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 Sujet  |
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philou66
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 10 sept. 2008 : 09:34:58
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Bonjour,
Ma compagne ayant fait pas mal de demandes de rendez-vous pour des visites de biens en vue d'un achat, il s'est avéré que nous avons pris rendez-vous pour le même bien avec une agence immobilière et la propriétaire.
La visite n'ayant pas encore eut lieu, quel sont selon vous, les avantages et inconvénients de traiter avec une agence plutôt qu'avec un particulier ?
Il y a bien évidemment les frais d'agence, mais y-a-t-il autre chose de notable ? Sommes nous plus couvert en passant par une agence en cas de litige par exemple ?
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 11:45:57
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A mon avis, vous n'êtes pas plus couvert !
La meilleure façon de se couvrir me paraît être d'avoir son propre notaire et de faire un compromis de vente.
Par contre, si l'agence est compétente, elle va pouvoir vous conseiller (démarches diverses, financement, diagnostics, etc) ce que certains propriétaires ne feront pas forcément.
Mais là encore, j'ai souvent eu recours aux services d'un ami architecte.
A+ |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 11:59:28
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| Pour ce bien là, une fois visité avec l'agence(en premier eT eNcore par qui avez vous connu ce bien ?), traiter avec le propriétaire directement ne sera pas possible ou vous risquez d'avoir quand même la commission à payer. |
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philou66
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 12:25:06
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Merci pour vos réponses.
Je me doutais bien que si je vois le bien d'abord avec l'agence après je ne peux plus traiter avec la proprio.
Qui plus est la proprio a fait diffuser sa petite annonce à 298k€ alors qu'avec l'agence le bien est affiché à 295k€ (ce qui sous-entend généralement frais d'agence inclus), la proprio essaie de s'en mettre un max dans la poche au passage ... c'est de bonne guerre dirais-je.
Ne m'y connaissant pas tellement dans le milieu de l'immobilier, j'ai peur de me faire avoir et de ne pas savoir décrypter le compromis de vente, le fait de signer via une agence ne me couvre donc pas plus ? |
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phemm
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 12:54:06
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Bonjour,
Sur les aspects "décrypter le compromis de vente" le meilleur conseil est un (bon) notaire. D'après mon notaire, "90% de la vente se joue dans le compromis" car c'est là qu'on demande les différentes pièces - qu'on reçoit au moment de la vente.
Sur le prix, il est plus simple de négocier avec une agence si l'intermédiaire fait bien son travail mais je pense qu'il faut y aller franco...
Proposez 270K au proprio (cela doit être son prix de vente via agence) et pour le compromis faites appel à votre notaire. |
Fluo
http://maison2campagne.blogspot.com/ |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 13:08:49
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Citation :
Initialement posté par phemm
Sur le prix, il est plus simple de négocier avec une agence si l'intermédiaire fait bien son travail mais je pense qu'il faut y aller franco...
Exact. Faut y aller franco, ne pas prendre de gants, mais toujours rester poli et courtois. Rester très ferme avec le vendeur, ne pas remonter son prix au bout de 10 minutes. Ce sont les acheteurs qui font le marché actuellement. Le stress est clairement du coté des vendeurs. |
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philou66
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 13:50:35
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Merci pour vos conseils.
J'en prends bonne note, donc je passe de préférence par l'agence et je fais une offre à 270k€ (si le bien me plait  car pas encore visité, mais vu déjà depuis l'extérieur , plus quelques photos).
Le seul soucis c'est que ce type de bien est plutôt rare, il pourrait me passer sous le nez, mais il ne faut pas être pressé de toutes manières et continuer les visites ailleurs. Plus je passe de temps dans ma recherche plus je trouve que ça ressemble au Poker ...
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 15:07:32
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Citation :
Plus je passe de temps dans ma recherche plus je trouve que ça ressemble au Poker ...
Les garanties existent justement pour que çà ne ressemble pas trop au poker.
Je dis bien "pas trop" !
A+ |
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Mi la Candide
Pilier de forums
332 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 17:07:48
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A mon avis de jeune acheteuse inexpérimentée, faire affaire avec ou sans agence, au niveau du professionnalisme, c'est kif kif.
