue de l'agence, je suis donc en retard, les pénalités pourraient donc être appliquées.
Cependant : qu'est-ce 10% à côté du double du loyer prévu sur le bail comme indemnités d'occupation !!!!
Que pensez-vous de cette éventualité contenue dans une précédente réponse ?
Citation :
Je me méfierais, si j'étais vous, et je ne croirais surtout pas au père Noël. Vous avez une dette en train de se constituer même si les avis d'échéance d'occupation n'en font pas état.
Je suis assez inquiète, je ne pourrai jamais payer autant, en plus du dépôt de garantie et frais d'agence (au minimum) pour mon nouvel appartement...
Je me pose donc la question de la possibilité pour l'AI (ou le bailleur) de réclamer rétroactivement des pénalités (pour retard de paiement OU à titre d'indemnités d'occupation) prévues au bail ?
Citation :
je doute fort que les frais demandés pour les envois de LRAR soient pour le bailleur
Loin de moi l'idée que ce soit pour le bailleur.
Et désolée de relancer le débat sur les divers frais facturés par les agences. On pourrait penser que leur frais postaux font partie de leur frais de fonctionnement, mais à ce tarif (43 €) j'ai l'impression de "sponsoriser" leur enseigne !
A bientôt et merci
Cordialement,
Valhenjane
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 20:09:43
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bonsoir
Citation :
Que pensez-vous de cette éventualité contenue dans une précédente réponse ?
quote:
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Je me méfierais, si j'étais vous, et je ne croirais surtout pas au père Noël. Vous avez une dette en train de se constituer même si les avis d'échéance d'occupation n'en font pas état.
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il faudrait demander à son auteur de la commenter ...
j'avoue que je ne suis pas le raisonnement.
Citation :
Je me pose donc la question de la possibilité pour l'AI (ou le bailleur) de réclamer rétroactivement des pénalités (pour retard de paiement OU à titre d'indemnités d'occupation) prévues au bail ?
ce serait au juge d'en décider ! si demande il y a, vous refusez bien sûr de payer ces pénalités puisque vous êtes à jour dans les paiements. aprés ce sera à vous de convaincre le juge que le bailleur n'était pas lésé.
Citation :
Et désolée de relancer le débat sur les divers frais facturés par les agences. On pourrait penser que leur frais postaux font partie de leur frais de fonctionnement, mais à ce tarif (43 €) j'ai l'impression de "sponsoriser" leur enseigne !
rien ne sert de mener plusieurs combats de front. Vous avez 5 ans pour assigner l'agence pour remboursement  alors attendez d'être partie et vous pourrez tjs réclamer le rbt de ces frais.
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Cordialement, |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 20:10:12
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Je lis aussi que la clause pénale s'applique sans même uen relance,n des le preimer jour de reatrd, car le retard est défini comme un loyer qui n'est pas à l'heure.
Vérifiez quand même que votre contrat de bail indique le jour limite de versement du loyer et des provisions pour charges. Si il dit que le loyer ET les provisions doivent être payées avant le 02, tout paiement arrivant le 03 ou plus est en retard, ce qui me semble un peu exagéré, et qu'un juge modifierait certainement, d'autant que le bailleur n'a pas dépensé grand chose le 03 pour que son loyer arrive, avec un retard d'un jour certes.
En revanche, même si vous avez 'tout' payé, si uen partie a été payée en retard, votre clause pénale s'applique.
Personellement je soumet la clause pénale un relance par courrier RAR laissée sans réponse pendant x jours à réception par le locataire.
Cela me sembe plus équitable, car le bailleur écrit uen lettre, dépense un affranchissement, et attend au moins x jours, et non pas un seul.
Si Le Nabot n'était pas en train de regarder un match de boxe à la télé pour s'en inspirer avant sa prochaine intervention sur le forum, il vous aurait certainement écrit que toute clause pénale risque une requalification par un juge, surtout quand elle est rédigée comme la votre sans contrepartie.
Autrement dit, si la somme est conséquente, et que vos retards sont minimes, vous pourriez sans doute valablement la contester y compris devant un juge.
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Festina lente |
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Valhenjane
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 17:47:31
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Merci de vos réponses.
J'espère ne pas en arriver devant le juge.
Citation :
Vérifiez quand même que votre contrat de bail indique le jour limite de versement du loyer et des provisions pour charges.
