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trendy_31
Contributeur senior
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 Posté - 11 sept. 2008 : 23:55:51
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****** Modérateur *******
Regroupement de ce sujet avec un sujet connexe.
Le présent sujet est fermé
Notre syndic vient de réunir une AG pour voter sur un devis de réparation portant sur une partie commune à usage privatif (terrasse).
Il invoque le prétexte d'une mise en demeure envoyée par le propriétaire du lot correspondant pour expliquer l'organisation de cette AG à une période inopportune (retour des congés), ce qui n'a pas laissé la possibilité de vraiment se préparer et surtout de chercher des devis concurrents.
Or, personne n'a vu cette mise en demeure avant l'AG (pas même le conseil syndical) et elle n'était pas jointe aux convocations ni mentionnée dans celles-ci. Est-ce normal ? Et dans ces conditions, les décisions de l'AG sont-elles contestables ?
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Edité par - JPM le 13 sept. 2008 00:23:38 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 09:01:35
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si la sécurité de l'immeuble est mise en cause par cette mise en demaure, et que le syndic a constaté que des réparations urgentes devaient être faites, alors le syndic PEUT commander ces travaux, payer un acompte ET aussitôt convoquer une AG pour voter ces travaux.
Le syndic aurait pu informer le CS, c'est la moindre des choses, mais celui-ci ne peut rien décider en l'état.
Le copropriétaire aurait pu également informer le CS!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 09:25:07
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Une AG n'est annulable que pour vice de forme ou éventuellement pour abus de majorité.
Qu'une AG soit intempestive et doc inopportune relève de la gestion du syndic que l'AG peut sanctionner par le refus de statuer faute d'avoir les données suffisante et de refuser la prise en charge des frais de cette AG inutile en l'état.
Sur "l'urgence", c'est à manier avec la plus grande précaution : l'immeuble ne s'écroule pas, le copro sous la terrasse ne traverse pas son séjour en zodiac et personne d'autre que ce copropriétaire ne semble supporter de dégats venant d'un problème sur cette terrasse.
La MED faite au syndic serait un prétexte si aucune demande préalable consécutive à un dommage n'a été faite.
Il faut donc voir ce qu'il en est sereinement par le CS, toute action intempestive du syndic devant être sanctionnée.
Trendy, notez que la mise en concurrence n'est obligatoire, donc opposable au syndic, que lorsqu'elle a été votée par l'AG (L.art.21). |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 15:47:45
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Philippe388, l'AG convoquée avait pour but de choisir un bureau d'études pour définir le projet de réparation et sélectionner des entreprises capables de le réaliser. Il n'y a pas donc de notion d'urgence en jeu (d'ailleurs, l'idée de sécuriser la terrasse en question, proposée par plusieurs copropriétaires en séance, a été abandonnée dès que la décision de faire appel au bureau d'études a été adoptée - comme par hasard - sous prétexte que ça éviterait des dépenses supplémentaires). Il n'y a pas eu non plus de commande de travaux préalable ni d'acompte payé et ce n'était pas ce qu'on pourrait appeler une AG de "régularisation".
Et pour répondre à Gédéhem, il y a bien déjà demande de réparation faite par le copropriétaire du lot concerné (le dossier est ouvert depuis près de 2 ans...). Ce qui me gêne par contre beaucoup c'est que l'AG a été convoquée sans information préalable du CS (donc mis dans l'impossibilité d'avoir à temps des devis concurrents et de les diffuser), sans parler de cette fameuse mise en demeure, soi disant reçue par le syndic mais que personne n'a vue et que le syndic n'a même pas pu produire pendant l'AG !
Enfin, il y a bien une clause de mise en concurrence dans le contrat de syndic votée par le syndicat lors de la dernière AG, clause qui n'a donc pas été respectée, le syndic prétextant vouloir "respecter une certaine logique" parce que le bureau d'études sélectionné est déjà intervenu sur la résidence pour identifier le problème en amont.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 16:58:43
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Le syndic a l'obligation de mettre en concurrence. Le bureau détude propose une liste de travaux à effectuer pour réparer ce balcon, il ne propose pas de devis. Un seul devis -Une "logique" spéciale syndic !!! trop de travail!!!
Un copropriétaire a mis en demeure le syndic car il a jugé, à juste titre, que ce dossier a trainé. Ce copro. peut montrer à l'AG l'original de cette mise en demeure, mais cela ne change rien au problème de la mise en concurrence.
gedehem : Citation :
l'immeuble ne s'écroule pas, le copro sous la terrasse ne traverse pas son séjour en zodiac et personne d'autre que ce copropriétaire ne semble supporter de dégats venant d'un problème sur cette terrasse.