Personnellement, si j'en avais eu le choix, j'aurais volontiers fait affaire avec le vendeur seul (économie de 10 000 euros de frais d'agence quand même) et nos deux notaires. Mon agente immobilière, bien que très sympa, était totalement incompétente. J'ai reçu des conseils bien plus avisés sur ce forum que de sa bouche.
L'essentiel est que vous ayez VOTRE notaire au moment de la transaction.
En plus, votre notaire ou celui du vendeur savent quels sont les diagnostics à fournir, et en plus, c'est l'affaire du vendeur alors, pas vraiment besoin d'agence.
Avec tout l'argent que vous verseriez à l'agence, qu'est-ce qui vous empêcherait de recruter vous-même un agent immo pour mener la négociation pour votre compte ? Avec un mandat de recherche par exemple ? |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 23:42:23
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philou
je ne comprends pas votre conclusion .
voir le proprio et non l agence car vous avew deja l idee du prix.
exiger de faire le co;pro;is via votre notaire car la signature de ce document est quasi la vente< c est donc avant qu il faut tout ;onayer et bien sur avoir tous les diagnostiques avant signature. important. experience experience
bonne chance |
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philou66
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 07:18:08
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Merci à tous de votre participation et de votre aide.
J'en déduis qu'il vaut mieux faire affaire avec la proprio directement, l'agence n'apporte que des frais et n'est pas forcément objective.
Je n'ai pas encore de notaire, même si je ne suis qu'en prospection, faut-il déjà que j'en contacte un ?
Si non, à quel moment ? |
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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 09:43:17
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Quelques petits conseils en passant :
- N'ayez aucune confiance en un agent immobilier que vous ne connaissez pas personnellement (il va empocher 15k€ avec vous et n'a aucune raison valable de vous conseiller réellement, son intérêt est que vous achetiez).
- Si vous en avez l'occasion, passez directement par le proprio et prenez un notaire (le notaire du vendeur et celui de l'acheteur se partagent les frais, vous ne payerez pas le double en ayant recours au vôtre).
- Si d'aventure vous souhaitez quand même passer par l'agence, faites relire le compromis par un notaire (l'acte final de vente n'est qu'une réitération du compromis d'où l'importance de cette pièce et les AI ne sont ).
- Exigez la totalité des diagnostics avant le jour de la signature du compromis (.
- De même et y compris si vous êtes passée par un notaire, exigez d'avoir en main le compromis de vente quelques jours avant la signature (notez les questions et posez les à votre notaire).
Maintenant votre bien apparaît à 295k€ en agence. 5% de frais représentent à peut prêt 15k€, le net vendeur est de 280k€. C'est la base de votre négociation.
Maintenant l'aspect psycho de la vente doit jouer, la conjoncture est très très très foireuse, allez y au culot et tentez le - 20% en expliquant que l'immobilier va chuter pendant au moins trois ans, valorisez le fait que vous êtes solvable, que votre banque est avec vous....(vérifiez bien que votre banque est avec vous), que si le vendeur accepte un sacrifice aujourd'hui il est possible qu'il ne vende pas son bien de si tôt, alors qu'avec vous en deux mois et demi, il est débarrassé de son bien.
Soyez réaliste et pragmatique, le vendeur connait la conjoncture de l'immobilier, par la force des choses, tachez de savoir depuis combien de temps il vend son bien (si l'annonce est sur selo**er.com, recopiez le lien ici : http://www.petitscailloux.com .
PS: passez directement avec le proprio, l'agence ne vous garantit rien. et bonne chance
Dernière chose, mieux vaut rater un bien même si il était intéressant que se jeter dessus alors que c'est une poubelle.
Pour le notaire, allez y par connaissance (et pas par pages jaunes), on a tous quelqu'un qui est décédé dans la famille et un notaire a forcement assuré la succession ; l'option amis ou collègues marche aussi. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 10:02:57
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surtout prenez VOTRE notaire, il est là pour vous défendre. Interrogez-le autant que vous voulez. Ceci pour tous les actes de la vie. Et puis changez-en quand vous voulez. J'ai senti que je n'étais plus assez une grosse cliente chez mon ex-notaire, alors un nouveau m'a ouvert ses portes...