Pour être précise, le bail dit "le premier du mois". Les avis d'échéance disaient, jusqu'au mois dernier, "date limite d'exigibilité : le 5 du mois" (ils parlent comme les impôts )
Citation :
rien ne sert de mener plusieurs combats de front. Vous avez 5 ans pour assigner l'agence pour remboursement
Bien sur, vous avez raison, chaque chose en son temps. L'urgence est de signer mon nouveau bail.
Cependant, une question : si tant est que le congé pour vente soit un prétexte, dois-je attendre d'être partie pour en faire la preuve ?
Je ne voudrais pas que vous pensiez que je veux rester à tout prix dans cet appartement.
Certes, à priori, je ne souhaitais pas déménager.(J'avais même prévu de repeindre tout l'appartement, ce que je n'avais pas fait en entrant. Les peintures sont très fatiguées au bout d'au moins mes 6 années de bail + des problèmes d'infiltration d'eau.)
J'ai eu beaucoup de mal à trouver autre chose (ce n'est pas signé) et pris en désespoir de cause (mes enfants sont scolarisés dans le quartier et plus je voyais septembre approcher...)
Cependant je n'ai aucune raison d'ennuyer mon bailleur, ni de l'empêcher de vendre, si telle est sa volonté ; ça n'aurait pas de sens...
Malgré tout, je pense (mais n'ai pas de preuve) que c'est un mauvais conseil de l'agence.
Et surtout, je me dis que si c'est pour se débarrasser d'un "mauvais" locataire et augmenter le loyer : tout ces tracas sont bien inutiles.
Honnêtement, mon loyer est un peu en dessous du marché (que j'ai beaucoup parcouru, ces derniers mois), je crois que c'est une justification pour l'augmenter en dehors des indices, non ?
Plus je vous lis et plus je me dis que, peut-être, j'aurais pu bien mieux trouver un arrangement avec le propriétaire.
Que vous semble-t-il : quel risque ai-je à le contacter directement ?
(Outre les foudres de l'AI, pour laquelle je n'ai aucun respect...)
Encore une fois, peut-être que je me trompe et qu'il souhaite réellement vendre... mais ne serait-ce pas une façon d'en avoir le coeur net ?
Bien cordialement,
Valhenjane
PS : ne dérangez pas Le Nabot de devant sa télé, je comprends, la boxe ça défoule...
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 20:22:27
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Si Le Nabot n'était pas en train de regarder un match de boxe à la télé pour s'en inspirer avant sa prochaine intervention sur le forum, il vous aurait certainement écrit que toute clause pénale risque une requalification par un juge, surtout quand elle est rédigée comme la votre sans contrepartie.
Autrement dit, si la somme est conséquente, et que vos retards sont minimes, vous pourriez sans doute valablement la contester y compris devant un juge.
LeNabot confirme volontier vos affirmations. Toute clause pénale doit être équilibrée bien sûr et il entre dans les pouvoirs du juge de la moduler en plus ou en moins selon l'affaire.
Ceci dit j'ai lu attentivement ce fil, et le point le plus délicat pour le locataire est bien l'indemnité d'occupation fixée au double du loyer (si bien inscrit comme clause dans le bail bien sûr). J'ai vu quelques jurisprudences qui affirment bien que cette dette (l'indemnité d'occupation majorée) est conventionnelle et ne peut pas s'assimiler à une clause pénale.
Je conseillerai donc à l'initiatrice du fil, si pareille mésaventure arrivait, (une demande du bailleur en ce sens), de contester la validité du congé pour vente au moyen d'une demande reconventionnelle si elle était assignée en justice. En effet, je doute beaucoup de la volonté de vendre de la part de son bailleur. La jurisprudence en cette matière, si elle n'exige pas une obligation de résultat, n'en demande pas moins une obligation de moyens. C'est à dire parution d'annonces, ou mandat de vente confié à un notaire ou à un agent immobilier par exemple. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 15 sept. 2008 20:25:39 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 20:49:56
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Le Nabot, jstement, je me permets de rebondir sur l'indemnité d'occupation.
J'ai entendu par ailleurs dire par des gens autorisés (des huissiers de justices, ils sont surtout autorisés à me couter cher en géénral) qu'une indemnité d'occupation tient raremeznt devant certaines juridictions, lorsqu'elle est sensiblement supérieure a la valeur du loyer, car elle devrait normalement être égale au loyer et s'accompagner éventuellement de dommages et intérêts pour uen valeur complémentaire.
