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bonsoir, Nous avons un compte réserve Travaux ouvert au nom du syndicat des copropriétaires de.............à la Caisse d'épargne.....
En fonction de l'article D45-1 nommant ces fonds "avances" et ces avances étant,en cas de vente,remboursable au vendeur et récupérable auprès de l'acheteur ;
1)comment et où ces mouvements doivent ils ressortirr: - Grand Livre partie COMPTE LIVRET - autre????
2)dans le cas ou un accord intervient entre le vendeur et l'acheteur pour qu'il n'y ait pas remboursement et récupération comment le syndicat (CS)peut être certain qu'un jour XXX lointain ,le vendeur ne demandera pas le remboursement de sa part.
(....d'accord le syndic doit avoir un document "officiel" du notaire concernant cet accord et je connais les article 6-2 et 6-3D......mais je me place au niveau CS afin de savoir s'il y a une "astuce" permettant de retrouver facilement ces accords -nous avons en 2008 3 appartements vendus et 2 à la vente donc....)
simplement pour faire remonter ma question sur le dessus de la pile et,comme en plus, c'est la rentré des classes qui voit le retour parmi nous de qq vacanciers ,comptables et autres
........requestion avec ,réparation d'un oubli,..........remerciements anticipés.
aucune trace dans la comptabilité du syndicat; tout se "passe" en les bureaux du notaire au moment de la signature de l'acte de vente ,en fonction des sommes indiquées dans l'état daté remis par le syndic
un simple basculement de nom au niveau du compte réserve Travaux, celui de l'acquéreur prend la place de celui du vendeur.
un peu étonnant pour moi mais.............je suis bien obligé de m'en contenter,pour l'instant.
Une clause de l'acte de vente n'est pas opposable au syndicat
Mais un paiement (au sens juridique large : chèque, compensation, etc...) effectué chez le notaire et notifié par ce dernier au syndic est opposable au syndicat sous certaines conditions.
Le syndic doit, de toute manière, effectuer les opérations prévues par le statut :
1) Clôture du compte du vendeur comportant le remboursement des avances
2) Ouverture du compte de l'acquéreur comportant l'appel de reconstitution des avances
Ces deux opérations sont impératives et font apparaître en principe :
- un solde créditeur du vendeur de 700 € (par exemple) - un solde débiteur de 700 € pour l'acquéreur
Si le notaire notifie au syndic qu'en sa présence l'acquéreur a remis un chèque de 700 € au vendeur, la notification est une pièce comptable permettant au syndic de passer ce paiement dans la comptabilité du syndicat par une écriture d'opération diverse sans mouvement financier. Cette écriture est le reflet de l'opération effectuée chez le notaire :
3 : le syndic passe 700 au débit du compte du vendeur et 700 au crédit du compte du vendeur. Les deux comptes sont soldés.
MAIS : si le vendeur est par ailleurs débiteur de 850 € pour des provisions ou charges diverses, un syndic prudent doit interdire un paiement chez le notaire en cochant une cas dans l'état daté. Il ainsi la certitude de pouvoir conserver les avances remboursables pour couvrir partiellement les charges dues. Dans l'exemple il y a compensation entre la dette et la créance du vendeur à concurrence de 700 et le solde débiteur du vendeur est réduit à 150.
Si le choix coché du syndic n'a pas été respecté, le paiement effectué chez le notaire est inopposable au syndicat? L'acquéreur qui a payé 700 au vendeur doit payer à nouveau la reconstitution des avances au syndicat et faire son affaire de récupérer la somme payée au vendeur au détriment du syndicat.
On doit donc considérer que l'opération 3 est un accommodement accepté par le syndic dans la mesure où il ne présente aucun risque pour le syndicat.
Pour ma part, je considère que systématiquement les syndics doivent refuser le choix de la régularisation des comptes hors la vue du syndicat.
Voilà encore un point pratique dont les organisations dédiées devraient se saisir pour une concertation officielle avec le Notariat.
JPM, merci beaucoup pour ces précisions qui confortent mes doutes sur la simplicité de l'opération acceptée par le syndic; simplicité qui ne laisse aucune trace de ces "transactions" dans la comptabilité du syndicat.
Je vais revoir ce problème avec tous les membres du CS avant une nouvelle réunion avec le syndic.
Donc, si je comprends bien, l'acquéreur d'un lot, en plus du fonds de roulement ordinaire, peut se retrouver d'un seul coup redevable d'une somme importante au titre des avances pour travaux ?
Compte réserve Travaux
Forum fermé
Posté - 30 août 2008 : 21:41:54