Il est surtout là pour renseigner et...de plus faire des actes officiels.
Donc essayez d'en trouver un ouvert aux discussions |
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philou66
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 14:17:50
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Merci Alecton pour votre mode d'emploi  très complet et très utile du négociateur particulier en immobilier .
Le bien en question a été récemment mis en ligne sur le fameux site www.selo**r.com à 298k€, il n'y a donc pas d'historique... Par contre le même bien avait été mis en petites annonces sur un autre site par la proprio elle-même et j'ai la date de mise en vente : 24.06.2008 à 295k€ !
Il n'en reste pas moins que le bien est de toutes manières trop cher par rapports aux prestations (bien que très alléchantes et dans du récent 2004-2005 -> frais de notaire réduit).
Merci Insacorh de me témoigner de votre expérience avec vos notaires.
J'ai cependant quelques questions qui pourraient vous paraitre naïves mais je me jette à l'eau :
- A quel moment faut-il contacter son notaire ? Avant visite ou pendant la phase de prospection ? Ou au moment où on est décidé sur le bien ?
- Je n'ai pas encore de notaire, je n'y ai jamais eu affaire, je ne sais pas quoi lui dire ou lui demander Citation :
Il est surtout là pour renseigner et...de plus faire des actes officiels.
, renseigner sur quoi ? J'ai bien compris qu'il allait m'aider à décrypter le compromis de vente, est-ce tout ?
- Si je prends rendez-vous avec un notaire, je suppose qu'il me fera payer cette séance de renseignements ? Ou est-ce quand le compromis sera signé qu'il m'enverra ses honoraires ?
Pour ce qui est du notaire, je pense pouvoir trouver quelqu'un de recommandable par le boss de ma compagne (qui est avocat).
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 14:49:31
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bjr,
en general la 1ere visite n'est pas payante. Vous allez le voir, lui faites part de votre projet, lui demander ce à quoi vous devez être attentif, il sera bon aussi de lui présenter votre situation matrimoniale (marié ou pas, achat a 2 ou pas, enfant ou pas, succession s'il vous arrive qq chose ou à votre femme-compagne ...)- bref vous voyez, de quoi papoter à bâtons rompus 
Vous verrez la réactivité, la justesse des réponses, bref, un peu avec un nouveau médecin, vous faites votre "shopping" et votre sélection. ce notaire doit vous connaitre, votre situation de facon à vous conseiller le mieux en fonction de votre situation.
et puis si vous ne faites pas affaire, vous payez le RDV ... mieux vaut payer 2 notaires que de payer une agence pour de mauvaises infos et un mauvais service 
puisque vous êtes décidé à acheter, le plus vite est le mieux ... vous aurez alors une bonne vision d'ensemble.
voyez ceci au départ : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/N313.xhtml
et allez fureter sur les sites des notaires de france ou de votre région ... plein d'infos à trouver
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Cordialement, |
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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 16:02:41
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Citation :
Initialement posté par Joulia
bjr,
en general la 1ere visite n'est pas payante. Vous allez le voir, lui faites part de votre projet, lui demander ce à quoi vous devez être attentif, il sera bon aussi de lui présenter votre situation matrimoniale (marié ou pas, achat a 2 ou pas, enfant ou pas, succession s'il vous arrive qq chose ou à votre femme-compagne ...)- bref vous voyez, de quoi papoter à bâtons rompus
Vous verrez la réactivité, la justesse des réponses, bref, un peu avec un nouveau médecin, vous faites votre "shopping" et votre sélection. ce notaire doit vous connaitre, votre situation de facon à vous conseiller le mieux en fonction de votre situation.
et puis si vous ne faites pas affaire, vous payez le RDV ... mieux vaut payer 2 notaires que de payer une agence pour de mauvaises infos et un mauvais service
puisque vous êtes décidé à acheter, le plus vite est le mieux ... vous aurez alors une bonne vision d'ensemble.
voyez ceci au départ : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/N313.xhtml
et allez fureter sur les sites des notaires de france ou de votre région ... plein d'infos à trouver
+1
La première fois que j'ai vu le mien (pour info, il est très compétent et dans le rhône, au cas où...) nous avons discuté pendant 1 bonne heure de notre statut marital et de ses conséquences, décès, enfants....