Or je ne comrpends pas bien le raisonnement car peersonne ne peut contractuellement demandert forfaitairement des dommages et intérets me semble t'il, et l'indemnité a pour but de compenser le bhlocage du logeemnt pour uen durée indéterminée par nature.
Le raisonnement de ces huissiers est-il juste?
Connaissez vous des juridictions ou des jurisprudences qui vont dans un sens ou dans l'autre?
Que faut-il raisonnablement mettre comme montant d'indemnité d'occupation lorsqu'on est bailleur, et au-dessus de quelle valeur peut-on riasonnablement agir en justice avec des chances de gagner lorsqu'on est locataire déchu? |
Festina lente |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 21:08:54
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Ribouldingue : voici une jurisprudence claire.
En l'espèce, les indemnités d'occupation ont été déclarées prescrites. Mais la Cour de Cassation relève que l'arrêt attaqué n'a pas constaté que la clause du bail fixant le montant de ces indemnités était une clause pénale. (au contraire de ce qu'affirmait le moyen).
Conclusion. L'indemnité d'occupation est conventionnelle et soumise à la prescription de 5 ans de l'article 2277 du Code Civil (cet article a été abrogé et rédigé différemment dans un autre article).=
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 5 février 2003
N° de pourvoi: 01-01398
Publié au bulletin Cassation partielle.
M. Peyrat, conseiller le plus ancien faisant fonction. ., président
M. Dupertuys., conseiller rapporteur
M. Bruntz., avocat général
M. Choucroy, la SCP Piwnica et Molinié., avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 septembre 2000), que M. X..., locataire d'un appartement appartenant aux consorts Y... leur a donné congé pour le 14 avril 1992 ; que, par ordonnance de référé rendue le 23 juin 1992, les bailleurs ont obtenu la condamnation de M. X... à leur payer la somme de 26 723,77 francs, montant du solde locatif arrêté au mois de juin 1992 ;
que, par acte du 21 novembre 1997, les consorts Y... ont assigné au fond M. X... en paiement des loyers et, jusqu'au mois de juillet 1992, d'indemnités d'occupation fixées au double du loyer quotidien, conformément aux stipulations du bail, le preneur ayant été expulsé le 24 juillet 1992 ;
Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de dire irrecevable comme prescrite leur action en paiement d'indemnités d'occupation jusqu'au mois de juillet 1992 inclus, alors, selon le moyen, que la prescription quinquennale, concernant tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts, ne peut s'appliquer à une demande d'indemnité d'occupation globale relative à l'occupation des lieux après la cessation du bail ; qu'il en est ainsi même si son montant correspond à celui des loyers convenus dès lors qu'elle n'a pas fait l'objet d'une condamnation préalable de l'ancien locataire au paiement d'une indemnité mensuelle ; qu'il s'ensuit que l'arrêt attaqué, qui rappelle lui-même que la fixation conventionnelle de l'indemnité d'occupation au double des loyers convenus constituait une clause pénale -et était donc révisable judiciairement-, pouvait, en l'absence de condamnation préalable de l'occupant au paiement d'une indemnité à échéances périodiques, appliquer la prescription quinquennale ; que l'arrêt attaqué a ainsi violé l'article 2277 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la demande des consorts Y... portait sur des sommes payables à termes périodiques s'agissant des loyers dus pendant le préavis du congé, puis des indemnités conventionnelles d'occupation, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que la clause du bail fixant le montant de ces indemnités était une clause pénale, a exactement retenu que la créance des bailleurs arrêtée au jour de la libération des lieux, ne leur permettait pas d'échapper à la prescription de cinq ans édictée par l'article 2277 du Code civil ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ; qu'il est restitué dans le délai de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ;
Attendu que pour rejeter la demande de M. X... en restitution du montant du dépôt de garantie, l'arrêt retient que cette demande est prématurée dans la mesure où le bail stipule que le dépôt de garantie ne sera rendu au locataire que déduction faite des sommes restant dues au bailleur et qu'il appartiendra aux parties de faire leurs comptes ;
Qu'en statuant ainsi, sans préciser à quel titre des sommes auraient été encore dues au bailleur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande de remboursement de la somme de 83 330 francs au titre du dépôt de garantie, l'arrêt rendu le 27 septembre 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne, ensemble, les consorts Y... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, les consorts Y... à payer à M. X... la somme de 1 900 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du cinq février deux mille trois par M. Peyrat, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 17:09:18
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Complément :
Quand la différence entre loyer et indemnités d'occupation est démesurée, le juge peut requalifier. (en l'occurence en clause pénale et minorer).