Pourquoi ce persiflage !!!! vous semblez connaitre ou participer à toutes les AGs, quel boulot!!!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 17:10:26
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Il n'y a pas de persiflage !
Il y a que vous avancez qu'il s'agirait de travaux "urgents", ce qui induit une mise en péril grave de l'immeuble autorisant le syndicat à engager des travaux "urgents" en urgence ... ..
A priori ..."....l'immeuble ne s'écroule pas, le copro sous la terrasse ne traverse pas son séjour en zodiac et personne d'autre que ce copropriétaire ne semble supporter de dégats venant d'un problème sur cette terrasse."
La réponse du syndic : "le syndic prétextant vouloir "respecter une certaine logique" parce que le bureau d'études sélectionné est déjà intervenu sur la résidence pour identifier le problème en amont." me parait de bon sens.
Ayant connaissance du problème pour l'avoir étudié en amont, ce bureau d'étude me semble bien placé.
Un autre, qui n'aurait pas tout l'historique, serait peut être passé à coté de certains points ou aurait du tout recommencer.
Difficile de répondre ici, mais la démarche du syndic me semble cohérente !
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 17:31:00
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Pour une fois Gedehem, je ne vous suis pas... ou uniquement à moitié !
Je suis d'accord avec la logique du syndic qui souhaitait inclure parmi les bureaux d'étude candidats celui qui connaissait déjà le problème, mais ça n'excluait pas de le mettre en concurrence pour respecter le contrat de syndic !! D'ailleurs, toujours dans la même logique, ce BE aurait dû alors présenter un devis plus intéressant pour nous puisqu'il connaissait la situation et aurait facilement dû remporter le marché, non ? ;-)
De plus, l'étude que va mener le BE pour définir le projet de réparation s'appuie sur un diagnostic technique préalablement établi par une entreprise spécialisée dans les structures en béton, diagnostic financé par le syndicat et qui aurait de toute façon été accessible à tout candidat à la prestation.
Ce qui m'ennuie beaucoup dans cette affaire, c'est que le BE finalement retenu, après avoir envisagé plusieurs options techniques de réparation, a en retenu une seule (la plus coûteuse, comme par hasard...) et ne va étudier en détail QUE celle-là pour préparer le cahier des charges à destination des entreprises qui soumissionneront ensuite pour les travaux eux-mêmes. Et comme on nous a déjà annoncé qu'il y a sur la ville très peu d'entreprises capables d'effectuer ce type de réparation, on peut s'attendre au pire...
Bref, une AG plus ou moins précipitée qui aboutit sur un vote sans mise en concurrence, et qui va déboucher à son tour sur une consultation dont on se doute qu'elle sera à nouveau peu propice à la mise en concurrence, et la boucle est bouclée. Ajoutez à ça un syndic qui dit que ce n'est pas le rôle du CS de chercher des devis alors que lui est tout disposé à le faire même s'il ne le fait pas dans la réalité, et cherchez l'erreur... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 19:06:27
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"Ajoutez à ça un syndic qui dit que ce n'est pas le rôle du CS de chercher des devis ...."
Argument fallacieux qui doit ête aussitot démonté en réponse du tac au tac :
- D.art.10 prévoit que tout copropriétaire, et le conseil syndical, peuvent demander l'inscription à l'ODJ des AG de toutes questions souhaitées, dont celles pour des travaux, et pour ce faire d'y joindre les devis ou propositions chiffrées qu'ils auront demandé !
C'était la rubrique : "Vous ne pouvez pas savoir tout ce qu'ils inventent pour nous !"
Concernant le BE, je peux comprendre votre problème !
Il est vrai que cette histoire de mise en concurrence contractuellement prévue ne va pas du tout dans son sens !
L'AG est-elle prete à le "sanctionner", en refusant de statuer sur sa seule proposition et en décidant qu'il devra convoquer une autre AG à ses frais avec des propositions concurrentes ?
Ici, le CS doit se positionner fortement et inciter les copropriétaires à refuser le diktat qui leur est imposé !
Est-ce possible ?
Il est vrai que faute d'autres propostions, la solution préconisée par le BE est la seule proposée. Quelle soit la plus chere n'est pas déterminant ! Est-elle la seule techniquement parfaite, là est la question !