Si vous n'avez pas vu le bien, soyez vraiment prudent, rationnel, pas de coup de coeur, vous jouez 15 à 25 ans d'épargne..., tachez d'en voir quelque uns (un maximum) et puis au bout de trois ou quatre, prenez rendez vous avec le notaire pour clarifier un peu le processus de la vente (c'est quoi un compromis, combien ça coute, idem pour un acte de vente....
Faites une offre d'achat (deux exemplaires originaux avec les caractéristiques principales du bien (type adresse, surface, étage....montant des charges), une offre de prix en chiffres et lettres, un délai de validité (48 heures), daté, signé contre-signé, vous trouverez des exemples sur internet (le cas échéant posez la question de la formulation à votre notaire).
A partir de là, vendeur et acheteur se sont entendu sur la chose et sur le prix, la vente est réputée parfaite, ce qui signifie que vous pouvez assigner le vendeur pour le contraindre à vendre si subitement il change d'avis. A contrario, comme vous êtes acheteur, vous êtes contraint d'aller jusqu'au compromis (et là, la loi SRU vole à votre secours, en cas de problème, vous avez une semaine pour vous rétracter) |
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hobbes1
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 16:17:49
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Citation :
Initialement posté par Alecton
- N'ayez aucune confiance en un agent immobilier que vous ne connaissez pas personnellement
Faites attention il y en a même qui mangent les enfants ...
Arretez les caricature, l'agent immobilier est effectivement la pour vendre un bien donc accessoirement gagner aussi sa vie. Maintenant un agent immobilier a aussi un devoir de conseil et d'information, il peut vous donner des information que ne vous donnera pas votre propriétaire ou votre notaire qui n'ira jamais voir le bien avant de signer un compromis ...
Votre notaire peut être aussi incompétent ou malhonnête que votre agent immobilier... ou le boulanger du coin ...
La majorité sont correctes, l'agent immobilier a un rôle principalement commercial et le notaire principalement juridique ...
Pour être objectif, dans votre cas, Il n'y a pas un grand intérêt à passer par l'agence. Vérifiez les honoraires pris par l'agence en passant devant l'agence (Obligation d'indiquer la grille des honoraires en vitrine).
Faites une offre en-dessous du prix net vendeur estimé. Sauf si vous êtes sur que le prix est correct (ce qui est rarement le cas aujourd'hui) vous avez certainement une marge de négociation supplémentaire...
La ou est Alecton a raison, il vaut mieux rater une bonne affaire que d'en faire un mauvaise ... surtout en ce moment ...
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philou66
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 17:59:44
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Encore une fois merci !
Nous allons visiter ce bien Lundi soir (j'ai annulé RDV avec agence mais pas eut de confirmation par email).
Nous allons essayer de modérer notre enthousiasme si il nous plait, et allons bien y réfléchir.
Pour info, nous avons déjà effectué une visite dans la Résidence (qui comprend plusieurs bâtiments) d'un autre appartement plus petit de 10m² habitable et une terrasse plus petite également à 20k€ de moins, il faut dire que l'ensemble fait très standing, les finitions sont plutôt bien réalisées, la cuisine était beaucoup trop petite c'est pourquoi nous n'avons pas mis d'offre, les charges raisonnables, sinon nous étions partant.
Pour ce nouvel appartement, la proprio m'a déjà envoyé quelques photos (datant de 2005 ...), qui laissent envisager un très beau bien ! Mais il faut quand même voir tout ça en détails, voir si le béton et les peintures n'ont pas craqué, si les fermetures de fenêtres et portes ne sont pas branlantes, les volets roulants, la robinetterie, etc ...
Ici donc :
- 73m2 en rez de jardin
- 2 chambre parquet + placards muraux aménagés
- salle de bain baignoire-douche
- grand séjour donnant sur la terrasse de 30m2 + jardiniere arboré et fleuri de 15m2
- cuisine ouverte frigo américain
- garage 1 voiture individuel fermé + cave privative + 1 place de parking exterieur
construction 2004
chauffage individuel gaz de ville
Sur le papier tout parait nickel et vous comprendrez certainemment mon enthousiasme (enfin je pense ...).