Il est vrai que la différence est énorme entre 1200 francs mensuels de loyer et 5000 francs par semaine d'indemnités d'occupation.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 18 janvier 1989
N° de pourvoi: 87-16847
Publié au bulletin Rejet .
Président :M. Francon, président
Rapporteur :M. Garban, conseiller rapporteur
Avocat général :M. Sodini, avocat général
Avocats :la SCP Waquet et Farge, la SCP de Chaisemartin ., avocat(s)
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REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 juin 1987), que le bail consenti à la société Star étant venu à expiration le 30 novembre 1985 et les clefs n'ayant été remises aux bailleurs, les consorts X..., que le 24 février 1986, ces derniers ont exigé de leur locataire et de ses cautions, M. Y... et Mme Z..., en application des clauses du contrat, le paiement d'une indemnité d'occupation de 5 000 francs par semaine outre une pénalité de 500 francs par jour de retard ;
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt d'avoir réduit l'indemnité d'occupation due à la somme globale de 10 000 francs alors, selon le moyen, " 1°) que les parties avaient expressément décidé d'un commun accord que l'indemnité d'occupation ne devrait en aucun cas s'analyser comme une clause pénale ; qu'en refusant d'appliquer les stipulations contractuelles telles que prévues par les parties, l'arrêt attaqué a violé l'article 1134 du Code civil ; alors, 2°) que l'indemnité d'occupation avait pour seul objet de procurer aux consorts X... une contrepartie financière à l'occupation de leurs locaux au-delà de la date visée par le congé et à l'immobilisation en découlant, et non de faire assurer par l'un des cocontractants l'exécution de son obligation ; qu'elle n'avait donc pas le caractère d'une clause pénale soumise au pouvoir de réduction du juge ; qu'en décidant le contraire, l'arrêt attaqué a violé l'article 1226 du Code civil ; alors, 3°) qu'en décidant de réduire le montant de l'indemnité d'occupation prévue par les parties sans préciser en quoi il aurait été excessif, l'arrêt attaqué n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1152 du Code civil " ;
Mais attendu qu'après avoir constaté l'importance de la différence existant entre le loyer mensuel de 1 200 francs et l'indemnité d'occupation de 5 000 francs par semaine, la cour d'appel, tenue de restituer aux faits et aux actes leur exacte qualification, a pu en déduire que, draconienne, cette indemnité constituait en réalité une pénalité excessive soumise à son pouvoir de modération ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen : (sans intérêt) ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 16 sept. 2008 17:10:56 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 20:48:57
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Merci Le Nabot pour ces informaitons de première qualité.
Si je résume:
Une clause pénale est susceptible de remise en cause par le juge.
Elle n'est pdonc pas conventionelle.
Elle n'est pas prescrite dasn les cinq ans (Je necomprends pas pourquoi).
Une indemnité d'occupation définie dans le contrat de bail est conventionelle
Ele ne peut pas être remise en cause par le juge sauf à dépasser les normes et être requalitée en autre chose (par exemple une clause pénale qui ne dirait pas son nom).
Une demande d'indemnité d'occupation par le bailleur au juge, (lors d'une demande de résiliation de bail) si celle-ci n'est pas définie par le contrat est à la discrétion du juge, et il vaut mieux séparer l'indemnité elle-meme des dommages et intérêts? |
Festina lente |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 20:53:15
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Elle n'est pas prescrite dasn les cinq ans (Je necomprends pas pourquoi).
Parce que c'est la prescription trentenaire qui s'applique pour une clause pénale. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 16 sept. 2008 20:53:54 |
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Valhenjane
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 21:50:07
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Merci messieurs pour vos réponses documentées.
Citation :
Ceci dit j'ai lu attentivement ce fil, et le point le plus délicat pour le locataire est bien l'indemnité d'occupation fixée au double du loyer (si bien inscrit comme clause dans le bail bien sûr). J'ai vu quelques jurisprudences qui affirment bien que cette dette (l'indemnité d'occupation majorée) est conventionnelle et ne peut pas s'assimiler à une clause pénale.