J'ai le souvenir d'une vieille copro de plusieurs bâtiments (synd.seondaires) dont les balcons menaçaient de s'effondrer. Chacun est parti dans des propsitions dierses, ceux ayant adopté les propositions les moins chères sen sot mordu les doigts 8 ans plus tard : tout était à recommencer , en plus de l'action en garantie décennale !
Ceux ayant payé plus cher rigolaient discretement dans leur coin ..... |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 19:40:32
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Vous savez, Gedehem, ce n'est pas facile de s'opposer comme vous le suggérez quand beaucoup de copropriétaires, agés et frileux, ne veulent pas se créer de problèmes. On a vite fait de passer pour le vilain petit canard...
Sinon, l'AG a eu lieu hier, et malgré les objections techniques et administratives levées par plusieurs personnes, la résolution a été votée d'une courte majorité, en particulier à cause de l'absence de devis concurrents, et malgré des échanges préalables entre copropriétaires qui laissaient penser le contraire... :-(
Pouvez-vous m'indiquer le lien sur la rubrique "Vous ne pouvez pas savoir tout ce qu'ils inventent pour nous !" ? Je ne la retrouve pas. Et pouvez-vous aussi me donner plus d'éléments sur votre souvenir de vieille copro... je serais curieux de connaître les différentes solutions adoptées dans ce cas. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 22:25:49
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J'ignorais la nature des travaux dont il s'agit, celle-ci est précisée dans la rubrique "travaux" (restez dans un même sujet !!!)
Pour la vieille copro : plusiers balcons s'affaissaient en raison d'un mauvais feraillage.
Solution :
1- mettre des poteaux comme chez vous. Pas cher.
2- percer horizontalement dalle balcon et dalle du bâtiment et enficher des barres reliant les 2 (je passe les détails techniques) : plus cher, mais costaud et invisible !
Ceux (les syndi.second) ayant optés pour la technique 2 n'ont jamais eu de pb.
Ceux ayant opté pour la 1 ont du tout refaire 8 ans plus tard !
A vous de choisir ....
(Pour les copropriétaires frileux, proposez leur de mettre un pull ..... )
Pour la rubrique : "Vous ne pouvez pas savoir tout ce qu'ils inventent pour nous !" elle est à ouvrir, récapitulatif des perles dont les syndics ont le secret : invention de textes, dispositions légales sauce béchamel, etc, etc .....entre autres !
parmi celles-ci il y a celles de votre syndic sur le CS qui ne peut rechercher des devis, par exemple... 
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Edité par - gédehem le 12 sept. 2008 22:29:50 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 22:28:15
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Gedehem a parfaitement raison quand il écrit que le bon sens commande de suivre avec le bureau d'études qui a déjà travaillé sur la question.
Celà serait plus vrai encore si ce bureau d'études a lui-même été choisi après une mise en concurrence. Mais est-ce le cas ?
De toute manière, commencer un chantier avec un technicien et faire une nouvelle mise en concurrence à l'occasion d'un seconde phase du chantier est absurde, à moins que le technicien se soit révélé être un incapable.
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 23:15:23
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Pour Gedehem (précieuse source d'infos s'il en est !) :
- j'ai posté dans plusieurs rubriques car notre problème recouvre plusieurs aspects connexes qui peuvent intéresser d'autres interlocuteurs de façon séparée
- concernant votre témoignage sur la vieille copro, je voudrais bien justement les détails techniques plus précis car j'ai entendu des opinions divergentes sur la technique des barres, et savoir également si le syndicat a tenté un recours judiciaire pour ce qui est visiblement un vice caché
- ouvrez la rubrique des perles, je vous en promets des savoureuses pour l'alimenter !!!
Pour JPM, le bureau d'études en question a suivi le ravalement de notre résidence qui est en voie d'achèvement. Il y a eu une mise en concurrence pour cette mission de maîtrise d'oeuvre. Par contre, concernant le problème spécifique du balcon à réparer (qui constitue une nouvelle mission), il n'y a pas de mise en concurrence.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 23:56:28
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Citation :
Ajoutez à ça un syndic qui dit que ce n'est pas le rôle du CS de chercher des devis alors que lui est tout disposé à le faire même s'il ne le fait pas dans la réalité, et cherchez l'erreur...
gedehem, vous soutenez ce syndic dans sa logique, mais lorsque celui-ci énonce une telle énormité, totalement contraire à la mission m^me d'un CS, de quelle logique parleriez vous ici ?? incompétence ou autre chose ???
l'erreur est commise ici par ce syndic sur le rôle d'un CS mais ces travix ont été votés par l'AG, le dossier est bien clos. |
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