J'espère que l'appart sera digne de ce qu'il y a sur le papier.
Merci.
Je vais prendre au plus vite contact avec des connaissances pour me dégoter un rendez-vous avec un bon notaire. |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 11 sept. 2008 : 19:46:46
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Une "petite" précision....mais vous verrez qu'elle est de taille !!!
Le propriétaire vendeur n'a QU'UN SEUL BIEN à vendre...
C'est forcémment le plus beau (puisque c'est le sien)
Il forcera largement sur les avantages, et oubliera les inconvénients que vous ne pouvez pas forcément analyser en une ou deux visites !
Il aura pris soin de fixer son prix dans le haut (voire au dessus) de la fourchette,sans oublier de majorer celui-ci de la commission que prendrait l'agence...
L'agent immobilier (certes alléché par la commission qu'il espère percevoir)se moque de savoir QUEL BIEN vous allez acheter...du moment qu'il trouve votre bonheur...
Il sélectionnera en fonction de vos critères les biens de son fichier qui correspondent et vous présentera cette sélection de biens, proches de vos souhaits, évalués correctement, et vous assistera dans la négociation si vous lui faites une offre...
Alors...choisissez !
PS : j'ai toujours en mémoire cette excellente campagne de publicité faite par Volkswagen pour son réseau d'occasions; on y voyait un monsieur...SEUL...au coté de sa Golf...qui relançait un acheteur en lui disant de se dépécher s'il ne voulait pas rater la bonne affaire...prétendant que plusieurs personnes étaient en face de lui le chéquier à la main !!! |
Cordialement.
Gilles
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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 14:45:17
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Citation :
Initialement posté par ghghgh
Une "petite" précision....mais vous verrez qu'elle est de taille !!!
Le propriétaire vendeur n'a QU'UN SEUL BIEN à vendre...
C'est forcémment le plus beau (puisque c'est le sien)
Il forcera largement sur les avantages, et oubliera les inconvénients que vous ne pouvez pas forcément analyser en une ou deux visites !
Il aura pris soin de fixer son prix dans le haut (voire au dessus) de la fourchette,sans oublier de majorer celui-ci de la commission que prendrait l'agence...
L'agent immobilier (certes alléché par la commission qu'il espère percevoir)se moque de savoir QUEL BIEN vous allez acheter...du moment qu'il trouve votre bonheur...
Il sélectionnera en fonction de vos critères les biens de son fichier qui correspondent et vous présentera cette sélection de biens, proches de vos souhaits, évalués correctement, et vous assistera dans la négociation si vous lui faites une offre...
Alors...choisissez !
PS : j'ai toujours en mémoire cette excellente campagne de publicité faite par Volkswagen pour son réseau d'occasions; on y voyait un monsieur...SEUL...au coté de sa Golf...qui relançait un acheteur en lui disant de se dépécher s'il ne voulait pas rater la bonne affaire...prétendant que plusieurs personnes étaient en face de lui le chéquier à la main !!!
Avec une surprime de 15k€, il peut assister le monsieur....
Le plus drôle, c'est que le dernier agent avec qui j'ai été en contact m'a sorti ceci (j'étais vendeur) :
"ma femme s'est mise dans la tête d'acheter une maison, le plus drôle c'est qu'elle refuse de passer par un AI, elle est commerciale et elle sait qu'il est beaucoup plus facile de négocier avec un particulier que quand il y a un AI au milieu....voilà le mandat, signez ici...."
cqfd.... |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 17:58:10
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ghghgh ... vous oubliez que l'agence est mandatée par le vendeur !!! et n'a pas un mandat de recherche signé par Philou66 ==> nuance de taille.
Je suis d'accord avec vous dans le cas d'un mandat de recherche: l'agence travaille pour l'acheteur et OUI il va se concentrer à lui trouver le bien qu'il veut.
dans le cas d'un mandat de vente, iL vend un bien parmi le stock qu'il a en magasin (si je puis dire) !!! peu importe à la limite si ca convient à l'acheteur ... il va essayer de faire "fitter" la demande à ses offres ==> c'est un pis-aller, une rustine  et pas automatiquement, dans l'intérêt de Philou.
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Cordialement, |
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