(merci LeNabot) En l'espèce mon bail a l'air d'être entre 2 chaises, je reprends la citation :
En outre, et sans qu'il soit dérogé à la précédente clause résolutoire, le locataire s'engage formellement à respecter les deux clauses pénales qui suivent :
1.concerne les pénalités de retard (cf. plus haut)
2.Si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais (ndlr : par qui ?) pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clefs.
Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l'occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l'exercice des droits du bailleur.
N'est-ce pas une façon de jouer sur les deux tableaux ?
Et est-ce ce qui expliquerait, que cette indemnité ne m'ait pas été appliquée dès le préavis dépassé (sans jugement), ou parce qu'ils "jouent" sur la non prescription et attendent que je sois partie ou, encore, est-ce justement parce que le bailleur ne souhaite pas réellement vendre...
Citation :
Je conseillerai donc à l'initiatrice du fil, si pareille mésaventure arrivait, (une demande du bailleur en ce sens), de contester la validité du congé pour vente au moyen d'une demande reconventionnelle si elle était assignée en justice. En effet, je doute beaucoup de la volonté de vendre de la part de son bailleur. La jurisprudence en cette matière, si elle n'exige pas une obligation de résultat, n'en demande pas moins une obligation de moyens. C'est à dire parution d'annonces, ou mandat de vente confié à un notaire ou à un agent immobilier par exemple.
Excusez-moi, mais je ne comprends pas "au moyen d'une demande reconventionnelle".
J'ai bien compris l'obligation de moyens mais voulez vous dire que je ne pourrais demander qu'en effet les moyens ont bien été mis en oeuvre que si le bailleur me réclamait les indemnités d'occupation ou m'assignait en justice pour obtenir l'expulsion ?
Ou puis-je en demander la preuve dès aujourd'hui ? (ce qui risque d'être perçu comme une déclaration de guerre par l'AI)
Et j'en reviens à ma suggestion (pardon d'insister )que pensez-vous d'une démarche directe vis à vis du bailleur.
Car enfin, attendre que tout ceci s'envenime et soit porté en justice, quand bien même j'aurais déménagé entre temps, me semble un beau gâchis...
Merci d'avance et bonne soirée
Valhenjane
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Valhenjane
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 14:20:55
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Bonjour à tous,
Je vous donne des nouvelles en forme de (petit) mea culpa...
En effet, je me suis trompée : mon propriétaire souhaite bien vendre son appartement ! J'ai fini par l'appeler directement...
Par conséquent, je ne profiterai pas des approximations de l'AI (quittance à la place de reçus pour les indemnités d'occupation, relance en invoquant le bail, pourtant échu, etc., ce qui le mettrait dans l'embarras.
Cependant, (au moins) une chose m'a étonnée dans la conversation :
Il s'est inquiété de savoir si "actuellement je continuais à payer mes loyers" ? que fait l'agence ?
J'emploie mon énergie à signer mon nouveau bail, et je croise les doigts...
Si d'aventure l'AI me réclamait rétroactivement les majorations des indemnités d'occupation conformément au bail, comme précisé dans le message ci-dessus, je me permettrai sans doute de revenir ici pour démêler "clause pénale" et "indemnité conventionnelle". J'avoue ne pas comprendre ce mélange à la lecture des dernières réponses de LaNabot et ribouldingue...
En attendant, merci de vos réponses précédentes, elles m'ont alertée sur le manque de rigueur de la rédaction du bail et sur une possible argumentation.
Bien cordialement,
Valhenjane |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 18:48:59
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Citation :
[quote]Je conseillerai donc à l'initiatrice du fil,.../.. de contester la validité du congé pour vente au moyen d'une demande reconventionnelle si elle était assignée en justice. ../..[quote]
Excusez-moi, mais je ne comprends pas "au moyen d'une demande reconventionnelle".
Puisque personne ne vous a répondu, je vais répondre sur ce point du mieux que je peux:
Une demande reconventionelle, c'est quand vous êtes attaqué, et que vous-même en réponse, outre votre argumentation, réclamez 'du coup' quelque chose a votre attaquant.
D'ou la phrase 'si elle est attaquée en justice'. |
Festina lente |
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Prescription des pénalités de retard de loyers ?
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